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¿comprar parte de un local por la comunidad modifica el titulo constitutivo?
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¿comprar parte de un local por la comunidad modifica el titulo constitutivo?
Según la ley de propiedad horizontal, reformada en junio de 2013, una comunidad de vecinos estará obligada a instalar ascensor, aunque no haya una mayoría que así lo desee, si quien lo solicita es un propietario mayor de 70 años o que tenga discapacidad. Y contempla la posibilidad de comprar parte de un local para poder instalarlo.
Os comento un problema a ver si me podéis ayudar con la forma de proceder porque en este caso el edificio si tiene ascensor en perfecto funcionamiento y hace años se modifico para tener puertas de apertura automática. Además como para llegar al ascensor hay que subir unas pocas escaleras también se instalo un elevador con puerta y paredes de cristal. Hay muchas comunidades con ese tipo de elevador instalado.
Ambos aparatos funcionan perfectamente. Hay varias personas de edad avanzada y una persona que tiene un vehículo a batería de estos nuevos que le permite desplazarse sentado que lo utilizan sin problemas.
Llevan varios años que en todas las reuniones el administrador propone a petición de un par de vecinos que se modifique todo el portal eliminado el elevador y haciendo obra para bajar el ascensor hasta la cota del suelo del portal. Ponen como ejemplo lo que se hizo en una comunidad cercana pero es que allí se hizo porque el ascensor no llegaba al último piso y eso si era un problema de acceso para esos vecinos.
Ya se ha votado en varios años que no se quiere realizar la obra ya que no es imprescindible puesto no hay ningún problema en la movilidad y el acceso de todas las personas, pero a pesar de esto sigue insistiendo año tras año en votarlo.
La obra supone además mover contadores de luz, la tubería general de agua de la comunidad y contadores, etc. Sin olvidar que semejante obra supone dejar sin ascensor durante varios meses a todos los vecinos creando un gran problema sobre todo a los que como os he comentado necesitan utilizar el actual elevador.
Y como aun así tampoco habría sitio se tiene que comprar parte del local contiguo al portal para poder hacer la instalación.
La duda surge porque en el titulo constitutivo está la descripción de los pisos y locales con su extensión, lindes, cuotas de participaciones, etc.
¿Esa compra de parte del local supondría cambiar su extensión y cuota de participación por lo que habría que modificar el titulo constitutivo?.
Gracias por vuestras aportaciones.
Os comento un problema a ver si me podéis ayudar con la forma de proceder porque en este caso el edificio si tiene ascensor en perfecto funcionamiento y hace años se modifico para tener puertas de apertura automática. Además como para llegar al ascensor hay que subir unas pocas escaleras también se instalo un elevador con puerta y paredes de cristal. Hay muchas comunidades con ese tipo de elevador instalado.
Ambos aparatos funcionan perfectamente. Hay varias personas de edad avanzada y una persona que tiene un vehículo a batería de estos nuevos que le permite desplazarse sentado que lo utilizan sin problemas.
Llevan varios años que en todas las reuniones el administrador propone a petición de un par de vecinos que se modifique todo el portal eliminado el elevador y haciendo obra para bajar el ascensor hasta la cota del suelo del portal. Ponen como ejemplo lo que se hizo en una comunidad cercana pero es que allí se hizo porque el ascensor no llegaba al último piso y eso si era un problema de acceso para esos vecinos.
Ya se ha votado en varios años que no se quiere realizar la obra ya que no es imprescindible puesto no hay ningún problema en la movilidad y el acceso de todas las personas, pero a pesar de esto sigue insistiendo año tras año en votarlo.
La obra supone además mover contadores de luz, la tubería general de agua de la comunidad y contadores, etc. Sin olvidar que semejante obra supone dejar sin ascensor durante varios meses a todos los vecinos creando un gran problema sobre todo a los que como os he comentado necesitan utilizar el actual elevador.
Y como aun así tampoco habría sitio se tiene que comprar parte del local contiguo al portal para poder hacer la instalación.
La duda surge porque en el titulo constitutivo está la descripción de los pisos y locales con su extensión, lindes, cuotas de participaciones, etc.
¿Esa compra de parte del local supondría cambiar su extensión y cuota de participación por lo que habría que modificar el titulo constitutivo?.
Gracias por vuestras aportaciones.
Realmente, la comunidad no compraría nada, el local debería ceder esa parte, en caso que hubiese que eliminar barreras arquitectónicas, pero como usted indica ese no es el caso.
La aprobacion de esa gran obra, se realizaría y le soy sincero, tengo mis dudas, no se si por el art. 17.2 ( mayoría simple) o por el 17.4 (3/5).
Creo que es un caso de consultar con un abogado
La aprobacion de esa gran obra, se realizaría y le soy sincero, tengo mis dudas, no se si por el art. 17.2 ( mayoría simple) o por el 17.4 (3/5).
Creo que es un caso de consultar con un abogado
Aparte de ser una obra no necesaria, es absurda por la complejidad que presenta (mover contadores, destrozar portal, necesidad de expropiar parte del local, al que hay que indemnizar).
