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Compra-venta de finca rústica no registrada por mi y con embargo al propietario anterior en fecha posterior a la compra
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Compra-venta de finca rústica no registrada por mi y con embargo al propietario anterior en fecha posterior a la compra
La situación es la siguiente: El 11 de mayo de 2012, mi esposa y yo, compramos una finca rústica compuesta por tres parcelas (130, 131, y las subparcelas A y B de la 134). Esta finca nos la vendieron cuatro hermanos, y procedía de una herencia familiar.
Pagué las tasas e impuestos correspondientes pero no las registramos. El motivo: no disponer de medios económicos en ese momento para hacerlo y ser un acto voluntario. Además, la sub-parcela C de la finca 134 pertenece a unos primos que no podían ni pueden venderla por estar la madre (heredera actual) senil. Con lo cual decidimos dejarlo pendiente para más adelante. Por otro lado, nosotros desconocíamos que estuviese registrada ninguna de las parcelas, aunque ahora hemos visto que no es así.
El tema es el siguiente: hemos decidido venderla y hemos encontrado comprador. Y hace una semana que estamos con los trámites pertinentes, para lo que acudimos a un notario, hasta ahí todo bien. La sorpresa ha sido que el notario, al solicitar las notas simples, ha encontrado que la 134 está registrada a nombre de los 4 herederos, y que además hay un embargo sobre uno de ellos (y transcribo literal de la nota simple): “Una anotación de embargo a favor de la hacienda pública sobre una cuarta parte indivisa [no llega a 1.000 m2] propiedad de XX, por un total de 147.128,96 €. Expedida la certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 656 de la ley de enjuiciamiento civil 20 julio 2013, interesada por la Agencia Tributaria, Dependencia Regional de Recaudación de XX, según expediente administrativo de apremio que se sigue en la misma con el numero de diligencia de embargo XX. Procedimiento de fecha 09 07 13, Agencia Estatal de la Administración Tributaria en expediente nº XX.”
Dicho procedimiento está fechado el 09/07/2013, es decir, más de un año posterior a la fecha de compra, que fue el 11/05/2012.
El notario nos notificó esto el jueves a última hora, y la citación para hacer efectiva la compra-venta está prevista para mañana lunes a las 13.30 h.
Para resolverlo, el notario nos dijo que acuda mañana a la Dependencia Regional de Recaudación para que hagan constar en un documento que la finca es nuestra, y no del embargado, y hacer efectiva la compra-venta sin problemas o confusiones para el comprador.
Pero, informándome por internet, parece que esta situación se llama tercería de dominio. Y, hasta donde entiendo, parece que para resolverlo hay que pasar por un proceso judicial.
Para acabar, yo marcho de la zona el miércoles y me ausentaré por unos meses, y será muy difícil volver a encontrar otro comprador, asumir gastos de desplazamientos y demás… Estoy en paro, tengo 4 hijos, y una situación económica muy, muy difícil. Es decir, necesito resolver la situación y la venta de la finca es la única solución para no hundirnos económicamente.
Las preguntas:
¿Pueden en la dependencia regional de recaudación correspondiente resolverlo con un documento que certifique que el dueño somos mi esposa y yo?
¿Pueden embargar siendo ¼ parte indivisa, y con menos de 300 € de valor?
¿Es necesario el proceso judicial? Y su caso: ¿Quién lo inicia? ¿Cómo?
¿Hay otra forma de resolverlo?
¿Qué debo hacer?
Agradecido de antemano.
Pagué las tasas e impuestos correspondientes pero no las registramos. El motivo: no disponer de medios económicos en ese momento para hacerlo y ser un acto voluntario. Además, la sub-parcela C de la finca 134 pertenece a unos primos que no podían ni pueden venderla por estar la madre (heredera actual) senil. Con lo cual decidimos dejarlo pendiente para más adelante. Por otro lado, nosotros desconocíamos que estuviese registrada ninguna de las parcelas, aunque ahora hemos visto que no es así.
El tema es el siguiente: hemos decidido venderla y hemos encontrado comprador. Y hace una semana que estamos con los trámites pertinentes, para lo que acudimos a un notario, hasta ahí todo bien. La sorpresa ha sido que el notario, al solicitar las notas simples, ha encontrado que la 134 está registrada a nombre de los 4 herederos, y que además hay un embargo sobre uno de ellos (y transcribo literal de la nota simple): “Una anotación de embargo a favor de la hacienda pública sobre una cuarta parte indivisa [no llega a 1.000 m2] propiedad de XX, por un total de 147.128,96 €. Expedida la certificación de dominio y cargas prevenida en el artículo 656 de la ley de enjuiciamiento civil 20 julio 2013, interesada por la Agencia Tributaria, Dependencia Regional de Recaudación de XX, según expediente administrativo de apremio que se sigue en la misma con el numero de diligencia de embargo XX. Procedimiento de fecha 09 07 13, Agencia Estatal de la Administración Tributaria en expediente nº XX.”
Dicho procedimiento está fechado el 09/07/2013, es decir, más de un año posterior a la fecha de compra, que fue el 11/05/2012.
El notario nos notificó esto el jueves a última hora, y la citación para hacer efectiva la compra-venta está prevista para mañana lunes a las 13.30 h.
Para resolverlo, el notario nos dijo que acuda mañana a la Dependencia Regional de Recaudación para que hagan constar en un documento que la finca es nuestra, y no del embargado, y hacer efectiva la compra-venta sin problemas o confusiones para el comprador.
Pero, informándome por internet, parece que esta situación se llama tercería de dominio. Y, hasta donde entiendo, parece que para resolverlo hay que pasar por un proceso judicial.
Para acabar, yo marcho de la zona el miércoles y me ausentaré por unos meses, y será muy difícil volver a encontrar otro comprador, asumir gastos de desplazamientos y demás… Estoy en paro, tengo 4 hijos, y una situación económica muy, muy difícil. Es decir, necesito resolver la situación y la venta de la finca es la única solución para no hundirnos económicamente.
Las preguntas:
¿Pueden en la dependencia regional de recaudación correspondiente resolverlo con un documento que certifique que el dueño somos mi esposa y yo?
¿Pueden embargar siendo ¼ parte indivisa, y con menos de 300 € de valor?
¿Es necesario el proceso judicial? Y su caso: ¿Quién lo inicia? ¿Cómo?
¿Hay otra forma de resolverlo?
¿Qué debo hacer?
Agradecido de antemano.
