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Competencia territorial opción de compra
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Competencia territorial opción de compra
Muy buenas a todos:
Tengo una duda seria. Un caso en el que mi cliente suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra en calidad de optante y ahora lo propiedad se resiste a otorgar escrituras. Resulta que a la fecha designada para otorgamiento de escrituras mi cliente había comunicado su voluntad de comprar pero la propiedad no tenía ni siquiera la finca inscrita a su nombre (proviene de cesión de remate...). Acuerdan verbalmente que siga en la vivienda en las mismas condiciones hasta que se pueda escriturar. Un año dandole coba aduciendo problemas con el Registro de la propiedad y finalmente........... burofax a traición pidiendo que deje la vivienda cumplidos los tres años de arrendamiento. Mete demanda desahucio en el lugar de la finca como es lógico (donde estoy yo, y el cliente lógicamente). Y yo quiero meter una acción de cumplimiento (subsidiariamente resolución) pero me veo abocado al fuero general que es el domicilio del demandado y desgraciamanete el cadente tiene su domicilio en la otra punta del país. ¿A alguien se le ocurre, si es que existe, una manera de poner la demanda aquí en el lugar de la finca?
Muchas gracias por anticipado
Tengo una duda seria. Un caso en el que mi cliente suscribe un contrato de arrendamiento con opción de compra en calidad de optante y ahora lo propiedad se resiste a otorgar escrituras. Resulta que a la fecha designada para otorgamiento de escrituras mi cliente había comunicado su voluntad de comprar pero la propiedad no tenía ni siquiera la finca inscrita a su nombre (proviene de cesión de remate...). Acuerdan verbalmente que siga en la vivienda en las mismas condiciones hasta que se pueda escriturar. Un año dandole coba aduciendo problemas con el Registro de la propiedad y finalmente........... burofax a traición pidiendo que deje la vivienda cumplidos los tres años de arrendamiento. Mete demanda desahucio en el lugar de la finca como es lógico (donde estoy yo, y el cliente lógicamente). Y yo quiero meter una acción de cumplimiento (subsidiariamente resolución) pero me veo abocado al fuero general que es el domicilio del demandado y desgraciamanete el cadente tiene su domicilio en la otra punta del país. ¿A alguien se le ocurre, si es que existe, una manera de poner la demanda aquí en el lugar de la finca?
Muchas gracias por anticipado
Gracias de nuevo, Carlos:
Lo cierto es que no lo he reconvenido (fuck), está visto para sentencia (veremos, hice lo que pude para acreditar una novación del contrato en cuanto a la duración del arrendamiento).
En cuanto a la acción real, lo cierto es que es lo que me planteaba pero no consigo encajar una acción de cumplimiento como tal acción real. https://supremo.vlex.es/vid/656224601.
No sé cómo no he caído en la reconvención pero era una oportunidad de oro.
Lo cierto es que no lo he reconvenido (fuck), está visto para sentencia (veremos, hice lo que pude para acreditar una novación del contrato en cuanto a la duración del arrendamiento).
En cuanto a la acción real, lo cierto es que es lo que me planteaba pero no consigo encajar una acción de cumplimiento como tal acción real. https://supremo.vlex.es/vid/656224601.
No sé cómo no he caído en la reconvención pero era una oportunidad de oro.
Al no haber una conexión funcional entre ambos objetos (desahucio y compraventa), pues han tenido tratamiento procesal autónomo, me temo que tienes que ir al domicilio del demandado. A mí me están admitiendo sistemáticamente (en verbales, eso sí) la videoconferencia. Quizás te ahorres la presencia física en la AP y la vista por ese medio.
¡0hh! ¿Y si considero a mi cliente un consumidor (creo que encaja con la definición del art. 3 de la LGDCU)?
