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Complejo problema de título constitutivo
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- Tema: Complejo problema de título constitutivo
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a ver si entiendo bien, ¿su inmueble es local o no?
En cualquier caso dice que su inmueble está debajo del tejado del numero 6, aunque no tenga salida por al número 6, no?
Por eso es la razón de que a efectos catastrales le hayan puesto el inmueble en el número 7. Pero usted ineludiblemente tiene elementos comunes con el número 6, por ejemplo el tejado, no se si también alguna bajante o acceso de aguas, o acceso de electricidad....
Si hay estatutos y título constitutivo del numero 6 donde dicen que usted tiene una cuota del 2% eso va a misa, salvo que el estatuto matice alguna partida de gastos, y le exima de alguna partida de gastos.
Lo que está muy mal es que no le convoquen a juntas del número 6, ni le tengan en cuenta para nada, mas que ahora de repente y para pagar.
En cualquier caso dice que su inmueble está debajo del tejado del numero 6, aunque no tenga salida por al número 6, no?
Por eso es la razón de que a efectos catastrales le hayan puesto el inmueble en el número 7. Pero usted ineludiblemente tiene elementos comunes con el número 6, por ejemplo el tejado, no se si también alguna bajante o acceso de aguas, o acceso de electricidad....
Si hay estatutos y título constitutivo del numero 6 donde dicen que usted tiene una cuota del 2% eso va a misa, salvo que el estatuto matice alguna partida de gastos, y le exima de alguna partida de gastos.
Lo que está muy mal es que no le convoquen a juntas del número 6, ni le tengan en cuenta para nada, mas que ahora de repente y para pagar.
he encontrado estos dos articulos del codigo civil, no piensan que algo tienen que decir en este tema una vez que mis inmuebles no tienen acceso a los elementos comunes del número 6 ni a la calle?
art. 1 de la L.P.H. establece: “A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
art. 396 del C.C. afirma: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio …
art. 1 de la L.P.H. establece: “A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.
art. 396 del C.C. afirma: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio …
Pues en las inscripciones que se hace en el registro de la propiedad sí que suele haber alguna explicación, sea o no acertada.... Puede insistirles en ese punto.
Efectivamente, ni codigo civil no LPH establecen de per se eximente alguna para viviendas que en la práctica usen menos las zonas comunes (ejemplo bajos), para eso se han creado las cuotas de participación, que ya pueden tener en cuenta esos factores, o bien los estatutos ya contemplan ciertos eximentes para partidas en las que ciertas viviendas no hagan gasto en la práctica (los estatutos ya suelen contemplar que los bajos no asuman ciertas partidas de gastos, por ejemplo).
Es interesante, porque si ni le han convocado nunca a juntas del numero 6, ni le han notificado nunca ningún acta del 6, podrían ser totalmente nulas, o estar todavía en plazo de impugnarse acuerdos que usted considere que le perjudican y que ni siquiera le han puesto en su conocimiento. Que no se puede ser comunero sólo para pagar pero después no tener ningún derecho....
Desde luego si le salen ahora de repente con el tema de "su nueva comunidad número 6", debe al menos proponer que se debata su peculiar situación en junta en esa comunidad, e igual todos de común acuerdo llegan a una solución óptima y sencilla para todos.
Efectivamente, ni codigo civil no LPH establecen de per se eximente alguna para viviendas que en la práctica usen menos las zonas comunes (ejemplo bajos), para eso se han creado las cuotas de participación, que ya pueden tener en cuenta esos factores, o bien los estatutos ya contemplan ciertos eximentes para partidas en las que ciertas viviendas no hagan gasto en la práctica (los estatutos ya suelen contemplar que los bajos no asuman ciertas partidas de gastos, por ejemplo).
Es interesante, porque si ni le han convocado nunca a juntas del numero 6, ni le han notificado nunca ningún acta del 6, podrían ser totalmente nulas, o estar todavía en plazo de impugnarse acuerdos que usted considere que le perjudican y que ni siquiera le han puesto en su conocimiento. Que no se puede ser comunero sólo para pagar pero después no tener ningún derecho....
