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¿como separar una comunidad en varias?
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¿como separar una comunidad en varias?
Si eso ya lo hacemos cuando nos reunimos cada escalera pero el administrador cobra por cada subcomunidad y por la general y luego están los gastos generales y cuando surge algún problema entre nosotros (cerramientos, toldos, etc...) los de una comunidad amenazan con denunciar al vecino de la otra ya que las fachadas son comunes, etc... y nosotros lo que queremos es separarnos totalmente y que se extinga la comunidad general y que cada escalera tenga su comunidad indeoendiente y no tener nada que ver los unos con los otros.
La división o extinción de una Comunidad de propietarios requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios.
Me baso en el artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
La división de la Comunidad supone una modificación del Título Constitutivo, por tanto se requiere un acuerdo unánime del conjunto de los propietarios.
Posteriormente, si ello se consigue será necesario elevarlo a Escritura Pública y registrar ésta en el Registro de la Propiedad para su eficacia frente a terceros.
Cabe la posibilidad, un tanto remota, de que si no se consigue la unanimidad, un grupo de propietarios acudiera ante el Juzgado de lo Civil en contra del acuerdo denegatorio de la división y alegase (y demostrase fehacientemente) ante el Juez que de hecho se está funcionando como comunidades independientes y no como una sola Comunidad, en este caso, tal vez y remotamente, pudiera lograse la división por decisión judicial, y asi adecuar el Registro de la propiedad a la realidad.
Esto en lo que se refiere al derecho común pues desconozco los derechos forales, como es el caso de Cataluña o el País Vasco.
Espero haberle servido de pequeña ayuda.
Salu2.
Me baso en el artículo 17 de la LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
La división de la Comunidad supone una modificación del Título Constitutivo, por tanto se requiere un acuerdo unánime del conjunto de los propietarios.
Posteriormente, si ello se consigue será necesario elevarlo a Escritura Pública y registrar ésta en el Registro de la Propiedad para su eficacia frente a terceros.
Cabe la posibilidad, un tanto remota, de que si no se consigue la unanimidad, un grupo de propietarios acudiera ante el Juzgado de lo Civil en contra del acuerdo denegatorio de la división y alegase (y demostrase fehacientemente) ante el Juez que de hecho se está funcionando como comunidades independientes y no como una sola Comunidad, en este caso, tal vez y remotamente, pudiera lograse la división por decisión judicial, y asi adecuar el Registro de la propiedad a la realidad.
Esto en lo que se refiere al derecho común pues desconozco los derechos forales, como es el caso de Cataluña o el País Vasco.
Espero haberle servido de pequeña ayuda.
Salu2.
Difícil cometido pedis, ya que para empezar se tiene que tener la plena unanimidad de todos los propietarios de la Comunidad, es decir el total integro de los vecinos propietarios (titulares registrales) de los tres edificios, y recogido dicho acuerdo unanime en un Acta, donde se apruebe el acuerdo de segregación en tres comunidades la actual.
Si se consiguiera eso habría que hacer y preparar, con un buen abogado especialista en derecho inmobiliario, una escritura de segregación de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal original, para cada edificio, es decir 3 y debe pasar por el Notario todos los propietarios a firmar para dar su coformidad.
Despúes de elevado a escritura pública hay que ir al Registro de la Propiedad a inscribir cada una de las escrituras de segregación, y rezar para que el Resgistrador no vea ninguna pega y ponga inconveniente y no quiera registrarlas, y si se consigue y una vez inscritas, luego hay que realizar todo el procedimiento de alta y constitución de una nueva, en este caso tres, comunidades de propietarios.
De todas formas este caso todavía nunca se me ha dado, por lo cual mi respuesta está dada por lógica de procedimiento, si alguien realmente conoce el proceso fehaciente de como hacerlo, y no es este, le quedaría muy agradecido me lo hicera saber. De todas formas este caso lo voy a tomar como ampliación formativa personal y me pondré a estudiar e investigar cual sería el proceso correcto.
Contestación realizada por gentileza de www.movilgestion.es
Si se consiguiera eso habría que hacer y preparar, con un buen abogado especialista en derecho inmobiliario, una escritura de segregación de la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal original, para cada edificio, es decir 3 y debe pasar por el Notario todos los propietarios a firmar para dar su coformidad.
