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Cómo y cuándo he notificar la rescisión de un contrato?
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Cómo y cuándo he notificar la rescisión de un contrato?
Buenos días, el 1 de abril de 2025, se termina el contrato de un inquilino y quería saber cómo y cuándo he de notificarle la rescisión del mismo. Así mismo si puedo hacer un anexo llegando a un acuerdo del nuevo importe de alquiler, especificando que se prorrogaría por 5 años según obliga la ley. Muchas gracias de antemano. (igual ya se ha tratado el tema).
inma
inma
Supongo que el contrato es "normal" y por tanto que la duración inicial era de un año y que se firmo en abril del 2020.
Si es así en abril del 2025 habría cumplido los 5 años de duración mínima.
1.- En cuanto a la rescisión:
en realidad no sería una rescisión, sino simplemente una comunicación al inquilino de que no quiere prorrogar el contrato otros 3 años mas.
Para ello tiene que hacerle esa notificación con al menos 4 meses de antelación, es decir, lo más tardar el 30 de noviembre. Yo que usted lo haría ya y se quita de problemas.
2.- En cuanto al anexo.
Si lo que quiere es simplemente subir la renta no hace falta que corte la prorroga ni nada por el estilo. Simplemente firme un anexo con la subida de la renta. Con eso seguirá perfectamente vigente el contrato inicial y solo se producirá la prórroga de los 3 años (no la de 5 que ocurriría si hiciese un contrato nuevo).
Si es así en abril del 2025 habría cumplido los 5 años de duración mínima.
1.- En cuanto a la rescisión:
en realidad no sería una rescisión, sino simplemente una comunicación al inquilino de que no quiere prorrogar el contrato otros 3 años mas.
Para ello tiene que hacerle esa notificación con al menos 4 meses de antelación, es decir, lo más tardar el 30 de noviembre. Yo que usted lo haría ya y se quita de problemas.
2.- En cuanto al anexo.
Si lo que quiere es simplemente subir la renta no hace falta que corte la prorroga ni nada por el estilo. Simplemente firme un anexo con la subida de la renta. Con eso seguirá perfectamente vigente el contrato inicial y solo se producirá la prórroga de los 3 años (no la de 5 que ocurriría si hiciese un contrato nuevo).
Por cierto, antes de que se me olvide. Seguramente en un rato contestará a su pregunta un tal keceme o terabel (creemos que es la misma persona con distintos nombres) con una respuesta totalmente fuera de lugar y en la que probablemente diga que yo estoy equivocado.
No le haga caso por favor.
Espere a que responga Hoplon para confirmar mi respuesta y no haga caso del tipo este.
No le haga caso por favor.
Espere a que responga Hoplon para confirmar mi respuesta y no haga caso del tipo este.
Estimado Pasnai:
Tal como le dice Leonjbr, lo que más le conviene es notificar con la menos cuatro meses de antelación al inquilino que no se va a renovar el mismo.
Luego, después de la notificación, nada le impide pactar en un anexo (no se requiere un nuevo contrato) que se alcanza libremente el acuerdo de revisar la renta, que en lo sucesivo será de _______ euros. Tal como exponen arriba, la prórroga será por anualidades, hasta alcanzar (a voluntad del inquilino) un total de tres.
Salvo si escribe usted desde uno de los municipios tensionados de Cataluña, en cuyo caso no hay libertad total de rentas, y habría que examinar algunos datos más.
Y a los "grandes tenedores" (diez viviendas o más) se les pueden exigir prórrogas, así que aclare si usted lo es.
Tal como le dice Leonjbr, lo que más le conviene es notificar con la menos cuatro meses de antelación al inquilino que no se va a renovar el mismo.
Luego, después de la notificación, nada le impide pactar en un anexo (no se requiere un nuevo contrato) que se alcanza libremente el acuerdo de revisar la renta, que en lo sucesivo será de _______ euros. Tal como exponen arriba, la prórroga será por anualidades, hasta alcanzar (a voluntad del inquilino) un total de tres.
Salvo si escribe usted desde uno de los municipios tensionados de Cataluña, en cuyo caso no hay libertad total de rentas, y habría que examinar algunos datos más.