Desde luego si le salen ahora de repente con el tema de "su nueva comunidad número 6", debe al menos proponer que se debata su peculiar situación en junta en esa comunidad, e igual todos de común acuerdo llegan a una solución óptima y sencilla para todos.
Hola,
La verdad es que el registro no me ha dado explicación al respecto, supongo que porque ellos no se equivocan....
Respecto de los gastos de la comunidad por lo que me dice parece complicado, pero en lo referente a la derrama de la reforma del portal, el código civil no dice nada respecto a una situación en la que inmueble que NO esta a nivel de calle no tenga acceso a las zonas comunes.
Realmente tiene que hacer frente a todas las obligaciones de igual modo que los vecinos que si tienen acceso a esos servicios y elementos comunes?
Ni tan siquiera se me ha convocado a las reuniones de vecinos, para poder opinar del tema.
Muchas gracias pos sus valiosos comentarios
La verdad es que el registro no me ha dado explicación al respecto, supongo que porque ellos no se equivocan....
Respecto de los gastos de la comunidad por lo que me dice parece complicado, pero en lo referente a la derrama de la reforma del portal, el código civil no dice nada respecto a una situación en la que inmueble que NO esta a nivel de calle no tenga acceso a las zonas comunes.
Realmente tiene que hacer frente a todas las obligaciones de igual modo que los vecinos que si tienen acceso a esos servicios y elementos comunes?
Ni tan siquiera se me ha convocado a las reuniones de vecinos, para poder opinar del tema.
Muchas gracias pos sus valiosos comentarios
Lo títulos constitutivos de las comunidades son sagrados,a menos que se modifiquen por unanimidad o sentencia judicial.
Entiendo que usted debe pagar el 2% de los gastos del portal 6 y el 4% de los gastos del 7 (si el sistema de pago en ambos es por cuota de participación). Lo cual no quieta que haya errores y usted pueda instar judicialmente la regularización de los títulos constitutivos. Su caso es un poco enrevesado, ¿en el registro de la propiedad no le han dicho alguna razón por la que ambas viviendas están registradas en el 7?
Entiendo que usted debe pagar el 2% de los gastos del portal 6 y el 4% de los gastos del 7 (si el sistema de pago en ambos es por cuota de participación). Lo cual no quieta que haya errores y usted pueda instar judicialmente la regularización de los títulos constitutivos. Su caso es un poco enrevesado, ¿en el registro de la propiedad no le han dicho alguna razón por la que ambas viviendas están registradas en el 7?
Para que los coeficientes de participación sumen un 100% en cada edificio efectivamente un inmueble debe pertenecer al 6 y otro al 7.
Aun así reitero las preguntas:
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Aun así reitero las preguntas:
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Hola jcrioja:
Solución muy fácil, la cuenta "la vieja".
1º.- Que se sumen todas las cuotas de participación en el 7, debe dar 100.
2º.- Que se sumen las cuotas de participación en el 6. igualmente debe dar 100.
3º.- Si en el 7 se pasa, o en el 6 no llega hay esta el error.
4º.- Comprueba los recibos del IBI, Si estas pagando los gastos de comunidad en el 7 por los dos pisos etc.
5º.- Pide el titulo constitutivo del 7 en el registro, comprueba que figuren los dos pisos, hay esta la madre del cordero, comienza por eso y suerte.
Saludos/Juanchito
Solución muy fácil, la cuenta "la vieja".
1º.- Que se sumen todas las cuotas de participación en el 7, debe dar 100.
2º.- Que se sumen las cuotas de participación en el 6. igualmente debe dar 100.
3º.- Si en el 7 se pasa, o en el 6 no llega hay esta el error.
4º.- Comprueba los recibos del IBI, Si estas pagando los gastos de comunidad en el 7 por los dos pisos etc.
5º.- Pide el titulo constitutivo del 7 en el registro, comprueba que figuren los dos pisos, hay esta la madre del cordero, comienza por eso y suerte.
