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Compra de casa con terreno
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Compra de casa con terreno
Buenos días,
Tengo un mar de dudas, ya que mi mujer y yo quermos adquirir una casa en la provincia de Sevilla con algo de terreno 1200m2 y no queremos realizar ninguna ilegalidad ni comprar, como ya dijo un forero en otro post, un problema.
He releido mucho de los post, pero tengo dudas de concepto que espero me podáis aclarar.
De parcelas que he visto por internet, he buscado los distintos PGOU y he visto los siguientes casos:
- Urbano consolidado.
- Urbano no consolidado.
- Urabano Tipo A.
- Urabano Tipo B.
- Suelo apto para ser urbanizado.
- Urbanizable ordenado
- Rustico.
Me queda claro que comprar en rustico en si ya es un problema, ya que este suelo está destinado a la agricultura y ganadería, y salvo que los propietarios originales de la casa se dedicaran a eso la casa es ilegal. Mi primera pregunta es como saber si la casa es ilegal o está legalizada. Como ya habéis comentado en otros post, que tribute como IBI o esté escriturada no vincula la legalidad de la construcción. ¿que documento hay que solicitar al ayuntamiento?. He visto en otro post que Alga recomienda solicitar el expediente de tramitación y concesión de licencia, aunque no me queda claro si es sobre la parcela o sobre el inmueble y si dando la referencia castral sería suficiente. ¿Que aparece en estos documentos? ¿hay que ir acompañado necesariamente de un arquitecto?
Sobre el terrerno apto para ser urbanizado o urbanizable ordenado y el urbano tipo A y B. Son los siguiente pasos en escala hacia el urbano consolidado, y tengo la misma duda sobre la legalidad de la casa en ellos, o si hay alguna diferencia legal con respecto al rústico.
Urbano no consolidado. Además de saber que es casi seguro que el ayuntamiento solicitará terrenos y/o dinero para construir las infraestruccturas necesarias y facilitar los servicios urbanos, ¿hay que tener alguna consideración especial con este tipo de terreno?.
Por otro lado, he preguntado a vendedores de distintas parcelas y en algunos casos el pozo, en otras la piscina o el trastero no están escriturados. Se que para legalizar el tema del pozo hay que solicitar los permisos de la explotación a la confederación hidrógrafica correspondiente, pero y el esto de edificaciones incluyendo la piscina ¿al ayuntamiento?. Si el terreno no es urbano consolidado ¿se pueden legalizar o siempre serán como la casa ilegal? ¿podría al solicitar la legalización que me solicitaran la demolición de ellos?.
Y finalmente como última duda. Además de solcitarle al comprador las escrituras para revisarlas, y solicitar la nota simple, ¿tendría que pedir algún documento más al propietario o al ayuntamieto para asegurarme de que no hay ninguna irregularidad?.
Siento el tocho que ha quedado y un saludo.
Tengo un mar de dudas, ya que mi mujer y yo quermos adquirir una casa en la provincia de Sevilla con algo de terreno 1200m2 y no queremos realizar ninguna ilegalidad ni comprar, como ya dijo un forero en otro post, un problema.
He releido mucho de los post, pero tengo dudas de concepto que espero me podáis aclarar.
De parcelas que he visto por internet, he buscado los distintos PGOU y he visto los siguientes casos:
- Urbano consolidado.
- Urbano no consolidado.
- Urabano Tipo A.
- Urabano Tipo B.
- Suelo apto para ser urbanizado.
- Urbanizable ordenado
- Rustico.
Me queda claro que comprar en rustico en si ya es un problema, ya que este suelo está destinado a la agricultura y ganadería, y salvo que los propietarios originales de la casa se dedicaran a eso la casa es ilegal. Mi primera pregunta es como saber si la casa es ilegal o está legalizada. Como ya habéis comentado en otros post, que tribute como IBI o esté escriturada no vincula la legalidad de la construcción. ¿que documento hay que solicitar al ayuntamiento?. He visto en otro post que Alga recomienda solicitar el expediente de tramitación y concesión de licencia, aunque no me queda claro si es sobre la parcela o sobre el inmueble y si dando la referencia castral sería suficiente. ¿Que aparece en estos documentos? ¿hay que ir acompañado necesariamente de un arquitecto?
Sobre el terrerno apto para ser urbanizado o urbanizable ordenado y el urbano tipo A y B. Son los siguiente pasos en escala hacia el urbano consolidado, y tengo la misma duda sobre la legalidad de la casa en ellos, o si hay alguna diferencia legal con respecto al rústico.
Urbano no consolidado. Además de saber que es casi seguro que el ayuntamiento solicitará terrenos y/o dinero para construir las infraestruccturas necesarias y facilitar los servicios urbanos, ¿hay que tener alguna consideración especial con este tipo de terreno?.
