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¿cómo subsano escritura de obra nueva por un error en la medición de la edificación?
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¿cómo subsano escritura de obra nueva por un error en la medición de la edificación?
Hola todos:
Mi madre construyó una casa a principios de los 90 e hizo ante notario una escritura de obra nueva, donde se describe la vivienda por completo. Sin embargo, por error se declaró una superficie que está por debajo de la realidad, ya que la vivienda se midió mal. La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad y se pagaron los impuestos de lo que costó hacer la casa. Queremos que se subsane ese error y se ponga la superficie real y en la notaría donde guardan el protocolo de dicha escritura nos dicen que hay que hacer una escritura de "modificación de obra nueva", lo cual, según parece y he indagado, implica declarar que se ha ampliado la vivienda (corríjanme si me equivoco), cuando resulta que no se ha ampliado nada y se puede demostrar con las ortofotos históricas de la vivienda, donde se ve que la casa es la misma desde incluso un año antes de que se hiciera la declaración de obra nueva, además de que el número de habitaciones y las demás instancias son las mismas que lo declarado en la escritura. ¿Cómo hago o qué tengo que solicitar para que se subsane ese error y también para no tener que pagar impuestos dos veces por una misma obra?
Gracias de antemano.
Mi madre construyó una casa a principios de los 90 e hizo ante notario una escritura de obra nueva, donde se describe la vivienda por completo. Sin embargo, por error se declaró una superficie que está por debajo de la realidad, ya que la vivienda se midió mal. La escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad y se pagaron los impuestos de lo que costó hacer la casa. Queremos que se subsane ese error y se ponga la superficie real y en la notaría donde guardan el protocolo de dicha escritura nos dicen que hay que hacer una escritura de "modificación de obra nueva", lo cual, según parece y he indagado, implica declarar que se ha ampliado la vivienda (corríjanme si me equivoco), cuando resulta que no se ha ampliado nada y se puede demostrar con las ortofotos históricas de la vivienda, donde se ve que la casa es la misma desde incluso un año antes de que se hiciera la declaración de obra nueva, además de que el número de habitaciones y las demás instancias son las mismas que lo declarado en la escritura. ¿Cómo hago o qué tengo que solicitar para que se subsane ese error y también para no tener que pagar impuestos dos veces por una misma obra?
Gracias de antemano.
Eso no es una escritura de modificación sino de subsanación. Se usa esta última para corregir los errores materiales (en este caso, el cómputo de superficie), sin que afecte a la situación del objeto de la escritura, pues la realidad permanece inalterada y se trata de un mero error aritmético . Vayan a otra notaría y traten en asunto con el oficial.
Hola y gracias por responder.
Sí, en teoría habría que hacer una subsanación pero en la notaría me dijeron que era una modificación de obra nueva. La cuestión es que parece ser que la subsanación sólo la puede hacer el mismo notario que hizo la escritura de obra nueva o, en caso de jubilación, aquel que guarda su protocolo (motivo por el cual fui a esa notaría). ¿Puedo hacer la subsanación en otra notaría diferente pero del mismo distrito?
Además, según he podido indagar tras escribir el mensaje anterior, también se puede recurrir a una "escritura de Rectificación de descripción de finca", que no sé si se refiere también a la escritura de subsanación.
Sí, en teoría habría que hacer una subsanación pero en la notaría me dijeron que era una modificación de obra nueva. La cuestión es que parece ser que la subsanación sólo la puede hacer el mismo notario que hizo la escritura de obra nueva o, en caso de jubilación, aquel que guarda su protocolo (motivo por el cual fui a esa notaría). ¿Puedo hacer la subsanación en otra notaría diferente pero del mismo distrito?
Además, según he podido indagar tras escribir el mensaje anterior, también se puede recurrir a una "escritura de Rectificación de descripción de finca", que no sé si se refiere también a la escritura de subsanación.
El notario ante el que se otorgó la escritura puede modificar la matriz (el original) por sí mismo, en el caso de que le conste un errror evidente. De hecho, las matrices están llenas de tachones y firmas salvadas. Pero en la notaría custodia de la matriz le han dicho que tiene el interesado que otorgar una escrituras, cerrando el paso a la subsanación por parte del notario. Cualquiera que se el nombre de la escritura (subsanatoria, de modificación o de rectificación), la misma necesariamente tiene que referirse a que se cometió un error de medición que se corrige con esta otra; porque si no lo hace así, se encontrará con una nueva escritura con un negocio jurídico distinto, por el que habrá que tributar, y además el registrador de ninguna manera practicará la inscripción sin evaluar el documento. Mire a ver quién le hace una simple escritura de subsanación de errores (o como quieran llamarla) donde conste que, en realidad, la cabida de lo construido es otra. A tal fin, puede hacerse con la misma documentación que se usó para declarar la obra nueva, con el permiso del ayuntamiento, la del arquitecto si es el caso y lo que ponga de manifiesto que, en su día, no se hicieron correctamente las cosas.
Para diferencia de superficie menor del cinco por ciento de la superficie inscrita, la rectificación podrá realizarse mediante manifestación de los interesados, sin certificación catastral.
Si fuera menor del diez por ciento de la superficie inscrita, basta con la certificación literal y gráfica del catastro, siempre que coincida al superficie de la finca inscrita con la reseñada en la certificación catastral.
