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Compraventa de vivienda: arras confirmatorias
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Las arras confirmatoias, como ya sabes, consisten en un pago a cuenta del precio estipulado.
Si tu cliente incumple, el vendedor podrá exigir el cuimplimiento del contrato o bien su resolución, con indemnización de daños y perjuicios.
Fíjate que en dicho contrato existe una cláusula con un concepto indeterminado: causa mayot.
¿qué debe entendersepor causa mayor?
Si el vendedor quiere que se cumpla el contrato bien que se le indemnice por los daños y perjuicios, seguramente tendreis pleito. Y es aquí donde habrá que dilucidar qué se entendía por "causa mayor".
No obstante, la misma cláusula está dando una solución: Puede intentarse por vuestra parte una novación del contrato, (ambas partes establecerna otro acuerdo). Pero eso también depende de las dos partes, y no solo de una. Si el acuerdo propuesto por vosotros no lo acepta la vendedora, ireis a pleito también.
¿Habeis hablado con ella? Quizás pudieseis exponer vuestra dificultad sobrevenida y negociar los gastos en los que ha incurrido la vendedora como consecuencia del negocio jurídico y recuperar parte de las arras ( aunquelo veo dificilillo) resarciendo a la vendedora por vuestro incumplimiento.
Si tu cliente incumple, el vendedor podrá exigir el cuimplimiento del contrato o bien su resolución, con indemnización de daños y perjuicios.
Fíjate que en dicho contrato existe una cláusula con un concepto indeterminado: causa mayot.
¿qué debe entendersepor causa mayor?
Si el vendedor quiere que se cumpla el contrato bien que se le indemnice por los daños y perjuicios, seguramente tendreis pleito. Y es aquí donde habrá que dilucidar qué se entendía por "causa mayor".
No obstante, la misma cláusula está dando una solución: Puede intentarse por vuestra parte una novación del contrato, (ambas partes establecerna otro acuerdo). Pero eso también depende de las dos partes, y no solo de una. Si el acuerdo propuesto por vosotros no lo acepta la vendedora, ireis a pleito también.
¿Habeis hablado con ella? Quizás pudieseis exponer vuestra dificultad sobrevenida y negociar los gastos en los que ha incurrido la vendedora como consecuencia del negocio jurídico y recuperar parte de las arras ( aunquelo veo dificilillo) resarciendo a la vendedora por vuestro incumplimiento.
la conclusión entonces es que el comprador al que resulta imposible asumir el contrato privado firmado, no puede recuperar la señal dada pese a que la misma no tuviera caracter penitencial, pues queda indefinidamente ligado por el contrato por no establecerse plazos para, valga la redundancia, establecer segundo para la firma de escritura.
El texto de la cláusula es el siguiente:
"Ambas partes estipulan como fecha para la firma de escritura pública un plazo de 6 meses a partir de la fecha de este documento (29 de septiembre de 2.005), si por alguna de ambas partes se justifica causa mayor por la cual no se pudiera firmar, ambas partes establecerán otro acuerdo".
El texto de la cláusula es el siguiente:
"Ambas partes estipulan como fecha para la firma de escritura pública un plazo de 6 meses a partir de la fecha de este documento (29 de septiembre de 2.005), si por alguna de ambas partes se justifica causa mayor por la cual no se pudiera firmar, ambas partes establecerán otro acuerdo".
No es posible darte respuestas exactas sin saber lo que se estipuló en el contrato de CV.
No obstante, lo que si creo que debieras de tener presente es que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, sea la que sea.
Por lo tanto, si nada se pactó sobre el segundo plazo (tiempo), el comprador podrá requerir al vendedor para que le devuelva el dinero y éste, a su vez, podrá contestarle que le requiere para el segundo plazo, en virtud de lo estipulado en el contrato de CV, ya que no se ha incumplido ningún plazo pactado para pactar el segundo plazo ni, de haberse estipulado, se ha dado la condición que inicie el plazo para establecer el segundo plazo o para dar por rescindido el contrato por el mero transcurso: o del tiempo o de la condición estipulada.
El comprador podrá dar por desistido al vendedor si, requerido para formalizar el contrato ( lo que parace poco probable dados los problemas de solvencia de tu cliente) éste accede de forma voluntaria.
Por lo tanto, tu tercera pregunta queda condicionada a todo lo anterior.
No obstante, lo que si creo que debieras de tener presente es que el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de una de las partes, sea la que sea.
Por lo tanto, si nada se pactó sobre el segundo plazo (tiempo), el comprador podrá requerir al vendedor para que le devuelva el dinero y éste, a su vez, podrá contestarle que le requiere para el segundo plazo, en virtud de lo estipulado en el contrato de CV, ya que no se ha incumplido ningún plazo pactado para pactar el segundo plazo ni, de haberse estipulado, se ha dado la condición que inicie el plazo para establecer el segundo plazo o para dar por rescindido el contrato por el mero transcurso: o del tiempo o de la condición estipulada.
El comprador podrá dar por desistido al vendedor si, requerido para formalizar el contrato ( lo que parace poco probable dados los problemas de solvencia de tu cliente) éste accede de forma voluntaria.
Por lo tanto, tu tercera pregunta queda condicionada a todo lo anterior.
