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Como se determina gran tenedor?
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Como se determina gran tenedor?
Me han comentado que en los juicios de desahucio y para determinar si se es o no gran tenedor, se está solicitando un certificado de titularidad y se considerar que se es propietario de un piso de manera independiente al porcentaje que se tiene sobre el. Tenéis alguna experiencia o habeis visto algo al respecto? Gracias
Pero a mí, en principio, me parece razonable que baste con tener un porcentaje de la propiedad, porque la idea de la Ley es que quien tenga muchos "contratos" de arrendamiento es gran tenedor. No creo que sea tanto una cuestión de metros cuadrados cuanto jurídica porque lo que se intenta determinar es el carácter profesional o no del casero, y en ese sentido quien tenga muchos "contratos" será más profesional que quien tenga menos.
Muchas gracias. La verdad es que me preocupa mucho la forma de computar las viviendas a efectos de ser gran tenedor...
Supongamos...
1. Tengo una vivienda con mi hermano. Yo tengo el 20% y yo soy gran tenedor (tengo 8 viviendas a mi nombre 100%). Supongamos que esa vivienda puede alquilarse por 1400e o 600e si se es gran tenedor. Yo considero que esa vivienda forma parte de una comunidad entre mi hermano y yo, comunidad que no es gran propietario (solo tenemos 1 juntos), pero de no ser asi... a que precio se puede alquilar? No veria justo que el precio quedase limitado por ser yo gran tenedor porque mi hermano no lo es y es justo que el pueda fijar libremente el precio...
2. Supongamos que tengo una vivienda procedente de una herencia familiar y somos 6 copropietarios. Vamos a iniciar demanda desahucio. Supongo se nos pediria certificado del registro propiedad para validar si somos grandes tenedores. Si se es propietario de una vivienda independientemente del porcentaje, esa misma vivienda computaria como una vivienda para los 6 copropietarios.... una locura.... es mas, si se sumaran las viviendas de los copropietarios para validar si se es gran tenedor, solo con esa vivienda ya lo seriamos...
En fin... se que falta jurisprudencia .. pero se me comen los demonios...
Supongamos...
1. Tengo una vivienda con mi hermano. Yo tengo el 20% y yo soy gran tenedor (tengo 8 viviendas a mi nombre 100%). Supongamos que esa vivienda puede alquilarse por 1400e o 600e si se es gran tenedor. Yo considero que esa vivienda forma parte de una comunidad entre mi hermano y yo, comunidad que no es gran propietario (solo tenemos 1 juntos), pero de no ser asi... a que precio se puede alquilar? No veria justo que el precio quedase limitado por ser yo gran tenedor porque mi hermano no lo es y es justo que el pueda fijar libremente el precio...
2. Supongamos que tengo una vivienda procedente de una herencia familiar y somos 6 copropietarios. Vamos a iniciar demanda desahucio. Supongo se nos pediria certificado del registro propiedad para validar si somos grandes tenedores. Si se es propietario de una vivienda independientemente del porcentaje, esa misma vivienda computaria como una vivienda para los 6 copropietarios.... una locura.... es mas, si se sumaran las viviendas de los copropietarios para validar si se es gran tenedor, solo con esa vivienda ya lo seriamos...
En fin... se que falta jurisprudencia .. pero se me comen los demonios...
Si, la legislación es una auténtica locura y una chapuza de proporciones faraonico-galacticas, pero es lógico que así sea teniendo en cuenta el rebaño de burros que nos gobierna.
Es demagógico y contraproducente pero sobre todo es que está mal pensado.
Yo estoy seguro de que este punto de los grandes tenedores va a dar lugar a un montón de fraudes de ley, como por ejemplo que alguien que tenga 27 viviendas constituya 3 sociedades de 9 viviendas cada una y así evitar la calificación de gran tenedor.
A eso súmele que unas audiencias dirán una cosa, otras dirán otra y así hasta el infinito.
Hasta que no cambie el gobierno no hay nada que hacer salvo esperar y ver.
Es demagógico y contraproducente pero sobre todo es que está mal pensado.
Yo estoy seguro de que este punto de los grandes tenedores va a dar lugar a un montón de fraudes de ley, como por ejemplo que alguien que tenga 27 viviendas constituya 3 sociedades de 9 viviendas cada una y así evitar la calificación de gran tenedor.
A eso súmele que unas audiencias dirán una cosa, otras dirán otra y así hasta el infinito.
Hasta que no cambie el gobierno no hay nada que hacer salvo esperar y ver.
En principio la junta sectorial de 29-6-23 de los jueces de Barcelona ha acordado -pero no es vinculante sino orientativo- que para computar a un gran tenedor se tomarán aquellas viviendas en las que también goce de usufructo, no solamente de propiedad.
