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Constitución de usufructo de vivienda
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Constitución de usufructo de vivienda
Buenos dias
Expongo una duda sobre temas de usufructo de vivienda.
A la muerte de mi padre hace unos años, mi hermano y yo recibimos, cada uno de los dos, el 25% de la propiedad de la vivienda de mis padres, mientras mi madre conserva el 50% restante. Ninguno de los dos hermanos vivimos en la vivienda pero para mi madre constituye su vivienda habitual. Por ese 25% de la propiedad se nos imputan unas rentas en el IRPF. No pensamos (o no nos asesoramos adecuadamente) sobre la posibilidad de, en la misma escritura de la herencia, dejar establecido un usufructo de la parte de nuestra propiedad sobe la vivienda a favor de mi madre.
Ahora estamos averiguando la manera de constituir un usufructo de nuestra parte de la vivienda a favor de mi madre y nos surge la duda de si es necesario hacer realizar el contrato de constitución del usufructo ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad o con un contrato privado (también inscrito en el Registro) bastaría.
Por otro lado según lo que he conseguido informarme, habria que liquidar el Impuesto de Donaciones y la plusvalia municipal. Tengo entendido que ha habido cambios en la plusvalia municipal recientemente pero no consigo encontrar si afecta a la constitución de usufructos. Si alguien pudiera confirmarmelo, lo agradecería mucho.
Muchas gracias!
Expongo una duda sobre temas de usufructo de vivienda.
A la muerte de mi padre hace unos años, mi hermano y yo recibimos, cada uno de los dos, el 25% de la propiedad de la vivienda de mis padres, mientras mi madre conserva el 50% restante. Ninguno de los dos hermanos vivimos en la vivienda pero para mi madre constituye su vivienda habitual. Por ese 25% de la propiedad se nos imputan unas rentas en el IRPF. No pensamos (o no nos asesoramos adecuadamente) sobre la posibilidad de, en la misma escritura de la herencia, dejar establecido un usufructo de la parte de nuestra propiedad sobe la vivienda a favor de mi madre.
Ahora estamos averiguando la manera de constituir un usufructo de nuestra parte de la vivienda a favor de mi madre y nos surge la duda de si es necesario hacer realizar el contrato de constitución del usufructo ante notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad o con un contrato privado (también inscrito en el Registro) bastaría.
Por otro lado según lo que he conseguido informarme, habria que liquidar el Impuesto de Donaciones y la plusvalia municipal. Tengo entendido que ha habido cambios en la plusvalia municipal recientemente pero no consigo encontrar si afecta a la constitución de usufructos. Si alguien pudiera confirmarmelo, lo agradecería mucho.
Muchas gracias!
El usufructo lo puede establecer en contrato privado, y luego, al llevarlo a liquidar Donaciones a Hacienda (transferido a CCAA), a ellos ya les queda copia. No hace falta Notario ni inscribir.
El art. 468 del Código Civil dice que se constituye por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos (entre otros). Lo mismo dice el CC Catalán, art. 561.
Si bien el art. 633 del Código Civil exige: "Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública..." y el usufructo se considera donación de inmueble y así lo recoge, entre otras, la STS 26 de mayo de 2014, siendo entre parientes tan cercanos lo veo innecesario. Hacienda le admitirá la liquidación sin problemas.
Donaciones lo paga el receptor (su madre).
La plusvalía municipal se paga por el nudo propietario (usted y su hermano) al constituir el usufructo; no hay que volver a pagarla al extinguirse el mismo.
Echen cuentas antes de ponerlo en marcha, porque yo no acabo de ver claro si les compensará.
El art. 468 del Código Civil dice que se constituye por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos (entre otros). Lo mismo dice el CC Catalán, art. 561.
Si bien el art. 633 del Código Civil exige: "Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública..." y el usufructo se considera donación de inmueble y así lo recoge, entre otras, la STS 26 de mayo de 2014, siendo entre parientes tan cercanos lo veo innecesario. Hacienda le admitirá la liquidación sin problemas.
Donaciones lo paga el receptor (su madre).
La plusvalía municipal se paga por el nudo propietario (usted y su hermano) al constituir el usufructo; no hay que volver a pagarla al extinguirse el mismo.
Echen cuentas antes de ponerlo en marcha, porque yo no acabo de ver claro si les compensará.
Creemos que en un principio sí nos sale a cuenta, al menos a medio-largo plazo. La vivienda está situada en Castilla y León, donde el Impuesto de Donaciones está bonificado al 99% si es entre padres e hijos, por lo que en nuestro caso sería un pago casi simbólico. Nos queda terminar de asegurar el importe aproximado de la plusvalía municipal porque hasta ahora he encontrado información no demasiado clara para calcularla.
Gracias por su respuesta! Ha sido de gran ayuda!
Gracias por su respuesta! Ha sido de gran ayuda!
Una última duda. El valor catastral de la vivienda se ha revisado este año 2022 siendo más bajo ahora que cuando heredamos la vivienda. Es decir, en este tiempo el valor catastral ha bajado. Entiendo, por tanto, que no se ha generado plusvalia y el valor a pagar en el IIVTNU sería 0.
Es correcto esto o se tienen en cuenta otros parámetros que estoy pasando por alto?
Es correcto esto o se tienen en cuenta otros parámetros que estoy pasando por alto?
No, no es correcto.
La plusvalía se puede calcular de 2 formas, y elegir la que más conviene.
Una es la objetiva, tan inconstitucional como la que había antes pues es más de lo mismo, y es el 30% de la base imponible, que es un % del valor catastral del suelo en función de los años transcurridos desde la adquisición. Luego nunca puede ser cero.
La otra forma es un 30% del incremento "real" del valor del suelo. Se calcula el beneficio como precio de enajenación (no puede ser menor que el valor de referencia en vigor desde el 1 de enero) menos el valor de adquisición, y se aplica el % que supone el suelo sobre el total según valores catastrales.
El 30% puede variar por autonomías.
La plusvalía se puede calcular de 2 formas, y elegir la que más conviene.
Una es la objetiva, tan inconstitucional como la que había antes pues es más de lo mismo, y es el 30% de la base imponible, que es un % del valor catastral del suelo en función de los años transcurridos desde la adquisición. Luego nunca puede ser cero.
La otra forma es un 30% del incremento "real" del valor del suelo. Se calcula el beneficio como precio de enajenación (no puede ser menor que el valor de referencia en vigor desde el 1 de enero) menos el valor de adquisición, y se aplica el % que supone el suelo sobre el total según valores catastrales.
El 30% puede variar por autonomías.