Despúes de elevado a escritura pública hay que ir al Registro de la Propiedad a inscribir cada una de las escrituras de segregación, y rezar para que el Resgistrador no vea ninguna pega y ponga inconveniente y no quiera registrarlas, y si se consigue y una vez inscritas, luego hay que realizar todo el procedimiento de alta y constitución de una nueva, en este caso tres, comunidades de propietarios.
De todas formas este caso todavía nunca se me ha dado, por lo cual mi respuesta está dada por lógica de procedimiento, si alguien realmente conoce el proceso fehaciente de como hacerlo, y no es este, le quedaría muy agradecido me lo hicera saber. De todas formas este caso lo voy a tomar como ampliación formativa personal y me pondré a estudiar e investigar cual sería el proceso correcto.
Contestación realizada por gentileza de www.movilgestion.es
No podréis hacerlo ni por acuerdo unánime debido a que las tres comunidades (subcomunidades como las denominas) tienen elementos comunes INDIVISIBLES y consecuentemente no ha lugar a la división.
Es lógico que el Administrador cobre por Administrar cada una de las Comunidades. La mancomunidad por su parte tiene una gestión propia e independiente del resto de las comunidades y es lícito que también cobre por ello, aunque en ocasiones, cuando el administrador es el mismo, suele administrar gratuitamente la mancomunidad y cobra únicamente a las comunidades o simplemente efectuar una rebaja (eso dependerá del criterio de cada administrador y de la dificultad de la administración)
Es por otra parte lógico que los propietarios de una de las comunidades exijan a las demás uniformidad estética, puesto que probablemente el conjunto inmobiliario ha sido diseñado de forma conjunta.
Es lógico que el Administrador cobre por Administrar cada una de las Comunidades. La mancomunidad por su parte tiene una gestión propia e independiente del resto de las comunidades y es lícito que también cobre por ello, aunque en ocasiones, cuando el administrador es el mismo, suele administrar gratuitamente la mancomunidad y cobra únicamente a las comunidades o simplemente efectuar una rebaja (eso dependerá del criterio de cada administrador y de la dificultad de la administración)
Es por otra parte lógico que los propietarios de una de las comunidades exijan a las demás uniformidad estética, puesto que probablemente el conjunto inmobiliario ha sido diseñado de forma conjunta.
Si DickTurpin, pero es que en nuestro caso en la junta de la comunidad general lo único común es la fachada y cuando se reúne la junta es para decir hola buenos días ¿hay que hacer algo en la fachada?, NO pues a casita cada uno adiós muy buenas. Son 300€ (el administrador). Por lo demás cada escalera va a la suya, se reúnen cuando quieren y son totalmente independientes.
Lo de la uniformidad estética se entiende pero ¿es que tiene que existir una comunidad que nos englobe a todos solo por la uniformidad estética?
Por cierto, ¿quién debería formar la junta de la comunidad general, los propietarios de todas las viviendas o los presidentes de las tres subcomunidades?.
Lo de la uniformidad estética se entiende pero ¿es que tiene que existir una comunidad que nos englobe a todos solo por la uniformidad estética?
Por cierto, ¿quién debería formar la junta de la comunidad general, los propietarios de todas las viviendas o los presidentes de las tres subcomunidades?.
A ver Charly:
Primero dices: "nuestra Comunidad General está formada por tres edificios (subcomunidades) ..."
Ahora me dices que el único elemento común es la fachada, de lo que interpreto que en realidad se trata de un edificio y tres escaleras. ¿Correcto?
En ese caso se trataría de una sola finca registral indivisible y no existiría mancomunidad. (En realidad ya no tengo claro como está estructurado vuestro complejo).
En cualquier caso, la única solución que tenéis es desglosar los gastos, pero jurídicamente hablando, la finca debe estar representada por un únuco órgano de gobierno.
Primero dices: "nuestra Comunidad General está formada por tres edificios (subcomunidades) ..."
Ahora me dices que el único elemento común es la fachada, de lo que interpreto que en realidad se trata de un edificio y tres escaleras. ¿Correcto?
En ese caso se trataría de una sola finca registral indivisible y no existiría mancomunidad. (En realidad ya no tengo claro como está estructurado vuestro complejo).
En cualquier caso, la única solución que tenéis es desglosar los gastos, pero jurídicamente hablando, la finca debe estar representada por un únuco órgano de gobierno.
