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Hola, en nuestra comunidad segun los estatuts pagamos algunas cosas por coeficiente y otras no
Pero el sueldo del administrador puede cobrarse por coeficiente aunque yo tenga mayor coeficiente tengo que pagar mas de la funcions de administrador que los demas el sueldo del administrador no es obligtorio que SEA todos a partes iguales. Ha que nos ayuda a todos de la misma forma ??
Pero el sueldo del administrador puede cobrarse por coeficiente aunque yo tenga mayor coeficiente tengo que pagar mas de la funcions de administrador que los demas el sueldo del administrador no es obligtorio que SEA todos a partes iguales. Ha que nos ayuda a todos de la misma forma ??
Tenemos un apartamento en un torre con mas de 50 propietarios, con gran zona con grandes jardines, lo cual conyeva un coste considerable, el problema es que por error o mala fe a la hora de hacer las escrituras (en el año 1978)mi apartamento que es el mas pequeño de todos contribuye en gastos con un coeficiente de un 2,80%, casi tres veces mas que cualquiera de los demás siendo la mitad de grande y sin terraza como todos los demás. Lo hemos expuesto en reuniones y es imposible poner de acuerdo a los vecinos, hemos gastado en abogados y no nos dan solución y hay meses que es imosible pagar las cuotas cuando hay derramas pues de éstas tambien pagamos casi tres veces mas que cualquiera, un abogado nos ha aconsejado denunciar a todos los vecinos, pero que si perdieramos el pleito las costas serian unos 1000 euros por denuncia Y si son 50 serian 50,000 euros y eso nos llevaria a la ruina, el problema es que tampoco podemos vender el apartamento pues con esa carga nadie lo compraria, ¿que podemos hacer?
En materia de Propiedad Horizontal el legislador ha tenido una importante evolución en el ámbito de la adopción de los acuerdos comunitarios, estableciendo la unanimidad como una regla residual.
Respecto a la variación de las cuotas como elemento derivado del Título Constitutivo, hay que recordar que la forma básica y ordinaria del pago de los gastos generales es el de cuota de participación, como deriva de los arts. 3 y 9 LPH, tal y como acertadamente le ha apuntado Pepe123.
Sin embargo, es muy frecuente que se pacte un sistema de pago igualitario en lugar del ordinario sistema de pago por cuota. Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo, en la STS de 22 de mayo de 2008 establece: "La jurisprudencia sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad -Sentencias de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000, entre otras muchas-. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios".
Partiendo de esta doctrina general, podemos establecer las siguientes pautas de actuación, a fin de clarificar el distinto régimen de un sistema estatutario o de un sistema consensuado para el pago de los gastos comunes que siempre suscita dudas sobre si se precisa unanimidad, en orden a la adecuada interpretación del nuevo art. 17 LPH:
1.ª El cambio del sistema de pago establecido en los Estatutos y la fijación de un régimen especial y distinto de contribución a los gastos precisan de unanimidad de todos los comuneros [SSTS de 30 de abril de 2002, de 19 de julio de 2000, de 14 de marzo de 2000 y de 2 de febrero de 1991.
2.ª Pasar de un sistema de pago por cuota de participación establecida en los Estatutos a un sistema por cuota igualitaria precisa de unanimidad, pues el sistema legal y ordinario es el de cuota de participación [STS de 22 de mayo de 2008.
3.ª No es posible confundir un acuerdo de modificación de cuotas de participación con un acuerdo sobre el cambio en el sistema de reparto de consumo propiciado por la particular situación de la Comunidad, de tal forma que sin una previsión legal o estatuaria para volver de uno a otro sistema sería necesaria mayoría de los comuneros, por cuanto no se modifica la cuota o coeficiente de participación asignado al piso o local, ni se alteran las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los Estatutos. Supone simplemente individualizar un gasto particular a partir de la distribución igualitaria entre todos los comuneros, tal como se repartía desde su inicio, dada la falta de previsión al respecto y la forma en que la Comunidad tiene organizado el servicio [STS de 24 de enero de 2008.
4.ª Cambiar un sistema tolerado y consensuado por aceptación de la Comunidad de cuota igualitaria y volver al sistema legal y estatutario de cuota de participación únicamente precisa de mayoría, pues solo se trata de cambiar una voluntad convencional de la Comunidad [SSTS de 22 de mayo de 2008, de 24 de enero de 2008 y de 3 de diciembre de 2004.
5.ª Las recientes SSTS de 26 de febrero de 2013 y de 7 de marzo de 2013, en relación con esta compleja cuestión y vinculada con la necesidad o no de unanimidad, si se tocan las cuotas, clarifican la situación en dos aspectos:
- Es necesaria la unanimidad para modificar el sistema de distribución de gastos fijado en el Título y cambiarlo por otro sistema distinto al establecido.