Saludos/Juanchito
Les confirmo que segun los titulos constitutivos originales del edificio que hay en registro de la propiedad uno de los inmuebles pertenece al número 6 (2%) y otro al número 7 (4%).
De igual modo les confirmo que segun los apuntes registrales hechos a partir de las escrituras de compraventa los dos inmuebles estan en el número 7 con 2% y 4% de coeficiente, no tengo inmueble alguno en el 6.
En esta situación
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Muchas Gracias por este excelente foros.
De igual modo les confirmo que segun los apuntes registrales hechos a partir de las escrituras de compraventa los dos inmuebles estan en el número 7 con 2% y 4% de coeficiente, no tengo inmueble alguno en el 6.
En esta situación
¿debía hacer frente al pago de un recibo de la comunidad de vecinos de un inmueble en el número 6, aun cuando NO obstento la titularidad del mismo?
Y respecto de la derrama de la reforma del portal 6, ¿debería hacer frente a este pago, aun cuando mis inmuebles no tienen acceso desde ese portal?
Muchas Gracias por este excelente foros.
Por desgracia este tipo de incongruencias y errores es mas frecuente de lo que parece, no sé bien en qué estarán pensando los registradores de propiedad cuando registran ciertas viviendas.
Yo hablaría con el registro de la propiedad, a ver si le dan alguna razón de que esté registrado en la misma finca nº 7 los dos inmuebles. Y revisaría las escrituras de obra nueva (titulos constitutivos) de ambas comunidades y estatutos, si hay, de ambas comunidades. Toda esta información se la pueden facilitar en el registro de la propiedad.
Muchos administradores no aplican la ley, sólo intentan colar cuotas, y en su caso no está muy claro qué corresponde. Ni el administrador es de esperar que le ayude a clarificarlo, ellos sólo quieren colar cuotas. Hay pocos administradores a los que les importa la legalidad.
A priori, sin toda la información que le comento es difícil saber cuál debe ser la situación legal de ambos locales. Lo cierto es que el local del número 6, si tiene elementos comunes con esa finca, al menos el tejado, por lo que se deducen de sus palabras, debería participar algo en los gastos del número 6. Pero la forma y porcentaje en que deba contribuir no es fácil de saber a priori, igual es necesario y todo constituir mancomunidad y nunca se ha constituido.
Si el facilitan toda la información que puedan en el registro de la propiedad, que se supone que es lo que manda, y nos comenta, podremos darle una opinión mas fundada.
Yo hablaría con el registro de la propiedad, a ver si le dan alguna razón de que esté registrado en la misma finca nº 7 los dos inmuebles. Y revisaría las escrituras de obra nueva (titulos constitutivos) de ambas comunidades y estatutos, si hay, de ambas comunidades. Toda esta información se la pueden facilitar en el registro de la propiedad.
Muchos administradores no aplican la ley, sólo intentan colar cuotas, y en su caso no está muy claro qué corresponde. Ni el administrador es de esperar que le ayude a clarificarlo, ellos sólo quieren colar cuotas. Hay pocos administradores a los que les importa la legalidad.
A priori, sin toda la información que le comento es difícil saber cuál debe ser la situación legal de ambos locales. Lo cierto es que el local del número 6, si tiene elementos comunes con esa finca, al menos el tejado, por lo que se deducen de sus palabras, debería participar algo en los gastos del número 6. Pero la forma y porcentaje en que deba contribuir no es fácil de saber a priori, igual es necesario y todo constituir mancomunidad y nunca se ha constituido.
Si el facilitan toda la información que puedan en el registro de la propiedad, que se supone que es lo que manda, y nos comenta, podremos darle una opinión mas fundada.
Muchas Gracias por su respuesta Acriton,
La situacion en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Pero ojo, los dos inmuebles estan inscritos en el registro de la propiedad como pertenecientes al número 7 y a los dos se accede por el número 7, no existe acceso desde el portal 6 a los inmuebles, no hay puertas!
en esta situación estoy obligado a pagar la derrama de la reforma del portal 6?
