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Colocación de vallado perimetral en comunidad de propietarios. ¿Unanimidad?
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Viendo 21 - 29 de 29 comentarios
Sobre este tema todavía NO hay sentencias del Supremo, al menos en lo que se refiere a si necesitas 3/5 o unanimidad, pues estos casos aún no han llegado al Supremo (alguno ya habrá llegado seguramente pero aún no hay sentencias al respecto, al menos no las conozco)
Como además es un tema que depende mucho de las Audiencias, deberás buscar qué dice la Audiencia de tu provincia.
En todo caso, aunque encuentres sentencias en un sentido u otro, eso no quiere decir que eso es lo que vaya a decidir un juez, pues cada juez puede interpretar como el crea, puede ser que sea como Papino, como Dick o como yo, eso no significa que su resolución no se correcta y legal, lo será, pero la interpretación del concepto "servicio de interés general" es tan difuso (precisamente sea hace así para no hacer una lista cerrada de servicios porque sería interminable), que hasta que los jueces no vean caso por caso, va a ser imposible saber qué dirán al respecto.
Desde luego no opino como Papino, afecta a elementos comunes y por tanto exige unanimidad (o 3/5 si se hace por servicios de interés general), lo cual, como digo, no significa que Papino se equivoque, sino que interpreta de manera diferente este tema a como lo interpreto yo.
Como además es un tema que depende mucho de las Audiencias, deberás buscar qué dice la Audiencia de tu provincia.
En todo caso, aunque encuentres sentencias en un sentido u otro, eso no quiere decir que eso es lo que vaya a decidir un juez, pues cada juez puede interpretar como el crea, puede ser que sea como Papino, como Dick o como yo, eso no significa que su resolución no se correcta y legal, lo será, pero la interpretación del concepto "servicio de interés general" es tan difuso (precisamente sea hace así para no hacer una lista cerrada de servicios porque sería interminable), que hasta que los jueces no vean caso por caso, va a ser imposible saber qué dirán al respecto.
Desde luego no opino como Papino, afecta a elementos comunes y por tanto exige unanimidad (o 3/5 si se hace por servicios de interés general), lo cual, como digo, no significa que Papino se equivoque, sino que interpreta de manera diferente este tema a como lo interpreto yo.
TN: Sí hay SSTS y aunque sean de fechas anteriores a la refoirma del 1999, en nada empece su invocación.
A bote pronto, la STS de mayro referencia es de 31-03-95, pero hay más SSTS: 14-11-85, 15-02-88, 05-12-89, 19-11-96 y un largo etcétera. Obviamente anteceden las previas de las AA.PP. (te cito dos muy comunes; SAP Alicante 19-10-2001, SAP Córdoba 07-11-2003)
TODAS y de modo unánime RECHAZAN la unanimidad
A bote pronto, la STS de mayro referencia es de 31-03-95, pero hay más SSTS: 14-11-85, 15-02-88, 05-12-89, 19-11-96 y un largo etcétera. Obviamente anteceden las previas de las AA.PP. (te cito dos muy comunes; SAP Alicante 19-10-2001, SAP Córdoba 07-11-2003)
TODAS y de modo unánime RECHAZAN la unanimidad
Hola,
yo personalmente entiendo esta situación como el establecimiento de un servicio de interés general (zona de aparcamiento delimitada por un vallado), que aún afectando a elementos comunes (personalmente pienso que hay una alteración clara de los mismos) requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas.
Es decir, considero que puede encuadrarse en los supuestos contemplados en la norma 1ª del artículo 17 LPH.
No obstante, Migue2, deberiais aseguraros de que la capacidad de dicho aparcamiento fuese como mínimo la de un vehículo por propietario ya que de lo contrario cualquiera podría alegar que ya no existe interés general y por ahí podría prosperar una impugnación.
Saludos.
yo personalmente entiendo esta situación como el establecimiento de un servicio de interés general (zona de aparcamiento delimitada por un vallado), que aún afectando a elementos comunes (personalmente pienso que hay una alteración clara de los mismos) requiere el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios y cuotas.
Es decir, considero que puede encuadrarse en los supuestos contemplados en la norma 1ª del artículo 17 LPH.
No obstante, Migue2, deberiais aseguraros de que la capacidad de dicho aparcamiento fuese como mínimo la de un vehículo por propietario ya que de lo contrario cualquiera podría alegar que ya no existe interés general y por ahí podría prosperar una impugnación.
Saludos.
Papino, me refiero a si se necesita 3/5 o unamidad, no puede haber sentencias anteriores con eso porque es un tema que se creó en el 99.
No he mirado las sentencias pero supongo que se referirán a si es necesaria la unanimidad o no.
