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¿cómo y cuándo impugnar el reparto de gastos?
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¿cómo y cuándo impugnar el reparto de gastos?
Nuestra Comunidad cambió de administrador en noviembre de 2021. El nuevo administrador, repercute los gastos de la misma manera que lo hacía el anterior, con el cual discrepaba. Aprobando las cuentas del ejercicio anterior y no aprobando presupuestos en la Junta Ordinaria para el ejercicio siguiente, las liquidaciones que presenta trimestralmente, corresponde con los gastos que la Comunidad ha tenido durante ese trimestre. Los gastos se dividen en dos bloques ESCALERA y EDIFICIO. Los gastos de EDIFICIO los distribuye según la cuota de participación entre la totalidad de la Comunidad y los gastos de ESCALERA los distribuye según la cuota de participación entre el 74'45 de la Comunidad, exonerando de ésta manera al local comercial, el cual tiene un acceso directo desde el zaguán de la Comunidad, la cual se formalizó en 1962 y no contempla nada al respecto, en el Título Constitutivo, no tenemos Estatuto propios y nunca se ha llegado a un acuerdo al respecto en ninguna Junta Ordinaria. En varia ocasiones, me he dirigido al administrador para que me indique en qué fundamento legal se basa para repartir los gastos de ésta manera y lo único que me ha indicado, es que reparte los gastos en base a la cuota de participación de cada propietario. ¿He de votar en contra cuando se presenten las Cuentas y proceder a impugnarlas o puedo acudir en cualquier momento a la Justicia en defensa de mis intereses?
Pues la lógica indica que el local tiene asignado un 25,55% y como está exento de contribuir a los gastos de escalera, es por lo que los administradores lo realizan asi, y escorrecto.
El que usted no este de acuerdo, no indica que lleve razón.
Ahotra bien, si lo expuesto por mi es cierto y usted quiere malgastar su dinero impugnando un acuerdo, deberá votar que no en la próxima vez que se voten los presupuestos, contratar abogado y procurador e impugnar para perder
El que usted no este de acuerdo, no indica que lleve razón.
Ahotra bien, si lo expuesto por mi es cierto y usted quiere malgastar su dinero impugnando un acuerdo, deberá votar que no en la próxima vez que se voten los presupuestos, contratar abogado y procurador e impugnar para perder
Comenta Ud. que el local comercial está exento de contribuir a los gastos de escalera y lo que necesito saber, es el fundamento legal en el que se apoya para opinar de esa manera.
El artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
El artículo 9.1.e LPH que establece una de las obligaciones de mayor relevancia para los copropietarios respecto de la comunidad, que es el deber de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.”
Teniendo en cuenta que el local tiene acceso desde el zaguán de la Comunidad, algún articulo publicado recoge lo siguiente:
"...los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal."
Para posteriormente continuar diciendo:
"Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación."
No tengo conocimiento en nuestra Comunidad, de exclusión de gasto alguno para el local comercial, por lo que entiendo que cada propietario tiene que contribuir a los gastos con arreglo a su cuota de participación.
"...los propietarios de locales con acceso independiente desde la calle (es decir, sin acceso al edificio en que se encuentra el local) pueden estar exonerados de pagar ciertos gastos tales como luz de la escalera, ascensor o servicio de limpieza del portal."
Para posteriormente continuar diciendo:
"Esto se ha consolidado como doctrina jurisprudencial a través de la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2009, que establece que “para poder considerar legalmente como individualizable determinados gastos comunes de una Comunidad de Propietarios, es necesaria la determinación de su exclusión en el Título Constitutivo, o en su caso en los Estatutos comunitarios ya mencionados, y asimismo mediante acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad”. Por lo que se hace necesario examinar en cada caso concreto si la Comunidad ha procedido a excluir dichos gastos, puesto que en caso contrario los bajos comerciales han de contribuir a todos según su cuota de participación."
No tengo conocimiento en nuestra Comunidad, de exclusión de gasto alguno para el local comercial, por lo que entiendo que cada propietario tiene que contribuir a los gastos con arreglo a su cuota de participación.