Para mayores diferencias hay que hacer un expediente de dominio, artículo 203 de la Ley Hipotecaria, con las especificaciones del artículo 201.
En este caso, porque es una vivienda, infiero que unifamiliar. En caso de vivienda en altura no es posible. Tampoco en fincas resultantes de expediente de expropiación o de deslinde.,
Si fuera menor del diez por ciento de la superficie inscrita, basta con la certificación literal y gráfica del catastro, siempre que coincida al superficie de la finca inscrita con la reseñada en la certificación catastral.
Para mayores diferencias hay que hacer un expediente de dominio, artículo 203 de la Ley Hipotecaria, con las especificaciones del artículo 201.
En este caso, porque es una vivienda, infiero que unifamiliar. En caso de vivienda en altura no es posible. Tampoco en fincas resultantes de expediente de expropiación o de deslinde.,
Aquí lo que yo veo es un claro conflicto de intereses entre el interés particular del notario y su deber como funcionario público, dado que este no cobra lo mismo por una escritura de subsanación o rectificación de escritura de obra nueva que por una escritura de modificación de obra nueva, por cuanto esta última es un documento de cuantía y la otra no, en base a la norma Tercera.b) del ANEXO II del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, cuando la obligación del notario es crear el diseño negocial más adecuado y favorable para la consecución de la finalidad pretendida, como establece el punto I.a del Código de Deontología Notarial.
Fui hoy a otra notaría y la oficial que me atendió se empeñó en decirme que lo que había que hacer es una escritura de modificación de obra nueva y que si las cosas se hicieron mal en su día pues que teníamos que aguantarnos (me lo dijo con otras palabras) y pagar nuevamente los impuestos correspondiente por la diferencia de superficie, cuando su obligación es la de decirme que acudiera a la notaría que guarda el protocolo y que hiciera la respectiva subsanación o rectificación. Me llegó a decir, además, que una ortofoto colgada en una web de una empresa pública no demuestra nada, cuando en esta se ve que la casa es la misma desde el año en el que se otorgó la escritura y que no ha sufrido cambios hasta hoy en día, haciendo la respectiva comparación de dicha ortofoco con la más reciente. Si yo presento en la notaria un certificado técnico de un arquitecto técnico o un aparejador en el que este certifique que la vivienda no ha sufrido variaciones desde esa fecha hasta hoy, siendo además totalmente coincidente la descripción de la vivienda con lo que dice la escritura ¿como va un notario o su oficial a decir que no valdría?
Lo más gracioso es que ellos están acostumbrados a que la mayoría de los clientes vayan con el desconocimiento típico de quien no sabe o no ha estudiado las cosas y a quienes pueden sacarle más tajada, y cuando le rebates con argumentos jurídicos o nombrándole resoluciones de la DGRN se quedan apalancados y te terminan diciendo que "también puedes ir a preguntar en otra notaria y que el notario no tiene la obligación de hacer el trabajo", cuando es precisamente lo contrario: sí está obligado a prestar sus servicios, como se establece en el primer párrafo de dicho punto I.a del Código de Deontología Notarial. En fin... en esta ciudad solo hay tres notarías (con distintos notarios que se asocian y ejercen juntos) y tienen montado una que es hasta vergonzoso.
Gracias a ambos por responder. Batallaré hasta donde haga falta porque esto es indignante.
Fui hoy a otra notaría y la oficial que me atendió se empeñó en decirme que lo que había que hacer es una escritura de modificación de obra nueva y que si las cosas se hicieron mal en su día pues que teníamos que aguantarnos (me lo dijo con otras palabras) y pagar nuevamente los impuestos correspondiente por la diferencia de superficie, cuando su obligación es la de decirme que acudiera a la notaría que guarda el protocolo y que hiciera la respectiva subsanación o rectificación. Me llegó a decir, además, que una ortofoto colgada en una web de una empresa pública no demuestra nada, cuando en esta se ve que la casa es la misma desde el año en el que se otorgó la escritura y que no ha sufrido cambios hasta hoy en día, haciendo la respectiva comparación de dicha ortofoco con la más reciente. Si yo presento en la notaria un certificado técnico de un arquitecto técnico o un aparejador en el que este certifique que la vivienda no ha sufrido variaciones desde esa fecha hasta hoy, siendo además totalmente coincidente la descripción de la vivienda con lo que dice la escritura ¿como va un notario o su oficial a decir que no valdría?
Lo más gracioso es que ellos están acostumbrados a que la mayoría de los clientes vayan con el desconocimiento típico de quien no sabe o no ha estudiado las cosas y a quienes pueden sacarle más tajada, y cuando le rebates con argumentos jurídicos o nombrándole resoluciones de la DGRN se quedan apalancados y te terminan diciendo que "también puedes ir a preguntar en otra notaria y que el notario no tiene la obligación de hacer el trabajo", cuando es precisamente lo contrario: sí está obligado a prestar sus servicios, como se establece en el primer párrafo de dicho punto I.a del Código de Deontología Notarial. En fin... en esta ciudad solo hay tres notarías (con distintos notarios que se asocian y ejercen juntos) y tienen montado una que es hasta vergonzoso.
Gracias a ambos por responder. Batallaré hasta donde haga falta porque esto es indignante.