- Cuando la Comunidad, por inercia, capricho o cualquier circunstancia similar, reparte los gastos de manera diferente, solo se requiere el acuerdo de la mayoría para volver a lo que dispone el Título, STS de 26 de febrero de 2013.
Para finalizar, cabe decirle que el acuerdo adoptado es anulable y no nulo de pleno derecho, por lo que necesitará usted impugnar el mismo, estando por tanto en desacuerdo con la opinión de Mark9 y juanchito, en ese sentido.
Saludos.
Respecto a la variación de las cuotas como elemento derivado del Título Constitutivo, hay que recordar que la forma básica y ordinaria del pago de los gastos generales es el de cuota de participación, como deriva de los arts. 3 y 9 LPH, tal y como acertadamente le ha apuntado Pepe123.
Sin embargo, es muy frecuente que se pacte un sistema de pago igualitario en lugar del ordinario sistema de pago por cuota. Sobre esta cuestión, el Tribunal Supremo, en la STS de 22 de mayo de 2008 establece: "La jurisprudencia sobre el artículo 9.5.º de la Ley de Propiedad Horizontal es reiterada, en el sentido de que puede establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos, que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio, prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad -Sentencias de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de 2000, entre otras muchas-. Por tanto, la cuota de participación en los gastos, establecida en el Título Constitutivo únicamente puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las establecidas en el título constitutivo, cuya modificación, al constituir una novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios".
Partiendo de esta doctrina general, podemos establecer las siguientes pautas de actuación, a fin de clarificar el distinto régimen de un sistema estatutario o de un sistema consensuado para el pago de los gastos comunes que siempre suscita dudas sobre si se precisa unanimidad, en orden a la adecuada interpretación del nuevo art. 17 LPH:
1.ª El cambio del sistema de pago establecido en los Estatutos y la fijación de un régimen especial y distinto de contribución a los gastos precisan de unanimidad de todos los comuneros [SSTS de 30 de abril de 2002, de 19 de julio de 2000, de 14 de marzo de 2000 y de 2 de febrero de 1991.
2.ª Pasar de un sistema de pago por cuota de participación establecida en los Estatutos a un sistema por cuota igualitaria precisa de unanimidad, pues el sistema legal y ordinario es el de cuota de participación [STS de 22 de mayo de 2008.
3.ª No es posible confundir un acuerdo de modificación de cuotas de participación con un acuerdo sobre el cambio en el sistema de reparto de consumo propiciado por la particular situación de la Comunidad, de tal forma que sin una previsión legal o estatuaria para volver de uno a otro sistema sería necesaria mayoría de los comuneros, por cuanto no se modifica la cuota o coeficiente de participación asignado al piso o local, ni se alteran las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal o en los Estatutos. Supone simplemente individualizar un gasto particular a partir de la distribución igualitaria entre todos los comuneros, tal como se repartía desde su inicio, dada la falta de previsión al respecto y la forma en que la Comunidad tiene organizado el servicio [STS de 24 de enero de 2008.
4.ª Cambiar un sistema tolerado y consensuado por aceptación de la Comunidad de cuota igualitaria y volver al sistema legal y estatutario de cuota de participación únicamente precisa de mayoría, pues solo se trata de cambiar una voluntad convencional de la Comunidad [SSTS de 22 de mayo de 2008, de 24 de enero de 2008 y de 3 de diciembre de 2004.
5.ª Las recientes SSTS de 26 de febrero de 2013 y de 7 de marzo de 2013, en relación con esta compleja cuestión y vinculada con la necesidad o no de unanimidad, si se tocan las cuotas, clarifican la situación en dos aspectos:
- Es necesaria la unanimidad para modificar el sistema de distribución de gastos fijado en el Título y cambiarlo por otro sistema distinto al establecido.
- Cuando la Comunidad, por inercia, capricho o cualquier circunstancia similar, reparte los gastos de manera diferente, solo se requiere el acuerdo de la mayoría para volver a lo que dispone el Título, STS de 26 de febrero de 2013.
Para finalizar, cabe decirle que el acuerdo adoptado es anulable y no nulo de pleno derecho, por lo que necesitará usted impugnar el mismo, estando por tanto en desacuerdo con la opinión de Mark9 y juanchito, en ese sentido.
Saludos.
Una cosa es que el administrador "cobre por propietario", es decir que le facture a la comunidad x euros por vivienda o local. Pero luego cada vecino contribuirá a pagar esos gastos según su coeficiente.
Coincido con juanchito, nada de litigar si a alguien le quieren cobrar de más: se coge la escritura de la vivienda, en la que obligatoriamente figura el coeficiente, y se paga lo que legalmente corresponda. Si intentan reclamarle lo tiene ganado, lo que figura en la escritura "va a misa".