Yo creo que se necesitaría una mayoría de 3/5 por el artículo 17.4, sin voto del ausente. Además el local podría oponerse, con sólidos argumentos para defender su postura.
Yo creo que se necesitaría una mayoría de 3/5 por el artículo 17.4, sin voto del ausente. Además el local podría oponerse, con sólidos argumentos para defender su postura.
El local está encantado de que se le indemnice para la parte que se le coge.
Desgraciadamente este administrador solo está interesado en hacer obras, así que cuando toca un presidente que no tiene muchos conocimientos se toma mucho interés en “aconsejarle” de cómo llevar la presidencia, por lo que acaban haciendo lo que le interesa.
Lo mismo que utilizar el truco de convocar las juntas extraordinarias con pocos días de aviso. Las convoca con fecha de jueves para los martes de la semana siguiente, correos en el mejor de los casos como pilla fin de semana reparte las cartas el lunes justo un día antes de la reunión y hay propietarios que no se enteran a tipo o no llegan a gestionar una representación a tiempo.
Del tema del ascensor estamos aburridos pero sobre las peticiones reiteradas dice que hay que atenderlas porque cualquier propietario tiene derecho a hacer sus propuestas.
Un propietario me pasa esta información que ha encontrado en la web:
¿Quién puede modificar el Título Constitutivo y cómo?
La modificación del Título Constitutivo se puede hacer por el dueño único antes de la venta, por un acuerdo de la junta, así como por laudo o resolución judicial.
Si las modificaciones se llevan a cabo en junta de propietarios necesitarán el acuerdo por unanimidad. Y, para conseguir la unanimidad, no será necesario que asistan a la junta todos los propietarios ya que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
¿Me podéis confirmar si esto es así o ha habido alguna modificación de la ley?.
Desgraciadamente este administrador solo está interesado en hacer obras, así que cuando toca un presidente que no tiene muchos conocimientos se toma mucho interés en “aconsejarle” de cómo llevar la presidencia, por lo que acaban haciendo lo que le interesa.
Lo mismo que utilizar el truco de convocar las juntas extraordinarias con pocos días de aviso. Las convoca con fecha de jueves para los martes de la semana siguiente, correos en el mejor de los casos como pilla fin de semana reparte las cartas el lunes justo un día antes de la reunión y hay propietarios que no se enteran a tipo o no llegan a gestionar una representación a tiempo.
Del tema del ascensor estamos aburridos pero sobre las peticiones reiteradas dice que hay que atenderlas porque cualquier propietario tiene derecho a hacer sus propuestas.
Un propietario me pasa esta información que ha encontrado en la web:
¿Quién puede modificar el Título Constitutivo y cómo?
La modificación del Título Constitutivo se puede hacer por el dueño único antes de la venta, por un acuerdo de la junta, así como por laudo o resolución judicial.
Si las modificaciones se llevan a cabo en junta de propietarios necesitarán el acuerdo por unanimidad. Y, para conseguir la unanimidad, no será necesario que asistan a la junta todos los propietarios ya que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
Se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
¿Me podéis confirmar si esto es así o ha habido alguna modificación de la ley?.
Aclaremos varias cosas.
El administrador puuede proponer lo que quiera, pero la decisión final la tienen ustedes los propietarios
Las juntas extraordinarias se pueden convocar como lo hace
Exacto cualquier propietario tiene derecho a exponer sus peticiones, claro, siempre que sean logicas, se vota en juhta y no existe problema.
Si, es correcto, pero porque se plantean modificar el titulo constitutivo?
El administrador puuede proponer lo que quiera, pero la decisión final la tienen ustedes los propietarios
Las juntas extraordinarias se pueden convocar como lo hace
Exacto cualquier propietario tiene derecho a exponer sus peticiones, claro, siempre que sean logicas, se vota en juhta y no existe problema.
Si, es correcto, pero porque se plantean modificar el titulo constitutivo?
Tu comunidad no esta obligada a instalar un ascensor, porque ya hay uno instalado y funciona perfectamente, y te refieres al empezar el tema, a cuando se instala un ascensor ex novo, aplicándose para su aprobación dos maneras distintas.
En tu comunidad debe haber alguien que se aburre, y ocupa su tiempo en maquinar cambios innecesarios en las instalaciones comunitarias, absurdos y falto de sentido común. además puede que el administrador este interesado en realizar la obra.
1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, y por lo tanto no pueden comprar en tu caso parte de un local, si no hubiera ascensor, y siempre que fuera necesario, si esta capacitada para expropiar parte de ese local. que pasaría a ser una servidumbre de paso, la comunidad debería indemnizar al propietario del local.
2.- No debería aplicarse para aprobar semejante obra, ni el artículo 10, ni el 17 de la LPH en lo referente a la supresión de barreras arquitectónicas, puesto que hay un ascensor instalado, y un elevador vertical para salvar las escaleras.