Te aclaro DickTurpin, es un edificio (o tres en uno) que está situado en tres calles diferentes (de la misma manzana) con tres portales (uno por calle), en los estatutos dice que hay una comunidad general y que luego cada edificio tiene su própia subcomunidad, cada edificio (o portal, o escalera, o como sea) tiene su funcionamiento independiente (es más hay un portal que tiene otro administrador distinto al de las otras), se me olvidaba el garaje también tiene su propio funcionamiento indep. El único elemento común es que la arquitectura es la misma para todos y ya no sabemos si tenemos que hacer una junta general (con todos los vecinos de los 3 edificios el garaje) o no tiene sentido la general, ¿que sentido tiene que se hagan juntas de cada escalera y luego una de la general para no decidir nada?
El problema que plantea Charly es un problema habitual en Comunidades de Propietarios conformadas por distintas subcomunidades o portales.
Es un problema jurídico del que desconozco la existencia de jurisprudencia al respecto, es decir, de sentencias que hayan reconocido el derecho a dividir un régimen de propiedad horizontal en dos o mas regímenes de, también, propiedad horizontal.
Partamos de la LPH:
Art. 3: define qué es la propiedad horizontal:
Un régimen de propiedad en el que corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado... (piso o local).
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (elementos comunes).
Art 4 establece que la acción de división no procederá para hacer CESAR la situación que regula esta Ley (LA PROPIEDAD HORIZONTAL). Sólo podrá ejercitarse por cada propietario sobre un piso o local determinado...
A partor de estos artículos viene mi interpretación jurídica: Es decir la LPH prohibe la división que haga desaparecer la propiedad horizontal, pero entiendo que no prohíbe una división que TRANSFORME LA PROPIEDAD HORIZONTAL, esto es, que transforme un régimen de propiedad horizontal en dos o mas.
¿Admitiría un Juez en sentencia dicha transformación?, esto es, ¿interpretaría de igual manera el Juez los citados artículos?. Desconozco si se han presentado demandas bien fundadas al respecto y si, por tanto, hay sentencias sobre este asunto.
Salu2.
Es un problema jurídico del que desconozco la existencia de jurisprudencia al respecto, es decir, de sentencias que hayan reconocido el derecho a dividir un régimen de propiedad horizontal en dos o mas regímenes de, también, propiedad horizontal.
Partamos de la LPH:
Art. 3: define qué es la propiedad horizontal:
Un régimen de propiedad en el que corresponde al dueño de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado... (piso o local).
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (elementos comunes).
Art 4 establece que la acción de división no procederá para hacer CESAR la situación que regula esta Ley (LA PROPIEDAD HORIZONTAL). Sólo podrá ejercitarse por cada propietario sobre un piso o local determinado...
A partor de estos artículos viene mi interpretación jurídica: Es decir la LPH prohibe la división que haga desaparecer la propiedad horizontal, pero entiendo que no prohíbe una división que TRANSFORME LA PROPIEDAD HORIZONTAL, esto es, que transforme un régimen de propiedad horizontal en dos o mas.
¿Admitiría un Juez en sentencia dicha transformación?, esto es, ¿interpretaría de igual manera el Juez los citados artículos?. Desconozco si se han presentado demandas bien fundadas al respecto y si, por tanto, hay sentencias sobre este asunto.
Salu2.
Cuando se divide un local grande en otros más pequeños o reducidos, sigue permaneciendo la propiedad horizontal, es decir, la propiedad horizontal original no desaparece ( y de esto sí creo hay jurisprudencia); tampoco creo que cuando una finca en régimen de propiedad horizontal se divida en unidades más pequeñas, que en este caso serían cada una de las escaleras, (para organizarse y funcionar por separado) desaparezca la división horizontal, solamente la transforma pero no desaparece, por la misma razón expuesta de lo que sucede con el local ¿no es así?