Y el porcentaje de titularidad que avala la posibilidad de alquilar (acto de administración) de un bien en copropiedad será superior al 50 %: art. 552, 7 CCcat y fuera de Cataluña el art. 398 CC: "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes."
Y también es gran tenedor si la suma de sus partes alicuotas en todas las fincas que posee alcanza los 1500 m2 de uso residencial.
En el caso de una sola finca registral que contenga varios pisos divididos físicamente, computará como una sóla finca, pero s emedirá su superficie. (Acuerdo 7).
Finalmente: las administraciónes públicas dueñas de viviendas destinadas al alquiler, son gran tenedor. Véase también al acuerdo de la AP de Barcelona de 9-2-24 sobre este mismo asunto, que dice que no.
Es importante que los requisitos procedimentales podrán ser subsanados, art. 231 LEC.
Y el porcentaje de titularidad que avala la posibilidad de alquilar (acto de administración) de un bien en copropiedad será superior al 50 %: art. 552, 7 CCcat y fuera de Cataluña el art. 398 CC: "Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes."
Y también es gran tenedor si la suma de sus partes alicuotas en todas las fincas que posee alcanza los 1500 m2 de uso residencial.
En el caso de una sola finca registral que contenga varios pisos divididos físicamente, computará como una sóla finca, pero s emedirá su superficie. (Acuerdo 7).
Finalmente: las administraciónes públicas dueñas de viviendas destinadas al alquiler, son gran tenedor. Véase también al acuerdo de la AP de Barcelona de 9-2-24 sobre este mismo asunto, que dice que no.
Es importante que los requisitos procedimentales podrán ser subsanados, art. 231 LEC.
Lo de computar partes alícuotas superiores al 50 % lo veo aplicable a toda España.
En esa hipotética vivienda de dos propietarios, la acción de desahucio la ejercitará quien firme como arrendador, y es a ese a quien habrá que examinar para saber si es gran tenedor o no.
La vivienda habitual cuenta, y la casita de veraneo también, porque la ley dice "inmuebles residenciales" sin discriminar su uso. Por el mismo motivo, da igual si los tiene arrendados o no, basta que los tenga.
En esa hipotética vivienda de dos propietarios, la acción de desahucio la ejercitará quien firme como arrendador, y es a ese a quien habrá que examinar para saber si es gran tenedor o no.
La vivienda habitual cuenta, y la casita de veraneo también, porque la ley dice "inmuebles residenciales" sin discriminar su uso. Por el mismo motivo, da igual si los tiene arrendados o no, basta que los tenga.
Entonces, y siempre pensando en la posibilidad de un desahucio, se podría hacer el contrato solo a nombre del propietario que no sea gran tenedor, si es que la otra parte sí lo es? En el juzgado se miraría solamente las propiedades de ese propietario?
Es que no deja de ser una vergüenza que un 50% de una vivienda de 60m2 cuente igual que una de 150m2.
Como bien he leído, hay que desprenderse de viviendas pequeñas y comprar una grande.
Es que no deja de ser una vergüenza que un 50% de una vivienda de 60m2 cuente igual que una de 150m2.
Como bien he leído, hay que desprenderse de viviendas pequeñas y comprar una grande.
Obsidiana: desprenderse de las pequeñas para comprar una grande puede ser bueno desde el punto de vista jurídico PERO alquilar una vivienda grande de 200 metros es mucho más difícil y menos rentable que alquilar 4 de 50.
Yo creo que la mejor forma de obviar la condición de gran tenedor es ir constituyendo sociedades limitadas e ir asignando las propiedades a dichas sociedades. Así se evita el problema.
Yo creo que la mejor forma de obviar la condición de gran tenedor es ir constituyendo sociedades limitadas e ir asignando las propiedades a dichas sociedades. Así se evita el problema.
Fernando07: si, está usted en lo correcto. En el caso de una sola finca registral que contenga varios pisos divididos físicamente, computará como una sóla finca, pero se medirá su superficie: si alcanza los mil quinientos metros cuadrados, se considerará gran tenedor.
Si, Obsidiana, es mejor -creo yo- hacer los contratos a nombre de un copropietario que no sea gran tenedor, aunque según evolucionen las sentencias ya veremos si eso se acaba considerando fraude de ley.
Leonjbr: el trato a los arrendadores que son persona jurídica es igual de malo que el de gran tenedor incluso aunque no lo sean. Véase por ejemplo art. 10 LAU en cuanto a duración, o la D.F. 2ª de la Ley de Vivienda en cuanto a rendimientos en el IRPF (que no pagan las sociedades, que tributan por IS): lo que no vaya en lágrimas, irá en suspiros.
