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Una compraventa con plazo aplazado es muy buena opción porque llegado el momento de escriturar habrá una menor justificación de los importes. El comodato lo veo peor opción en cuanto a que al final tendrá que restituir la cosa sin haber hecho pagos y tendrá que pagar el importe total. No olvidemos que ahora hay que tributar sobre el valor de referencia catastral o en su defecto un valor superior al valor fiscal que se aplicaba hasta ahora, y esto afecta directamente al ITP y al ISD
Yo opino que el contrato tiene fuerza obligacional entre los intervinientes (hija mayor se obliga a donar, hija menor acepta la donación). No obstante, es cierto que el el art. 633 CC exige que para que sea válida la donación de cosa inmueble ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
STS de 25 de enero de 2007: «una donación de inmueble sin escritura pública es inexistente por falta de un requisito esencial»
Aún así:
Art. 1278 ,Código Civil, los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Art. 1091 ,Código Civil las obligaciones que nacen de los ellos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.
Para su oponibilidad frente a terceros si es necesario su elevación a público e inscripción registral, pero estamos hablando de un arreglo provisional. Muy mal se tiene que desenvolver el asunto para que firmando ambas hermanas, y los dos padres también como testigos, luego la hermana mayor intente atacar la validez de la donación. Aunque cosas más raras he dado por buenas.
El derecho de habitación siempre será válido, creo yo.
En fin, ya puestos, que hagan compraventa privada, que sí es válida, con el precio aplazado de aquí a diez años, o un comodato también en contrato privado.
STS de 25 de enero de 2007: «una donación de inmueble sin escritura pública es inexistente por falta de un requisito esencial»
Aún así:
Art. 1278 ,Código Civil, los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.
Art. 1091 ,Código Civil las obligaciones que nacen de los ellos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes.
Para su oponibilidad frente a terceros si es necesario su elevación a público e inscripción registral, pero estamos hablando de un arreglo provisional. Muy mal se tiene que desenvolver el asunto para que firmando ambas hermanas, y los dos padres también como testigos, luego la hermana mayor intente atacar la validez de la donación. Aunque cosas más raras he dado por buenas.
El derecho de habitación siempre será válido, creo yo.
En fin, ya puestos, que hagan compraventa privada, que sí es válida, con el precio aplazado de aquí a diez años, o un comodato también en contrato privado.
Pero en el Registro de la Propiedad seguirá apareciendo su hija mayor como única propietaria, y en caso de que vendiera la vivienda, ese contrato privado no tiene efectos ante terceras personas y sí podrían echarles. No se puede hacer una transmisión de una propiedad, en ningún porcentaje, mediante contrato privado solamente, se tiene que perfeccionar en escritura pública de donación o compraventa
Que me corrija Hoplon si me equivoco pero yo, en el contrato de donación (creo que debe ser escriturado para tener efectos y sobre todo fiscales) deben hacer constar quienes deben habitar la casa y una cláusula en la que tengáis el uso y disfrute de ella (vitalicia?). Si se hace una donación a su hermana y luego hay conflictos, los intereses de los demás habitantes pueden peligrar. No obstante me gustaría que diera su opinión Hoplon al respecto
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
Un saludo
Muchas gracias a los dos por la informacion pero como no va a ser una compra venta haremos lo del contrato privado cediendo el 50% a su hermana y que np pueda echarnos a nosotros mientras vivamos cosa que hoy no pensamos que vaya a hacerlo pero la vida nunca sabes que sorpresas te puede dar
Un saludo
Un saludo
Muy notable la última matización de Itoito: todo suma. Y todo es gasto. Por eso, y siendo cosa que queda en familia, el contrato privado debería bastar, al menos de momento.
Presten atención a la vida en pareja de la hermana mayor por si s eprodujera algún altibajo que pueda perturbar sus planes
Y repasando el hilo, habría que repasar la cláusula Quinta del contrato:
"Ambas intervinientes manifiestan su conformidad con el gravamen que recae sobre la finca consistente en el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirlo en el registro de la propiedad en caso de transmisión del mismo."