Su edificio es de 1962 y la primera ley de propiedad horizontal es de 1960. En aquellas fechas (hace 60 años) poca jurisprudencia había y seguramente se tomó el acuerdo que existe actualmente. Revertir la situación actual después de 60 años cuando nadie impugnó la forma de pago ha generado una situación de consentimiento. Se puede cambiar? El juzgado lo debe decir.
Pues como usted indica y el título constitutivo no hace referencia alguna de exonerar al local, debe solicitar para la próxima junta que se trate el tema y que el administrador demuestre que el local está exonerado.
Entonces deberan adoptar el cambio de distribución del presupuesto, y si no quieren pues deberá impugnar el acuerdo
Entonces deberan adoptar el cambio de distribución del presupuesto, y si no quieren pues deberá impugnar el acuerdo
Sí existen actas desde aquella fecha (cosa que dudo) se podría averiguar si hubo o no hubo acuerdo al respecto. Si no la hay, el dueño del local lo puede esgrimir en el juicio " fue un acuerdo por unanimidad en aquella fecha, y la muestra es que hasta hoy se ha mantenido aquel acuerdo" No hay libro de acta y por tanto se entiende que es verosímil esta postura. El juez debe decidir, pero aquí pueden perder ambos en lo que se refiere a la condena en costas que serán a repartir, muy posiblemente. Sobre la postura del juez....a saber lo que pueda decir.
Desde que se formalizó nuestra Comunidad (Somos propietarios desde su constitución), hemos tenido cinco administradores de nuestra Comunidad. Durante éste tiempo, hemos tenido cinco maneras distintas de repartir los gastos de la Comunidad, aunque ni se presentó ni se votó cambio alguno en el modo de repartir los gastos. Cada administrador implantó su criterio sin consentimiento previo alguno de los propietarios, por lo que el local comercial no puede esgrimir que se haya mantenido acuerdo alguno durante éste tiempo. Siempre he opinado que los propietarios somos los responsables de permitir la actuación de cualquier administrador,
Agradezco todos los comentarios realizados.
Agradezco todos los comentarios realizados.
"Cada administrador implantó su criterio sin consentimiento previo alguno de los propietarios".
Como usted reconoce, la situación actual es culpa de los propietarios.
Pero, olvidándose del pasado, si la División Horizontal no dice nada al respecto, y no hay Estatutos, todos los inmuebles pagan todos los gastos, local incluido.
Como usted reconoce, la situación actual es culpa de los propietarios.
Pero, olvidándose del pasado, si la División Horizontal no dice nada al respecto, y no hay Estatutos, todos los inmuebles pagan todos los gastos, local incluido.
Presupuestos generales no se presentan, tan sólo para los trabajos a realizar y las últimas cuentas aprobadas fueron las del ejercicio 2017, en la Junta Ordinaria celebrada en 2018. Posteriormente se realizó la Junta Ordinaria en 2020, cuya convocatoria impugné y fueron anulados por Sentencia todos los Acuerdos, incluidas las cuentas. El actual administrador, no ha presentado cuentas de éstos ejercicios y estoy convencido que no lo hará. Tal y como he indicado anteriormente, somos los propietarios los responsables de lo que acontece en la Comunidad por consentir, permitir y callar ante situaciones perjudiciales para todos.
Me interesa mucho el comentario que ha realizado Pepelu90. Habiendo hablado con el actual administrador para preguntarle por el fundamento legal en el que se apoya, para repartir los gastos de la Comunidad, me ha indicado que los reparte igual que el anterior administrador y que se tratará en la próxima Junta Ordinaria y será sometido a votación. Entiendo que para cambiar el reparto de gastos, se requiere la unanimidad y si no se obtiene, se puede dar por entendido que la Comunidad acepta el actual modo de reparto en los gastos. No obstante, en referencia a su comentario y suponiendo que simplemente lleve a la Junta el votar un acuerdo para que el local comercial contribuya a todos los gastos, se puede dar el caso que votemos a favor o en contra. ¿Este acuerdo también requiere de la unanimidad?