Y eso sin contar con el desfavorable trato fiscal para las sociedades cuya únic actividad es la patrimonial.
Si, Obsidiana, es mejor -creo yo- hacer los contratos a nombre de un copropietario que no sea gran tenedor, aunque según evolucionen las sentencias ya veremos si eso se acaba considerando fraude de ley.
Leonjbr: el trato a los arrendadores que son persona jurídica es igual de malo que el de gran tenedor incluso aunque no lo sean. Véase por ejemplo art. 10 LAU en cuanto a duración, o la D.F. 2ª de la Ley de Vivienda en cuanto a rendimientos en el IRPF (que no pagan las sociedades, que tributan por IS): lo que no vaya en lágrimas, irá en suspiros.
Y eso sin contar con el desfavorable trato fiscal para las sociedades cuya únic actividad es la patrimonial.
Si, Hoplon, yo ya sé que una sociedad limitada no es un "chollo" porque en la LAU se penaliza esta opción varias veces. Yo lo que digo es que es la forma más "directa" que se me ocurre de evitar la condición de gran tenedor.
Pero hay una cosa que no entiendo: tú dices que esa sociedad sería patrimonial. Pero ¿el hecho de alquilar los inmuebles de la sociedad no eliminaría automáticamente esta condición de ser exclusivamente patrimonial? Además: ¿no podría "adornarse" con alguna otra actividad social como por ejemplo hacer reformas, asesoramiento inmobiliario y similares?
Pero hay una cosa que no entiendo: tú dices que esa sociedad sería patrimonial. Pero ¿el hecho de alquilar los inmuebles de la sociedad no eliminaría automáticamente esta condición de ser exclusivamente patrimonial? Además: ¿no podría "adornarse" con alguna otra actividad social como por ejemplo hacer reformas, asesoramiento inmobiliario y similares?
Ampliación de objeto social... todo el que sea necesario.
Una sociedad patrimonial es una entidad dedicada a la administración de un patrimonio. Será una sociedad en la que más del 50% de su activo no esté afecto a una actividad profesional. Artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades,
En el caso del alquiler de inmuebles, una sociedad que mayoritariamente se dedique a la posesión de inmuebles sería una sociedad patrimonial.
Inconvenientes:
Creo que tributan por el Impuesto de Patrimonio. Tendría que mirarlo.
No se aplica la reducción del 90% en el impuesto de sucesiones y donaciones que normalmente beneficia a las propiedades personales (en algunas CCAA). Pero a cambio, no pagan plusvalía en la herencia.
En el IRPF de los socios nos ahorramos la imputación de rentas de los inmuebles vacíos, si los hubiera.
No hay reducción del 60 % del rendimiento neto de las viviendas en el IRPF. En las ventas no se aplican coeficientes reductores por antigüedad.
Las deducciones por gastos de mejora o mantenimiento de los inmuebles son limitadas.
Pagan impuesto sobre sociedades, al tipo general del 25 %, que puede -según los tramos- ser más alto que el impuesto sobre la renta.
Obligaciones contables, fiscales y de gestión.
Que una sociedad patrimonial (concepto que por otra parte ya no existe, aunque se usa para simplificar) se considere una actividad económica requiere un empleado a tiempo completo.
Una sociedad patrimonial es una entidad dedicada a la administración de un patrimonio. Será una sociedad en la que más del 50% de su activo no esté afecto a una actividad profesional. Artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades,
En el caso del alquiler de inmuebles, una sociedad que mayoritariamente se dedique a la posesión de inmuebles sería una sociedad patrimonial.
Inconvenientes:
Creo que tributan por el Impuesto de Patrimonio. Tendría que mirarlo.
No se aplica la reducción del 90% en el impuesto de sucesiones y donaciones que normalmente beneficia a las propiedades personales (en algunas CCAA). Pero a cambio, no pagan plusvalía en la herencia.
En el IRPF de los socios nos ahorramos la imputación de rentas de los inmuebles vacíos, si los hubiera.
No hay reducción del 60 % del rendimiento neto de las viviendas en el IRPF. En las ventas no se aplican coeficientes reductores por antigüedad.
Las deducciones por gastos de mejora o mantenimiento de los inmuebles son limitadas.
Pagan impuesto sobre sociedades, al tipo general del 25 %, que puede -según los tramos- ser más alto que el impuesto sobre la renta.
Obligaciones contables, fiscales y de gestión.
Que una sociedad patrimonial (concepto que por otra parte ya no existe, aunque se usa para simplificar) se considere una actividad económica requiere un empleado a tiempo completo.
