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Comprar herencia con inquilina
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Comprar herencia con inquilina
Buenas tarde. Quisiera saber si al comprar una propiedad de la que soy parte de los herederos en la que hay una inquilina la puedo hechar para vivir yo, me explico.
Se trata de una casa que hemos heredado mis hermanos y yo de mi madre y mis primos de mis tíos. La propiedad es una casa con dos viviendas y una sola escritura, planta baja actualmente ocupada por una inquilina y la primera planta vacía ya que el inquilino falleció. Pues bien , era de mis abuelos los cuales al fallecer dejaron a mis tíos y mi madre. Pasado el tiempo el arrendatario falleció y mi tío siguió cobrándole la renta, " renta antigua" a su viuda que siguió viviendo en la casa , tras fallecer ellos los herederos somos los nietos de los primeros propietarios. Se ha decidido vender y le hemos enviado tres burofax comunicandoselo y dándole la opción de compra a lo que su abogado nos contesta que no se va ni quiere comprar. Nuestro abogado nos dice que no podemos hacer nada. Yo estoy de alquiler y he pensado comprarla para arreglarla y vivir pero no sé si puedo hechar a la inquilina o no. Gracias.
Se trata de una casa que hemos heredado mis hermanos y yo de mi madre y mis primos de mis tíos. La propiedad es una casa con dos viviendas y una sola escritura, planta baja actualmente ocupada por una inquilina y la primera planta vacía ya que el inquilino falleció. Pues bien , era de mis abuelos los cuales al fallecer dejaron a mis tíos y mi madre. Pasado el tiempo el arrendatario falleció y mi tío siguió cobrándole la renta, " renta antigua" a su viuda que siguió viviendo en la casa , tras fallecer ellos los herederos somos los nietos de los primeros propietarios. Se ha decidido vender y le hemos enviado tres burofax comunicandoselo y dándole la opción de compra a lo que su abogado nos contesta que no se va ni quiere comprar. Nuestro abogado nos dice que no podemos hacer nada. Yo estoy de alquiler y he pensado comprarla para arreglarla y vivir pero no sé si puedo hechar a la inquilina o no. Gracias.
Pues depende de la fecha del contrato.
Si es de "renta antigua" imagino que posiblemente el contrato es de antes de 1985 ("Decreto Boyer").
El art. 62 de la LAU/64 dice:
"No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales."
El art. 63 recoge una serie de presunciones legales sobre la necesidad, pero no es un catálogo cerrado. Expresamente admite que se puedan probar otras.
Tribunal Constitucional, Sección Tercera. Auto 299/1997, de 15 de septiembre de 1997. Recurso de amparo 4.116/1996. Acordando la inadmisión a trámite del recurso de amparo 4.116/1996.
Excms. Srs. don José Gabaldón López, don Fernando García-Mon y González-Regueral y don Julio D. González Campos. Es necesidad vivir alquilado en un piso más caro, la diferencia de precio justifica necesidad.
En este caso se oponía que el arrendadro podía seguir cobrando la renta, y con esa renta pagarse su propio alquiler. Eso, obviamente, en una "renta antigua" no pasa.
Otras notas jurisprudenciales:
- No hace falta que compre la casa entera a su primos y hermanos: ser copropietaria ya le legitima para invocar la necesidad.
- Incluso si las dos rentas fueran iguales, prevalecería de todos modos su derecho a vivir en su propiedad. caso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960, 6 y 13 de mayo de 1963) "... en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad." Asimismo prevalece su derecho de libre elección de residencia contemplado en el artículo 19 de la Constitución.
Por favor, pídale a su abogado que le dé otra vuelta al asunto, e incluso, si lo desea, que se deje caer por aquí, y examinaremos el tema con más detalle.
Si es de "renta antigua" imagino que posiblemente el contrato es de antes de 1985 ("Decreto Boyer").
El art. 62 de la LAU/64 dice:
"No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1.º Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales."
El art. 63 recoge una serie de presunciones legales sobre la necesidad, pero no es un catálogo cerrado. Expresamente admite que se puedan probar otras.
