El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Compré un chalet y me falta 200m escriturados que tiene un vecino
- Foros Legales
- Derecho Civil General
- Tema: Compré un chalet y me falta 200m escriturados que tiene un vecino
- Derecho Civil General
Nuevo Comentario
6
Comentarios
Compré un chalet y me falta 200m escriturados que tiene un vecino
El año pasado compré un chalet, en la escritura pone 1046m, pero hace poco lo medí y son 847m, el terreno que falta según el catastro es un bancal de 200m que pertenecía a mi parcela pero que desde hace algo más de 30 años pasaron a manos de un vecino (no se como), que también vendió el chalet con el bancal a otra persona hace unos años. En ese terreno sólo hay una pista de tenis abandonada. Al parecer hay una ley de usucapion:
Artículo 1959
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Artículo 539
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud del título.
Al parecer por esta ley el actual dueño, podría decir que el terreno es suyo.
¿Puedo hacer yo algo al respecto? ¿Me queda alguna salida?¿No tiene el que demostrar de alguna manera que el terreno lo han ocupado durante más de 30 años?, si yo he pagado el catastro de ese terreno, a efectos legales ¿No lo estoy ocupando yo?
Muchas gracias de antemano.
Artículo 1959
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Artículo 539
Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud del título.
Al parecer por esta ley el actual dueño, podría decir que el terreno es suyo.
¿Puedo hacer yo algo al respecto? ¿Me queda alguna salida?¿No tiene el que demostrar de alguna manera que el terreno lo han ocupado durante más de 30 años?, si yo he pagado el catastro de ese terreno, a efectos legales ¿No lo estoy ocupando yo?
Muchas gracias de antemano.
te cito jurisprudencia:
El art. 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Por su parte el art. 1486 de dicho Texto Legal determina que en el caso anterior el comprador podrá optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatorio o “quanti minoris”), y la primera de las referidas es la que se ejercita en el presente proceso por el actor, hoy apelante. Son requisitos necesarios para la exigencia de responsabilidad al vendedor por el saneamiento por defectos ocultos los siguientes: a) La existencia de un vicio o defecto, debiéndose entender éste la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hacen poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Definiendo la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero de 1994 el vicio oculto como “los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad”. b) Que el defecto sea grave, o como dice el Código “que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”. c) Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente. Por esto excluye el Código la responsabilidad por vicios ocultos cuando se trate de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, o cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlos y, d) Que el defecto sea preexistente a la venta.
tienes un plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida para ejercer acciones(1490 Ccivil).
p.d: consulta con un abogado
El art. 1484 del Código Civil establece que el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella. Por su parte el art. 1486 de dicho Texto Legal determina que en el caso anterior el comprador podrá optar entre desistir del contrato (acción redhibitoria), o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos (acción estimatorio o “quanti minoris”), y la primera de las referidas es la que se ejercita en el presente proceso por el actor, hoy apelante. Son requisitos necesarios para la exigencia de responsabilidad al vendedor por el saneamiento por defectos ocultos los siguientes: a) La existencia de un vicio o defecto, debiéndose entender éste la característica que afecta a una cosa específica y que, diferenciándola de las demás de su especie, la hacen poco apta para la finalidad que está llamada a cumplir. Definiendo la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de febrero de 1994 el vicio oculto como “los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad”. b) Que el defecto sea grave, o como dice el Código “que haga la cosa impropia para el uso a que se la destina, o disminuya de tal modo este uso que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”. c) Que el defecto sea oculto, en el sentido de que no fuera conocido ni lo pudiera ser por el adquirente. Por esto excluye el Código la responsabilidad por vicios ocultos cuando se trate de defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, o cuando el comprador sea un perito que, por razón de su profesión u oficio, debiera fácilmente conocerlos y, d) Que el defecto sea preexistente a la venta.
tienes un plazo de 6 meses desde la entrega de la cosa vendida para ejercer acciones(1490 Ccivil).
p.d: consulta con un abogado
Muchas gracias por la ayuda.
Pero a mi en principio me interesa recuperar el terreno antes que ir a por el que me vendió el chalet, por eso necesitaba que alguien con conocimientos de derecho inmobiliario me oriente en las posibilidades que tengo.
