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Cómo no perder la fianza siendo inquilinos al haber ejecución hipotecaria
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Cómo no perder la fianza siendo inquilinos al haber ejecución hipotecaria
Hola,
Somos inquilinos de un inmueble que en breve puede salir a subasta judicial. La actual propiedad es una promotora que no paga ni la comunidad.
Se celebró el contrato en 2015, siendo conscientes por tanto que es el período que nos deja más indefensos en cuanto a la continuidad del contrato.
En su día se abonaron dos mensualidades de fianza. Una está correctamente depositada ante la administración, el otro está en propiedad de la promotora, y es el que me preocupa recuperar cuando el inmueble salga a subasta. Más viendo el perfil moroso de dicha promotora.
Llegado el momento de la subasta, podrían ocurrir dos cosas:
1) que la nueva propiedad no contemple hacernos un nuevo contrato de alquiler
2) que la nueva propiedad nos hiciera un nuevo contrato
Ante estas situaciones, cual sería el proceder para recuperar la fianza del actual propietario? Habría que tomar algun acción ANTES del cambio de propietario?
Respondería de alguna forma la nueva propiedad de la anterior fianza?
Cualquier información es agradecida.
Saludos
Somos inquilinos de un inmueble que en breve puede salir a subasta judicial. La actual propiedad es una promotora que no paga ni la comunidad.
Se celebró el contrato en 2015, siendo conscientes por tanto que es el período que nos deja más indefensos en cuanto a la continuidad del contrato.
En su día se abonaron dos mensualidades de fianza. Una está correctamente depositada ante la administración, el otro está en propiedad de la promotora, y es el que me preocupa recuperar cuando el inmueble salga a subasta. Más viendo el perfil moroso de dicha promotora.
Llegado el momento de la subasta, podrían ocurrir dos cosas:
1) que la nueva propiedad no contemple hacernos un nuevo contrato de alquiler
2) que la nueva propiedad nos hiciera un nuevo contrato
Ante estas situaciones, cual sería el proceder para recuperar la fianza del actual propietario? Habría que tomar algun acción ANTES del cambio de propietario?
Respondería de alguna forma la nueva propiedad de la anterior fianza?
Cualquier información es agradecida.
Saludos
Lo primero, y cuanto antes, sería comunicar al juzgado que el inmueble a subastar está ocupado por un inquilino, para ello tal vez baste con una personación ante el oficial que lleve el procedimiento, no creo que les exijan acudir con abogado y procurador, pero si es así, tal vez puedan pedirles que les designen unos de oficio. Tal vez puedan aportar una copia del contrato. Se abrirá un incidente del art. 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Con ello, nos aseguramos que el nuevo adjudicatario del inmueble no pueda alegar que desconce la situación arrendaticia; y al adjudicarse el inmueble quedará subrogado en la condición de arrendador, en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Si no lo hacen, les aplicarán el art. 1571 del Código Civil: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria"
Pero si toman esa precaución se aplica el art 14 de la Ley de Arendamientos Urbanos:
"El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Lo cual incluye devolverles la fianza.
Con ello, nos aseguramos que el nuevo adjudicatario del inmueble no pueda alegar que desconce la situación arrendaticia; y al adjudicarse el inmueble quedará subrogado en la condición de arrendador, en todos los derechos y obligaciones del arrendador.
Si no lo hacen, les aplicarán el art. 1571 del Código Civil: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria"
Pero si toman esa precaución se aplica el art 14 de la Ley de Arendamientos Urbanos:
"El adquiriente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."
Lo cual incluye devolverles la fianza.