3.- Opino que no debería modificarse el titulo constitutivo modificando las cuotas de participación, puesto que se crea una servidumbre de paso, con la posibilidad de que el local algún día pueda recuperar esa parte del local.
Yo opino que esa obra pudiera considerarse una innovación no necesaria, puesto que hay instalado un ascensor que funciona correctamente, y un elevador vertical, los discapacitados y mayores de 70 años, ya tienen salvadas las barreras arquitectónicas, ¿es un posible capricho de algún propietario? pudiera ser, entonces se aplicaría el articulo 17.4 de la LPH, se necesitarían 3/5 de votos y cuotas, y aprobarse en la propia Junta, no se computaría el voto del ausente, siempre que el coste de la obra supere tres mensualidades de gastos comunes, los disidentes no estarían obligados a pagar la obra, y por supuesto podrían usar el nuevo ascensor.
Es de lo casos mas absurdos que he conocido, otra cosa seria si no hubiera instalado un ascensor, y yo no me imagino la obra, puesto que si hay instalado ya un elevador vertical, en la cota cero, para que se quiere comprar una parte de un local, si el hueco del ascensor no se modificaría. El elevador vertical además de servir para los que lo utilizan por necesidad, puede servir tambien para carritos de compra y sillas de bebes, veremos como acaba la historia.
Como siempre, doy opiniones sin saber detalles importantes sobre el tema, opinar con lo datos que se aportan, muchas veces llevan consigo dar palos de ciego.
En tu comunidad debe haber alguien que se aburre, y ocupa su tiempo en maquinar cambios innecesarios en las instalaciones comunitarias, absurdos y falto de sentido común. además puede que el administrador este interesado en realizar la obra.
1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, y por lo tanto no pueden comprar en tu caso parte de un local, si no hubiera ascensor, y siempre que fuera necesario, si esta capacitada para expropiar parte de ese local. que pasaría a ser una servidumbre de paso, la comunidad debería indemnizar al propietario del local.
2.- No debería aplicarse para aprobar semejante obra, ni el artículo 10, ni el 17 de la LPH en lo referente a la supresión de barreras arquitectónicas, puesto que hay un ascensor instalado, y un elevador vertical para salvar las escaleras.
3.- Opino que no debería modificarse el titulo constitutivo modificando las cuotas de participación, puesto que se crea una servidumbre de paso, con la posibilidad de que el local algún día pueda recuperar esa parte del local.
Yo opino que esa obra pudiera considerarse una innovación no necesaria, puesto que hay instalado un ascensor que funciona correctamente, y un elevador vertical, los discapacitados y mayores de 70 años, ya tienen salvadas las barreras arquitectónicas, ¿es un posible capricho de algún propietario? pudiera ser, entonces se aplicaría el articulo 17.4 de la LPH, se necesitarían 3/5 de votos y cuotas, y aprobarse en la propia Junta, no se computaría el voto del ausente, siempre que el coste de la obra supere tres mensualidades de gastos comunes, los disidentes no estarían obligados a pagar la obra, y por supuesto podrían usar el nuevo ascensor.
Es de lo casos mas absurdos que he conocido, otra cosa seria si no hubiera instalado un ascensor, y yo no me imagino la obra, puesto que si hay instalado ya un elevador vertical, en la cota cero, para que se quiere comprar una parte de un local, si el hueco del ascensor no se modificaría. El elevador vertical además de servir para los que lo utilizan por necesidad, puede servir tambien para carritos de compra y sillas de bebes, veremos como acaba la historia.
Como siempre, doy opiniones sin saber detalles importantes sobre el tema, opinar con lo datos que se aportan, muchas veces llevan consigo dar palos de ciego.
Pues no, el administrador no puede hacer propuestas para incluirlas en el orden del día y que se voten en la junta. Lo único que puede hacer es asesorar a la comunidad a demanda de la misma y cumplir los acuerdos.
El único que puede recoger peticiones de los propietarios es el presidente a la hora de establecer el orden del día.
El único que puede recoger peticiones de los propietarios es el presidente a la hora de establecer el orden del día.
Aunque lo he dicho de memoria, pues recuerdo que hace años una comunidad quiso comprar un solar adjunto, y no lo pudo hacer.
Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídicas, por lo tanto no pueden comprar como comunidad, si lo pueden hacer y ya no serian los propietarios de la comunidad, sino las personas a titulo personal.
Ejemplo: En la comunidad de Esteban55 se propone comprar parte del local, lo primero que debe hacer el dueño del local es solicitar al ayuntamiento la segregación del local, hay propietarios que no están por la labor y se oponen, lo tendrían que comprar el resto pero no como comunidad, sino a tenor de lo dispuesto en el articulo 392 del código civil como comunidad de bienes, y serian las personas jurídicas las que comprarían la parte del local, seria como una especie de sociedad que seria dueña de esa parte, pero no un elemento común de la comunidad.
