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Cláusula nula (art. 21 lau vs. art. 1255 cc vs. y renuncia expresa...
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Cláusula nula (art. 21 lau vs. art. 1255 cc vs. y renuncia expresa...
Ambas partes sin imposición alguna y de acuerdo mutuo total en virtud de un abaratamiento sustancial del alquiler acordamos que el arrendatario se ocupe del mantenimiento de la edificación
¿Se consideraría nula la renuncia expresa al art. 21 invocando el art. 1255 de C.C? Creo que sí
¿Sería igualmente nula en arrendamiento de local renunciando expresamente al art. 30 de la LAU?
En el supuesto de vivienda, a pesar de no mediar presión alguna, Sí. Pero si se plantea como local existe la libertad de pacto entre las partes por lo que estimo sería factible.
Si en ambos casos se considerara nula ¿habría la posibilidad de redactar un anexo comprometiéndose el arrendatario a reparar las posibles avería en el tejado, por ejemplo? ¿Valdría para los dos supuestos?
Les agradecería sobremanera su experta opinión con posibles indicaciones al respecto ya que se trata de un caso personal.
Gracias anticipadas.
¿Se consideraría nula la renuncia expresa al art. 21 invocando el art. 1255 de C.C? Creo que sí
¿Sería igualmente nula en arrendamiento de local renunciando expresamente al art. 30 de la LAU?
En el supuesto de vivienda, a pesar de no mediar presión alguna, Sí. Pero si se plantea como local existe la libertad de pacto entre las partes por lo que estimo sería factible.
Si en ambos casos se considerara nula ¿habría la posibilidad de redactar un anexo comprometiéndose el arrendatario a reparar las posibles avería en el tejado, por ejemplo? ¿Valdría para los dos supuestos?
Les agradecería sobremanera su experta opinión con posibles indicaciones al respecto ya que se trata de un caso personal.
Gracias anticipadas.
1.- En una vivienda la renuncia es nula pero no por contravenir el art. 1255 Cc sino por contravenir lo previsto en el art. 6 LAU, a cuyo tenor:
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
El Título al que se refiere este artículo es el Título II que regula el arrendamiento de vivienda. Por tanto la renuncia es nula.
2.- En un local puede pactarse lo contrario, pero hay que pactarlo expresamente porque de lo contrario se aplicaría el art. 30 LAU que remite expresamente al art. 21 LAU que regula la conservación en el caso de las viviendas en el sentido de que obligatoriamente corresponde al arrendador.
3.- El anexo que menciona tendría la misma regulación que la renuncia por la que ha pregunta inicialmente.
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
El Título al que se refiere este artículo es el Título II que regula el arrendamiento de vivienda. Por tanto la renuncia es nula.
2.- En un local puede pactarse lo contrario, pero hay que pactarlo expresamente porque de lo contrario se aplicaría el art. 30 LAU que remite expresamente al art. 21 LAU que regula la conservación en el caso de las viviendas en el sentido de que obligatoriamente corresponde al arrendador.
3.- El anexo que menciona tendría la misma regulación que la renuncia por la que ha pregunta inicialmente.
Leonjbr ha acertado de pleno, como suele ser habitual en él.
Tan solo podría ajustarse a la situación de avería en el tejado invocando -y pactando en anexo- el art. 17, 5 LAU:
"5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.".
Tan solo podría ajustarse a la situación de avería en el tejado invocando -y pactando en anexo- el art. 17, 5 LAU:
"5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble.".
Por cierto, también pudiera serle de utilidad al consultante saber que según STS nº 363 de 10-6-86, ponente Excmo. Sr don Antonio Sánchez Jáuregui, con cita de reiterada jurisprudencia, los arrendamientos "ad meliorandum" (para obras de mejora) no están sujetos a la LAU sino al Código Civil.
Por tanto, si el contrato AÚN no está firmado, sería posible hacer un contrato sujeto al CC, para lo cual, o bien pide ayuda en este hilo, o bien solicita el consejo de un abogado experto en la materia.
