El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Comunicado al inquilino de no renovación
- Foros Legales
- Arrendamientos Urbanos
- Tema: Comunicado al inquilino de no renovación
- Arrendamientos Urbanos
Nuevo Comentario
9
Comentarios
Comunicado al inquilino de no renovación
Soy propietaria de un local comercial a un inquilino con el que no he podido comunicarme: teléfono no lo coge, dirección que pusimos en contrato ya no es la suya y además actualmente se que está trabajando en otra comunidad autónoma y que ha estado fuera de España.
Finaliza el contrato inicial de alquiler por 5 años y no quiero renovarlo.
La comunicación de "no prórroga" un mes antes de que venza el contrato, cómo puedo legalmente comunicársela?
Gracias por vuestras respuestas. Un saludo
Finaliza el contrato inicial de alquiler por 5 años y no quiero renovarlo.
La comunicación de "no prórroga" un mes antes de que venza el contrato, cómo puedo legalmente comunicársela?
Gracias por vuestras respuestas. Un saludo
Remita un burofax a la dirección que figura en el contrato aunque no sea la suya.
Correos le remitirá un intento de notificación y pasado un mes otro documento en el que dirá que ya no vive allí y que está "caducado en lista". Esa segunda notificación le servirá como acuse de recibo como si realmente se hubiera entregado el burofax.
Correos le remitirá un intento de notificación y pasado un mes otro documento en el que dirá que ya no vive allí y que está "caducado en lista". Esa segunda notificación le servirá como acuse de recibo como si realmente se hubiera entregado el burofax.
La respuesta que le han dado no es correcta. Enviar el burofax a la dirección que figura en el contrato es un trámite necesario, pero no suficiente. Si el inquilino ya no reside allí y no lo recoge, no se considerará notificado. El hecho de que Correos lo devuelva con la anotación de “caducado en lista” solo prueba que se intentó la comunicación, pero no que el destinatario haya tenido conocimiento de ella.
Si realmente quiere asegurarse de que recibe la notificación, tome precauciones adicionales:
Use todos los medios a su alcance. Si ha mantenido contacto con él por correo electrónico, WhatsApp o cualquier otro canal, envíele también el aviso por ahí.
Aproveche el local. Si el negocio sigue en marcha, intente dejar la notificación en el establecimiento o mándela por correo certificado con acuse de recibo.
Si el inquilino sigue siendo inubicable, consulte a un abogado. Puede ser necesario recurrir a una notificación edictal, publicándola en el Boletín Oficial o en el tablón de edictos del Ayuntamiento.
Si realmente quiere asegurarse de que recibe la notificación, tome precauciones adicionales:
Use todos los medios a su alcance. Si ha mantenido contacto con él por correo electrónico, WhatsApp o cualquier otro canal, envíele también el aviso por ahí.
Aproveche el local. Si el negocio sigue en marcha, intente dejar la notificación en el establecimiento o mándela por correo certificado con acuse de recibo.
Si el inquilino sigue siendo inubicable, consulte a un abogado. Puede ser necesario recurrir a una notificación edictal, publicándola en el Boletín Oficial o en el tablón de edictos del Ayuntamiento.
SAP Alicante (Sección 9ª) de 12.04.2019
"La pasividad del destinatario en ningún caso puede perjudicar al emisor, por ser DOCTRINA CONSTITUCIONAL reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada..."
Opera el principio de AUTORESPONSABILIDAD (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1.976 y 29 de septiembre de 1.981): «debe considerarse recibida la comunicación, aún en el supuesto de falta de recepción material del documento; si es emitida oportunamente la declaración por el requirente sin que llegue a conocimiento del destinatario por causas imputables a éste…”
En el mismo sentido Sentencia nº 31/2012 de AP La Rioja, Sección 1ª, 6 de Febrero de 2012 y
Sentencia de la Sección 6ª de la AP de Pontevedra de 15 de mayo de 2.014:
Si manda usted una comunicación al domicilio consignado en el contrato, surtirá sus efectos aunque no lo recojan. La otra parte contractual no ha sido diligente ni previsora al mudar su domicilio y no comunicárselo a usted.
