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Conflicto devolución fianza
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Conflicto devolución fianza
Hola buenos días,
Soy nuevo en el foro, aunque llevo varios años como arrendador y me ha gustado mucho encontrar este lugar donde creo que podemos ayudarnos mucho entre todos.
Les comento mi caso:
El mes pasado finalizó el contrato de alquiler de un piso de mi propiedad que tenía alquilado por 500 €/mes.
Con una antelación superior a la que indica la LAU notifiqué a mis inquilinos mi decisión de no renovar el alquiler de la vivienda una vez se cumpliese el tercer año de alquiler (3 años era lo que marcaba la LAU en el momento en que se firmó el contrato).
Tres días después de que dejasen el piso les mandé un correo electrónico documentado con fotos indicando una serie de desperfectos que había detectado y que entendía que debían ir contra el mes de fianza que está depositado en la administración.
La cuantía de los desperfectos que yo les he justificado hasta ahora con facturas es de unos 250 €, aunque también hay un mueble de baño que han estropeado y que costó 400 € que no he cambiado porque aún se puede utilizar y quería acordar una solución con ellos.
Hemos intercambiado varios correos y ellos no están dispuestos a asumir ninguno de estos costes puesto que dicen que todo estaba ya así cuando llegaron (pese a que en el contrato se indicaba que la vivienda se entregaba en perfecto estado y que las tres cosas que vieron al entrar y que no les pareció que estaban bien me las comunicaron por whatsapp y por supuesto no son motivo de discusión). Además, me amenazan con denunciarme por no devolverles la fianza.
Nunca he tenido problemas con ningún inquilino y nunca he descontado ni un euro de la fianza de los 7 contratos de alquiler anteriores que he firmado, pero en este caso creo que son cosas tan evidentes que la reclamación, más que por el valor económico, es por principios.
Mi intención era (o es) llegar a un acuerdo, pero en este punto ya lo veo complicado.
Esta semana tengo ya consulta con un abogado para ver cómo enfocar el tema, pero me gustaría saber la opinión del foro. Entiendo que, llegado el caso, podría reclamarles 250 € de los desperfectos 400 € del mueble de baño estropeado 75 € estimados de agua de facturas que están pendientes de llegar.
Es decir, estaríamos hablando de una reclamación máxima de unos 725 €.
¿Vale la pena plantear una demanda por este importe?
¿Es necesario abogado y procurador para esto? ¿Se podría resolver como un juicio verbal sin abogado ni procurador?
Muchas gracias,
Soy nuevo en el foro, aunque llevo varios años como arrendador y me ha gustado mucho encontrar este lugar donde creo que podemos ayudarnos mucho entre todos.
Les comento mi caso:
El mes pasado finalizó el contrato de alquiler de un piso de mi propiedad que tenía alquilado por 500 €/mes.
Con una antelación superior a la que indica la LAU notifiqué a mis inquilinos mi decisión de no renovar el alquiler de la vivienda una vez se cumpliese el tercer año de alquiler (3 años era lo que marcaba la LAU en el momento en que se firmó el contrato).
Tres días después de que dejasen el piso les mandé un correo electrónico documentado con fotos indicando una serie de desperfectos que había detectado y que entendía que debían ir contra el mes de fianza que está depositado en la administración.
La cuantía de los desperfectos que yo les he justificado hasta ahora con facturas es de unos 250 €, aunque también hay un mueble de baño que han estropeado y que costó 400 € que no he cambiado porque aún se puede utilizar y quería acordar una solución con ellos.
Hemos intercambiado varios correos y ellos no están dispuestos a asumir ninguno de estos costes puesto que dicen que todo estaba ya así cuando llegaron (pese a que en el contrato se indicaba que la vivienda se entregaba en perfecto estado y que las tres cosas que vieron al entrar y que no les pareció que estaban bien me las comunicaron por whatsapp y por supuesto no son motivo de discusión). Además, me amenazan con denunciarme por no devolverles la fianza.
Nunca he tenido problemas con ningún inquilino y nunca he descontado ni un euro de la fianza de los 7 contratos de alquiler anteriores que he firmado, pero en este caso creo que son cosas tan evidentes que la reclamación, más que por el valor económico, es por principios.
Mi intención era (o es) llegar a un acuerdo, pero en este punto ya lo veo complicado.
Esta semana tengo ya consulta con un abogado para ver cómo enfocar el tema, pero me gustaría saber la opinión del foro. Entiendo que, llegado el caso, podría reclamarles 250 € de los desperfectos 400 € del mueble de baño estropeado 75 € estimados de agua de facturas que están pendientes de llegar.
Es decir, estaríamos hablando de una reclamación máxima de unos 725 €.
¿Vale la pena plantear una demanda por este importe?
¿Es necesario abogado y procurador para esto? ¿Se podría resolver como un juicio verbal sin abogado ni procurador?
Muchas gracias,
1.- Probablemente no merezca la pena porque al ser tan poca la cantidad reclamada por poco que le cobre el abogado le quedará practicamente nada.
