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Comprar local arrendado: ¿puedo rescindir?
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Comprar local arrendado: ¿puedo rescindir?
Quiero comprar un local comercial. El problema es que el actual propietario lo tiene arrendado. (el contrato de alquiler es de 20/05/2014 y finaliza el 20/05/2017. Y, no hay tácita reconducción).
Mi duda es:
1) Si en el contrato de alquiler se expresa fehacientemente que el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo, retracto o de adquisición preferente: el arrendador (propietario) del local debe comunicar al arrendatario su intención de venderme el local?
2) Una vez, haya comprado el local puedo:
- Subrogarme en el contrato de arrendamiento (supongo que una simple carta certificada o burofax es suficiente para notificar el cambio al arrendatario). Y una vez, finalice el plazo (20/05/2017), ya podré hacer uso de dicho local.
- O, ¿puedo rescindir de forma unilateral del contrato de arrendamiento? En caso positivo, ¿cuál es el artículo que regula dicho derecho? En caso negativo, supongo que debo atenderme al artículo 27.2 de la LAU.
Muchas gracias!
Mi duda es:
1) Si en el contrato de alquiler se expresa fehacientemente que el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo, retracto o de adquisición preferente: el arrendador (propietario) del local debe comunicar al arrendatario su intención de venderme el local?
2) Una vez, haya comprado el local puedo:
- Subrogarme en el contrato de arrendamiento (supongo que una simple carta certificada o burofax es suficiente para notificar el cambio al arrendatario). Y una vez, finalice el plazo (20/05/2017), ya podré hacer uso de dicho local.
- O, ¿puedo rescindir de forma unilateral del contrato de arrendamiento? En caso positivo, ¿cuál es el artículo que regula dicho derecho? En caso negativo, supongo que debo atenderme al artículo 27.2 de la LAU.
Muchas gracias!
Bocinsdemi:
1.- si el inquilino ha renunciado a los derechos de tanteo y retracto, el propietario no tiene por qué comunicar la compraventa, pero dese cuenta de que es igual, porque si ha renunciado a esos derechos, da igual si lo comunica o no porque no podría ejercerlos.
2.- Si compra el local debe aplicarse el art. 29 LAU 94, que dice que Ud. tiene que respetar el contrato de arrendamiento salvo que no supiera nada al respecto. Puesto que sabe que hay un arrendatario, tendría que mantenerlo en el local hasta el 2017.
abogado@leonbendayan.com
1.- si el inquilino ha renunciado a los derechos de tanteo y retracto, el propietario no tiene por qué comunicar la compraventa, pero dese cuenta de que es igual, porque si ha renunciado a esos derechos, da igual si lo comunica o no porque no podría ejercerlos.
2.- Si compra el local debe aplicarse el art. 29 LAU 94, que dice que Ud. tiene que respetar el contrato de arrendamiento salvo que no supiera nada al respecto. Puesto que sabe que hay un arrendatario, tendría que mantenerlo en el local hasta el 2017.
abogado@leonbendayan.com
Muchas gracias por tu respuesta.
1) Esta mañana me he puesto en contacto con el Registro de la Propiedad, y me ha dicho que al no estar inscrito el contrato de arrendamiento, el propietario SÍ que debe comunicar la compraventa via carta certificada. Lo que no tenía muy claro el plazo que debe existir entre la comunicación y la compra del local.
2) Pero, el artículo 14.2 LAU dice: 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Pero supongo que este artículo sólo es de aplicación en las viviendas, no? Así pues, al tratarse de un local comercial debo acogerme al artículo 29, no?
Muchas gracias!
1) Esta mañana me he puesto en contacto con el Registro de la Propiedad, y me ha dicho que al no estar inscrito el contrato de arrendamiento, el propietario SÍ que debe comunicar la compraventa via carta certificada. Lo que no tenía muy claro el plazo que debe existir entre la comunicación y la compra del local.
2) Pero, el artículo 14.2 LAU dice: 2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.
Pero supongo que este artículo sólo es de aplicación en las viviendas, no? Así pues, al tratarse de un local comercial debo acogerme al artículo 29, no?
Muchas gracias!
Bocinsdemi:
1.- no se exactamente que le han dicho en el Registro, pero a mi me suena a chino. De todas formas da igual, aunque lo comunique no podría (o no debería) ejercitar esos derechos puesto que renunció a ellos. Desde el punto de vista teórico sería posible que inquilino y propietario dijeran que se han "replanteado" el derecho de tanteo y retracto y que finalmente se le va a ofrecer la posibiolidad de ejercitarlo, pero no creo que hagan eso.
2.- En cuanto a los artículos efectivamente: es el 29 porque el 14 es para viviendas.
abogado@leonbendayan.com
1.- no se exactamente que le han dicho en el Registro, pero a mi me suena a chino. De todas formas da igual, aunque lo comunique no podría (o no debería) ejercitar esos derechos puesto que renunció a ellos. Desde el punto de vista teórico sería posible que inquilino y propietario dijeran que se han "replanteado" el derecho de tanteo y retracto y que finalmente se le va a ofrecer la posibiolidad de ejercitarlo, pero no creo que hagan eso.
2.- En cuanto a los artículos efectivamente: es el 29 porque el 14 es para viviendas.
abogado@leonbendayan.com
Muchas gracias por tu resposta!
Finalmente, el actual propietario ha mandado un burofax a los arrendatarios informando de su intención de vender el local a un tercero (yo).
En el momento de la compra, se hará constar en la escritura la situación arrendaticia (y se adjuntará el clausulado del contrato de arrendamiento, el burofax y el acuse de recibo). Y una vez formalizada la venta, mandaré una carta con mis datos a los arrendatarios. Entiendo que con el burofax informativo de la intención de vender el local, la escritura de compra venda, y la carta que les mandaré con mi datos.. se entiende formalizada la subrogación. Es decir, no es necesario redactar un contrato de subrogación, y que lo firmamos los arrendatarios y yo, no?
Muchas gracias!!
Finalmente, el actual propietario ha mandado un burofax a los arrendatarios informando de su intención de vender el local a un tercero (yo).
En el momento de la compra, se hará constar en la escritura la situación arrendaticia (y se adjuntará el clausulado del contrato de arrendamiento, el burofax y el acuse de recibo). Y una vez formalizada la venta, mandaré una carta con mis datos a los arrendatarios. Entiendo que con el burofax informativo de la intención de vender el local, la escritura de compra venda, y la carta que les mandaré con mi datos.. se entiende formalizada la subrogación. Es decir, no es necesario redactar un contrato de subrogación, y que lo firmamos los arrendatarios y yo, no?
Muchas gracias!!
