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cláusulas abusivas en contrato alquiler local
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- Tema: Cláusulas abusivas en contrato alquiler local
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Cláusulas abusivas en contrato alquiler local
Buenas,
Mirad, queremos alquilar un local para poner una clínica dental. Hemos negociado un alquiler por 20 años, principalmente por los siguientes motivos ( ruego leáis todo porque no tiene desperdicio):
- Los dueños son 4,todos rondan los 80 años cada uno y son familiares entre sí, son los propietarios del bloque entero, y tenemos miedo de que pase algo cuando fallezcan (que por ley de vida se presupone que será antes de los 20 años, por ello queremos blindarnos en ese aspecto).
- Pensamos que el precio del alquiler es correcto (ni mucho ni poco), por ello queremos asegurarnos ese coste previsible a estar renegociando cada cinco años ( por ejemplo).
- Hay que hacer una obra de unos 40.000 euros (para adecuarlo a las condiciones de clínica, para obtener las licencias de apertura, actividad, licencia sanitaria, rayos x…), por lo que queremos asegurarnos una permanencia en el local suficiente para poder amortizar esos gastos.
Una vez negociado la duración y el precio del alquiler le hemos pasado al arrendador una copia del contrato, y nos lo ha devuelto con las siguientes clausulas, que a nuestro parecer nos resultan abusivas, y necesitamos conocer la opinión de ustedes, y si esto es práctica habitual o realmente están queriendo “tomarnos el pelo”:
Mirad, queremos alquilar un local para poner una clínica dental. Hemos negociado un alquiler por 20 años, principalmente por los siguientes motivos ( ruego leáis todo porque no tiene desperdicio):
- Los dueños son 4,todos rondan los 80 años cada uno y son familiares entre sí, son los propietarios del bloque entero, y tenemos miedo de que pase algo cuando fallezcan (que por ley de vida se presupone que será antes de los 20 años, por ello queremos blindarnos en ese aspecto).
- Pensamos que el precio del alquiler es correcto (ni mucho ni poco), por ello queremos asegurarnos ese coste previsible a estar renegociando cada cinco años ( por ejemplo).
- Hay que hacer una obra de unos 40.000 euros (para adecuarlo a las condiciones de clínica, para obtener las licencias de apertura, actividad, licencia sanitaria, rayos x…), por lo que queremos asegurarnos una permanencia en el local suficiente para poder amortizar esos gastos.
Una vez negociado la duración y el precio del alquiler le hemos pasado al arrendador una copia del contrato, y nos lo ha devuelto con las siguientes clausulas, que a nuestro parecer nos resultan abusivas, y necesitamos conocer la opinión de ustedes, y si esto es práctica habitual o realmente están queriendo “tomarnos el pelo”:
Las cláusulas que ha modificado o incluido son:
1) Las partes contratantes, en virtud de lo dispuesto en el apartado 4 el art. 4 de la citada ley, excluyen expresamente la aplicación de los art. 31 y 34 del mismo texto legal. - Nos parece abusivo que nos quiera quitar el derecho de adquisición preferente y la indemnización correspondiente por desalojo.
2) La arrendataria no podrá cambiar, ampliar o modificar la clase de negocio a que destina el local arrendado, sin contar con el permiso expreso y escrito de la propiedad, constituyendo el incumplimiento de este pacto causa suficiente para instar la resolución del contrato - Nos parece también abusivo, puesto que la actividad es “ Clinica dental y otros servicios médicos, así como servicios sanitarios auxiliares”- Imaginemos que queremos posteriormente meter un gabinete de podología, tendríamos que pedirle permiso??
3) Nos solicita un certificado anual acreditativo de las retenciones practicadas y pagadas a Hacienda - nótese que en la cláusula ya se menciona que nosotros nos comprometemos a hacer la retención y abonarla en hacienda, pero nos resulta abusivo que también tengamos que justificárselo al arrendador….
4) La renta se actualizará con el IPC o similar (ahí estamos de acuerdo, es lo que dice la ley) pero dice que si se demorasen en la práctica de la actualización, podrán solicitárnoslo con carácter retroactivo - Esto también nos parece abusivo, es decir, yo tengo que estar al corriente de los pagos y justificar todo, pero el arrendador puede despistarse cuando quiera en las actualizaciones de IPC que si se da cuenta tarde puede reclamar de manera retroactiva….
5) Inaplicación del artículo 32 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 19994, por la que no podemos sin su consentimiento expreso y escrito ceder o traspasar la finca objeto del presente contrato (en cualquiera de sus formas…) - Nosotros le habíamos dicho que mientras fuera para la misma actividad si se podría traspasar, y directamente ha cambiado esa cláusula y ha metido esta otra.
6) En todo caso necesitamos permiso expreso de la propiedad para realizar cualquier obra en el local aunque no altere la distribución, forma o aspecto tanto interior como exterior, de lo contrario causará resolución del contrato - También nos parece abusivo porque de este modo cualquier requerimiento en el futuro que tengamos para obtener licencias o similares, si el arrendador no quiere dárnoslo no podemos ejercer la actividad ( pero si que se ha blindado en otra cláusula que aunque no tengamos las licencias o nos las quiten, no podremos resolver el contrato).