Y a los "grandes tenedores" (diez viviendas o más) se les pueden exigir prórrogas, así que aclare si usted lo es.
Muchas gracias por su respuesta; cuando pregunto lo del anexo es si puedo incrementar una cantidad importante, no el ipc anual, prorrogando el periodo a cinco años, o a tres, vamos un anexo
con distinta cantidad, nunca, tan actualizada como en el mercado pero si con una actualización superior al importe actual. no se si me explico. Es mejor hacer este anexo o cancelar y hacer cntrato nuevo?,
con distinta cantidad, nunca, tan actualizada como en el mercado pero si con una actualización superior al importe actual. no se si me explico. Es mejor hacer este anexo o cancelar y hacer cntrato nuevo?,
Si se añade un anexo al contrato que ya existe, la duración y las condiciones dependerán de lo que ambas partes decidan en ese cara a cara. Lo que sí parece recomendable es que cualquier cambio que toque plazos o términos relevantes quede por escrito, atado con todas las letras. Claro, no hay problema en acordar cinco años en el anexo si las dos partes lo ven bien, pero eso sí: que no se olvide, si es un anexo y no un contrato nuevo, las condiciones del contrato original siguen latiendo debajo, a no ser que el anexo diga lo contrario en algún aspecto clave.
Pasnai: no haga caso a terabel.
1.- Su idea de pactar un anexo con 5 años es erróena, porque un anexo en el que solo se sube la renta NO es un nuevo contrato y por tanto no está sujeto a la duración minima de 5 años. Puede que terabel ahora le diga lo contrario, pero créame que no. No nace un nuevo contrato. Por tanto, poner 5 años es ir contra sus propios intereses porque no es necesario establecer esa duración en el anexo.
2.- Si hace el anexo en el que solo sube la renta la duración podra ser de hasta 3 años más con prorrogas anuales a voluntad del inquilino. Son 3 años más, pero es lo menos malo que puede hacer.
3.- En ese anexo puede subir la renta lo que quiera, lo que acuerde con el inquilino. No tiene por qué ser el IPC salvo cataluña. Si va a hacer un anexo hagalo ya.
CONCLUSIÓN:
a) No haga un contrato nuevo. Haga simplemente un anexo en el que se suba la renta de mutuo acuerdo.
b) pacte esa renta de modo mensual no anual, porque así la futura tácita reconducción será menual, no anual.
1.- Su idea de pactar un anexo con 5 años es erróena, porque un anexo en el que solo se sube la renta NO es un nuevo contrato y por tanto no está sujeto a la duración minima de 5 años. Puede que terabel ahora le diga lo contrario, pero créame que no. No nace un nuevo contrato. Por tanto, poner 5 años es ir contra sus propios intereses porque no es necesario establecer esa duración en el anexo.
2.- Si hace el anexo en el que solo sube la renta la duración podra ser de hasta 3 años más con prorrogas anuales a voluntad del inquilino. Son 3 años más, pero es lo menos malo que puede hacer.
3.- En ese anexo puede subir la renta lo que quiera, lo que acuerde con el inquilino. No tiene por qué ser el IPC salvo cataluña. Si va a hacer un anexo hagalo ya.
CONCLUSIÓN:
a) No haga un contrato nuevo. Haga simplemente un anexo en el que se suba la renta de mutuo acuerdo.
b) pacte esa renta de modo mensual no anual, porque así la futura tácita reconducción será menual, no anual.
La duración de las prórrogas depende, de cuándo se firmó el contrato. Si lo hizo antes de la reforma de 2019, tiene tres años, con prórrogas anuales después. Pero si firmó tras esa fecha, son cinco años, y luego, otros tres de prórroga.
Eso de pactar la renta mensual para que la tácita reconducción también sea mensual, no es del todo exacto. La cosa sigue las reglas del Código Civil, y ahí manda el sentido común: para viviendas, la reconducción suele ser anual, sin importar cómo se pague la renta.
Y lo del anexo, cuidado con las prisas. Que sea “ya” depende de los detalles del contrato y de lo que se haya acordado previamente respecto a las actualizaciones de renta. Aquí, como en todo, los matices importan.