En todo caso, Migue2 quiere asegurarse de qué diría el juez y eso es imposible de saber, nadie te puede decir que lo tienes ganado o perdido y, si alguien te dice que lo tienes ganado, no le contrates, puedes tenerlo más o menos bien pero nadie nunca te puede asegurar que lo ganes.
No he mirado las sentencias pero supongo que se referirán a si es necesaria la unanimidad o no.
En todo caso, Migue2 quiere asegurarse de qué diría el juez y eso es imposible de saber, nadie te puede decir que lo tienes ganado o perdido y, si alguien te dice que lo tienes ganado, no le contrates, puedes tenerlo más o menos bien pero nadie nunca te puede asegurar que lo ganes.
Lector:
Disiento parcialmente de tu último párrafo. El concepto de "interés general" no tiene que ir forzosamente aplicado al 100% de los comuneros para que sea definido como tal.
Si de la propia escritura matriz resultara que existen menos plazas que comuneros, ello no obstaculiza que cualquier reforma o instalacion sobre dichas plazas no pueda considerarse de interes general.
Cabría entender también que los NO propietarios de plazas carecen de legitimación para votar y, por ende, de responsabilidad en el pago, por lo que abiertamente no entrarían en esa calificacion de interes general, obviamente.
Igualmente, cualquier impugnacion realizada por alguno de estos disidentes sin plaza podría llegar a considerarse como un claro ejercicio antisocial del derecho...algo así NO PERMITIR la impugnacion del comunero que ni come ni deja comer
Disiento parcialmente de tu último párrafo. El concepto de "interés general" no tiene que ir forzosamente aplicado al 100% de los comuneros para que sea definido como tal.
Si de la propia escritura matriz resultara que existen menos plazas que comuneros, ello no obstaculiza que cualquier reforma o instalacion sobre dichas plazas no pueda considerarse de interes general.
Cabría entender también que los NO propietarios de plazas carecen de legitimación para votar y, por ende, de responsabilidad en el pago, por lo que abiertamente no entrarían en esa calificacion de interes general, obviamente.
Igualmente, cualquier impugnacion realizada por alguno de estos disidentes sin plaza podría llegar a considerarse como un claro ejercicio antisocial del derecho...algo así NO PERMITIR la impugnacion del comunero que ni come ni deja comer
TN:
Los razonamientos dados por el TS para denegar la UNANIMIDAD (que es lo que dije) reitero que siguen siendo perfectamente válidos, a pesar de las modificaciones dados por la refª 1999, como lo prueba las dos SSAAPP citadas (invocan a su vez la famosa STS 31-03-95)
De cualqueir manera, cunaod tenga algo más de tiempo indago en SSTS que incluyan la refª 99, que tiempo sí ha habido.
Los razonamientos dados por el TS para denegar la UNANIMIDAD (que es lo que dije) reitero que siguen siendo perfectamente válidos, a pesar de las modificaciones dados por la refª 1999, como lo prueba las dos SSAAPP citadas (invocan a su vez la famosa STS 31-03-95)
De cualqueir manera, cunaod tenga algo más de tiempo indago en SSTS que incluyan la refª 99, que tiempo sí ha habido.
Papino:
pero es que hablamos del establecimiento de un nuevo servicio (zona de aparcameinto vallada) y por tanto no viene reflejado en escritura. Por supuesto que el "interes general" no tiene que ir forzosamente unido al 100% de los propietarios y un claro ejemplo de ello lo representa la instalación ex novo de ascensores pero, para explicarme de una manera mas gráfica que anteriormente, lo que no creo que tuvies cabida bajo el amparo del "interés general" es la adopción de un acuerdo que de entrada excluyera, por ejemplo, a la mitad de los propietarios, aunque esta exclusión fuese aleatoria en función de su orden de llegada al aparcamiento.
En fin, es una interpretación mas.
Saludos.
pero es que hablamos del establecimiento de un nuevo servicio (zona de aparcameinto vallada) y por tanto no viene reflejado en escritura. Por supuesto que el "interes general" no tiene que ir forzosamente unido al 100% de los propietarios y un claro ejemplo de ello lo representa la instalación ex novo de ascensores pero, para explicarme de una manera mas gráfica que anteriormente, lo que no creo que tuvies cabida bajo el amparo del "interés general" es la adopción de un acuerdo que de entrada excluyera, por ejemplo, a la mitad de los propietarios, aunque esta exclusión fuese aleatoria en función de su orden de llegada al aparcamiento.
En fin, es una interpretación mas.
Saludos.
Si hay sentencias del Tribunal Supremo en materia de obras por cerramiento en lo que al quórum se refiere, posteriores al año 1999.