Ahora bien, es aconsejable que refuerce usted ese intento de comunicación mandando otro burofax al local alquilado. Agote diligentemente todos los intentos de comunicación. Eso reforzará su posición llegado el caso si fuera necesario desahuciar. Recuerde el art. 40 CC sobre el domiclio como punto de localización de una persona o lugar de ejercicio por esta de sus derechos y obligaciones en relación con el art. 155 LEC.
Y ahora el preaviso:
"Art. 3 LAU: Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".
Y el Código Civil:
"Artículo 1565.
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Artículo 1566.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
El preaviso de un mes me parece adecuado.
"La pasividad del destinatario en ningún caso puede perjudicar al emisor, por ser DOCTRINA CONSTITUCIONAL reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000, de 29 de mayo y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada..."
Opera el principio de AUTORESPONSABILIDAD (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1.976 y 29 de septiembre de 1.981): «debe considerarse recibida la comunicación, aún en el supuesto de falta de recepción material del documento; si es emitida oportunamente la declaración por el requirente sin que llegue a conocimiento del destinatario por causas imputables a éste…”
En el mismo sentido Sentencia nº 31/2012 de AP La Rioja, Sección 1ª, 6 de Febrero de 2012 y
Sentencia de la Sección 6ª de la AP de Pontevedra de 15 de mayo de 2.014:
Si manda usted una comunicación al domicilio consignado en el contrato, surtirá sus efectos aunque no lo recojan. La otra parte contractual no ha sido diligente ni previsora al mudar su domicilio y no comunicárselo a usted.
Ahora bien, es aconsejable que refuerce usted ese intento de comunicación mandando otro burofax al local alquilado. Agote diligentemente todos los intentos de comunicación. Eso reforzará su posición llegado el caso si fuera necesario desahuciar. Recuerde el art. 40 CC sobre el domiclio como punto de localización de una persona o lugar de ejercicio por esta de sus derechos y obligaciones en relación con el art. 155 LEC.
Y ahora el preaviso:
"Art. 3 LAU: Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil".
Y el Código Civil:
"Artículo 1565.
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.
Artículo 1566.
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."
El preaviso de un mes me parece adecuado.
Evite la tácita reconducción. Si el inquilino sigue en el local tras la fecha de vencimiento, deje constancia clara de que el contrato ha finalizado. Un nuevo burofax tras la expiración o un requerimiento notarial evitarán equívocos.
Asegure la prueba de notificación. La jurisprudencia respalda que la falta de recogida no anula la comunicación, pero los jueces valoran la diligencia del arrendador. Envíe un segundo burofax al local y use cualquier medio adicional que haya empleado antes con el inquilino.
Ocupación sin título. Si no abandona el local ni paga, será un ocupante sin derecho. La vía es un desahucio por expiración de contrato (art. 250.1.1º LEC). Cuantas más pruebas tenga de la notificación, menos trabas encontrará.
Posibles alegaciones. Si el inquilino argumenta fuerza mayor para justificar que no recibió la notificación, el pleito se alargará. Anticípese. Notifique con diligencia y sin fisuras.
No se trata solo de hacer las cosas bien, sino de que queden hechas sin resquicio para la duda.
Asegure la prueba de notificación. La jurisprudencia respalda que la falta de recogida no anula la comunicación, pero los jueces valoran la diligencia del arrendador. Envíe un segundo burofax al local y use cualquier medio adicional que haya empleado antes con el inquilino.
Ocupación sin título. Si no abandona el local ni paga, será un ocupante sin derecho. La vía es un desahucio por expiración de contrato (art. 250.1.1º LEC). Cuantas más pruebas tenga de la notificación, menos trabas encontrará.
Posibles alegaciones. Si el inquilino argumenta fuerza mayor para justificar que no recibió la notificación, el pleito se alargará. Anticípese. Notifique con diligencia y sin fisuras.
No se trata solo de hacer las cosas bien, sino de que queden hechas sin resquicio para la duda.