7) Dice que todas las mejoras en el local, serán del arrendador sin derecho a indemnización ni compensación - Es decir, primero estamos pendiente de que él quiera que podamos hacer las mejoras, y después de hacerlas se quedarían para él sin poder nosotros reclamar nada.
8) También exige anualmente una copia del seguro contratado y del último recibo pagado - nos parece abusivo porque en una clausula ya indicamos que nos hacemos cargo del seguro o de las responsabilidades correspondientes, pero también quiere justificante de esto….
9) Ha mejorado en su favor una clausula, y dice que si nos demoramos en los pagos, se los tenemos que devolver con el interés legal de mercado 2 PUNTOS, sin perjuicio de desahucio o responsabilidades por el incumplimiento de pagos.
10) Incluye otra clausula que ya nos deja atónitos: La arrendataria se compromete a permitir la entrada en el inmueble a la propiedad para todo aquello que se relacione con los servicios generales de la finca, con preaviso de 24h salvo necesidades urgentes de reparación - Aquí nos resulta que está intentando dejar una puerta abierta para estar “tocando las narices” en el caso de que quiera incomodarnos….
Última duda: ¿En qué casos podrían echarnos del local (que no estén relacionados con los puntos mencionados en contrato)? Es decir, podrían echarnos del local porque un heredero quisiera comprarlo a la muerte de los propietario… o qué otras casuísticas conocéis?
Rogaría por favor vuestro parecer. Muchas gracias por adelantado.
1) Las partes contratantes, en virtud de lo dispuesto en el apartado 4 el art. 4 de la citada ley, excluyen expresamente la aplicación de los art. 31 y 34 del mismo texto legal. - Nos parece abusivo que nos quiera quitar el derecho de adquisición preferente y la indemnización correspondiente por desalojo.
2) La arrendataria no podrá cambiar, ampliar o modificar la clase de negocio a que destina el local arrendado, sin contar con el permiso expreso y escrito de la propiedad, constituyendo el incumplimiento de este pacto causa suficiente para instar la resolución del contrato - Nos parece también abusivo, puesto que la actividad es “ Clinica dental y otros servicios médicos, así como servicios sanitarios auxiliares”- Imaginemos que queremos posteriormente meter un gabinete de podología, tendríamos que pedirle permiso??
3) Nos solicita un certificado anual acreditativo de las retenciones practicadas y pagadas a Hacienda - nótese que en la cláusula ya se menciona que nosotros nos comprometemos a hacer la retención y abonarla en hacienda, pero nos resulta abusivo que también tengamos que justificárselo al arrendador….
4) La renta se actualizará con el IPC o similar (ahí estamos de acuerdo, es lo que dice la ley) pero dice que si se demorasen en la práctica de la actualización, podrán solicitárnoslo con carácter retroactivo - Esto también nos parece abusivo, es decir, yo tengo que estar al corriente de los pagos y justificar todo, pero el arrendador puede despistarse cuando quiera en las actualizaciones de IPC que si se da cuenta tarde puede reclamar de manera retroactiva….
5) Inaplicación del artículo 32 de la Ley de arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 19994, por la que no podemos sin su consentimiento expreso y escrito ceder o traspasar la finca objeto del presente contrato (en cualquiera de sus formas…) - Nosotros le habíamos dicho que mientras fuera para la misma actividad si se podría traspasar, y directamente ha cambiado esa cláusula y ha metido esta otra.
6) En todo caso necesitamos permiso expreso de la propiedad para realizar cualquier obra en el local aunque no altere la distribución, forma o aspecto tanto interior como exterior, de lo contrario causará resolución del contrato - También nos parece abusivo porque de este modo cualquier requerimiento en el futuro que tengamos para obtener licencias o similares, si el arrendador no quiere dárnoslo no podemos ejercer la actividad ( pero si que se ha blindado en otra cláusula que aunque no tengamos las licencias o nos las quiten, no podremos resolver el contrato).
7) Dice que todas las mejoras en el local, serán del arrendador sin derecho a indemnización ni compensación - Es decir, primero estamos pendiente de que él quiera que podamos hacer las mejoras, y después de hacerlas se quedarían para él sin poder nosotros reclamar nada.
8) También exige anualmente una copia del seguro contratado y del último recibo pagado - nos parece abusivo porque en una clausula ya indicamos que nos hacemos cargo del seguro o de las responsabilidades correspondientes, pero también quiere justificante de esto….
9) Ha mejorado en su favor una clausula, y dice que si nos demoramos en los pagos, se los tenemos que devolver con el interés legal de mercado 2 PUNTOS, sin perjuicio de desahucio o responsabilidades por el incumplimiento de pagos.
10) Incluye otra clausula que ya nos deja atónitos: La arrendataria se compromete a permitir la entrada en el inmueble a la propiedad para todo aquello que se relacione con los servicios generales de la finca, con preaviso de 24h salvo necesidades urgentes de reparación - Aquí nos resulta que está intentando dejar una puerta abierta para estar “tocando las narices” en el caso de que quiera incomodarnos….
Última duda: ¿En qué casos podrían echarnos del local (que no estén relacionados con los puntos mencionados en contrato)? Es decir, podrían echarnos del local porque un heredero quisiera comprarlo a la muerte de los propietario… o qué otras casuísticas conocéis?
Rogaría por favor vuestro parecer. Muchas gracias por adelantado.