Por tanto, si el contrato AÚN no está firmado, sería posible hacer un contrato sujeto al CC, para lo cual, o bien pide ayuda en este hilo, o bien solicita el consejo de un abogado experto en la materia.
Muchas gracias por sus impagables respuestas.
Tengo claro que un anexo, al fin y al cabo, no deja de ser el mismo contrato pero ¿si transcurridos unas fechas se firma un acuerdo comprometiéndose a ese mantenimiento en general o el tejado en particular estaríamos bajo el "paraguas" del Cc? ¡Qué pesadito soy!
Tengo claro que un anexo, al fin y al cabo, no deja de ser el mismo contrato pero ¿si transcurridos unas fechas se firma un acuerdo comprometiéndose a ese mantenimiento en general o el tejado en particular estaríamos bajo el "paraguas" del Cc? ¡Qué pesadito soy!
Otra cosa Hoplon: los arrendamientos ad meliorandum ¿qué son exactamente? Intuyo que son arrendamientos en los que en el contrato se incluye la obligación de que el inquilino haga obras de mejora, pero ¿esas obras son lógicamente "nuevas" no? No se trata de obras de mantenimiento, o, en todo caso, serían de mantenimiento pero como "empujoncito inicial" para posibilitar el arrendamiento o incluso para adecuarlo al gusto del inquilino.
Pero creo que el consultante no está preguntando otra cosa. Yo creo que nos está preguntando por el mantenimiento "puro y simple de toda la vida". Si es así insisto en que no puede pactarse o mejor dicho, que si se pacta, el pacto es nulo.
¿Estoy en lo cierto?
Pero creo que el consultante no está preguntando otra cosa. Yo creo que nos está preguntando por el mantenimiento "puro y simple de toda la vida". Si es así insisto en que no puede pactarse o mejor dicho, que si se pacta, el pacto es nulo.
¿Estoy en lo cierto?
El contrato no se ha firmado. Como se trata de una edificación antigua amplia en la que hay vivienda y amplios locales lo que pretendo es beneficiando al inquilino:
A- Un contrato por todo como vivienda, en el que se ahorra el IVA, pero incluyendo esa cláusula -con renuncia expresa al art. 19 LAU- que sabemos que es nula aunque lo pactemos libremente y lo tienen más que asumido porque si no, no hay contrato.
En ese sentido sugerí hacer ese acuerdo, a posteriori, contemplando esa eventualidad. ¿Que le parece?
B- Dos contratos, uno por la vivienda o loft... y otro por el local, que ya ha sido previamente alquilado como tal. En el del local, salvo mejor opinión, creo poder poner las condiciones que me plazca o necesite. La cuestión del IVA y retenciones no me preocupa porque lo declaro todo a Hacienda.
¡Muchísimas gracias!
A- Un contrato por todo como vivienda, en el que se ahorra el IVA, pero incluyendo esa cláusula -con renuncia expresa al art. 19 LAU- que sabemos que es nula aunque lo pactemos libremente y lo tienen más que asumido porque si no, no hay contrato.
En ese sentido sugerí hacer ese acuerdo, a posteriori, contemplando esa eventualidad. ¿Que le parece?
B- Dos contratos, uno por la vivienda o loft... y otro por el local, que ya ha sido previamente alquilado como tal. En el del local, salvo mejor opinión, creo poder poner las condiciones que me plazca o necesite. La cuestión del IVA y retenciones no me preocupa porque lo declaro todo a Hacienda.
¡Muchísimas gracias!
Estoy valorando otra opción: contrato en precario, el de comodato ni por el forro... te tienes que costear el seguro, por ejemplo.
Los contratos en precario ya los conozco y, hasta la fecha, no me han dado problema incluso mediando alguna paguilla en especie... (Menudencias).
Al tratarse de una sola edificación le imputamos el total de la renta a la vivienda y al resto, que es la mayor superficie y no tiene tal catalogación, le hago un contrato en precario pero obligándole a su conservación y mantenimiento.
