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¿coeficientes o partes iguales?
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He vuelto a meter la pata ¿será la primavera?.
En mi mensaje anterior al anterior del anterior he puesto:
“que en una Comunidad deciden poner un deposito de cerveza, a granel ¡claro!, etc. (agua mineral, refrescos, colocados, batidos)….”
Donde he puesto COLOCADOS quise poner colacados. (En que estaría yo pensando?, si NO bebo, ni fumo)
Viendo 21 - 40 de 50 comentarios
Hola a todos:
Permitidme un comentario, al hilo de este tema.
"Susceptible de individualización" es un término muy confuso en la práctica.
Podríamos pensar que servicio de administración SI es individualizado, porque el administrador calcula individualmente la proporción de cada uno de los gastos y los notifica a cada uno de los propietarios de cada departamento, individualmente en razón de su cuota en la comunidad, (o a lo especialmente establecido).
Desde este punto de vista, el administrador realiza para todos y cada uno de los propietarios los mismos cálculos, hace el mismo trabajo, pero con distintos índices y cifras, envia liquidaciones a cada uno, cobra recibos a cada uno, y por tanto, la "mano de obra", el trabajo efectivo que le supone la administración es la misma para un piso de 25 m2 que para uno de 250 m2.
Yo entiendo que, sólo desde este punto de vista, es más lógico que la administración se pague por partes iguales.
Por supuesto, acepto también la otra versión, en el sentido de que, del total del coste de la administración pague mas el que más parte tiene, puesto que no deja de ser un servicio forzosamante "comunitario" en el sentido de que o administra a toda la comunidad, o no hay administrador, no se da el caso de administradores de "parte" de la comunidad, ello no es posible, puesto que los gastos de comunidad normalmente afectan a toda ella, no a una parte concreta, salvo exoneraciones expresas.
No he conocido nunca una comunidad que pague a su administrador con arreglo a cuotas...
¿Y vosotros, conoceis algún caso concreto y efectivo, que no sea el "me han dicho que..."?
Y creo que las tarifas colegiales establecen un precio por departamento, que no por propietario, independientemente de su cuota de participación.
Es decir, a un mismo propietario, le cobran hasta tres veces los honorarios si tienen el piso, el garaje, y el trastero, puesto que tales departamentos podrían ser vendidos separadamente a terceros, con lo que lugar de un solo propietario, podrían ser tres.
Si son de un sólo propietario, no lo veo muy justo, pero lo hacen así.
Lo que sí que se da es el caso de propietarios, bien de uno o de varios pisos en el mismo o diferentes inmuebles, normalmente destinados a alquiler, que buscan un administrador para "su" piso, encargándose éste de la gestión con los sucesivos inquilinos y las relaciones con la comunidad de propietarios, a cambio de una comisión o porcentaje sobre las rentas. Es un acuerdo de gestión patrimonial también desempeñado por gran parte de los administradores profesionales, sobre todo para clientes que están geográficamente alejados de sus propiedades.
En fin, sólo era comentaros mi opinión. Ambas fórmulas de pago de la administración tienen sus ventajas e inconvenientes.
Saludos.
Permitidme un comentario, al hilo de este tema.
"Susceptible de individualización" es un término muy confuso en la práctica.
Podríamos pensar que servicio de administración SI es individualizado, porque el administrador calcula individualmente la proporción de cada uno de los gastos y los notifica a cada uno de los propietarios de cada departamento, individualmente en razón de su cuota en la comunidad, (o a lo especialmente establecido).
Desde este punto de vista, el administrador realiza para todos y cada uno de los propietarios los mismos cálculos, hace el mismo trabajo, pero con distintos índices y cifras, envia liquidaciones a cada uno, cobra recibos a cada uno, y por tanto, la "mano de obra", el trabajo efectivo que le supone la administración es la misma para un piso de 25 m2 que para uno de 250 m2.
Yo entiendo que, sólo desde este punto de vista, es más lógico que la administración se pague por partes iguales.
Por supuesto, acepto también la otra versión, en el sentido de que, del total del coste de la administración pague mas el que más parte tiene, puesto que no deja de ser un servicio forzosamante "comunitario" en el sentido de que o administra a toda la comunidad, o no hay administrador, no se da el caso de administradores de "parte" de la comunidad, ello no es posible, puesto que los gastos de comunidad normalmente afectan a toda ella, no a una parte concreta, salvo exoneraciones expresas.
No he conocido nunca una comunidad que pague a su administrador con arreglo a cuotas...