En materia de cerramientos, el Tribunal Supremo tiene declarado que (entre otras, la STS de 3 de marzo de 2003 –SP/SENT/42428–) la cuestión relativa a la aplicación, o no, de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende de las características de las obras de cerramiento, pues si éstas son, como explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 (SP/SENT/10120), "extraordinarias, necesarias y no modificativas" de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes tal como razona, en otro caso de cerramiento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 (SP/SENT/11202). En el caso analizado en la STS de 3 de marzo de 2003 (SP/SENT/42428), las obras consisten en la colocación de puertas correderas mecánicas y manuales y en la instalación de una valla de mampostería y alumbrado. No se trata de un muro de cerramiento. Por tanto, es aplicable al presente asunto el razonamiento que contiene la STS de 31 de mayo de 1995 (SP/SENT/10120), que expresamente declara: "no es asimilable el presente supuesto fáctico al que dio lugar a la sentencia de 5 Dic. 1989 (SP/SENT/63048) invocada por la recurrente, y ello porque existe una muy apreciable diferencia entre la instalación de verjas o cancelas que permitan el cierre de un pasaje privado y la construcción de un muro que cierra una urbanización originariamente abierta, lo que altera muy considerablemente la situación general prevista en el título constitutivo, excediendo los límites de un simple acto de administración para proteger la seguridad de las personas y bienes que pudiera excluir la regla de unanimidad".
En el caso que nos ocupa, si el vallado está compuesto por un muro de obra de unos 80 cm de altura y encima del muro una valla metálica de 1 mt, en mi opinión requiere acuerdo unánime para su válida adopción.
Saludos.
En materia de cerramientos, el Tribunal Supremo tiene declarado que (entre otras, la STS de 3 de marzo de 2003 –SP/SENT/42428–) la cuestión relativa a la aplicación, o no, de la regla de la unanimidad para la validez en la adopción del acuerdo depende de las características de las obras de cerramiento, pues si éstas son, como explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de marzo de 1995 (SP/SENT/10120), "extraordinarias, necesarias y no modificativas" de los elementos comunes, el acuerdo exigible se rige por la regla de la mayoría, lo que no sucedería si son obras que alteran los elementos comunes tal como razona, en otro caso de cerramiento, la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero de 1996 (SP/SENT/11202). En el caso analizado en la STS de 3 de marzo de 2003 (SP/SENT/42428), las obras consisten en la colocación de puertas correderas mecánicas y manuales y en la instalación de una valla de mampostería y alumbrado. No se trata de un muro de cerramiento. Por tanto, es aplicable al presente asunto el razonamiento que contiene la STS de 31 de mayo de 1995 (SP/SENT/10120), que expresamente declara: "no es asimilable el presente supuesto fáctico al que dio lugar a la sentencia de 5 Dic. 1989 (SP/SENT/63048) invocada por la recurrente, y ello porque existe una muy apreciable diferencia entre la instalación de verjas o cancelas que permitan el cierre de un pasaje privado y la construcción de un muro que cierra una urbanización originariamente abierta, lo que altera muy considerablemente la situación general prevista en el título constitutivo, excediendo los límites de un simple acto de administración para proteger la seguridad de las personas y bienes que pudiera excluir la regla de unanimidad".
En el caso que nos ocupa, si el vallado está compuesto por un muro de obra de unos 80 cm de altura y encima del muro una valla metálica de 1 mt, en mi opinión requiere acuerdo unánime para su válida adopción.
Saludos.
Mira por donde el TS ha modificado su doctrina en muy poquito tiempo y es que la reciente STS, Sala Primera, de lo Civil, 416/2009, de 3 de junio. Recurso 876/2005. Ponente: IGNACIO SIERRA GIL DE LA CUESTA ha declarado que no es precisa la unanimidad para acordar el cerramiento de la urbanización porque no perjudica a los propietarios de los locales comerciales que cuentan con un acceso alternativo ni altera el Título constitutivo.
Dicha Sentencia aclara el concepto del cierre de un conjunto o urbanización, habiendo pasado de la necesidad del acuerdo de unanimidad al de SIMPLE MAYORÍA.
Ya hace poco, la Sentencia del TS de 20 de mayo de 2009 (SP/SENT/459599), acababa diciendo que la exigencia de unanimidad sería matizada cuando el cierre no supusiera perjuicio para nadie, especialmente para los locales, y que tampoco conllevará un cambio sustancial en la configuración de la finca.
Pues esto es lo que ha pasado en la Sentencia del TRS de 3 de junio de 2009 en la que no no hay menoscabo para locales, ni alteración del Título Constitutivo, indicando que únicamente se trata de una medida de seguridad para evitar el acceso de personas ajenas a la urbanización, es decir, se remite a la doctrina ya conocida del Alto Tribunal.
Es evidente que esta última Sentencia es más coherente con el problema que se suscita en este tipo de conjuntos o edificios, donde el cierre es casi una necesidad para evitar la entrada de terceros, sobre todo cuando hay servicios y elementos comunes, como jardín, piscina, etc., o simplemente zonas exteriores de servicio exclusivo de los propietarios. Naturalmente, con la limitación de que ese cierre no ocasione perjuicio a nadie, especialmente a los locales que tengan menoscabo de sus negocios por el impedimento de acceso.