¿Podría aplicar el 52.3 LEC y elegir poner la demanda aquí?:
«Cuando las normas de los apartados anteriores no fueren de aplicación a los litigios derivados del ejercicio de acciones individuales de consumidores o usuarios será competente, a elección del consumidor o usuario, el tribunal de su domicilio o el tribunal correspondiente conforme a los artículos 50 y 51»
¿Podría aplicar el 52.3 LEC y elegir poner la demanda aquí?:
«Cuando las normas de los apartados anteriores no fueren de aplicación a los litigios derivados del ejercicio de acciones individuales de consumidores o usuarios será competente, a elección del consumidor o usuario, el tribunal de su domicilio o el tribunal correspondiente conforme a los artículos 50 y 51»
Hola compañero,
Bajo mi punto de vista, lo que tienes es una transacción entre particulares como cualquier otra, sin que ninguno de los dos esté en distinta condición (más vulnerable) ni esté actuando de forma profesional, que son los requisitos para adscribir el asunto al consumo. Por ello no comparto tu punto de vista. Se puede intentar, pero el secretario evaluará la competencia del tribunal por razón de la materia (consumo) y seguramente te devolverán el asunto.
Bajo mi punto de vista, lo que tienes es una transacción entre particulares como cualquier otra, sin que ninguno de los dos esté en distinta condición (más vulnerable) ni esté actuando de forma profesional, que son los requisitos para adscribir el asunto al consumo. Por ello no comparto tu punto de vista. Se puede intentar, pero el secretario evaluará la competencia del tribunal por razón de la materia (consumo) y seguramente te devolverán el asunto.
Comprendo lo que dices, pero aún me quedan dudas. El tema es complejo. ¿Cuándo estamos entonces ante una transacción de consumo en el marco de la vivienda? Te doy algunos elementos:
- contrato de arrendamiento con opción de compra. Pero sin un duda no es contrato tipo ni de adhesión. Ni se puede apreciar en él nítidamente que haya un desequilibrio o abuso de posición dominante. No hay cláusula de sumisión de ningún tipo
- No obstante, la concedente es una empresa cuyo objeto social es «actividades inmobiliarias»; CNA promoción inmobiliaria; SIC propietarios administradores de bienes raíces.
- La finca está aquí, el optante reside en ella. El contrato dice "En sevilla a..."
- La propietaria no tiene establecimiento abierto al público aquí, eso es cierto a los efectos del artículo 51.1 ni representante autorizado ya que con la inmobiliaria intermediaria (que en principio fue mandataria de ellos) acabó mal (por decirlo todo).
- Es tremendamente gravoso hacer litigar a un particular en la otra punta de españa, cuando seguramente la empresa tiene fincas por toda españa. Es verdad que es gravoso para ellos venir aquí, pero entra más dentro de la lógica dado su carácter profesional y dado que la finca está aquí.
En fin, me resulta difícil de valorar. Está claro que si fuera un contrato de adhesión o tipo, y se redactara por la promotora (en este caso creo que lo hizo la inmobiliaria a instancias de la propiedad) y su clausulado fuera claramente «proteccionista»; sería un contrato de consumo. Aquí es más dudoso pero creo que hay elementos a favor.
- contrato de arrendamiento con opción de compra. Pero sin un duda no es contrato tipo ni de adhesión. Ni se puede apreciar en él nítidamente que haya un desequilibrio o abuso de posición dominante. No hay cláusula de sumisión de ningún tipo
- No obstante, la concedente es una empresa cuyo objeto social es «actividades inmobiliarias»; CNA promoción inmobiliaria; SIC propietarios administradores de bienes raíces.
- La finca está aquí, el optante reside en ella. El contrato dice "En sevilla a..."
- La propietaria no tiene establecimiento abierto al público aquí, eso es cierto a los efectos del artículo 51.1 ni representante autorizado ya que con la inmobiliaria intermediaria (que en principio fue mandataria de ellos) acabó mal (por decirlo todo).
- Es tremendamente gravoso hacer litigar a un particular en la otra punta de españa, cuando seguramente la empresa tiene fincas por toda españa. Es verdad que es gravoso para ellos venir aquí, pero entra más dentro de la lógica dado su carácter profesional y dado que la finca está aquí.
En fin, me resulta difícil de valorar. Está claro que si fuera un contrato de adhesión o tipo, y se redactara por la promotora (en este caso creo que lo hizo la inmobiliaria a instancias de la propiedad) y su clausulado fuera claramente «proteccionista»; sería un contrato de consumo. Aquí es más dudoso pero creo que hay elementos a favor.
