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clausula contractual necesidad vivienda para arrendador
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Clausula contractual necesidad vivienda para arrendador
quiero hacer un contrato en el que figure la clausula que no procede la prorroga obligatoria ( 5 años para vivienda) porque necesito la vivienda para mi, pero no se en que plazo exacto la voy a necesitar.
debo de fijar el plazo exacto?es decir, el contarto es de duracion 2 ños, por ejemplo? o puedo supeditarlo a la comprensión de un periodo ( de 2 a 3 años por ejemplo).
debo especificar el porque lo necesito? o simplemente hago contar la clausula de necsifdad y cuando llegue el momento notificarselo al arrendatario.
Gracias
debo de fijar el plazo exacto?es decir, el contarto es de duracion 2 ños, por ejemplo? o puedo supeditarlo a la comprensión de un periodo ( de 2 a 3 años por ejemplo).
debo especificar el porque lo necesito? o simplemente hago contar la clausula de necsifdad y cuando llegue el momento notificarselo al arrendatario.
Gracias
Hola pikus. Espero que mi opinión profesional como abogado la información le sea de ayuda.
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues aunque la LAU no le otorga este derecho, la Jurisprudencia sí lo ha hecho. A lo que SI tiene DERECHO en sentido estricto EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues aunque la LAU no le otorga este derecho, la Jurisprudencia sí lo ha hecho. A lo que SI tiene DERECHO en sentido estricto EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
De todas formas,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