¿Qué opinión le merece y como podría acotar esa responsabilidad para el inquilino que desea a toda costa suscribir el arrendamiento?
Los contratos en precario ya los conozco y, hasta la fecha, no me han dado problema incluso mediando alguna paguilla en especie... (Menudencias).
Al tratarse de una sola edificación le imputamos el total de la renta a la vivienda y al resto, que es la mayor superficie y no tiene tal catalogación, le hago un contrato en precario pero obligándole a su conservación y mantenimiento.
¿Qué opinión le merece y como podría acotar esa responsabilidad para el inquilino que desea a toda costa suscribir el arrendamiento?
El Lerado D. Alfredo García López, al que cito en reconocimiento a sus artículos, y espero que no le moleste porque participo en el foro sin ánimo de lucro, considera -y cito casi textualmente- que el arrendamiento "ad meliorandum" como contrato atípico mixto al amparo del art. 1255 CC a partir de la publicación de la LAU 1994 se incluye en dicha ley -también los de vivienda- porque a partir de la entrega de «una edificación» -art. 3 LAU 1994-, se deja al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, con aplicación sólo supletoria de la Ley y del Código Civil.
La obligación pactada a cargo del arrendatario de introducir mejoras no altera la nota de habitabilidad exigida por la norma, ni vulnera las medidas de protección que la Ley le concede, desde el momento en que se trata de unas obras que, a diferencia de las de conservación, sí pueden ser objeto de ese pacto inicial, tratándose además de un pacto que no colisiona con los demás derechos y obligaciones, y que puede resolverse con carácter general, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CCiv, al que se remite el art. 27 LAU 1994.
Añade que sería burlar el sometimiento a la LAU 1994 del contrato que tenga por objeto una vivienda, por el simple hecho de introducir en el contrato una cláusula mediante la cual se autoriza o se obliga al arrendatario a realizar cualquier otra prestación distinta del pago de la renta, como la de acondicionar o mejorar la vivienda.
Fin de la cita.
Me pregunto, Leonjbr ¿y un derecho de superficie? según el TS " derecho a edificar, sembrar o plantar, en suelo ajeno, haciendo suya temporalmente la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado". Convendría sacar licencia municipla para acreditar el destino.
En la STS de 26-11-2002 (RJ 2002/9935) se considera válido el caso de un derecho de superficie otorgado en documento privado y relativo a un local comercial futuro. Y sin necesidad de inscripción registral.
Porque todo lo demás que plantea el consultante a mi entender devendrá inaplicable si se intenta llevar ante un juzgado.
Y en cuanto al arrendamiento "ad meliorandum" apartado de la LAU después de 1994, la STS de 14-4-1998 (RJ 1998/2145) lo admite por incluir causas mixtas o complejas: en este caso era rehabilitar un restaurante.
Y como consideración final ¿por qué no pacta las obras del art. 17 LAU tal como le indiqué en mi nota de 28-4-24, o bien le alquila todo como local, teniendo en cuanta que la existencia de una vivienda dentro del local no desvirtúa el fin pactado?
La obligación pactada a cargo del arrendatario de introducir mejoras no altera la nota de habitabilidad exigida por la norma, ni vulnera las medidas de protección que la Ley le concede, desde el momento en que se trata de unas obras que, a diferencia de las de conservación, sí pueden ser objeto de ese pacto inicial, tratándose además de un pacto que no colisiona con los demás derechos y obligaciones, y que puede resolverse con carácter general, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1124 CCiv, al que se remite el art. 27 LAU 1994.
Añade que sería burlar el sometimiento a la LAU 1994 del contrato que tenga por objeto una vivienda, por el simple hecho de introducir en el contrato una cláusula mediante la cual se autoriza o se obliga al arrendatario a realizar cualquier otra prestación distinta del pago de la renta, como la de acondicionar o mejorar la vivienda.
Fin de la cita.
Me pregunto, Leonjbr ¿y un derecho de superficie? según el TS " derecho a edificar, sembrar o plantar, en suelo ajeno, haciendo suya temporalmente la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado". Convendría sacar licencia municipla para acreditar el destino.
