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Compra de un local ya arrendado
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Compra de un local ya arrendado
Buenos días,
Estoy pensando en adquirir un local que está arrendado a un negocio. Le quedan varios años de alquiler aun, por lo que me subrogaré automáticamente al contrato existente. He visto en la documentación que me ha entregado el anterior dueño, que no depositó la fianza en su día en la Junta de Andalucía. A mi me gustaría hacerlo todo legal y depositar la fianza que me ha entregado éste. Pensaba hacer el ingreso en los 30 días posteriores a la fecha de compra, aportando el contrato de compra/venta. No obstante llamé a la junta para ver si eso se hacía así, y me han contestado que no. Que hay que aportar el contrato original, y que como no se hizo los 30 días posteriores a la firma de éste, me cascaran un 20% de recargo a mi. Yo quiero hacer las cosas legales, pero no quiero encima pagar la mala actuación del dueño anterior. ¿Es esto así, o es que la Junta me quiere meter miedo para que pague la multa yo?
Muchas gracias
Estoy pensando en adquirir un local que está arrendado a un negocio. Le quedan varios años de alquiler aun, por lo que me subrogaré automáticamente al contrato existente. He visto en la documentación que me ha entregado el anterior dueño, que no depositó la fianza en su día en la Junta de Andalucía. A mi me gustaría hacerlo todo legal y depositar la fianza que me ha entregado éste. Pensaba hacer el ingreso en los 30 días posteriores a la fecha de compra, aportando el contrato de compra/venta. No obstante llamé a la junta para ver si eso se hacía así, y me han contestado que no. Que hay que aportar el contrato original, y que como no se hizo los 30 días posteriores a la firma de éste, me cascaran un 20% de recargo a mi. Yo quiero hacer las cosas legales, pero no quiero encima pagar la mala actuación del dueño anterior. ¿Es esto así, o es que la Junta me quiere meter miedo para que pague la multa yo?
Muchas gracias
Estimado Gerhadberger:
Tiene usted una solución a su alcance: antes de comprar exija al dueño que solucione el tema de la fianza, o bien exija que descuente del precio el coste (esto último será mejor porque al depositar usted la fianza, vendrá legitimado luego para reclamar su devolución sin tener que acreditar su subrogación).
El art. 36, 1 LAU es tajante, tanto si se pactó un mes, o dos, o ninguna fianza (ya que todo se somete a la voluntad de las partes), es obligación del arrendador depositar en la CCAA dos mensualidades en concepto de fianza.
Por lo demás coincido con Leonjbr: el comprador de un local arrendado se subroga en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler, en el derecho a recobrar la fianza depositada en un futuro, y en la obligación de depositarla.
Si el recargo se configura como sanción, y nótese el condicional, yo interpreto que repugna a la sana crítica ver cómo dicha sanción se impone a un nuevo comprador que no tiene nada que ver con el incumplimiento, pero en nuestro derecho administrativo, tan respetuoso con el administrado, dicha imposición por desgracia no es infrecuente, sirva como ejemplo la STJUE de 11 de julio de 2018 -asunto Somoza- que impone a los adjudicatarios de un concurso público las deudas que afloren con Hacienda y la SS (cuatro años de prescripción) del anterior beneficiario de la concesión. Postura que acoge el TS -acrobático giro jurisprudencial incluído- en su STS 27/09/2018 (Recurso 2747/2016).
En un desafuero, es ilógico, es irracional, pero yo ya he agotado mis posibilidades de asombrarme con las resoluciones del TS y TJUE.
Tiene usted una solución a su alcance: antes de comprar exija al dueño que solucione el tema de la fianza, o bien exija que descuente del precio el coste (esto último será mejor porque al depositar usted la fianza, vendrá legitimado luego para reclamar su devolución sin tener que acreditar su subrogación).
El art. 36, 1 LAU es tajante, tanto si se pactó un mes, o dos, o ninguna fianza (ya que todo se somete a la voluntad de las partes), es obligación del arrendador depositar en la CCAA dos mensualidades en concepto de fianza.
Por lo demás coincido con Leonjbr: el comprador de un local arrendado se subroga en todos los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de alquiler, en el derecho a recobrar la fianza depositada en un futuro, y en la obligación de depositarla.