¿Y vosotros, conoceis algún caso concreto y efectivo, que no sea el "me han dicho que..."?
Y creo que las tarifas colegiales establecen un precio por departamento, que no por propietario, independientemente de su cuota de participación.
Es decir, a un mismo propietario, le cobran hasta tres veces los honorarios si tienen el piso, el garaje, y el trastero, puesto que tales departamentos podrían ser vendidos separadamente a terceros, con lo que lugar de un solo propietario, podrían ser tres.
Si son de un sólo propietario, no lo veo muy justo, pero lo hacen así.
Lo que sí que se da es el caso de propietarios, bien de uno o de varios pisos en el mismo o diferentes inmuebles, normalmente destinados a alquiler, que buscan un administrador para "su" piso, encargándose éste de la gestión con los sucesivos inquilinos y las relaciones con la comunidad de propietarios, a cambio de una comisión o porcentaje sobre las rentas. Es un acuerdo de gestión patrimonial también desempeñado por gran parte de los administradores profesionales, sobre todo para clientes que están geográficamente alejados de sus propiedades.
En fin, sólo era comentaros mi opinión. Ambas fórmulas de pago de la administración tienen sus ventajas e inconvenientes.
Saludos.
He vuelto a meter la pata ¿será la primavera?.
En mi mensaje anterior al anterior del anterior he puesto:
“que en una Comunidad deciden poner un deposito de cerveza, a granel ¡claro!, etc. (agua mineral, refrescos, colocados, batidos)….”
Donde he puesto COLOCADOS quise poner colacados. (En que estaría yo pensando?, si NO bebo, ni fumo)
Black. Se me había pasado.
Tu dices: “Maria Rosa cuando dices que existe un contador o similar, aparte del contador, ¿qué similar puede individualizar un gasto?”
Respuesta. Cuando lo copié NO pensé en nada en especial pero ahora se me ocurre: Imagina que en una Comunidad tienen piscina y solarium con tumbonas, sombrillas, etc. y deciden que el mantenimiento del servicio se haga NO por coeficiente sino por personas; en este caso cada propietario, mediante pases individuales, pagaría a razón del nº de personas que utilizarán el servicio (si en el 1º C viven 8, pagaran el doble que los del 6º F donde viven 4. Esto podría considerarse el “similar” que puede individualizar un gasto sin necesidad de utilizar un contador.
Otro Ej. Una Comunidad dispone de un terreno que utilizan como aparcamiento, y deciden que sólo paguen el mantenimiento quienes quieran utilizarlo, y en proporción a los vehículos que tengan (a no ser que tengan un parquímetro, esto también puede considerarse un “similar”? o es contador.
Dicho sea de paso, en la zona norte de Madrid, donde yo vivo, se los han cargado todos (los parquímetros)
Un saludo
Tu dices: “Maria Rosa cuando dices que existe un contador o similar, aparte del contador, ¿qué similar puede individualizar un gasto?”
Respuesta. Cuando lo copié NO pensé en nada en especial pero ahora se me ocurre: Imagina que en una Comunidad tienen piscina y solarium con tumbonas, sombrillas, etc. y deciden que el mantenimiento del servicio se haga NO por coeficiente sino por personas; en este caso cada propietario, mediante pases individuales, pagaría a razón del nº de personas que utilizarán el servicio (si en el 1º C viven 8, pagaran el doble que los del 6º F donde viven 4. Esto podría considerarse el “similar” que puede individualizar un gasto sin necesidad de utilizar un contador.
Otro Ej. Una Comunidad dispone de un terreno que utilizan como aparcamiento, y deciden que sólo paguen el mantenimiento quienes quieran utilizarlo, y en proporción a los vehículos que tengan (a no ser que tengan un parquímetro, esto también puede considerarse un “similar”? o es contador.
Dicho sea de paso, en la zona norte de Madrid, donde yo vivo, se los han cargado todos (los parquímetros)
Un saludo
Hola Black. Ya me di cuenta que la pregunta era por las palabras de Luis, y esperaba el momento para decírtelo (este).
El “etc”. en el consumo medido por contador lo puse sin pensar en nada en especial. Ahora se me ocurre: imagina (ya es mucho imaginar pero, ¿Por qué NO?) que en una Comunidad deciden poner un deposito de cerveza, a granel ¡claro!, etc. (agua mineral, refrescos, colocados, batidos) y unas tuberías hasta cada vivienda, y que cada cual consuma lo que quiera y al final paguen según marque su contador. Pues eso.