P.D. en el terreno ese sólo hay una pista de tenis abandonada y soy yo el que paga los impuestos de ese terreno.
Pero a mi en principio me interesa recuperar el terreno antes que ir a por el que me vendió el chalet, por eso necesitaba que alguien con conocimientos de derecho inmobiliario me oriente en las posibilidades que tengo.
P.D. en el terreno ese sólo hay una pista de tenis abandonada y soy yo el que paga los impuestos de ese terreno.
yo creo que podrías presentar una demanda ejercitando una acción reivindicatoria y susidiariamente de deslinde. mediante la reivindicatoria reclamas lo que es tuyo y pertenece a tu finca, si no se estima, solicitas un deslinde que se llevará a cabo mediante comprobación de los títulos de cada cual. Pero hagas lo que hagas tendrás que ir a un abogado que estudie el tema en profundidad.
Apreido pcrpcr2. Antes de cualquier disquisición jurídca sobre las aciones que podrías acometer. Es importante detenerse en un asspecto de tu propia pregunta. Tu informas que compraste y así se estableció en la escritura 1046 mts. Esto supone que en el certificado del Registro así constaba. Es verdad?. Pues bien si partimos de este supuesto y no constaba ninguna otra anotación sobre transmisión parcial de la propiedad sobre cualquier extensión de la parcela en favor de un tercero, cómo afirmas que dicha parte ahora es de tu vecino? Si existe una anotación en el Registro de tal parte en su favor, cómo se hizo, en virtudde què acto jurídico, pues debe existir una causa lícita para ello, no pudo ocurrir por arte de birloque. Es el primer factor a considerar. Pues si como afirmas fué en virtud de la ley de usucapión, debe existir una sentencia judicial que declare que tu vcino adquirió la propiedad mediante ese modo extraordinario y esa sentencia debe estar anotada en el Registro en doble partida, tanto en la del predio que compraste, como en la de tu vecino. En una se antoa la extinsción y en la otra su correlativa de adquisición. Es así como debe ser. Revisa bien este aspecto y será a partir de allí cuando se podrá determinar la acción a seguir. Cordial saludo.
Muchas gracias por vuestras respuestas.
Irc, comprobé el registro de la propiedad, no hay ninguna anotación de transmisión de propiedad, lo que nombré de usucapión es hipotético, el vecino todavía no sabe nada del tema, aun no he hablado con él, pero pensé que si le reclamo el terreno el puede alegar usucapión, pero todavía no ha sucedido si la alega ¿Tiene que demostrar algo?, por otro lado no se cómo llegó el terreno a su poder, un vecino me contó que el propietario de la finca matriz de la que se segregaron las parcelas se lo vendío al primer propietario de ese chalet, pero al parecer no cambiaron la escritura, y dudo que haya ningún contrato y creo que aunque lo hubiera sería entre aquellas dos personas y no afectaría a terceros, o sea al actual propietario y a mi.
Otra duda que tengo es ¿Qué sería más conveniente, hablar primero con un abogado, o con el vecino que tiene la propiedad que creo que me pertenece?
Gracias por vuestra ayuda.
Pablo.
Irc, comprobé el registro de la propiedad, no hay ninguna anotación de transmisión de propiedad, lo que nombré de usucapión es hipotético, el vecino todavía no sabe nada del tema, aun no he hablado con él, pero pensé que si le reclamo el terreno el puede alegar usucapión, pero todavía no ha sucedido si la alega ¿Tiene que demostrar algo?, por otro lado no se cómo llegó el terreno a su poder, un vecino me contó que el propietario de la finca matriz de la que se segregaron las parcelas se lo vendío al primer propietario de ese chalet, pero al parecer no cambiaron la escritura, y dudo que haya ningún contrato y creo que aunque lo hubiera sería entre aquellas dos personas y no afectaría a terceros, o sea al actual propietario y a mi.
Otra duda que tengo es ¿Qué sería más conveniente, hablar primero con un abogado, o con el vecino que tiene la propiedad que creo que me pertenece?
Gracias por vuestra ayuda.
Pablo.