(O tal vez, "acuerdan imponer la siguiente carga sobre la finca: el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirla en el registro de la propiedad en caso de transmisión de esta.")
Presten atención a la vida en pareja de la hermana mayor por si s eprodujera algún altibajo que pueda perturbar sus planes
Y repasando el hilo, habría que repasar la cláusula Quinta del contrato:
"Ambas intervinientes manifiestan su conformidad con el gravamen que recae sobre la finca consistente en el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirlo en el registro de la propiedad en caso de transmisión del mismo."
(O tal vez, "acuerdan imponer la siguiente carga sobre la finca: el derecho de habitación vitalicio a favor de sus progenitores D. _____ y Dª _______, y se obligan a inscribirla en el registro de la propiedad en caso de transmisión de esta.")
Solo para matizar, los gastos e impuestos en la compraventa son pactables por las partes pero si se hacen según Ley, el vendedor pagaría su plusvalía (incremento de valor en terrenos de naturaleza urbana) y la parte más costosa de notaría, la escritura matriz, mientras el comprador pagaría, respecto a notaría, la 1ª y sucesivas copias de escritura. Hay también que matizar que, a partir de stc del TS de 15 de junio de 2016, el IBI se suele asumir según los meses en que se disfruta la propiedad, haciendo un prorrateo entre vendedor y comprador según el mes en que se hizo la compraventa, ya que antes el IBI lo asumía quien tuviera la propiedad en fecha 1 de enero
Para entre hermanas esto debería bastar:
En ______________ , a ______ de ______________ de _______
REUNIDOS
De una parte, D _________________________________ , mayor de edad, vecino de ______________ , domiciliado en ________________________________ , con documento nacional de identidad número ______________ , en lo sucesivo denominada PARTE VENDEDORA o VENDEDOR, y
De otra parte, D ______________________________y D. _____________________________con NIF respectivamente _____________ y ________________ y domicilio respectivamente en la c/ __________________________, en ______________________________________________, en lo sucesivo PARTE COMPRADORA O COMPRADOR,
INTERVIENEN
Los compareciente intervienen en su propio nombre y derecho. Se reconocen mutuamente con capacidad suficiente para otorgar el presente contrato de compraventa de inmueble y a tal fin,
EXPONEN
I.- Que D _______________________ / _______________________etc. es propietario de la siguiente finca _________________________________________ (descripción registral, referencia catastral, título y cargas).
II.- Que D _______________________ / _______________________ ., etc. tiene interés en adquirir la finca descrita en el exponente precedente.
III.- Que por ello ambas partes,
ACUERDAN
Llevar a efecto el presente contrato de COMPRAVENTA, mediante las siguientes
CLAUSULAS
Primera.- El objeto del presente contrato es la compraventa del inmueble descrito en el Exponente I de este documento con los bienes y derechos que se detallan en el Anexo I, y cuya descripción registral es la siguiente: ________________________________ (NOTA: si es parte indivisa un 50 % especificarlo).
Segunda.- El precio del objeto de la compraventa es de ______________ (en letra) EUROS (______ €)., de conformidad para ambas partes.
Tercera.- El VENDEDOR entrega y pone a disposición del COMPRADOR la finca objeto del presente contrato con sus bienes y derechos manifestando éste su satisfacción por todo ello.
Cuarta.- El pago se efectúa en el presente acto mediante ______________ (metálico, cheque conformado nº ____________________________ de la entidad ______________ , etc.), cantidad que el vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción, sirviendo el presente documento como carta de pago.
Quinta.- El inmueble transmitido se encuentra libre de cargas y gravámenes y ocupantes tal y como se justifica con certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº ______________ de ______________ que se acompaña al presente documento como Anexo ______________ Igualmente se encuentra al corriente del pago de cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece, lo que se acredita con la correspondiente certificación expedida por el Secretario/ Administrador de la misma.
No obstante lo anterior, las partes acuerdan que todas aquellas obligaciones o débitos nacidos antes de la fecha de formalización de este documento serán de cuenta del VENDEDOR.
