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Construcción de piscina en un jardín comunitario
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Construcción de piscina en un jardín comunitario
Soy uno de los veinticinco propietarios de un piso situado en un edificio céntrico, en el que hay un jardín de unos 300 metros cuadrados, con varios bancos para descansar, leer y disfrutar de silencio y tranquilidad.
En una Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada el 20 de agosto, se votó la construcción de una piscina (12 m × 5 m), considerándola como un servicio común de interés general; quince propietarios votaron a favor y diez en contra (yo entre ellos), por lo que se aprobó la construcción al amparo del artículo 17, norma 1ª, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El 3 de septiembre recibí la certificación del Acta con dicho acuerdo. Tras estudiar detenidamente la LPH estimo que la piscina no es un servicio de interés general y, además, su construcción implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que se exige la unanimidad de los propietarios, según prescribe el primer párrafo de la misma norma antes citada.
Obvio es decir que la superficie libre para disfrute del jardín quedará sensiblemente disminuida con la construcción de la piscina y la instalación de una depuradora y elementos auxiliares durante el verano (toldos, hamacas, sillas...). Si consideramos, además, la afluencia de bañistas (hay muchos niños entre los vecinos) y el vocerío que implica, los propietarios disconformes con el acuerdo perderíamos también aquel silencio y tranquilidad a los que me refería al principio.
Para intentar parar el acuerdo, he remitido hoy mismo un escrito al Presidente de la Comunidad (certificado con acuse de recibo) solicitando la convocatoria de una nueva Junta Extraordinaria para que se revoque el acuerdo de construcción, por infringir el artículo 17 (norma 1ª, párrafo primero) de la LPH, que exige la unanimidad de los propietarios para la construcción de la piscina, por afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal.
Sin embargo, tengo dudas de que prospere mi petición.
PREGUNTA:
¿Qué más puedo hacer para evitar que se construya la piscina? De tener que acudir a los Tribunales (artículo 18 de la LPH), ¿qué importe aproximado me podría costar esa acción?
Atentamente,
Ramón Trevilla Murciano
24-09-05
En una Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, celebrada el 20 de agosto, se votó la construcción de una piscina (12 m × 5 m), considerándola como un servicio común de interés general; quince propietarios votaron a favor y diez en contra (yo entre ellos), por lo que se aprobó la construcción al amparo del artículo 17, norma 1ª, segundo párrafo de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
El 3 de septiembre recibí la certificación del Acta con dicho acuerdo. Tras estudiar detenidamente la LPH estimo que la piscina no es un servicio de interés general y, además, su construcción implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que se exige la unanimidad de los propietarios, según prescribe el primer párrafo de la misma norma antes citada.
Obvio es decir que la superficie libre para disfrute del jardín quedará sensiblemente disminuida con la construcción de la piscina y la instalación de una depuradora y elementos auxiliares durante el verano (toldos, hamacas, sillas...). Si consideramos, además, la afluencia de bañistas (hay muchos niños entre los vecinos) y el vocerío que implica, los propietarios disconformes con el acuerdo perderíamos también aquel silencio y tranquilidad a los que me refería al principio.
Para intentar parar el acuerdo, he remitido hoy mismo un escrito al Presidente de la Comunidad (certificado con acuse de recibo) solicitando la convocatoria de una nueva Junta Extraordinaria para que se revoque el acuerdo de construcción, por infringir el artículo 17 (norma 1ª, párrafo primero) de la LPH, que exige la unanimidad de los propietarios para la construcción de la piscina, por afectar al título constitutivo de la propiedad horizontal.
Sin embargo, tengo dudas de que prospere mi petición.
PREGUNTA:
¿Qué más puedo hacer para evitar que se construya la piscina? De tener que acudir a los Tribunales (artículo 18 de la LPH), ¿qué importe aproximado me podría costar esa acción?
Atentamente,
Ramón Trevilla Murciano
24-09-05
Hola
En mi opinión tiene 30 días desde que recibió el Acta para impugnar dicho acuerdo ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. Supongo que el Acta estará bien redactada.
Actúen si es posible todos juntos los que dijeron no en la votación, para esto no hace falta abogado ni procurador.