Lo que es correcto es expropiar la parte del local para instalar un ascensor ex novo, (articulo 9.C de la LPH), y crear una servidumbre de paso, pero claro en la comunidad de Esteban55, no lo pueden hacer, porque ya hay un ascensor, y proponen una compra que es otra cosa, lo podrían hacer de extranjis, y siempre figuraría a nombre del propietario del local.
He conocido algún caso que el registrador se ha negado a registrar la compra de una propiedad por una comunidad, porque compraron como comunidad y no como personas
Por eso una comunidad de propietarios no puede hacer una usucapión, entre otras historias.
Mis argumentos están basados en una experiencia, ¿Qué ahora si puede una comunidad comprar una propiedad como comunidad?, pues mientras que las comunidades de propietarios no tengan personalidad jurídica, (excepto como recientemente el ejecutivo ha dictado que si lo tiene para pedir prestamos), mi creencia es que NO.
Te ruego que me aclares porque estoy equivocado, siempre es bueno saber algo que desconoces.
Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídicas, por lo tanto no pueden comprar como comunidad, si lo pueden hacer y ya no serian los propietarios de la comunidad, sino las personas a titulo personal.
Ejemplo: En la comunidad de Esteban55 se propone comprar parte del local, lo primero que debe hacer el dueño del local es solicitar al ayuntamiento la segregación del local, hay propietarios que no están por la labor y se oponen, lo tendrían que comprar el resto pero no como comunidad, sino a tenor de lo dispuesto en el articulo 392 del código civil como comunidad de bienes, y serian las personas jurídicas las que comprarían la parte del local, seria como una especie de sociedad que seria dueña de esa parte, pero no un elemento común de la comunidad.
Lo que es correcto es expropiar la parte del local para instalar un ascensor ex novo, (articulo 9.C de la LPH), y crear una servidumbre de paso, pero claro en la comunidad de Esteban55, no lo pueden hacer, porque ya hay un ascensor, y proponen una compra que es otra cosa, lo podrían hacer de extranjis, y siempre figuraría a nombre del propietario del local.
He conocido algún caso que el registrador se ha negado a registrar la compra de una propiedad por una comunidad, porque compraron como comunidad y no como personas
Por eso una comunidad de propietarios no puede hacer una usucapión, entre otras historias.
Mis argumentos están basados en una experiencia, ¿Qué ahora si puede una comunidad comprar una propiedad como comunidad?, pues mientras que las comunidades de propietarios no tengan personalidad jurídica, (excepto como recientemente el ejecutivo ha dictado que si lo tiene para pedir prestamos), mi creencia es que NO.
Te ruego que me aclares porque estoy equivocado, siempre es bueno saber algo que desconoces.
La convocatoria es legal porque la ley no exige días mínimos para una extraordinaria pero para reuniones para tratar estos temas que no tienen ninguna urgencia tampoco hay ningún problema en convocar la junta con mas días de margen. En otras comunidades se hace así sin ningún problema.
Pero es como cuando convoca reuniones urgentes para temas de humedades presentando un presupuesto de cómo repararlas ya cerrado y luego tarda un año en repararlas. Lo de la urgencia se lo pasa por donde quiere y que los propietarios afectados se aguanten con las humedades.
Supongo que será correcto pero es una forma de trabajar muy diferente a mi experiencia con otros administradores.
Pero es como cuando convoca reuniones urgentes para temas de humedades presentando un presupuesto de cómo repararlas ya cerrado y luego tarda un año en repararlas. Lo de la urgencia se lo pasa por donde quiere y que los propietarios afectados se aguanten con las humedades.
Supongo que será correcto pero es una forma de trabajar muy diferente a mi experiencia con otros administradores.
Estoy de acuerdo que no se puede aplicar la normativa de supresión de barreras arquitectónicas por existir ya ascensor y elevador que cumplen esa función.
Para nosotros también es un tema absurdo pero no hay forma de pararlo, por eso me estaba intentando centrar en el tema de la modificación del título constitutivo que necesita unanimidad.
Lo de expropiar, o comprar no lo tengo claro como correspondería hacer si siguen adelante. De todas formas según leo en diferentes web, una comunidad de propietarios si puede comprar un local y para eso se necesitaría unanimidad. Y si se hace vía expropiar también leo que la expropiación de una parte de una parcela a un propietario implica una modificación de los coeficientes y por lo tanto necesita de la aceptación por parte de la totalidad de los propietarios. Pero desconozco cuál sería el procedimiento correcto. No sé si Pepelu90 nos podrá ampliar algo de información.
Lo que comentas de que se crea una servidumbre de paso, con la posibilidad de que el local algún día pueda recuperar esa parte del local, no lo veo claro. Pienso que si se hace la instalación del ascensor tomando unos metros cuadrados del local no va a recuperarlos nunca. En el futuro no creo que se vaya a modificar el ascensor nuevamente para devolverle esos metros.