Sexta.- Todos los gastos e impuestos excepto el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, derivados de este otorgamiento, serán de cuenta exclusiva del COMPRADOR.
Séptima.- La parte compradora podrá dejar sin efecto este contrato, y recuperar las cantidades pagadas, si la finca entregada no estuviese libre de cargas y gravámenes y ocupantes.
NOTA: si fuera necesario, especificar que se exhibe ITE al día, Licencia de Primera Ocupación y Certificado Energético, entre dos hermanas yo creo que no hace falta).
Octava.- Fuero. Ambas partes contratantes renuncian expresamente a su fuero sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de ______________
Y en prueba de conformidad con todo ello firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.
El/los vendedor/esEl/los comprador/es
Firmado: ______________Firmado: ______________
En ______________ , a ______ de ______________ de _______
REUNIDOS
De una parte, D _________________________________ , mayor de edad, vecino de ______________ , domiciliado en ________________________________ , con documento nacional de identidad número ______________ , en lo sucesivo denominada PARTE VENDEDORA o VENDEDOR, y
De otra parte, D ______________________________y D. _____________________________con NIF respectivamente _____________ y ________________ y domicilio respectivamente en la c/ __________________________, en ______________________________________________, en lo sucesivo PARTE COMPRADORA O COMPRADOR,
INTERVIENEN
Los compareciente intervienen en su propio nombre y derecho. Se reconocen mutuamente con capacidad suficiente para otorgar el presente contrato de compraventa de inmueble y a tal fin,
EXPONEN
I.- Que D _______________________ / _______________________etc. es propietario de la siguiente finca _________________________________________ (descripción registral, referencia catastral, título y cargas).
II.- Que D _______________________ / _______________________ ., etc. tiene interés en adquirir la finca descrita en el exponente precedente.
III.- Que por ello ambas partes,
ACUERDAN
Llevar a efecto el presente contrato de COMPRAVENTA, mediante las siguientes
CLAUSULAS
Primera.- El objeto del presente contrato es la compraventa del inmueble descrito en el Exponente I de este documento con los bienes y derechos que se detallan en el Anexo I, y cuya descripción registral es la siguiente: ________________________________ (NOTA: si es parte indivisa un 50 % especificarlo).
Segunda.- El precio del objeto de la compraventa es de ______________ (en letra) EUROS (______ €)., de conformidad para ambas partes.
Tercera.- El VENDEDOR entrega y pone a disposición del COMPRADOR la finca objeto del presente contrato con sus bienes y derechos manifestando éste su satisfacción por todo ello.
Cuarta.- El pago se efectúa en el presente acto mediante ______________ (metálico, cheque conformado nº ____________________________ de la entidad ______________ , etc.), cantidad que el vendedor declara haber recibido a su entera satisfacción, sirviendo el presente documento como carta de pago.
Quinta.- El inmueble transmitido se encuentra libre de cargas y gravámenes y ocupantes tal y como se justifica con certificación expedida por el Registro de la Propiedad nº ______________ de ______________ que se acompaña al presente documento como Anexo ______________ Igualmente se encuentra al corriente del pago de cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece, lo que se acredita con la correspondiente certificación expedida por el Secretario/ Administrador de la misma.
No obstante lo anterior, las partes acuerdan que todas aquellas obligaciones o débitos nacidos antes de la fecha de formalización de este documento serán de cuenta del VENDEDOR.
Sexta.- Todos los gastos e impuestos excepto el Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos, derivados de este otorgamiento, serán de cuenta exclusiva del COMPRADOR.
Séptima.- La parte compradora podrá dejar sin efecto este contrato, y recuperar las cantidades pagadas, si la finca entregada no estuviese libre de cargas y gravámenes y ocupantes.
NOTA: si fuera necesario, especificar que se exhibe ITE al día, Licencia de Primera Ocupación y Certificado Energético, entre dos hermanas yo creo que no hace falta).