Si en la siguiente junta le hacen aparecer como moroso, se lleva vd a la misma su escritura y los justificantes bancarios de los pagos, y si intentan privarle de su voto, que no creo, impugna.
Coincido con juanchito, nada de litigar si a alguien le quieren cobrar de más: se coge la escritura de la vivienda, en la que obligatoriamente figura el coeficiente, y se paga lo que legalmente corresponda. Si intentan reclamarle lo tiene ganado, lo que figura en la escritura "va a misa".
Si en la siguiente junta le hacen aparecer como moroso, se lleva vd a la misma su escritura y los justificantes bancarios de los pagos, y si intentan privarle de su voto, que no creo, impugna.
existen cargos que si se pagan a partes iguales, como es la administraccion. yo le aconsejo que se lea la escritura de obra nueva y division horizontal, y lo que ahi indique va a misa, a no ser que en elguna reunion y por unanimidad se hubiese acordado algo diferente. solicite una copia en el registro de la propiedad, y se la lleva al administrador y le dice por escrito doble, que le firme uno y usted se lo queda, que usted no pagara otro coeficiente que no sea el indicado. ademas yo le indicaria que deje de pasarle la cuota mensual por el banco, que usted la ingresara mensualmente si es la correcta, por internet es gratuito. si usted nos indica los apartados en los que se divide el presupuesto anual, el cargo de los mismos y su cuota de participacion y la del resto de propietarios, indicando si existe algun local exonerado de contribuir a algun gasto, le podremos decir lo que usted debe abonar
Hola espectacle:
Muy sencillo:
Los gastos de una comunidad se pagan por cuota de participación o a prorrata.
1º.- no se puede pagar un gasto porcuota de participación o coeficiente como tu dices, y otro a prorrata, o de una manera o de otra.
2º.- Posiblemente tu te refieres como te ha dicho canal, a que en tu comunidad hay locales comerciales, entonces como estarán exonerados del gasto del portal, teneis que crear coeficiente llamados rectificados para poder repartir el módulo cien, es decir, los gastos generales por ejemplo de reparación del tejado, entraríais todos con la cuota o coeficiente de escritura, y para el portal con el rectificado.
Consejo: nada de impugnar, no te metas en abogados, saca tu coeficiente y paga con arreglo a el. nadie te puede obligar a pagar de otra manera puesto que lo dicen los estatutos, que los reformen si pueden, cosa muy dificil de conseguir.
Saludos/juanchito
Muy sencillo:
Los gastos de una comunidad se pagan por cuota de participación o a prorrata.
1º.- no se puede pagar un gasto porcuota de participación o coeficiente como tu dices, y otro a prorrata, o de una manera o de otra.
2º.- Posiblemente tu te refieres como te ha dicho canal, a que en tu comunidad hay locales comerciales, entonces como estarán exonerados del gasto del portal, teneis que crear coeficiente llamados rectificados para poder repartir el módulo cien, es decir, los gastos generales por ejemplo de reparación del tejado, entraríais todos con la cuota o coeficiente de escritura, y para el portal con el rectificado.
Consejo: nada de impugnar, no te metas en abogados, saca tu coeficiente y paga con arreglo a el. nadie te puede obligar a pagar de otra manera puesto que lo dicen los estatutos, que los reformen si pueden, cosa muy dificil de conseguir.
Saludos/juanchito
Los coeficientes de gasto por cada vivienda pueden venir fijados por el promotor o el constructor al realizar la división de la finca. Si no es así, corresponde hacerlo a los propietarios por acuerdo unánime, y si no hay acuerdo se hará por laudo o resolución judicial. (art. 5 de la LPH)
Los propietarios pueden modificar esa asignación de cuotas en cualquier momento, por acuerdo unánime de todos ellos.
Si por ejemplo hasta ahora están pagando todos por igual (por figurar así en el Título Constitutivo o porque así se acordó legalmente), para pasar a pagar por cuotas se requiere aprobarlopor unanimidad. Y viceversa.
La ley lo que dice es que se paga por "cuota", pero esa cuota es arbitraria, vamos que no coincide con el "coeficiente de propiedad"(% según solo la superficie) ya que para determinar la cuota la ley dice que: "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes." Es decir que la cuota no va solo por la superficie de cada vivienda o local.
Los propietarios pueden modificar esa asignación de cuotas en cualquier momento, por acuerdo unánime de todos ellos.
Si por ejemplo hasta ahora están pagando todos por igual (por figurar así en el Título Constitutivo o porque así se acordó legalmente), para pasar a pagar por cuotas se requiere aprobarlopor unanimidad. Y viceversa.
La ley lo que dice es que se paga por "cuota", pero esa cuota es arbitraria, vamos que no coincide con el "coeficiente de propiedad"(% según solo la superficie) ya que para determinar la cuota la ley dice que: "Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes." Es decir que la cuota no va solo por la superficie de cada vivienda o local.
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