Es muy interesante lo que comentas que para el caso de comprar parte del local, lo primero que debe hacer el dueño del local es solicitar al ayuntamiento la segregación del local y si hay propietarios que no están por la labor y se oponen, lo tendrían que comprar el resto pero no como comunidad. Ahora me dejas pensando si cabe la posibilidad de que los propietarios que se oponen puedan quedarse al margen o por considerarse una obra de mejora por ser minoría tendrían que pasar por el aro si o si. Este administrador tiene la máxima de se hace como digo y sino estas conforme ya sabes, tómate el trabajo de impugnar.
Estamos de acuerdo, lo que es correcto es expropiar la parte del local para instalar un ascensor ex novo, (articulo 9.C de la LPH), y crear una servidumbre de paso, pero claro en la comunidad de Esteban55, no lo pueden hacer, porque ya hay un ascensor, y proponen una compra que es otra cosa, lo podrían hacer de extranjis, y siempre figuraría a nombre del propietario del local. Pero por mi parte hacer algo de extranjis ni pensarlo, de todas formas en cualquier caso una propiedad (en este caso el local) tiene su escritura con unos metros cuadrados en la que se especifican unos linderos y se le asigna una cuota de participación y paga sus impuestos en función de esa escritura. Si más adelante lo vende no coincidirán los datos escriturados con la situación real. El nuevo propietario estaría comprando un local con menos metros útiles que los escriturados y una cuota de participación superior a la que correspondería.
Por la información que he encontrado, si a ese local ya sea por expropiación, compra, servidumbre, etc. se le quitan unos metros cuadrados correspondería modificar esa escritura. Y además afecta al título constitutivo y a la descripción que del inmueble constase en los Estatutos.
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
Para nosotros también es un tema absurdo pero no hay forma de pararlo, por eso me estaba intentando centrar en el tema de la modificación del título constitutivo que necesita unanimidad.
Lo de expropiar, o comprar no lo tengo claro como correspondería hacer si siguen adelante. De todas formas según leo en diferentes web, una comunidad de propietarios si puede comprar un local y para eso se necesitaría unanimidad. Y si se hace vía expropiar también leo que la expropiación de una parte de una parcela a un propietario implica una modificación de los coeficientes y por lo tanto necesita de la aceptación por parte de la totalidad de los propietarios. Pero desconozco cuál sería el procedimiento correcto. No sé si Pepelu90 nos podrá ampliar algo de información.
Lo que comentas de que se crea una servidumbre de paso, con la posibilidad de que el local algún día pueda recuperar esa parte del local, no lo veo claro. Pienso que si se hace la instalación del ascensor tomando unos metros cuadrados del local no va a recuperarlos nunca. En el futuro no creo que se vaya a modificar el ascensor nuevamente para devolverle esos metros.
Es muy interesante lo que comentas que para el caso de comprar parte del local, lo primero que debe hacer el dueño del local es solicitar al ayuntamiento la segregación del local y si hay propietarios que no están por la labor y se oponen, lo tendrían que comprar el resto pero no como comunidad. Ahora me dejas pensando si cabe la posibilidad de que los propietarios que se oponen puedan quedarse al margen o por considerarse una obra de mejora por ser minoría tendrían que pasar por el aro si o si. Este administrador tiene la máxima de se hace como digo y sino estas conforme ya sabes, tómate el trabajo de impugnar.
Estamos de acuerdo, lo que es correcto es expropiar la parte del local para instalar un ascensor ex novo, (articulo 9.C de la LPH), y crear una servidumbre de paso, pero claro en la comunidad de Esteban55, no lo pueden hacer, porque ya hay un ascensor, y proponen una compra que es otra cosa, lo podrían hacer de extranjis, y siempre figuraría a nombre del propietario del local. Pero por mi parte hacer algo de extranjis ni pensarlo, de todas formas en cualquier caso una propiedad (en este caso el local) tiene su escritura con unos metros cuadrados en la que se especifican unos linderos y se le asigna una cuota de participación y paga sus impuestos en función de esa escritura. Si más adelante lo vende no coincidirán los datos escriturados con la situación real. El nuevo propietario estaría comprando un local con menos metros útiles que los escriturados y una cuota de participación superior a la que correspondería.
Por la información que he encontrado, si a ese local ya sea por expropiación, compra, servidumbre, etc. se le quitan unos metros cuadrados correspondería modificar esa escritura. Y además afecta al título constitutivo y a la descripción que del inmueble constase en los Estatutos.
Gracias a todos por vuestras aportaciones.
Yo no he dicho nada de que esa compra sea un elemento común. Lo que he dicho es que una comunidad de propietarios puede comprar, así a secas y sin más aditamentos.
Por ejemplo, Juan, Pedro y Antonio compran una vivienda por terceras partes, la compra la hace una comunidad de propietarios sin personalidad jurídica, ¿verdad?
Por ejemplo, Juan, Pedro y Antonio compran una vivienda por terceras partes, la compra la hace una comunidad de propietarios sin personalidad jurídica, ¿verdad?
Algunos registradores no registran las escrituras de compra de una propiedad por las comunidades de propietarios, por considerar, que las comunidades de propietarios no son entidades jurídicas, al igual que los jueces interpretan las ley de manera distinta, y hay que liar muy fino para que las registren.