Si el recargo se configura como sanción, y nótese el condicional, yo interpreto que repugna a la sana crítica ver cómo dicha sanción se impone a un nuevo comprador que no tiene nada que ver con el incumplimiento, pero en nuestro derecho administrativo, tan respetuoso con el administrado, dicha imposición por desgracia no es infrecuente, sirva como ejemplo la STJUE de 11 de julio de 2018 -asunto Somoza- que impone a los adjudicatarios de un concurso público las deudas que afloren con Hacienda y la SS (cuatro años de prescripción) del anterior beneficiario de la concesión. Postura que acoge el TS -acrobático giro jurisprudencial incluído- en su STS 27/09/2018 (Recurso 2747/2016).
En un desafuero, es ilógico, es irracional, pero yo ya he agotado mis posibilidades de asombrarme con las resoluciones del TS y TJUE.
Hay otra opción, por si la quiere examinar:
Requiere ponerse de acuerdo con el inquilino, si dicho inquilino es razonable y la relación es buena:
Usted como comprador y el inquilino firman un nuevo contrato, y usted, sin recargos, ingresa la fianza de un contrato firmado hoy, y se dejan de subrogaciones y de contratos antiguos.
La única razón por la que objetivamente pudiera oponerse el inquilino sería que desee ejercer un retracto, si es que tiene el derecho que hay que verlo, o que el inquilino tema que si el local es comercial y abierto al público pierda las indemnizaciones por fondo de comercio que puedan corresponderle por razón de antigüedad según recoge el art. 34 LAU, pero hay que comprobar si existe porque la misma es renunciable.
Requiere ponerse de acuerdo con el inquilino, si dicho inquilino es razonable y la relación es buena:
Usted como comprador y el inquilino firman un nuevo contrato, y usted, sin recargos, ingresa la fianza de un contrato firmado hoy, y se dejan de subrogaciones y de contratos antiguos.
La única razón por la que objetivamente pudiera oponerse el inquilino sería que desee ejercer un retracto, si es que tiene el derecho que hay que verlo, o que el inquilino tema que si el local es comercial y abierto al público pierda las indemnizaciones por fondo de comercio que puedan corresponderle por razón de antigüedad según recoge el art. 34 LAU, pero hay que comprobar si existe porque la misma es renunciable.
Entendido.
Asi que independientemente de la fianza que se haya quedado con el arrendador ( cero, uno, dos o mas meses), el arrendador DEBE depositar 2 mensualidades como fianza. Mi duda es:
Auqnue el arrendador haya entregado una (1) mensualidad como fianza, el arrendador debe depositar dos(2). Mi duda es: A vencimiento del contrato, el arrendador pide a la Junta la devolución de los (2) dos meses de fianza, pero como el arrnedador solo depositó una (1), le entrega un mes al arrendador y el otro se lo queda él. ¿Es esto correcto?
Asi que independientemente de la fianza que se haya quedado con el arrendador ( cero, uno, dos o mas meses), el arrendador DEBE depositar 2 mensualidades como fianza. Mi duda es:
Auqnue el arrendador haya entregado una (1) mensualidad como fianza, el arrendador debe depositar dos(2). Mi duda es: A vencimiento del contrato, el arrendador pide a la Junta la devolución de los (2) dos meses de fianza, pero como el arrnedador solo depositó una (1), le entrega un mes al arrendador y el otro se lo queda él. ¿Es esto correcto?
No estoy seguro de entender su pregunta, cuando dice "..aunque el arrendador haya entregado..." ¿se refiere tal vez al arrendatario o inquilino?
Igual en "... pero como el arrnedador (sic) solo..."
En todo caso, si se pregunta si al inquilino o arrendatario hay que devolverle un mes o dos de fianza al concluir el contrato, la respuesta es clara: se le debe devolver lo mismo que él entregó. Salvo que proceda descontar algún importe por daños al inmueble.
Igual en "... pero como el arrnedador (sic) solo..."
En todo caso, si se pregunta si al inquilino o arrendatario hay que devolverle un mes o dos de fianza al concluir el contrato, la respuesta es clara: se le debe devolver lo mismo que él entregó. Salvo que proceda descontar algún importe por daños al inmueble.
Esa era mi pregunta. Me columpié en la descripcion. Un arrendatario deposita una fianza por dos mensualidades aunque solo ha recibido una del inquilino. A vencimiento del contrato pide el reembolso de la fianza, entregando una mensualidad al inquilino (la devolución), y quedándose la otra él.
A eso me referia
Muchas gracias por la aclaración, ya lo tengo claro.
A eso me referia
Muchas gracias por la aclaración, ya lo tengo claro.