En definitiva, el Tribunal Supremo ha marcado el camino a tomar en los supuestos de cierre en el ámbito de la seguridad, con las limitaciones antes mencionadas, de tal manera que bastará en general con el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios, es decir, aplicando la regla 3.ª del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Un saludo.
Dicha Sentencia aclara el concepto del cierre de un conjunto o urbanización, habiendo pasado de la necesidad del acuerdo de unanimidad al de SIMPLE MAYORÍA.
Ya hace poco, la Sentencia del TS de 20 de mayo de 2009 (SP/SENT/459599), acababa diciendo que la exigencia de unanimidad sería matizada cuando el cierre no supusiera perjuicio para nadie, especialmente para los locales, y que tampoco conllevará un cambio sustancial en la configuración de la finca.
Pues esto es lo que ha pasado en la Sentencia del TRS de 3 de junio de 2009 en la que no no hay menoscabo para locales, ni alteración del Título Constitutivo, indicando que únicamente se trata de una medida de seguridad para evitar el acceso de personas ajenas a la urbanización, es decir, se remite a la doctrina ya conocida del Alto Tribunal.
Es evidente que esta última Sentencia es más coherente con el problema que se suscita en este tipo de conjuntos o edificios, donde el cierre es casi una necesidad para evitar la entrada de terceros, sobre todo cuando hay servicios y elementos comunes, como jardín, piscina, etc., o simplemente zonas exteriores de servicio exclusivo de los propietarios. Naturalmente, con la limitación de que ese cierre no ocasione perjuicio a nadie, especialmente a los locales que tengan menoscabo de sus negocios por el impedimento de acceso.
En definitiva, el Tribunal Supremo ha marcado el camino a tomar en los supuestos de cierre en el ámbito de la seguridad, con las limitaciones antes mencionadas, de tal manera que bastará en general con el acuerdo de la mayoría de la Junta de Propietarios, es decir, aplicando la regla 3.ª del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Un saludo.
Había dejado el tema, no se por qué, pero no he recibido correos avisándome que habíais publicado nuevas respuestas, algunas me han ayudado muchísimo, así que he retomado en tema, tras estudiar todos vuestros comentarios minuciosamente.
En resumen, y sobretodo gracias a la Sentencia del TS del 3-Junio-2009 (que se apoya en otras como la del TS 3-Marzo-2003), vamos a declarar que es válido el acuerdo adoptado por mayoría (y no por unanimidad) al considerar que no se modifica el Título Constitutivo.
Ahora bien, y aquí necesito de nuevo vuestra opinión, de la lectura de un montón de Sentencias que he leído al respecto, parece claro (como bien apuntabais algunos) que no puede ser considerada la obra como “Servicio común de interés general”. Esto implica que no podemos aprobar el acuerdo por ninguno de los supuestos dispuestos a los que se hace referencia en el Art. 17 de la LPH (ascensor, portería, vigilancia, otos servicios comunes de interés general, ……,arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico,….., y obras para la supresión de barreras arquitectónicas para personas con minusvalía), y por tanto no aplicaría lo expresado en dicho Art. 17 cuando este apunta que “Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios”, vamos, que por el Art. 11, punto 2 de la LPH “el disidente”, osea, el que no quiera, no tiene por qué contribuir al pago de la valla. ¿Qué piensas de esto ahora TN?
Muchas gracias otra vez. Un saludo
En resumen, y sobretodo gracias a la Sentencia del TS del 3-Junio-2009 (que se apoya en otras como la del TS 3-Marzo-2003), vamos a declarar que es válido el acuerdo adoptado por mayoría (y no por unanimidad) al considerar que no se modifica el Título Constitutivo.
Ahora bien, y aquí necesito de nuevo vuestra opinión, de la lectura de un montón de Sentencias que he leído al respecto, parece claro (como bien apuntabais algunos) que no puede ser considerada la obra como “Servicio común de interés general”. Esto implica que no podemos aprobar el acuerdo por ninguno de los supuestos dispuestos a los que se hace referencia en el Art. 17 de la LPH (ascensor, portería, vigilancia, otos servicios comunes de interés general, ……,arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico,….., y obras para la supresión de barreras arquitectónicas para personas con minusvalía), y por tanto no aplicaría lo expresado en dicho Art. 17 cuando este apunta que “Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios”, vamos, que por el Art. 11, punto 2 de la LPH “el disidente”, osea, el que no quiera, no tiene por qué contribuir al pago de la valla. ¿Qué piensas de esto ahora TN?
Muchas gracias otra vez. Un saludo