Que el local pagase el 55% de los gastos de administración? a mí me parecería un disparate, por supuesto; pero estas cosas hay que tratarlas en Junta. En mí comunidad, el local es el más beneficiado, el administrador le ha exonerado de casi todo. El buen señor (administrador) cuando le interesa echa mano de la lógica y cuando NO hecha mano de la Ley; y entonces digo yo “o jugamos todos o rompemos la baraja” y si NO , lo que diga SS.
Un saludo.
PD. En mi comunidad la limpieza, luz escalera, administrador y alguno más, se paga por igual y a mí no me importa, (el local sólo paga gtos. de administración. Lo que me jod. es que sea el administrador quien decida quien, como y cuando y “quien reparte ….me quedo con la mejor parte”.
El “etc”. en el consumo medido por contador lo puse sin pensar en nada en especial. Ahora se me ocurre: imagina (ya es mucho imaginar pero, ¿Por qué NO?) que en una Comunidad deciden poner un deposito de cerveza, a granel ¡claro!, etc. (agua mineral, refrescos, colocados, batidos) y unas tuberías hasta cada vivienda, y que cada cual consuma lo que quiera y al final paguen según marque su contador. Pues eso.
Que el local pagase el 55% de los gastos de administración? a mí me parecería un disparate, por supuesto; pero estas cosas hay que tratarlas en Junta. En mí comunidad, el local es el más beneficiado, el administrador le ha exonerado de casi todo. El buen señor (administrador) cuando le interesa echa mano de la lógica y cuando NO hecha mano de la Ley; y entonces digo yo “o jugamos todos o rompemos la baraja” y si NO , lo que diga SS.
Un saludo.
PD. En mi comunidad la limpieza, luz escalera, administrador y alguno más, se paga por igual y a mí no me importa, (el local sólo paga gtos. de administración. Lo que me jod. es que sea el administrador quien decida quien, como y cuando y “quien reparte ….me quedo con la mejor parte”.
No comparto la opinión de Luis 25.
Como ya ha dicho Justa, la obligación de los propietarios es la de contribuir, con arreglo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN fijada en el título O A LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, SUS SERVICIOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La Administración de fincas es un servicio común expresamente regulado en la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho la jurisprudencia califica el "contrato de servicios de Administración de fincas", como un contrato de arrendamiento de servicios.
Por otra parte la jurisprudencia es reiterada y pacífica en ese punto. Si no hay nada especialmente establecido, la contribución se hará por COEFICIENTE (cuota de participación fijada en el título), al contrario de lo que sostiene Luis 25.
Como ya ha dicho Justa, la obligación de los propietarios es la de contribuir, con arreglo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN fijada en el título O A LO ESPECIALMENTE ESTABLECIDO, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, SUS SERVICIOS, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La Administración de fincas es un servicio común expresamente regulado en la Ley de Propiedad Horizontal. De hecho la jurisprudencia califica el "contrato de servicios de Administración de fincas", como un contrato de arrendamiento de servicios.
Por otra parte la jurisprudencia es reiterada y pacífica en ese punto. Si no hay nada especialmente establecido, la contribución se hará por COEFICIENTE (cuota de participación fijada en el título), al contrario de lo que sostiene Luis 25.
Maria Rosa
Sobre tu último párrafo (1ª intervención) del día 23/03/2006.
Imaginemos que sobre honorarios de administradores, el Colegio estipula unos máximos a cobrar por propietario, pongamos el caso 6 ó 7 euros por persona. Pero de cobrar el total de la factura por coeficiente, hay un propietario (de un local) con el 55% de cuota y le corresponderían pagar 650 euros ¿qué te parece?¿sería un disparate?
Saludos Maria Rosa
Sobre tu último párrafo (1ª intervención) del día 23/03/2006.
Imaginemos que sobre honorarios de administradores, el Colegio estipula unos máximos a cobrar por propietario, pongamos el caso 6 ó 7 euros por persona. Pero de cobrar el total de la factura por coeficiente, hay un propietario (de un local) con el 55% de cuota y le corresponderían pagar 650 euros ¿qué te parece?¿sería un disparate?
Saludos Maria Rosa
Lo que ocurre, Luis 25, que con lo que dices se plantea un problema y también una ¿posible contradicción?
Por un lado, la ley dice que bastará para la validez de los demás acuerdos (los que no se recogen en la norma 1ª o 2ª del art. 17.º) la mayoría de propietarios y cuotas y tomado el acuerdo por mayoría obligaría a todos los propietarios.