Escribes:
"si a ese local ya sea por expropiación, compra, servidumbre, etc. se le quitan unos metros cuadrados correspondería modificar esa escritura. Y además afecta al título constitutivo y a la descripción que del inmueble constase en los estatutos"
Respuesta:
1.- En el caso de compra indudablemente el acuerdo se debía tomar por unanimidad, pero nos encontraríamos con un problema, primero que el ayuntamiento autorizarse la segregación del local, segundo esos enteros de la parte segregada ¿Quién se los adjudicaría? porque se supone que seria un elemento común,¿ y si ese edificio no tiene asignada cuota de participación en los elementos comunes?, esa es tambien otra de las causas por la que los registradores no registran la compra. la unanimidad, la reforma del titulo constitutivo y de las cuotas de participación
2.- En el caso que no es el tuyo, la expropiación no seria como tal, seria la creación de una servidumbre forzosa de paso mediante indemnización al propietario del local, el predio dominante seria la comunidad, y el predio sirviente el local, no se modificaría el titulo constitutivo ni las cuotas, porque las servidumbres no se venden, el propietario del predio sirviente nunca pierde la propiedad, tan solo cede los metros del paso para uso del predio dominante, en la escritura de servidumbre, se haría constar que el local esta gravado con una servidumbre de paso, para conocimiento de un futuro comprador.
Conclusión en el caso de que persistiera la compra:
A).- El acuerdo de compra se debería aprobar por unanimidad, y se computarían los votos de los propietario ausentes.
B).- Habría que modificar el titulo constitutivo y las cuotas de participación
C).- El registrador podría perfectamente negarse a registrar la escritura.
Ya he opinado que el tema tuyo es una clara mejora del ascensor, que previene el articulo 17.4 de la LPH, se necesitan los 3/5 de votos y cuotas en segunda convocatoria y logrados en junta, no se computa el voto del ausente, los disidentes no están obligados si el coste de la obra supera 3 mensualidades de gastos ordinarios, los disidentes podrán disfrutar de la mejora, en caso de que no se les pueda impedir, y si siguen adelante con el proyecto y lo aprueban, solo te queda la opción de impugnar el acuerdo ante el Juez.
Lo de la compra de parte del local, la servidumbre de paso y demás mandangas sobran, yo opino que un arquitecto no proyectara la obra, hay que tocar elementos de la estructura y ya veremos si el ayuntamiento concede la licencia de obra mayor, y no podríais pedir una posible subvención del organismo correspondiente, estoy seguro que tiene que haber muchos disidentes, es una obra que antes de proyectarla esta condenada al fracaso.
El administrador es un mandado que ni opina ni manda, esta a lo que le digan la Junta de Gobierno de la comunidad, dejar este asunto en sus manos, solo os traerá problemas y gastos inútiles.
Escribes:
"si a ese local ya sea por expropiación, compra, servidumbre, etc. se le quitan unos metros cuadrados correspondería modificar esa escritura. Y además afecta al título constitutivo y a la descripción que del inmueble constase en los estatutos"
Respuesta:
1.- En el caso de compra indudablemente el acuerdo se debía tomar por unanimidad, pero nos encontraríamos con un problema, primero que el ayuntamiento autorizarse la segregación del local, segundo esos enteros de la parte segregada ¿Quién se los adjudicaría? porque se supone que seria un elemento común,¿ y si ese edificio no tiene asignada cuota de participación en los elementos comunes?, esa es tambien otra de las causas por la que los registradores no registran la compra. la unanimidad, la reforma del titulo constitutivo y de las cuotas de participación
2.- En el caso que no es el tuyo, la expropiación no seria como tal, seria la creación de una servidumbre forzosa de paso mediante indemnización al propietario del local, el predio dominante seria la comunidad, y el predio sirviente el local, no se modificaría el titulo constitutivo ni las cuotas, porque las servidumbres no se venden, el propietario del predio sirviente nunca pierde la propiedad, tan solo cede los metros del paso para uso del predio dominante, en la escritura de servidumbre, se haría constar que el local esta gravado con una servidumbre de paso, para conocimiento de un futuro comprador.
Conclusión en el caso de que persistiera la compra:
A).- El acuerdo de compra se debería aprobar por unanimidad, y se computarían los votos de los propietario ausentes.
B).- Habría que modificar el titulo constitutivo y las cuotas de participación
C).- El registrador podría perfectamente negarse a registrar la escritura.
Ya he opinado que el tema tuyo es una clara mejora del ascensor, que previene el articulo 17.4 de la LPH, se necesitan los 3/5 de votos y cuotas en segunda convocatoria y logrados en junta, no se computa el voto del ausente, los disidentes no están obligados si el coste de la obra supera 3 mensualidades de gastos ordinarios, los disidentes podrán disfrutar de la mejora, en caso de que no se les pueda impedir, y si siguen adelante con el proyecto y lo aprueban, solo te queda la opción de impugnar el acuerdo ante el Juez.