Octava.- Fuero. Ambas partes contratantes renuncian expresamente a su fuero sometiéndose a los Juzgados y Tribunales de ______________
Y en prueba de conformidad con todo ello firman el presente documento por duplicado ejemplar en el lugar y fecha expresados en el encabezamiento.
El/los vendedor/esEl/los comprador/es
Firmado: ______________Firmado: ______________
Claro que si, ese acuerdo privado es buena idea.
En cuanto al impuesto de AJD, realmente la tributación no es mi especialidad, y me dejo llevar un poco por la inercia, pero la oportuna intervención de Itoito me ha despertado la curiosidad.
He mirado la normativa y la página web de Madrid, aunque hay otras dieciseis comunidades.
Al parecer, en venta de vivienda de segunda mano -sin pedir hipoteca- el comprador no tributa por el impuesto de AJD en la modalidad de cuota variable o gradual, sino solamente en la cuota fija, en la Escritura (primera copia), a razón de 0,30 € por pliego (0,15 € por folio) de papel timbrado. Es una cantidad nimia y desde luego no merece la pena ni tenerla en cuenta a la hora de hacer números.
En cuanto al impuesto de AJD, realmente la tributación no es mi especialidad, y me dejo llevar un poco por la inercia, pero la oportuna intervención de Itoito me ha despertado la curiosidad.
He mirado la normativa y la página web de Madrid, aunque hay otras dieciseis comunidades.
Al parecer, en venta de vivienda de segunda mano -sin pedir hipoteca- el comprador no tributa por el impuesto de AJD en la modalidad de cuota variable o gradual, sino solamente en la cuota fija, en la Escritura (primera copia), a razón de 0,30 € por pliego (0,15 € por folio) de papel timbrado. Es una cantidad nimia y desde luego no merece la pena ni tenerla en cuenta a la hora de hacer números.
Si el cien por ciento del piso está hoy inscrito en el Registro de la Propiedad la única opción para poner la mitad a nombre de la hermana menor es que se realice una transmisión de esa mitad.
Para ello la hermana mayor debe vender, o alternativamente donar, esa mitad a la hermana menor.
La venta supone ITP y AJD, plusvalía, e incremento patrimonial, y además justificar de dónde sale el dinero de la hermana menor; y la tributación de la donación entre hermanas depende de la Comunidad Autonómica en la que vivan.
En ambos casos hay que sumar, además, los gastos de Notaría y Registro: cojan un lápiz y papel, y saquen la cuenta de cómo les resulta más ventajoso.
Para ello la hermana mayor debe vender, o alternativamente donar, esa mitad a la hermana menor.
La venta supone ITP y AJD, plusvalía, e incremento patrimonial, y además justificar de dónde sale el dinero de la hermana menor; y la tributación de la donación entre hermanas depende de la Comunidad Autonómica en la que vivan.
En ambos casos hay que sumar, además, los gastos de Notaría y Registro: cojan un lápiz y papel, y saquen la cuenta de cómo les resulta más ventajoso.
Buenas tardes gracias por responder el piso esta al 100% a nombre de la hija mayor nosptros pagamos el 60% al contado al propietario y lo que faltaba hicimos la hipoteca a nombre de la mayor porque la otra todavia era menor nosotros estamos pagandp todo lad letras comunidad el ibi todo y lo que queremos es que cuando nosotros no estemos el piso sea para las dos a lo cual la mayor esta de acuerdo y proteger el piso a un posible embargo que pudiera tener la mayor cosa que ahora mismo no existe pero nunca se sabe ya que ella tiene su vida por su cuenta con su pareja
Y para seguir viviendo en el piso, y que no los puedan echar sus hijas, deberán establecer algún tipo de limitación, como por ejemplo reservarse la habitación, o el uso y disfrute.
Si me dicen lo que esperan lograr con estas operaciones podré precisar más mi consejo; por ejemplo, si lo que buscan es eludir a sus acreedores.
Si me dicen lo que esperan lograr con estas operaciones podré precisar más mi consejo; por ejemplo, si lo que buscan es eludir a sus acreedores.