Eso de pactar la renta mensual para que la tácita reconducción también sea mensual, no es del todo exacto. La cosa sigue las reglas del Código Civil, y ahí manda el sentido común: para viviendas, la reconducción suele ser anual, sin importar cómo se pague la renta.
Y lo del anexo, cuidado con las prisas. Que sea “ya” depende de los detalles del contrato y de lo que se haya acordado previamente respecto a las actualizaciones de renta. Aquí, como en todo, los matices importan.
pasnai, por favor, ignore las respuestas de terabel que no hace mas que llevar la contraria por sistema porque esta cabreado. Eso que ha dicho de la tácita reconducción es una verdadera bestialidad. De hecho, lo que ocurre es justo lo contrario.
Hoplon por favor, pásate por aqui y confirma mi respuesta para tranquilidad de pasnai.
Hoplon por favor, pásate por aqui y confirma mi respuesta para tranquilidad de pasnai.
Muchas gracias, en el caso en cuestión, es que si avisaré con burofax de la terminación del contrato, más que nada que sé que entraría en un problema con el inquilino y no llegaríamos a un acuerdo, es tan bajo el alquiler que si le propusiera una cantidad, que no sería la del mercado, se va a negar, así que burofax y ya veremos.
Pasnai, el consejo de Leonjbr es muy bueno, y puede usted seguirlo con toda tranquilidad.
Por otra parte, si decide usted, con fundamento en la libertad de pactos, ofrecer cinco años como "caramelo" para endulzar el trago al arrendatario, lo puede hacer, tampoco está prohibido por ninguna ley.
Pero especifique siempre que es un anexo, y no introduzca más modificaciones que esas dos, no vaya a ser que se pueda interpretar como un nuevo contrato: para ese caso, es mejor que haga el nuevo contrato directamente y con las condiciones que mejor le parezcan.
El profesional puede encontrar de utilidad consultar la STS 190/2021 de 31 de marzo (cambio de criterio jurisprudencial), que dicta claramente que solamente nace un nuevo contrato, es decir, hay efecto extintivo del contrato anterior, si así se declara terminantemente o puede deducirse una voluntad en tal sentido.
Por otra parte, si decide usted, con fundamento en la libertad de pactos, ofrecer cinco años como "caramelo" para endulzar el trago al arrendatario, lo puede hacer, tampoco está prohibido por ninguna ley.
Pero especifique siempre que es un anexo, y no introduzca más modificaciones que esas dos, no vaya a ser que se pueda interpretar como un nuevo contrato: para ese caso, es mejor que haga el nuevo contrato directamente y con las condiciones que mejor le parezcan.
El profesional puede encontrar de utilidad consultar la STS 190/2021 de 31 de marzo (cambio de criterio jurisprudencial), que dicta claramente que solamente nace un nuevo contrato, es decir, hay efecto extintivo del contrato anterior, si así se declara terminantemente o puede deducirse una voluntad en tal sentido.
Véase el art. 1.566 del C.C. : “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Y el art.1.581 del C.Civil: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".
Admito que yo mismo, cuando así me ha convenido, he defendido otras posturas, pero esta es la abrumadoramente mayoritaria. Explicar el fundamento sería largo y excedería los límites del interés del consultante.
Y el art.1.581 del C.Civil: "Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario".
Admito que yo mismo, cuando así me ha convenido, he defendido otras posturas, pero esta es la abrumadoramente mayoritaria. Explicar el fundamento sería largo y excedería los límites del interés del consultante.
Si, pasnai, creo que si.
Quizás no es la mejor combinación posible pero al final es la más segura y esa seguridad sea posiblemente lo mejor que pueda conseguir. Así estará tranquilo sin miedo a enfados ni cosas raras y puede negociar el precio bien.
¿Que son 5 años en vez de 3? Bueno: tampoco es tanta diferencia 2 añitos.
Quizás no es la mejor combinación posible pero al final es la más segura y esa seguridad sea posiblemente lo mejor que pueda conseguir. Así estará tranquilo sin miedo a enfados ni cosas raras y puede negociar el precio bien.
¿Que son 5 años en vez de 3? Bueno: tampoco es tanta diferencia 2 añitos.