Lo de la compra de parte del local, la servidumbre de paso y demás mandangas sobran, yo opino que un arquitecto no proyectara la obra, hay que tocar elementos de la estructura y ya veremos si el ayuntamiento concede la licencia de obra mayor, y no podríais pedir una posible subvención del organismo correspondiente, estoy seguro que tiene que haber muchos disidentes, es una obra que antes de proyectarla esta condenada al fracaso.
El administrador es un mandado que ni opina ni manda, esta a lo que le digan la Junta de Gobierno de la comunidad, dejar este asunto en sus manos, solo os traerá problemas y gastos inútiles.
Un particular compra un piso y cuando escritura es oficialmente propietario, una sociedad con entidad jurídica compra diez pisos y no hay problemas, tres hermanos o amigos compran un piso y no hay problemas, porque todos son personas jurídicas.
Una comunidad quiere comprar un local situado en el edificio para destinarlo a plazas de aparcamientos, es lógico que lo haga, respuesta NO, lo lógico es que los propietarios de la comunidad compren ellos el local, y formen una comunidad, seria absurdo que la comunidad lo comprara como elemento común.
En el caso de Ochoa55, los registradores aconsejan que como la comunidad no tiene entidad jurídica, en la compra figuraran las personas de la comunidad, lo mismo que una comunidad de bienes, porque los que comprar son personas.
Pero la comunidad insiste y compra parte del local, y cuando quieren registrar la compra, se encuentran un registrador que esta dispuesto a registrarla, mirara con lupa como se ha hecho la compra, que el local este segregado, que el acuerdo haya sido por unanimidad, la partición de las nuevas cuotas, los estatutos, etc.
No puede una comunidad de propietarios comprar una propiedad, pero como las sentencias de los jueces son distintas, los registradores hacen igual, te expones a que no te registren la compra, pero sabiendo antes que legalmente como comunidad no puedes.
Juan, Pedro y Antonio son personas físicas que compran una vivienda, si luego ellos como amigos quieren compran otra vivienda en otro edificio, son personas jurídicas y no hay problemas, las viviendas seria un proindiviso no una comunidad de propietarios, otra cosa seria que compraran una vivienda de tres plantas en división horizontal, cada uno de ellos son propietario de un piso, se constituyen en comunidad, y luego quieren comprar otro piso, como comunidad, ya no tendrían entidad jurídica, lo tendrían que hacer como personas a nivel particular.
Una comunidad quiere comprar un local situado en el edificio para destinarlo a plazas de aparcamientos, es lógico que lo haga, respuesta NO, lo lógico es que los propietarios de la comunidad compren ellos el local, y formen una comunidad, seria absurdo que la comunidad lo comprara como elemento común.
En el caso de Ochoa55, los registradores aconsejan que como la comunidad no tiene entidad jurídica, en la compra figuraran las personas de la comunidad, lo mismo que una comunidad de bienes, porque los que comprar son personas.
Pero la comunidad insiste y compra parte del local, y cuando quieren registrar la compra, se encuentran un registrador que esta dispuesto a registrarla, mirara con lupa como se ha hecho la compra, que el local este segregado, que el acuerdo haya sido por unanimidad, la partición de las nuevas cuotas, los estatutos, etc.
No puede una comunidad de propietarios comprar una propiedad, pero como las sentencias de los jueces son distintas, los registradores hacen igual, te expones a que no te registren la compra, pero sabiendo antes que legalmente como comunidad no puedes.
Juan, Pedro y Antonio son personas físicas que compran una vivienda, si luego ellos como amigos quieren compran otra vivienda en otro edificio, son personas jurídicas y no hay problemas, las viviendas seria un proindiviso no una comunidad de propietarios, otra cosa seria que compraran una vivienda de tres plantas en división horizontal, cada uno de ellos son propietario de un piso, se constituyen en comunidad, y luego quieren comprar otro piso, como comunidad, ya no tendrían entidad jurídica, lo tendrían que hacer como personas a nivel particular.
El problema es que hablas de comunidad como si sólo fuera posible la comunidad de propietarios que se rige por la LPH. Pero hay muchas otras posibilidades, como es el caso que puse de ejemplo: Juan, Pedro y Antonio propietarios de una vivienda constituyen una comunidad sin personalidad jurídica con la particularidad de que esa comunidad no se rige por la LPH sino por el Código Civil que las llama comunidades de bienes.
En consecuencia, no es correcto decir que las comunidades no pueden comprar por carecer de personalidad jurídica.
En consecuencia, no es correcto decir que las comunidades no pueden comprar por carecer de personalidad jurídica.
Mi escrito dirigido a Esteban55 de fecha 15/04/2023 20:25
1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, y por lo tanto no pueden comprar en tu caso parte de un local,
Esta muy claro que me refiero a las comunidades de propietarios.
