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¿cómo afecta en un deslinde judicial que la superficie de la finca no corresponda con la realidad?
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¿cómo afecta en un deslinde judicial que la superficie de la finca no corresponda con la realidad?
Buenos días:
Supongamos el caso en el que una finca X que se inscribe en el Registro con una determinada superficie y linderos. La finca está separada de las parcelas conlindantes por mojones que consisten en montones de piedras puestas a lo largo de los distintos límites, excepto por el norte donde linda con camino público. A los 5 años de inmatricularse, la finca se vende. El comprador, debido a que quiere la finca para la futura construcción de su vivienda y dado que es una parcela poco fértil, no hace ningún tipo de posesión de la misma a la espera de poder construir su casa, aunque inscribe su finca en el Registro.
Con el tiempo, los dueños de las parcelas colindantes van construyendo muros para delimitar sus propiedades, quedando la finca X deslindada de la siguiente manera: por el norte linda con camino público, por el sur con otra finca, la cual está deslindada por un muro, por el este con tres fincas, deslindadas por muros, y por el oeste con cuatro fincas, de las cuales tres están deslindadas por muros y la cuarta (llamémosla Y) no está deslindada debido a que los mojones que había deslindando a esta de la finca X desaparecieron, sin que sepa el comprador de la finca X cuándo ocurrió esto y sin que pueda probar que esos mojones existieron. Los linderos de la finca X, según la escritura y el Registro, coinciden con la realidad (actuales propietarios o anteriores que vendieron, según el Registro), pero la superficie no, teniendo según una actual medición 2,8 veces más de lo escriturado. La finca Y está situada en el noroeste de la finca X, lindando aquella aparentemente también por el norte con el camino.
Según un plano del catastro de esa época y dibujado a mano, la finca Y estaba a nombre de la misma persona que la que expresa la escritura de la finca X y aparece dibujada lindando: por el este con la finca X (según ese plano la línea divisoria entre X e Y es la continuación de la línea que separa a la finca X de las restantes fincas deslindadas por el oeste por un muro) y por el norte no con el camino sino con la finca que está tras este, es decir, el camino terminaba al llegar a la finca Y y tras bordear a la finca X por el norte. Por tanto, según ese plano la superficie que tiene la finca Y incluía lo que ahora es camino público y también un pequeño trozo de la finca que está cruzando el camino en la dirección norte de Y. El actual propietario de la finca Y dice que su finca se extiende hacia el este atravesando la finca de X (dice que la finca de X no linda con camino por el norte sino con la finca Y) y lo demuestra enseñando su escritura de compraventa, la cual tiene los lindes que él manifiesta que tiene y coincide en cabida con la de dicho plano catastral (el propietario de la finca Y quiere ganar hacia el este la superficie de su finca perdida en el norte y que ocupan ahora el camino y parte de la otra parcela). En dicha escritura el notario dice que el vendedor no le muestra el documento privado con el que supuestamente adquirió la finca, es decir, la adquisición y linderos de la finca vendida se basaron en una manifestación.
Tras la venta, la finca Y se inmatriculó por primera vez en el Registro por el art. 205 de la Ley Hipotecaria (con la versión anterior de este artículo), habiendo pasado más de dos años desde entonces y habiéndose creado una doble inmatriculación de la parte norte de la finca X. La finca no tiene signos de posesión por parte de nadie.
Tras estos hechos y en base a las pruebas, si el propietario de la finca X tomara acciones legales frente al actual propietario de la finca Y y a través de una acción de deslinde e ineficacia de contrato por venta de cosa ajena, ¿cómo afectaría al resultado de la demanda el hecho de que la superficie real de la finca X sea casi el triple de lo que dicen el Registro y la escritura? Es decir, ¿qué tiene más importancia, la superficie o los linderos?
Agradecería un apoyo jurídico a la respuesta (artículos de alguna ley o referencia a alguna sentencia del Supremo).
Supongamos el caso en el que una finca X que se inscribe en el Registro con una determinada superficie y linderos. La finca está separada de las parcelas conlindantes por mojones que consisten en montones de piedras puestas a lo largo de los distintos límites, excepto por el norte donde linda con camino público. A los 5 años de inmatricularse, la finca se vende. El comprador, debido a que quiere la finca para la futura construcción de su vivienda y dado que es una parcela poco fértil, no hace ningún tipo de posesión de la misma a la espera de poder construir su casa, aunque inscribe su finca en el Registro.