Esta en lo cierto la modificación de un elemento común requiere acuerdo por unanimidad.
Un saludo
En mi opinión tiene 30 días desde que recibió el Acta para impugnar dicho acuerdo ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente. Supongo que el Acta estará bien redactada.
Actúen si es posible todos juntos los que dijeron no en la votación, para esto no hace falta abogado ni procurador.
Esta en lo cierto la modificación de un elemento común requiere acuerdo por unanimidad.
Un saludo
No son treinta dias, sino tres meses. En cualquier caso, si se presento proyecto y presupuesto de la piscina y se aprobo tambien, debe impugnar urgentemente y ademas solicitar la suspension del acuerdo, para que la piscina no se ejecute mientras tanto. Mejor que la impugnacion la hagan la mayoria de los que votaron en contra.
Los no asistentes, tienen treinta dias para comunicar a la Comunidad su voto en contra y tambien se pueden sumar a la impugnacion judicial. Todo ello debidamente asesorados por un buen abogado.
Los no asistentes, tienen treinta dias para comunicar a la Comunidad su voto en contra y tambien se pueden sumar a la impugnacion judicial. Todo ello debidamente asesorados por un buen abogado.
En efecto. Tal acuerdo es un claro abuso de una mayoria, apropiando elementos comunes a su favor, que alteran la división horizontal.
Infringe totalmente la Ley
La piscina no es interés general sino de unos pocos. Que vayan a las piscinas públicas que hoy son muy buenas, o a la privadas ( Canoe, etc.)
Infringe totalmente la Ley
La piscina no es interés general sino de unos pocos. Que vayan a las piscinas públicas que hoy son muy buenas, o a la privadas ( Canoe, etc.)
este es un tema que frecuente y hay abundante jurisprudencia a favor y en contra; usted ya sabe que impugnar un acuerdo y si quiere hacer uso de sus derechos, tiene necesariamente que proceder judicialmente contra el acuerdo; tiene una ventaja tremenda; busquen un abogado, no anden por las ramas y ponganse todos de acuerdo, los votantes en contra y los posibles no asistentes a la reunión que tambien pueden sumarse a ustedes en cuanto a votación, lo contempla la ley; aunque evidentemente es un caso bastantes claro, no den tiempo a un nueva reunión para revocar el mismo, procede como le digo, hay que cortar por lo sano;
Tengo guardada bastante jurisprudencia sobre este tema que se la ofreceré en cuanto la localice.
Tengo guardada bastante jurisprudencia sobre este tema que se la ofreceré en cuanto la localice.
Estoy muy reconocido a todos por sus rapidísimas respuestas. Doy las gracias, en especial, a damaot por el ofrecimiento que me hace de la jurisprudencia; indico al pie mi e-mail para que pueda remitírmela directamente, pues en el Foro no hay suficiente capacidad.
Ramón Trevilla
rtrevilla2003@yahoo.es
Ramón Trevilla
rtrevilla2003@yahoo.es
esté atento en este epígrafe pues cuando tenga datos le informaré, en los dos sentidos, pero, vayan trabajando; una piscina tal y como la designan en un patio es un nido de problemas; independientemente de la infoirmación que le anticipan mis compañeros, que es correctísima como punto de partida, puede tener también connotaciones como actividad molesta al quedar cercana a habitaciones interiores que son las que recibirian como primer impacto los "aullidos" de los usuarios; no olviden que todos los que tienen que hacer la reclamación deben de estár al corriente de pago de las cuotas ordinarias y actuar en bloque, a nivel particular, nada de nada, hasta pronto.
EL ASESOR (http://www.el-mundo.es/suvivienda/2004/351/1086904808.html)
El mejor ocio para el verano puede estar en la piscina de su propia casa PARA CONSTRUIRLA ES NECESARIA LA UNANIMIDAD DE LOS ROPIETARIOS
BENITO MUÑOZ
Puede suceder que usted no disponga de una piscina en su comunidad pese a contar con espacio para ello. Para construirla, es necesario dar pasos legislados y concretos. La instalación de una piscina en una zona común de su finca supone una alteración sustancial no sólo en lo físico, sino en que ésta afecta al título constitutivo de la propiedad inicial. Debe construirse, por tanto, con el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Una piscina no es un servicio de interés general, como sucede con el ascensor o la portería. Esto significa que no es necesario, como indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que para la adopción de acuerdos se requieran las 3/5 partes del total de votos.