Antes del 21 de Julio de 1960 es decir, antes de la Ley 49, las comunidades de propietarios se regían por el código civil en su Título III. De la comunidad de bienes (arts. 392 a 406)
Con la ley 49/1960, el legislador tomo solo el articulo 396 del CC para incluirlo en lo que se llamo LPH, dejando la comunidad de bienes para aquellas comunidades sin titulo constitutivo.
¿Puede una comunidad de propietarios comprar un local? sin duda, pero no podrá inscribirlo en el registro de la propiedad.
La comunidad de propietarios y la comunidad de bienes no son entidades jurídicas, y no voy a entrar en que diferencias tienen.
Empleando tus mismos nombres:
A).- Juan, Pedro y Antonio pueden ser amigos, hermanos o primos, compran un piso en un edificio, lo escrituran a nombre de los tres, y reparten la cuota de participación del piso en tres partes, se ha creado un proindiviso del articulo 392 del código civil en lo que se refiere a la comunidad de bienes.
Los tres comuneros estarán a lo que dispone la LPH, tributaran en el IRPF como cualquier hijo de vecino, luego, piensan comprar un piso en la misma comunidad como comunidad de bienes, y el registrador posiblemente no lo registre como comunidad de bienes, deberán comprarlo como Juan, Pedro y Antonio, y volverán a tener en propiedad otro proindiviso que podrán llamar comunidad de bienes si así se quedan mas contentos.
Todos los problemas legales que tengan entre ellos, lo solucionaran no con la LPH, sino con los artículos incluidos en la comunidad de bienes.
B).- Una comunidad de propietarios tampoco tiene entidad jurídica, y por unanimidad compran parte de un local para instalar un ascensor, intentan registrarlo, y posiblemente el registrados no lo haga, la comunidad no puede comprarlo como comunidad, pero si podrían hacerlo las personas que figuran como comuneros a titulo individual en la escritura para poder ser registrada.
Eso es lo que algunos registradores proponen para que una comunidad de propietarios o una comunidad de bienes, al no tener entidad jurídica pueda registrar un bien.
Nos estamos metiendo en un tema complejo y muy técnico, yo lo dejo en que las comunidades de propietarios no pueden registrar inmuebles que hayan comprado, como en España no es obligatorio registrar, podrán hacer de su capa un sayo, lo de no poder comprar quizá este mal enfocado, porque nadie se lo impide, quizá debía haber escrito, NO PUEDEN REGISTRAR, y la polémica seria otra.
1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica, y por lo tanto no pueden comprar en tu caso parte de un local,
Esta muy claro que me refiero a las comunidades de propietarios.
Antes del 21 de Julio de 1960 es decir, antes de la Ley 49, las comunidades de propietarios se regían por el código civil en su Título III. De la comunidad de bienes (arts. 392 a 406)
Con la ley 49/1960, el legislador tomo solo el articulo 396 del CC para incluirlo en lo que se llamo LPH, dejando la comunidad de bienes para aquellas comunidades sin titulo constitutivo.
¿Puede una comunidad de propietarios comprar un local? sin duda, pero no podrá inscribirlo en el registro de la propiedad.
La comunidad de propietarios y la comunidad de bienes no son entidades jurídicas, y no voy a entrar en que diferencias tienen.
Empleando tus mismos nombres:
A).- Juan, Pedro y Antonio pueden ser amigos, hermanos o primos, compran un piso en un edificio, lo escrituran a nombre de los tres, y reparten la cuota de participación del piso en tres partes, se ha creado un proindiviso del articulo 392 del código civil en lo que se refiere a la comunidad de bienes.
Los tres comuneros estarán a lo que dispone la LPH, tributaran en el IRPF como cualquier hijo de vecino, luego, piensan comprar un piso en la misma comunidad como comunidad de bienes, y el registrador posiblemente no lo registre como comunidad de bienes, deberán comprarlo como Juan, Pedro y Antonio, y volverán a tener en propiedad otro proindiviso que podrán llamar comunidad de bienes si así se quedan mas contentos.
Todos los problemas legales que tengan entre ellos, lo solucionaran no con la LPH, sino con los artículos incluidos en la comunidad de bienes.
B).- Una comunidad de propietarios tampoco tiene entidad jurídica, y por unanimidad compran parte de un local para instalar un ascensor, intentan registrarlo, y posiblemente el registrados no lo haga, la comunidad no puede comprarlo como comunidad, pero si podrían hacerlo las personas que figuran como comuneros a titulo individual en la escritura para poder ser registrada.
Eso es lo que algunos registradores proponen para que una comunidad de propietarios o una comunidad de bienes, al no tener entidad jurídica pueda registrar un bien.
Nos estamos metiendo en un tema complejo y muy técnico, yo lo dejo en que las comunidades de propietarios no pueden registrar inmuebles que hayan comprado, como en España no es obligatorio registrar, podrán hacer de su capa un sayo, lo de no poder comprar quizá este mal enfocado, porque nadie se lo impide, quizá debía haber escrito, NO PUEDEN REGISTRAR, y la polémica seria otra.