Gracias optio por tu segunda respuesta. Mi cliente es la parte compradora e incumplidora. La pregunta es, ¿cuando puede el comprador incumplidor reclamar al vendedor la cantidad entregada en concepto de arras, si el vendedor no le requiere para concretar el segundo plazo para elevar a escritura pública el contrato? ¿Cuando podría el comprador dar por desistido también al vendedor del contrato?. Hasta cuando tiene que esperar el comprador al que ya no interesa el contrato para poder recuperar lo que entregó como arras confirmatorias.
Veamos, marian. Decias en tu pregunta incial que se pactó un plazo de seis meses para elevar a escritura pública. (plazo superado a estas alturas). Pero, a su vez, se estipuló que, pasado ese plazo, las partes podrían establecer uno nuevo. Y tu interrogante es, si no me equivoco, si crees que puede considerarse desistidas a ambas partes del contrato de compraventa por haber transcurrido ese primer plazo sin que la vendedora haya requerido de pago a la compradora.
Si ese es el planteamiento, entiendo que la vendedora podría, todavía requerir fehacientemente a la compradora.
Lo que pasa es que no se te puede dar una respuesta exacta pues carecemos de las estipulaciones hechas en el contrato de CV inicial. en cuanto a cómo se pactó lo de los plazos, es decir, si la segunda prórroga estaba condicionada a algo o a un tiempo concreto transcurridos los seis meses. Si no lo estuviese y la cuestión fuere, simplemente, que la vendedora no ha requerido inmediatamente a la compradora una vez pasados el primer plazo de seis meses para estipular ese nuevo plazo (por burofax, por ejemplo), entiendoo que no se la puede dar por desistida ( a la vendedora)y, por lo tanto, lo correcto sería requerir a la compradora para concretar el segundo plazo en cumplimiento del contrato inicial de CV, esperar a ver que dice y, para el caso de que se negara a cumplir con lo pactado de estipular nuevo plazo, actuar conforme a lo establecido en el 1124 del CC.
Si ese es el planteamiento, entiendo que la vendedora podría, todavía requerir fehacientemente a la compradora.
Lo que pasa es que no se te puede dar una respuesta exacta pues carecemos de las estipulaciones hechas en el contrato de CV inicial. en cuanto a cómo se pactó lo de los plazos, es decir, si la segunda prórroga estaba condicionada a algo o a un tiempo concreto transcurridos los seis meses. Si no lo estuviese y la cuestión fuere, simplemente, que la vendedora no ha requerido inmediatamente a la compradora una vez pasados el primer plazo de seis meses para estipular ese nuevo plazo (por burofax, por ejemplo), entiendoo que no se la puede dar por desistida ( a la vendedora)y, por lo tanto, lo correcto sería requerir a la compradora para concretar el segundo plazo en cumplimiento del contrato inicial de CV, esperar a ver que dice y, para el caso de que se negara a cumplir con lo pactado de estipular nuevo plazo, actuar conforme a lo establecido en el 1124 del CC.
No veo aplicable al supuesto planteado el 1504 del Codigo Civil porque es el comprador el incumplidor por no elevar el contrato privado a escritura pública por no poder pagar el precio.
La pregunta es si el comprador incumplidor podría, por haber ya pasado el plazo estipulado en el contrato para elevarlo a público, y aprovechando que no ha sido requerido para el pago por el vendedor, pedir basándose en ello al vendedor la cantidad por este recibida en concepto de arras confirmatorias.
La pregunta es si el comprador incumplidor podría, por haber ya pasado el plazo estipulado en el contrato para elevarlo a público, y aprovechando que no ha sido requerido para el pago por el vendedor, pedir basándose en ello al vendedor la cantidad por este recibida en concepto de arras confirmatorias.
Gracias optio por tu respuesta. Pero por lo que respondes, significa que la parte compradora, e inicialmente incumplidora, en este momento, en que ha transcurrido mes y medio desde el inicial plazo pactado para el otorgamiento de la escritura sin requerimiento del vendedor para nuevo plazo, no puede adelantarse requiriendo por burofax al vendedor para que devuelva la señal ante el mutuo desistimiento, por esta falta de requerimiento suyo para el establecimiento de nueva fecha para el otorgamiento de escritura pública de venta? Gracias.
Compraventa de vivienda: arras confirmatorias
compraventa de vivienda en documento privado. La parte compradora paga 6.000 euros en concepto de arras confirmatoris. Se establece un plazo de seis meses para el otorgamiento de escritura pública y se pacta que pasado este plazo sin otorgarla, las partes de mutuo acuerdo pondran otra fecha para el otorgamiento.
A la parte compradora le surje un problema que le hace imposible otorgar la escritura por no poder pagar el resto del precio pactado. Sin embargo la parte vendedora no le hace ningun requerimiento transcurridos los seis meses pactados para el otorgamiento de la escritura.
En tales circunstancias, ¿es posible considerar que hay un desestimiento por ambas partes que legitimaria a la parte compradora para reclamar de la vendedora los 6.000 euros entregados como arras confirmatorias?
A la parte compradora le surje un problema que le hace imposible otorgar la escritura por no poder pagar el resto del precio pactado. Sin embargo la parte vendedora no le hace ningun requerimiento transcurridos los seis meses pactados para el otorgamiento de la escritura.
En tales circunstancias, ¿es posible considerar que hay un desestimiento por ambas partes que legitimaria a la parte compradora para reclamar de la vendedora los 6.000 euros entregados como arras confirmatorias?