Varios criterios
A pesar de que hay criterios encontrados al respecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón vino a corroborar que «la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad», con arreglo a la citada LPH.
Una vez construida, una de las circunstancias primordiales a tener en cuenta es la necesidad de contar con un socorrista o más, en función del número de viviendas o las características de la piscina.
La Comunidad de Madrid tiene reguladas las condiciones sanitarias e higiénicas. Madrid capital cuenta, igualmente, con una ordenación propia, pero similar a la primera. Ambas contemplan la obligatoriedad de que las comunidades de propietarios cuenten con un socorrista especialista en salvamento acuático que permanecerá en las instalaciones durante el horario de uso por los bañistas, salvo que la comunidad de vecinos cuente con menos de 30 viviendas.
Si ésta no llega al menos a las 30 viviendas, no estará obligada a tener socorrista. La comunidad que tenga la obligación de contratar a un socorrista y no lo haga será responsable en el caso de producirse un accidente en la piscina.
Otra cuestión es el gasto de dicho socorrista, que se considera general y deberá ser pagado por todos los vecinos, sin excepciones y con arreglo a su cuota de participación fijada en las escrituras.
Hay dos modalidades por las que estos especialistas pueden prestar sus servicios. Por un lado, cuando la comunidad contrate con una empresa el servicio integral de la piscina. Así, la propia empresa se ocupa de facilitar el socorrista. La otra forma es que la comunidad contrate directamente a un vigilante mediante un contrato laboral de una duración determinada -obra o servicio- durante un periodo de apertura de la piscina.
Contratar un ATS
Por otra parte, las piscinas que sumen entre 500 y 1.000 metros cuadrados, en su conjunto, están obligadas a contar con un ATS. Si la extensión supera los 1.000 metros cuadrados, deben contar, además, con un médico en servicio permanente. El personal sanitario estará en la instalación mientras esté abierta. La comunidad podrá contratarlo por ser un «servicio de interés general». En este caso, sí será suficiente que la junta de propietarios acuerde la contratación con las 3/5 partes de las cuotas de participación.
El mejor ocio para el verano puede estar en la piscina de su propia casa PARA CONSTRUIRLA ES NECESARIA LA UNANIMIDAD DE LOS ROPIETARIOS
BENITO MUÑOZ
Puede suceder que usted no disponga de una piscina en su comunidad pese a contar con espacio para ello. Para construirla, es necesario dar pasos legislados y concretos. La instalación de una piscina en una zona común de su finca supone una alteración sustancial no sólo en lo físico, sino en que ésta afecta al título constitutivo de la propiedad inicial. Debe construirse, por tanto, con el acuerdo unánime de la junta de propietarios.
Una piscina no es un servicio de interés general, como sucede con el ascensor o la portería. Esto significa que no es necesario, como indica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que para la adopción de acuerdos se requieran las 3/5 partes del total de votos.
Varios criterios
A pesar de que hay criterios encontrados al respecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón vino a corroborar que «la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad», con arreglo a la citada LPH.
Una vez construida, una de las circunstancias primordiales a tener en cuenta es la necesidad de contar con un socorrista o más, en función del número de viviendas o las características de la piscina.
La Comunidad de Madrid tiene reguladas las condiciones sanitarias e higiénicas. Madrid capital cuenta, igualmente, con una ordenación propia, pero similar a la primera. Ambas contemplan la obligatoriedad de que las comunidades de propietarios cuenten con un socorrista especialista en salvamento acuático que permanecerá en las instalaciones durante el horario de uso por los bañistas, salvo que la comunidad de vecinos cuente con menos de 30 viviendas.
Si ésta no llega al menos a las 30 viviendas, no estará obligada a tener socorrista. La comunidad que tenga la obligación de contratar a un socorrista y no lo haga será responsable en el caso de producirse un accidente en la piscina.