En la STS de 26-11-2002 (RJ 2002/9935) se considera válido el caso de un derecho de superficie otorgado en documento privado y relativo a un local comercial futuro. Y sin necesidad de inscripción registral.
Porque todo lo demás que plantea el consultante a mi entender devendrá inaplicable si se intenta llevar ante un juzgado.
Y en cuanto al arrendamiento "ad meliorandum" apartado de la LAU después de 1994, la STS de 14-4-1998 (RJ 1998/2145) lo admite por incluir causas mixtas o complejas: en este caso era rehabilitar un restaurante.
Y como consideración final ¿por qué no pacta las obras del art. 17 LAU tal como le indiqué en mi nota de 28-4-24, o bien le alquila todo como local, teniendo en cuanta que la existencia de una vivienda dentro del local no desvirtúa el fin pactado?
La culpa es mía, porque me explico como un libro cerrado.
Por otra parte, al consultante seguramente le sobra la mitad de la explicación, que tiene más de elucubraciones sobre diversas teorías que de información útil.
A ver:
El problema para el consultante parece ser que quiere que el arreglo del tejado, en primer lugar, y la conservación, en general, recaiga sobre el arrendatario.
Soluciones, por orden de sencillez y facilidad:
1º- Introducir en el contrato de arrendamiento el pacto sobre obras del art. 17, 5, LAU.
2º- Hacer un alquiler de local, incluso señalando que parte del mismo es apta para vivienda, pues eso no desvirtua el destino del inmueble. Cobrar el IVA. El arrendatario podrá deducirse el IVA de la obra de reforma y puede que otros.
3- Hacer un arrendamiento "ad meliorandum". No importa si se somete al CC o al art. 3 de la LAU, pues el pacto es válido en ambos casos.
4- Constituir un derecho de superficie sobre la finca: lo veo algo complicado para el fin propuesto, que es relativamente sencillo, mucho arroz para tan poco pollo.
5- Hacer un contrato normal para la parte destinada a vivienda y otro diferente "de precario" (en realidad sería de comodato) no aporta ninguna ventaja sobre las opciones anteriores e incluso sobre hacer dos contratos de arrendamiento normales, uno de vivienda y otro de local. Pero es legal. El comodatario está obligado a conservar la cosa de modo diligente, satisfacer los gastos ordinarios necesarios para el uso, conservación y reparación de la cosa prestada, así como a restituirla al finalizar el contrato en el estado en que le fue entregada.
Por otra parte, al consultante seguramente le sobra la mitad de la explicación, que tiene más de elucubraciones sobre diversas teorías que de información útil.
A ver:
El problema para el consultante parece ser que quiere que el arreglo del tejado, en primer lugar, y la conservación, en general, recaiga sobre el arrendatario.
Soluciones, por orden de sencillez y facilidad:
1º- Introducir en el contrato de arrendamiento el pacto sobre obras del art. 17, 5, LAU.
2º- Hacer un alquiler de local, incluso señalando que parte del mismo es apta para vivienda, pues eso no desvirtua el destino del inmueble. Cobrar el IVA. El arrendatario podrá deducirse el IVA de la obra de reforma y puede que otros.
3- Hacer un arrendamiento "ad meliorandum". No importa si se somete al CC o al art. 3 de la LAU, pues el pacto es válido en ambos casos.
4- Constituir un derecho de superficie sobre la finca: lo veo algo complicado para el fin propuesto, que es relativamente sencillo, mucho arroz para tan poco pollo.
5- Hacer un contrato normal para la parte destinada a vivienda y otro diferente "de precario" (en realidad sería de comodato) no aporta ninguna ventaja sobre las opciones anteriores e incluso sobre hacer dos contratos de arrendamiento normales, uno de vivienda y otro de local. Pero es legal. El comodatario está obligado a conservar la cosa de modo diligente, satisfacer los gastos ordinarios necesarios para el uso, conservación y reparación de la cosa prestada, así como a restituirla al finalizar el contrato en el estado en que le fue entregada.