2.- Estricamente hablando si porque parte de lo que reclama es la factura del agua. Pero si interpone la demanda como simple reclamación de cantidad es probable que el juzgado “no se dé cuenta" y lo tramite como verbal de menos de 2000 euros y no haga falta ni abogado ni procurador.
2.- Estricamente hablando si porque parte de lo que reclama es la factura del agua. Pero si interpone la demanda como simple reclamación de cantidad es probable que el juzgado “no se dé cuenta" y lo tramite como verbal de menos de 2000 euros y no haga falta ni abogado ni procurador.
Muchas gracias por su comentario.
Visto de esa manera me interesaría reclamar únicamente por los daños y no tener en cuenta el importe de lo que se adeuda por agua.
Por lo que he leído en internet pensaba que al tratarse de un tema relacionado con arrendamientos urbanos debía de resolverse como un juicio verbal por razón de la materia. Y al estar determinado por razón de la materia era obligatoria la intervención del abogado y procurador aunque la cuantía no exceda de 2.000 euros.
No sé si esto es así.
Visto de esa manera me interesaría reclamar únicamente por los daños y no tener en cuenta el importe de lo que se adeuda por agua.
Por lo que he leído en internet pensaba que al tratarse de un tema relacionado con arrendamientos urbanos debía de resolverse como un juicio verbal por razón de la materia. Y al estar determinado por razón de la materia era obligatoria la intervención del abogado y procurador aunque la cuantía no exceda de 2.000 euros.
No sé si esto es así.
No exactamente.
Lo que dice el art. 250.1 LEC es que será un juicio verbal por razón de la materia siempre y cuando se trate bien de un desahucio por falta de pago bien de una reclamación de rentas (y el pago de una factura de agua se considera asimilado a la renta). En estos casos si que será un juicio verbal independientemente de la cuantía.
Pero en su caso, salvo por lo que hace a la reclamación del agua, no se trata ni de echar al inquilino ni de reclamar rentas, sino desperfectos, y por tanto su caso no estaría incluido en lo que dice el art. 250.1 LEC y ya no haría falta ni abogado ni procurador.
Por eso le he dicho que si no reclama nada del agua si que puede demandar sin abogado ni procurador.
De todas aprovecho para decirle que dudo mucho que esa demanda pueda prosperar. Yo no la interpondría porque no va a poder demostrar que los daños los hizo el inquilino amen de que con toda probabilidad el juez los considerará "normales" dado el uso de la vivienda y no le dará la razón.
Lo que dice el art. 250.1 LEC es que será un juicio verbal por razón de la materia siempre y cuando se trate bien de un desahucio por falta de pago bien de una reclamación de rentas (y el pago de una factura de agua se considera asimilado a la renta). En estos casos si que será un juicio verbal independientemente de la cuantía.
Pero en su caso, salvo por lo que hace a la reclamación del agua, no se trata ni de echar al inquilino ni de reclamar rentas, sino desperfectos, y por tanto su caso no estaría incluido en lo que dice el art. 250.1 LEC y ya no haría falta ni abogado ni procurador.
Por eso le he dicho que si no reclama nada del agua si que puede demandar sin abogado ni procurador.
De todas aprovecho para decirle que dudo mucho que esa demanda pueda prosperar. Yo no la interpondría porque no va a poder demostrar que los daños los hizo el inquilino amen de que con toda probabilidad el juez los considerará "normales" dado el uso de la vivienda y no le dará la razón.
Es reiterada la jurisprudencia que establece que una vez extinguido el contrato, como es el caso, las reclamaciones sobre la fianza son meras reclamaciones de cantidad, materia distinta del arrendamiento, y por lo tanto se tramitan en el juicio declarativo qur corresponda a la cuantía. Art. 249, 1, 6º LEC. SAP Málaga, Sec. 4ª, de 23-2-11. Ponente: José Luis López Fuertes.
PERO: teniendo en cuenta que usted conserva en su poder la fianza, lo adecuado será no reclamar, sino hacer la liquidación, devolver lo que sobre, y dejar que el inquilino, si quiere, interponga una demanda contra nosotros. Si va por el ordinario, podemos oponer una excepción de inadecuación del procedimiento.
La cuantía, en todo caso, no superará, sea cual sea el juicio, el importe en el que el inquilino esté disconforme, y la condena en costas, poco probable, no superaría un tercio de dicho importe: mi consejo es que obre tal como le he indicado, y espere acontecimientos.
PERO: teniendo en cuenta que usted conserva en su poder la fianza, lo adecuado será no reclamar, sino hacer la liquidación, devolver lo que sobre, y dejar que el inquilino, si quiere, interponga una demanda contra nosotros. Si va por el ordinario, podemos oponer una excepción de inadecuación del procedimiento.
La cuantía, en todo caso, no superará, sea cual sea el juicio, el importe en el que el inquilino esté disconforme, y la condena en costas, poco probable, no superaría un tercio de dicho importe: mi consejo es que obre tal como le he indicado, y espere acontecimientos.