Por otro lado, he preguntado a vendedores de distintas parcelas y en algunos casos el pozo, en otras la piscina o el trastero no están escriturados. Se que para legalizar el tema del pozo hay que solicitar los permisos de la explotación a la confederación hidrógrafica correspondiente, pero y el esto de edificaciones incluyendo la piscina ¿al ayuntamiento?. Si el terreno no es urbano consolidado ¿se pueden legalizar o siempre serán como la casa ilegal? ¿podría al solicitar la legalización que me solicitaran la demolición de ellos?.
Y finalmente como última duda. Además de solcitarle al comprador las escrituras para revisarlas, y solicitar la nota simple, ¿tendría que pedir algún documento más al propietario o al ayuntamieto para asegurarme de que no hay ninguna irregularidad?.
Siento el tocho que ha quedado y un saludo.
Hola, en este caso deberías solicitar por escrito en el ayuntamiento la CÉDULA URBANÍSTICA o documento equiparable, sobre las circunstancias urbanísticas de la zona, la finca, la casa, piscina, pozo etc.
Ese documento reflejará todas las circunstancias urbanísticamente relevantes contenidas en la solicitud.
Ese documento reflejará todas las circunstancias urbanísticamente relevantes contenidas en la solicitud.
que la casa esté escriturada es importante, como lo es que su descripción se ajuste a la realidad construida. Eso, en principio y sin que sea una garantía absoluta, lo es en más del 99% de las viviendas de este país. En cualquier caso, la legalidad no otorga garantía de conformidad con el planeamiento, pero es que, aunque la diera a día de hoy, no sería una garantía para el mañana.
mi opinión es que la piscina y el pozo son elementos secundarios que, en general, no dan problemas
en suelo urbano consolidado, hay que presumir que las casas son legales, incluso aunque estén fuera de ordenación (eso sería un problema, pero no el problema de una obra ilegal)
en suelo urbano no consolidado, y en suelo urbanizable, la zona va a ser remodelada y/o dotada de infraestructuras. No puede presumirse que las casas existentes son ilegales, aunque es probable (depende de cada caso) que no sea conforme con el nuevo desarrollo del planeamiento, lo que llevaría a su demolición (siendo indemnizado en el valor de la construcción, que es el coste de construcción minorado por su antigüedad). En cualquier caso habría que contribuir a las cesiones de suelo necesarias para viales, equipamientos y espacios libres, además del 10% del aprovechamiento lucrativo (de la edificabilidad bruta) y del pago de las obras de urbanización
yo no recomiendo el suelo rústico, pero tampoco puede generalizarse que las casas existentes en suelo rústico son ilegales.
la cédula urbanística te indicará las previsiones de planeamiento, pero yo optaría por hacer las preguntas claras en los servicios de urbanismo del ayuntamiento, preguntar, simplemente, qué problemas de futuro son previsibles en esa casa, sin necesidad de dar demasiados detalles sobre piscina y pozo. Allí deben saber perfectamente lo que hay.
Creo que has de buscar una casa que te guste, y solo a partir de esa casa merece la pena confirmar su legalidad y la previsión de permanencia.
La inmensa mayoría de las viviendas son legales, más cuando están en zonas consolidadas y no son, en tamaño y en ubicación, claramente diferentes de las del entorno. E incluso la mayoría de las casas ilegales, y de las que están fuera de ordenación, duran más que la vida de sus propietarios.
mi opinión es que la piscina y el pozo son elementos secundarios que, en general, no dan problemas
en suelo urbano consolidado, hay que presumir que las casas son legales, incluso aunque estén fuera de ordenación (eso sería un problema, pero no el problema de una obra ilegal)
en suelo urbano no consolidado, y en suelo urbanizable, la zona va a ser remodelada y/o dotada de infraestructuras. No puede presumirse que las casas existentes son ilegales, aunque es probable (depende de cada caso) que no sea conforme con el nuevo desarrollo del planeamiento, lo que llevaría a su demolición (siendo indemnizado en el valor de la construcción, que es el coste de construcción minorado por su antigüedad). En cualquier caso habría que contribuir a las cesiones de suelo necesarias para viales, equipamientos y espacios libres, además del 10% del aprovechamiento lucrativo (de la edificabilidad bruta) y del pago de las obras de urbanización
yo no recomiendo el suelo rústico, pero tampoco puede generalizarse que las casas existentes en suelo rústico son ilegales.
la cédula urbanística te indicará las previsiones de planeamiento, pero yo optaría por hacer las preguntas claras en los servicios de urbanismo del ayuntamiento, preguntar, simplemente, qué problemas de futuro son previsibles en esa casa, sin necesidad de dar demasiados detalles sobre piscina y pozo. Allí deben saber perfectamente lo que hay.
Creo que has de buscar una casa que te guste, y solo a partir de esa casa merece la pena confirmar su legalidad y la previsión de permanencia.
La inmensa mayoría de las viviendas son legales, más cuando están en zonas consolidadas y no son, en tamaño y en ubicación, claramente diferentes de las del entorno. E incluso la mayoría de las casas ilegales, y de las que están fuera de ordenación, duran más que la vida de sus propietarios.