Tribunal Constitucional, Sección Tercera. Auto 299/1997, de 15 de septiembre de 1997. Recurso de amparo 4.116/1996. Acordando la inadmisión a trámite del recurso de amparo 4.116/1996.
Excms. Srs. don José Gabaldón López, don Fernando García-Mon y González-Regueral y don Julio D. González Campos. Es necesidad vivir alquilado en un piso más caro, la diferencia de precio justifica necesidad.
En este caso se oponía que el arrendadro podía seguir cobrando la renta, y con esa renta pagarse su propio alquiler. Eso, obviamente, en una "renta antigua" no pasa.
Otras notas jurisprudenciales:
- No hace falta que compre la casa entera a su primos y hermanos: ser copropietaria ya le legitima para invocar la necesidad.
- Incluso si las dos rentas fueran iguales, prevalecería de todos modos su derecho a vivir en su propiedad. caso (Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1960, 6 y 13 de mayo de 1963) "... en los supuestos de colisión de intereses entre arrendador y arrendatario, por necesitar ambos la vivienda, debe prevalecer el derecho del propietario frente a un derecho de rango inferior como es el arrendamiento, puesto que lo contrario sería tanto como negar el derecho de propiedad." Asimismo prevalece su derecho de libre elección de residencia contemplado en el artículo 19 de la Constitución.
Por favor, pídale a su abogado que le dé otra vuelta al asunto, e incluso, si lo desea, que se deje caer por aquí, y examinaremos el tema con más detalle.
Buenas noches y muchísimas gracias por informarme . Si, el contrato es anterior , no sé exactamente la fecha pero mi abuela que era la arrendadora falleció en el 81 y ya hacía varios años q se lo tenía arrendado a este matrimonio del que sobrevive la inquilina. Le reitero las gracias. Yo estoy pagando 475€ de alquiler y con una pensión de incapacidad absolutapor lo que me es difícil comprar un piso o casa como está el mercado y las hipotecas ésta sería una oportunidad de arreglar mi situación ya que la inquilina paga 45€ de renta y los demás herederos me la venderían por 30 mil€ . Por supuesto hablaré con el abogado. Muy agradecida, un saludo.
Respecto a lo mencionado por Leon, me gustaría añadir que a partir de enero de este año, las transmisiones de inmuebles deben realizarse conforme al valor de mercado. En primer lugar se ha añadido al catastro el “valor de referencia catastral “, que es el valor de mercado que se le asigna al inmueble. Ese es el valor mínimo a escriturar el inmueble, si no se hace así, queda expuesta a complementarias de hacienda y posibles sanciones. Si no figura aún el valor de referencia catastral, debe escogerse un valor de mercado o el valor de escritura, en este caso, si hacienda pregunta, se debe justificar el precio por el que se ha escriturado.