Y respecto de la comunidad lo mismo, debo pagar la limpieza, calefaccion, etc. en el número 6 cuando ninguno de los servicios los recibo o los puedo utilizar en el inmueble?
Gracias,
La situacion en planos de los inmuebles esta clara, uno esta en el 6 y otro esta en el 7, no hace falta mirar más porque se ve hasta en las fachadas del edificio, que un inmueble tiene su ventana debajo de las ventanas del número 6 y otro tiene la ventana debajo de las ventanas del 7.
Pero ojo, los dos inmuebles estan inscritos en el registro de la propiedad como pertenecientes al número 7 y a los dos se accede por el número 7, no existe acceso desde el portal 6 a los inmuebles, no hay puertas!
en esta situación estoy obligado a pagar la derrama de la reforma del portal 6?
Y respecto de la comunidad lo mismo, debo pagar la limpieza, calefaccion, etc. en el número 6 cuando ninguno de los servicios los recibo o los puedo utilizar en el inmueble?
Gracias,
Complejo problema de título constitutivo
Segun la inscripción en el registro de la propiedad tengo dos inmuebles en la planta primera del número 7 de una calle, pero según el administrador de fincas uno de los inmuebles, en base al titulo constitutivo debe pagar la comunidad en el número 6 de esa misma calle, es decir a otra comunidad de vecinos.
Yo estaba pagando la comunidad que me pasaban del número 7 y suponía que era por los dos inmuebles, pero el caso es que el administrador de fincas (que es el mismo para los dos portales) ahora se ha dado cuenta de que no es así, y me advierte que me falta por pagar la comunidad de uno de los dos inmuebles en el portal 6.
El caso es que ninguno de los dos inmuebles tienen puerta de acceso al número 6 ni reciben servicio alguno del mismo y en el registro de la propiedad ambos inmuebles estan inscritos en el número 7, que es donde tienen las puertas de acceso y desde donde reciben todos los servicios.
El administrador de fincas no me reclama solo el pago de los gastos de la comunidad del número 6 para uno de los inmuebles, tambien me pasa el % que me corresponde de una derrama como consecuencia de la reforma efectuada recientemente en el portal número 6, portal que como ya he dicho no tengo acceso al mismo desde el inmueble porque no hay puertas a los elementos comunes del 6.
En esta situación en la que parece haber una discrepancia entre los titulos constitutivos y la dirección inscrita en el registro de la propiedad que prevalece?
Debo pagar la comunidad del 6 a pesar de tener los dos inmuebles inscritos en el número 7 en el registro de la propiedad?
y que pasa con la derrama, debo pagar la derrama de la reforma de un portal a la que no tengo ni acceso?
Muchas Gracias por vuestra ayuda,
Yo estaba pagando la comunidad que me pasaban del número 7 y suponía que era por los dos inmuebles, pero el caso es que el administrador de fincas (que es el mismo para los dos portales) ahora se ha dado cuenta de que no es así, y me advierte que me falta por pagar la comunidad de uno de los dos inmuebles en el portal 6.
El caso es que ninguno de los dos inmuebles tienen puerta de acceso al número 6 ni reciben servicio alguno del mismo y en el registro de la propiedad ambos inmuebles estan inscritos en el número 7, que es donde tienen las puertas de acceso y desde donde reciben todos los servicios.
El administrador de fincas no me reclama solo el pago de los gastos de la comunidad del número 6 para uno de los inmuebles, tambien me pasa el % que me corresponde de una derrama como consecuencia de la reforma efectuada recientemente en el portal número 6, portal que como ya he dicho no tengo acceso al mismo desde el inmueble porque no hay puertas a los elementos comunes del 6.
En esta situación en la que parece haber una discrepancia entre los titulos constitutivos y la dirección inscrita en el registro de la propiedad que prevalece?
Debo pagar la comunidad del 6 a pesar de tener los dos inmuebles inscritos en el número 7 en el registro de la propiedad?
y que pasa con la derrama, debo pagar la derrama de la reforma de un portal a la que no tengo ni acceso?
Muchas Gracias por vuestra ayuda,