Hola de nuevo,
Tras meses buscando, mi mujer y yo hemos encontrado una parcela urbana con su casa correspondiente que entra dentro de nuestras posibilidades. Tenemos varias dudas a ver si podéis orientarme acerca de ellas:
1. Escrituras de parcela y casa. El actual vendedor se los compró al antiguo propietario (autoconstrucctor) y en las escrituras aparece la declaración de obra nueva:
"Los señores coparecientes declaran que con fondos de su sociedad conyugal, sin que adeuden cantidad alguna por razón de mano de obra, material ni ningún otro conepto, construyeron sobre la finca descrita hace más de cuatro años, la siguiente edificación y me entregan y dejo unido a la presente un CERTIFICADO CASTRAL DESCRIPTIVO Y GRÁFICO de la finca donde aparece la antiguedad de la misma, sus linderos, cabida y circunstancias actuales, quedando la misma con la siguiente descipción:----"
Siendo la descripción adecuada a la realidad. ¿es eso lo que aparecerá en la cédula urbanística? ¿tendría que solicitar la cédula de habitabilidad o no es necesario?.
2. Cosntrucción nave ilega. Los actuales propietarios, una vez aquirida la parcela construyeron una nave que evidentemente ni aparece en las escrituras ni en el catastro y yo no sabría que hacer con esta construcción. ¿Se podría inscribir en las nuevas escrituras? ¿tendría que aportar alguna información o documento o demostrar que lleva mas de 4 años construida?. En caso de comprar la parcela y no "regularizar" su estado, ¿podría el ayuntamiento sancionarme o el destinario sería quien cometió la infracción (el anterior propietario)? ¿como podría demostrarse? ¿Podría el ayuntamiento solicitarme el derribo de esta nave paras restablecer el orden urbanistico teniendo que afrontar yo los gastos de ello?.
3. Pozo. Ya buscaron los propietarios actuales y los anteriores agua mediante escavación y no encontraron. Se que hay que solicitar los permisos apropiados a la confederación hidrográfica correspondiente, pero mi pregunta es si puedo realizar la busqueda con sondeo (escavación), y si encontrara normalizar la situación del nuevo pozo a posteriori.
4. Servidumbre. En las escrituras aparece la siguiente servidumbre:
"Tiene a su favor por proceder de la finca xx.xxx, servidumbre de paso de corriente electrica a perpetuidad".
Esta servidumbre entiendo que es normal, ¿no?.
Un saludo.
Tras meses buscando, mi mujer y yo hemos encontrado una parcela urbana con su casa correspondiente que entra dentro de nuestras posibilidades. Tenemos varias dudas a ver si podéis orientarme acerca de ellas:
1. Escrituras de parcela y casa. El actual vendedor se los compró al antiguo propietario (autoconstrucctor) y en las escrituras aparece la declaración de obra nueva:
"Los señores coparecientes declaran que con fondos de su sociedad conyugal, sin que adeuden cantidad alguna por razón de mano de obra, material ni ningún otro conepto, construyeron sobre la finca descrita hace más de cuatro años, la siguiente edificación y me entregan y dejo unido a la presente un CERTIFICADO CASTRAL DESCRIPTIVO Y GRÁFICO de la finca donde aparece la antiguedad de la misma, sus linderos, cabida y circunstancias actuales, quedando la misma con la siguiente descipción:----"
Siendo la descripción adecuada a la realidad. ¿es eso lo que aparecerá en la cédula urbanística? ¿tendría que solicitar la cédula de habitabilidad o no es necesario?.
2. Cosntrucción nave ilega. Los actuales propietarios, una vez aquirida la parcela construyeron una nave que evidentemente ni aparece en las escrituras ni en el catastro y yo no sabría que hacer con esta construcción. ¿Se podría inscribir en las nuevas escrituras? ¿tendría que aportar alguna información o documento o demostrar que lleva mas de 4 años construida?. En caso de comprar la parcela y no "regularizar" su estado, ¿podría el ayuntamiento sancionarme o el destinario sería quien cometió la infracción (el anterior propietario)? ¿como podría demostrarse? ¿Podría el ayuntamiento solicitarme el derribo de esta nave paras restablecer el orden urbanistico teniendo que afrontar yo los gastos de ello?.
3. Pozo. Ya buscaron los propietarios actuales y los anteriores agua mediante escavación y no encontraron. Se que hay que solicitar los permisos apropiados a la confederación hidrográfica correspondiente, pero mi pregunta es si puedo realizar la busqueda con sondeo (escavación), y si encontrara normalizar la situación del nuevo pozo a posteriori.
4. Servidumbre. En las escrituras aparece la siguiente servidumbre:
"Tiene a su favor por proceder de la finca xx.xxx, servidumbre de paso de corriente electrica a perpetuidad".
Esta servidumbre entiendo que es normal, ¿no?.
Un saludo.