Por tanto, mire usted, en primer lugar, si existe valor de referencia catastral, y si existe, debe tomar ese valor como precio del inmueble. Si no existe, no se aleje mucho del precio de mercado porque deberá justificar ese precio con posibles complementarias y sanciones
Por tanto, mire usted, en primer lugar, si existe valor de referencia catastral, y si existe, debe tomar ese valor como precio del inmueble. Si no existe, no se aleje mucho del precio de mercado porque deberá justificar ese precio con posibles complementarias y sanciones
Es importante que mire el “valor de referencia catastral “ y no el “valor catastral “, son conceptos distintos. El primero afecta a transmisiones, tal y como le he indicado en mi comentario anterior, y el segundo es el valor que determina el pago del IBI y compuesto por valor del suelo el valor de construcción. Mire el “valor de referencia catastral “
Lo miraré, hoy he preguntado a mi hermana que tiene la documentación y me dijo que el valor catastral es de cuarenta y pico, le pediré la referencia y lo miraré. Una pregunta he leído un poco la ley Boyer pero pienso si el valor es un precio al que yo no pueda llegar por lo que entiendo de no ser yo como parte de los propietarios quien la comprase, no se podría vender a alguien ajeno es decir a otra persona por ser renta antigua ni subirle el alquiler no? Saludos
El inquilino tiene un derecho de adquisición preferente en caso de que se venda a un tercero, lo cual quiere decir que la vivienda, al precio que el propietario la saque a la venta o que esté dispuesto a venderla, debe ofrecérsela primero al inquilino, siempre y cuando éste iguale la oferta, si no iguala la oferta, se puede vender a quien quiera
Si eso lo sabíamos y el abogado le envío un burofax a lo que nos contestó que ni la compraba ni se iba. Si la compra otra persona que no sea propietaria está obligada a comprarla con la inquilina sin poder hecharla? Es que el abogado fue lo que nos dijo que el que la compre si ella no se quiere ir no se puede hacer nada aunque sea alquilada antes del 85. Saludos
Uno de los puntos que señaló Hoplon fue el poder ocupar la vivienda por necesidad. Quien compra se subroga a la posición del propietario anterior, por lo que estaría en su misma posición. Por tanto, entiendo, y esperando la opinión de los expertos Hoplon y leon, que si ha podido comprar, se podría considerar que no tendría necesidad de ocupar la vivienda, ya que esa necesidad la podría haber cubierto con otra. No estoy seguro de este punto, a espera de Hoplon y leon
No lo entiendo porque si yo por ser propietaria si podría ya que estoy de alquiler y si la necesito para vivir, claro si puedo pagar a los demás propietarios el valor legal, al comprarla un tercero , si ese se encontrase en situación similar, al convertirse en propietario no tendría el mismo derecho que yo ahora?
En cuanto al valor de mercado, nótese que el tener un contrato de "renta antigua" minora, y mucho, dicho valor. Incluso podría ser defendible que se aplicase el valor de capitalización de la renta (art. 53 LAU 64). Un tasador oficial le cobrará unos 300 € y le sacará el cálculo para poder defenderse de cara a Hacienda. Y en caso de transmisión, su retracto de comunero prevalece sobre el retracto arrendaticio.
Ojo a la impugnación de la venta a tercero si se excede el valor de capitalización de la renta.
Que el consultante, heredero, invoque la necesidad, dadas las circunstancias que expone, lo veo -en principio- viable.
Que un nuevo comprador pueda echar al inquilino por necesidad es más discutible, porque abundan las resoluciones (para evitar un posible fraude de ley) que establecen que la necesidad ha de surgir después, insisto, después, de la compra. Es decir, que no vale decir "me compro un piso barato con inquilino de renta antigua y luego le expulso, y cubro mi necesidad de vivienda por poco dinero".
Ojo a la impugnación de la venta a tercero si se excede el valor de capitalización de la renta.
Que el consultante, heredero, invoque la necesidad, dadas las circunstancias que expone, lo veo -en principio- viable.
Que un nuevo comprador pueda echar al inquilino por necesidad es más discutible, porque abundan las resoluciones (para evitar un posible fraude de ley) que establecen que la necesidad ha de surgir después, insisto, después, de la compra. Es decir, que no vale decir "me compro un piso barato con inquilino de renta antigua y luego le expulso, y cubro mi necesidad de vivienda por poco dinero".
Buenas noches Hoplin. Creo que ya entendí. Yo puedo comprarla y como propietaria justificar que es cierto mi situación por lo que la inquilina se tendría que ir para poder vivir yo en la casa pero si la comprase un tercero sería posiblemente dudoso aunque de estar en mi situación no tendría el " privilegio" por ser propietaria. Es así más o menos no?
Muchas gracias a todos ustedes por aclararme las dudas e indicarme los pasos a seguir para poder además de mejorar mi situación intentar cumplir mi sueño de vivir en esa propiedad por el valor sentimental que para mí tiene. Me informaré lo primero del valor catastral, la el valor de la referencia catastral y valor de mercado y a partir de ahí dependiendo de la cantidad resultante espero poder decirles en un tiempo que vivo en la propiedad. Muchas gracias! Saludos.