Estoy en una situacion parecida, aprovecho este asunto a ver si alguien me puede ayudar. La comunidad en que vivo existe hace 25 años, yo vivo en ella unos 10.En la escritura de obra y organizacion en propiedad horizontal, existe una comunidad unica, y el reparto de los gastos generales se deve hacer de acuerdo con la cuota de participacion, de cada propietario. No obstante la comunidad esta separada en 2, Nº1 propietarios de pisos,Nº2 propietarios de plazas de garaje.Me e leido todas las actas de todas las juntas desde elinicio de la comunidad y en ninguna se hace mencion a la separacion en 2 comunidades, y los estatutos que yo recibi al comprar el piso son exactamente los mismos que constan en la escritura de obra nueva, en los cuales tampoco se menciona la separacion en 2 comunidades.El año pasado un gasto de mas de 20.000 Euros, para corregir filtraciones a los garajes fue pagado integramente por nuestra comunidad, la Nº1.Esto fue lo que me alerto de que algo no estaba cierto y realize algunas consultas, infelizmente recibi respuestas no muy claras, o quizaz no de mi gusto, bueno es posible.Por eso estoy intentando exponer de nuevo el asunto aportando mas datos.1º los propietarios de pisos que a su vez son tambien propietarios de garajes, contribuyen a los gastos generales de la comunidad de pisos con la misma cuota de participacion que los que solamente somos propietarios de pisos. Los propietarios solamente de garajes, no participan con nada en los gastos de nuestra comunidad. Los ascensores de los edificios y las escaleras bajan hasta los garajes y los usan tanto los unos como algunos de los otros. La pregunta es : Es esto correcto, si no lo es, se pueden reclamarpagos de años atrasados?
Agradecco la colaboracion que me puedan prestar.
Agradecco la colaboracion que me puedan prestar.
http://www.notariosyregistradores.com/informes/informe92.htm
9. SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. R. 26 de enero de 2002 DGRN.
No hay obstáculo a que un local de una comunidad de propietarios se subdivida formándose varios trasteros como fincas independientes y se constituya una subcomunidad de propietarios con una cuota particular en los elementos comunes particulares de esa subcomunidad horizontal. Frente a la comunidad de propietarios los nuevos locales se pueden configurar de dos formas:
1).- Sin atribuir a los nuevos elementos de la subdivisión (trasteros) una cuota en el valor total de la comunidad, manteniendo por ello el local original su individualidad en la comunidad, de forma que estaría representado por una voz en la comunidad de propietarios.
2).- Dando una cuota a los nuevos elementos en la comunidad de propietarios general además de la suya particular, por lo que tendrían el carácter de fincas independientes dentro de la comunidad, y por ello voto individual. No parece haber obstáculo si los estatutos lo permiten.
El uso de trastero no es incompatible con la descripción como local comercial inicial, que es genérica.
No se necesita acreditar licencia de obras para dividir un local formando trasteros, pues no estamos ante una obra nueva.
Tampoco la discordancia de la medida asignada en la escritura a uno de los trasteros subdivididos con la de un plano incorporado a la escritura es obstáculo, pues nada se dice en la escritura respecto del plano como dato complementario, que pudiera interpretarse como contradictorio con la descripción de la escritura. (AFS)
http://www.boe.es/boe/dias/2002-04-18/pdfs/A14741-14743.pdf
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20020418_14741.gif
¿Y esto no se puede aplicar a un portal concreto o a un garaje sin variar, por supuesto, el título constitutivo? Encima que nosotros no tenemos que hacer ni obras tan siquiera, ya están "acotados" tanto cada uno de los portales como el local o elemento dedicado a garaje.
La verdad es que el artículo 4.º que menciona Patricia T no lo entiendo muy bien; bueno, ni muy bien ni muy mal que no lo entiendo y ya está.
9. SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS. R. 26 de enero de 2002 DGRN.
No hay obstáculo a que un local de una comunidad de propietarios se subdivida formándose varios trasteros como fincas independientes y se constituya una subcomunidad de propietarios con una cuota particular en los elementos comunes particulares de esa subcomunidad horizontal. Frente a la comunidad de propietarios los nuevos locales se pueden configurar de dos formas:
1).- Sin atribuir a los nuevos elementos de la subdivisión (trasteros) una cuota en el valor total de la comunidad, manteniendo por ello el local original su individualidad en la comunidad, de forma que estaría representado por una voz en la comunidad de propietarios.
2).- Dando una cuota a los nuevos elementos en la comunidad de propietarios general además de la suya particular, por lo que tendrían el carácter de fincas independientes dentro de la comunidad, y por ello voto individual. No parece haber obstáculo si los estatutos lo permiten.
El uso de trastero no es incompatible con la descripción como local comercial inicial, que es genérica.
No se necesita acreditar licencia de obras para dividir un local formando trasteros, pues no estamos ante una obra nueva.