Por otro, lo que tú comentas, art. 11.º que expresa que ningún propietario podrá exigir servicios (¿no serán instalaciones?) no requeridos para la adecuada conservación,...
Eso de que nadie te puede imponer nada que no puedes pagar... vamos a dejarlo.
El servicio de administración es ajeno, también lo es el de limpieza, el de mantenimiento, etc.
Maria Rosa cuando dices que existe un contador o similar, aparte del contador, ¿qué similar puede individualizar un gasto?
Y cuando das los ejemplos: gas natural, luz, teléfono, etc. ¿Hay más dentro del etc.? ¿Muchos más que se puedan concretar?
Saludos
Por un lado, la ley dice que bastará para la validez de los demás acuerdos (los que no se recogen en la norma 1ª o 2ª del art. 17.º) la mayoría de propietarios y cuotas y tomado el acuerdo por mayoría obligaría a todos los propietarios.
Por otro, lo que tú comentas, art. 11.º que expresa que ningún propietario podrá exigir servicios (¿no serán instalaciones?) no requeridos para la adecuada conservación,...
Eso de que nadie te puede imponer nada que no puedes pagar... vamos a dejarlo.
El servicio de administración es ajeno, también lo es el de limpieza, el de mantenimiento, etc.
Maria Rosa cuando dices que existe un contador o similar, aparte del contador, ¿qué similar puede individualizar un gasto?
Y cuando das los ejemplos: gas natural, luz, teléfono, etc. ¿Hay más dentro del etc.? ¿Muchos más que se puedan concretar?
Saludos
Si no lo quieres, expones los motivos en la junta, por ejemplo: No considero que con un gestor la comunidad pueda mejorar y no lo quiero, el que lo quiera que lo pague, yo no puedo permitirmelo y ahora que decidan. Nadie te puede imponer nada que no puedas pagar y si no lo quieres ya es suficiente, esta es la mejor argumentación y que no tiene que significar que sea verdad. De heho se dan estos casos.
Hola Luis, mira esto.
“GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN
Concepto: Cuando se refiere a gastos susceptibles de individualización se refieren a los gastos que pueden individualizarse perfectamente a su consumo porque existe un contador o similar.
Ejemplos: El consumo de gas natural, el consumo de luz, teléfono etc... Se pueden individualizar porque existe un contador individual por vivienda”.
Saludos.
“GASTOS SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN
Concepto: Cuando se refiere a gastos susceptibles de individualización se refieren a los gastos que pueden individualizarse perfectamente a su consumo porque existe un contador o similar.
Ejemplos: El consumo de gas natural, el consumo de luz, teléfono etc... Se pueden individualizar porque existe un contador individual por vivienda”.
Saludos.
Hola shi. Tu dices es tu primer mensaje:
1).-¿”En que nos basamos para determinar si un tipo de gasto va por coeficiente o no”?
Respuesta: En lo que dicen los Estatutos y la LPH.
2).-“Me interesaría saber sobretodo porque el gasto de pagar a un administrador de fincas no va por coeficientes.”
Te han contestado que si nada dicen los Estatutos, los honorarios del administrador igual que todos los gastos que NO sean susceptibles de individualización (agua, gas, todo lo que pueda medirse por contador) Se pagará por coeficiente, ( esto es lo que dice la Ley).
Mañana en la Junta preguntadle al secretario-administrador porqué sus honorarios los pagáis todos por igual, si la LPH (Art.9) dice que los gastos que NO sean susceptibles de individualización se han de pagar por coeficiente, Y a ver que explicación os da.
Saludos
1).-¿”En que nos basamos para determinar si un tipo de gasto va por coeficiente o no”?
Respuesta: En lo que dicen los Estatutos y la LPH.
2).-“Me interesaría saber sobretodo porque el gasto de pagar a un administrador de fincas no va por coeficientes.”
Te han contestado que si nada dicen los Estatutos, los honorarios del administrador igual que todos los gastos que NO sean susceptibles de individualización (agua, gas, todo lo que pueda medirse por contador) Se pagará por coeficiente, ( esto es lo que dice la Ley).
Mañana en la Junta preguntadle al secretario-administrador porqué sus honorarios los pagáis todos por igual, si la LPH (Art.9) dice que los gastos que NO sean susceptibles de individualización se han de pagar por coeficiente, Y a ver que explicación os da.
Saludos