Otra cuestión es el gasto de dicho socorrista, que se considera general y deberá ser pagado por todos los vecinos, sin excepciones y con arreglo a su cuota de participación fijada en las escrituras.
Hay dos modalidades por las que estos especialistas pueden prestar sus servicios. Por un lado, cuando la comunidad contrate con una empresa el servicio integral de la piscina. Así, la propia empresa se ocupa de facilitar el socorrista. La otra forma es que la comunidad contrate directamente a un vigilante mediante un contrato laboral de una duración determinada -obra o servicio- durante un periodo de apertura de la piscina.
Contratar un ATS
Por otra parte, las piscinas que sumen entre 500 y 1.000 metros cuadrados, en su conjunto, están obligadas a contar con un ATS. Si la extensión supera los 1.000 metros cuadrados, deben contar, además, con un médico en servicio permanente. El personal sanitario estará en la instalación mientras esté abierta. La comunidad podrá contratarlo por ser un «servicio de interés general». En este caso, sí será suficiente que la junta de propietarios acuerde la contratación con las 3/5 partes de las cuotas de participación.
Veamos, por lo que parece, a Ud se la cuelan, como es costumbre en Ex-paña.
Aunque en este caso creo que si podría salir airoso del Juzgado, pero eso sí, si no va solo. Y ahí es donde tiene el problema.
Siempre podrá aducir que le inutilizan para su disfrute de una zona común como es el jardín, que a Ud le hace el mnismo servicio que a los otros la futura piscina, porque no estamos hablando de instalaciones necesarias, sijno de instalaciones de disfrute, y encima solo dos o tres meses al año. Instalación que supone un importantísimo gasto añadido a los existentes. Y que hace inutil ese espacio el resto del año.
Se me ocurre, a vuela tecla, que podría solicitar que la instalación de la piscina sea hecha de tal manera que cuando no está en uso pueda ser utilizada d ela manera actual. Imaginación al poder.
Aunque en este caso creo que si podría salir airoso del Juzgado, pero eso sí, si no va solo. Y ahí es donde tiene el problema.
Siempre podrá aducir que le inutilizan para su disfrute de una zona común como es el jardín, que a Ud le hace el mnismo servicio que a los otros la futura piscina, porque no estamos hablando de instalaciones necesarias, sijno de instalaciones de disfrute, y encima solo dos o tres meses al año. Instalación que supone un importantísimo gasto añadido a los existentes. Y que hace inutil ese espacio el resto del año.
Se me ocurre, a vuela tecla, que podría solicitar que la instalación de la piscina sea hecha de tal manera que cuando no está en uso pueda ser utilizada d ela manera actual. Imaginación al poder.
El 25-09-05 dice “Anónimo”:
A pesar de que hay criterios encontrados al respecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón vino a corroborar que «la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad», con arreglo a la citada LPH.
Según he podido averiguar se trata de la Sentencia de 12-12-2002.
¿Alguien podría suministrar su texto o indicar el lugar de Internet dónde encontrarlo?
A pesar de que hay criterios encontrados al respecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón vino a corroborar que «la obra de construcción de una piscina supone una innovación en elemento común del edificio que necesariamente requiere acuerdo adoptado por unanimidad», con arreglo a la citada LPH.
Según he podido averiguar se trata de la Sentencia de 12-12-2002.
¿Alguien podría suministrar su texto o indicar el lugar de Internet dónde encontrarlo?
Si vive en una ciudad mediana, vaya a la biblioteca municipal y ellos tienen contacto con las entidades que suministran información de esa clase, jurisprudencia que se la buscaran y suministraran facilitandole una fotocopia, su único costo. En Internet puede encontrarla en una base de datos, por ejemplo , vlex.com o .es, no estoy seguro, pero tiene que conocer su manejo.
El juez nos ha dado la razón a los que no deseábamos la construcción de una piscina en el jardín comunitario: para ello sería necesaria la unanimidad de los comuneros asistentes y no la mayoría de 3/5 que se arguyó en la Junta General de la Comunidad en la que se aprobó dicha construcción. Estamos de enhorabuena. Gracias a todos los que han opinado en el Foro.