Tampoco la discordancia de la medida asignada en la escritura a uno de los trasteros subdivididos con la de un plano incorporado a la escritura es obstáculo, pues nada se dice en la escritura respecto del plano como dato complementario, que pudiera interpretarse como contradictorio con la descripción de la escritura. (AFS)
http://www.boe.es/boe/dias/2002-04-18/pdfs/A14741-14743.pdf
http://www.cde.ua.es/boe/frame.htm?boe20020418_14741.gif
¿Y esto no se puede aplicar a un portal concreto o a un garaje sin variar, por supuesto, el título constitutivo? Encima que nosotros no tenemos que hacer ni obras tan siquiera, ya están "acotados" tanto cada uno de los portales como el local o elemento dedicado a garaje.
La verdad es que el artículo 4.º que menciona Patricia T no lo entiendo muy bien; bueno, ni muy bien ni muy mal que no lo entiendo y ya está.
Soy propietaria de unos bajos comerciales que forman parte de una construcción de 3 escaleras bajos comerciales garajes.
En escritura aparece que los bajos únicamente entrarán en gastos extraordinarios ya que no tienen acceso al zaguán de las escaleras
Las escaleras no se han separado legalmente pero cada escalera y los garajes han contratado administradores diferentes.
El problema reside en que cada administrador me pide que pague sus honorarios
¿debo pagar administrador si no entro a formar parte de los gastos ordinarios?
¿debo pagar a todos los administradores?
Como las escaleras han contratado cada una un administrador diferente, ¿ podría administrarme yo por separado?
En escritura aparece que los bajos únicamente entrarán en gastos extraordinarios ya que no tienen acceso al zaguán de las escaleras
Las escaleras no se han separado legalmente pero cada escalera y los garajes han contratado administradores diferentes.
El problema reside en que cada administrador me pide que pague sus honorarios
¿debo pagar administrador si no entro a formar parte de los gastos ordinarios?
¿debo pagar a todos los administradores?
Como las escaleras han contratado cada una un administrador diferente, ¿ podría administrarme yo por separado?
Haber charly:
Aunque todos te han entendido, tu pregunta correcta de manera coloquial seria: ¡Como dar de baja una Comunidad General que no interesa!
Yo creo que la clave esta en que aclares lo que dices:
Te aclaro DickTurpin, es un edificio (o tres en uno) que está situado en tres calles diferentes (de la misma manzana) con tres portales (uno por calle), en los estatutos dice que hay una comunidad general y que luego cada edificio tiene su própia subcomunidad, cada edificio (o portal, o escalera, o como sea) tiene su funcionamiento independiente.
Como diablos puede estar un edificio en tres calles diferentes, como puede estar un portal en cada calle, tres edificios en uno, la verdad es que yo NO LO ENTIENDO, SI HAY ALGUIEN QUE LO ENTIENDA RUEGO QUE ME LO EXPLIQUE
Aunque todos te han entendido, tu pregunta correcta de manera coloquial seria: ¡Como dar de baja una Comunidad General que no interesa!
Yo creo que la clave esta en que aclares lo que dices:
Te aclaro DickTurpin, es un edificio (o tres en uno) que está situado en tres calles diferentes (de la misma manzana) con tres portales (uno por calle), en los estatutos dice que hay una comunidad general y que luego cada edificio tiene su própia subcomunidad, cada edificio (o portal, o escalera, o como sea) tiene su funcionamiento independiente.
Como diablos puede estar un edificio en tres calles diferentes, como puede estar un portal en cada calle, tres edificios en uno, la verdad es que yo NO LO ENTIENDO, SI HAY ALGUIEN QUE LO ENTIENDA RUEGO QUE ME LO EXPLIQUE
Actualmente pago el seguro y gastos extraordinarios.
El problema surge en que cada escalera y el garaje han cogido administradores diferentes y todos los administradores me reclaman que les paga como si fuera un piso. (Recuerdo que todas las escaleras escrituradas juntas)
Yo estaría de acuerdo en pagar un administrador una cantidad fija, pero no 12 mensualidades, ya que los bajos son totalmente independientes y sólo recibimos un comunicado con el importe del seguro a pagar y si han habido daños estructurales nuestra parte proporcional.
El problema surge en que cada escalera y el garaje han cogido administradores diferentes y todos los administradores me reclaman que les paga como si fuera un piso. (Recuerdo que todas las escaleras escrituradas juntas)
Yo estaría de acuerdo en pagar un administrador una cantidad fija, pero no 12 mensualidades, ya que los bajos son totalmente independientes y sólo recibimos un comunicado con el importe del seguro a pagar y si han habido daños estructurales nuestra parte proporcional.