Con el tiempo, los dueños de las parcelas colindantes van construyendo muros para delimitar sus propiedades, quedando la finca X deslindada de la siguiente manera: por el norte linda con camino público, por el sur con otra finca, la cual está deslindada por un muro, por el este con tres fincas, deslindadas por muros, y por el oeste con cuatro fincas, de las cuales tres están deslindadas por muros y la cuarta (llamémosla Y) no está deslindada debido a que los mojones que había deslindando a esta de la finca X desaparecieron, sin que sepa el comprador de la finca X cuándo ocurrió esto y sin que pueda probar que esos mojones existieron. Los linderos de la finca X, según la escritura y el Registro, coinciden con la realidad (actuales propietarios o anteriores que vendieron, según el Registro), pero la superficie no, teniendo según una actual medición 2,8 veces más de lo escriturado. La finca Y está situada en el noroeste de la finca X, lindando aquella aparentemente también por el norte con el camino.
Según un plano del catastro de esa época y dibujado a mano, la finca Y estaba a nombre de la misma persona que la que expresa la escritura de la finca X y aparece dibujada lindando: por el este con la finca X (según ese plano la línea divisoria entre X e Y es la continuación de la línea que separa a la finca X de las restantes fincas deslindadas por el oeste por un muro) y por el norte no con el camino sino con la finca que está tras este, es decir, el camino terminaba al llegar a la finca Y y tras bordear a la finca X por el norte. Por tanto, según ese plano la superficie que tiene la finca Y incluía lo que ahora es camino público y también un pequeño trozo de la finca que está cruzando el camino en la dirección norte de Y. El actual propietario de la finca Y dice que su finca se extiende hacia el este atravesando la finca de X (dice que la finca de X no linda con camino por el norte sino con la finca Y) y lo demuestra enseñando su escritura de compraventa, la cual tiene los lindes que él manifiesta que tiene y coincide en cabida con la de dicho plano catastral (el propietario de la finca Y quiere ganar hacia el este la superficie de su finca perdida en el norte y que ocupan ahora el camino y parte de la otra parcela). En dicha escritura el notario dice que el vendedor no le muestra el documento privado con el que supuestamente adquirió la finca, es decir, la adquisición y linderos de la finca vendida se basaron en una manifestación.
Tras la venta, la finca Y se inmatriculó por primera vez en el Registro por el art. 205 de la Ley Hipotecaria (con la versión anterior de este artículo), habiendo pasado más de dos años desde entonces y habiéndose creado una doble inmatriculación de la parte norte de la finca X. La finca no tiene signos de posesión por parte de nadie.
Tras estos hechos y en base a las pruebas, si el propietario de la finca X tomara acciones legales frente al actual propietario de la finca Y y a través de una acción de deslinde e ineficacia de contrato por venta de cosa ajena, ¿cómo afectaría al resultado de la demanda el hecho de que la superficie real de la finca X sea casi el triple de lo que dicen el Registro y la escritura? Es decir, ¿qué tiene más importancia, la superficie o los linderos?
Agradecería un apoyo jurídico a la respuesta (artículos de alguna ley o referencia a alguna sentencia del Supremo).
Los linderos son cambiantes y con frecuencia obsoletos y poco claros si se trata de terrenos rústicos ("linda con terrenos de Juan Pérez"), por lo que se pueden actualizar con los actuales titulares . Quiere ello decir que no se trata de una magnitud objetiva y fija, lo contrario que existe con respecto a la cabida. Un 2.800% de exceso de cabida es una cantidad enorme que no puede resolverse mediante los expedientes convencionales, referidos a unos metrajes del 20% máximo. Procede por tanto identificar el trozo del exceso y después plantear una acción reivindicatoria sobre la superficie objeto de la doble inmatriculación a fin de delimitar la disputa. Empiece por pedir un certificado descriptivo y gráfico de su finca y un certificado catastral (no le darán el nombre del titular) de la finca del vecino. Con esta información hay que examinar cuál es la inscripción más antigua, pues una de las dos gozaba de protección registral antes que la otra. Es muy difícil que le reconozcan en esa contienda el porcentaje de finca (2.8 veces la inscrita) que pretende usted, por lo que tratándose de una cuestión documental, excluída la posesión según su relato, un profesional tiene que pedir el historial registral de ambas fincas y los certificados catastrales, y examinarlos. No se demore con planos antiguos del catastro que pueden sugerir vías inoportunas o estériles, y centre el asunto exclusivamente en la situación actual y en el mejor derecho de cada uno. Se trata de derecho civil puro y en parte derecho registral, por lo que le dispensamos de artículos y jurisprudencia.
