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Clases de suelo
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Clases de suelo
La consulta puede parecer muy simple, pero es la base de discusión entre nuestra asociación y el ayuntamiento de Barcelona.
Tenemos viviendas "fuera de ordenación" que cuentan con todos los servicios urbanísticos, una parte de los cuales sufragamos nosotros mismos: calles pavimentadas, redes de suministro de agua, luz, teléfono, alumbrado público y red de alcantarillado. ¿Puede afirmarse entonces que estas viviendas se situan en suelo "no urbanizable"?
Tenemos viviendas "fuera de ordenación" que cuentan con todos los servicios urbanísticos, una parte de los cuales sufragamos nosotros mismos: calles pavimentadas, redes de suministro de agua, luz, teléfono, alumbrado público y red de alcantarillado. ¿Puede afirmarse entonces que estas viviendas se situan en suelo "no urbanizable"?
Probablente sea como indica Francisco si están en una urbanización ilegal, pero también existen edificios fuera de ordenación en suelo urbano consolidado.
Quiero decir, creo que la pregunta debería plantearse al revés, ¿ las viviendas construidas en suelo no urbanizable, sobre las que no se pueden tomar medidas de restauración de la legalidad, están en situación de fuera de ordenación ?. SÍ.
Quiero decir, creo que la pregunta debería plantearse al revés, ¿ las viviendas construidas en suelo no urbanizable, sobre las que no se pueden tomar medidas de restauración de la legalidad, están en situación de fuera de ordenación ?. SÍ.
Se trata de viviendas que, en su mayoría se implantaron de forma ilegal. Posteriormente, pasados unos veinte años en la mayor parte de los casos, la zona se urbanizó en cooperación con el ayuntamiento, y los propietarios contribuyeron a los gastos de urbanización.
En nuestra interpretación del artículo 12 de la ley del suelo, el estado o situación de ese suelo, aunque no es edificable por su calificación urbanística, es urbano. ¿Cómo puede ser no urbanizable un suelo que está urbanizado?
En nuestra interpretación del artículo 12 de la ley del suelo, el estado o situación de ese suelo, aunque no es edificable por su calificación urbanística, es urbano. ¿Cómo puede ser no urbanizable un suelo que está urbanizado?
El articulo 12 del RDL 2/2008, de 20 de junio, define las condiciones básicas de ejercicio del derecho de propiedad al indicar los criterios de distinción del suelo. La situación básica del suelo debe entenderse como un estadio anterior a los criterios de clasificación del suelo que se realizará posteriormente desde la legislación urbanística de la CCAA.
El citado artículo 12.3 al establecer que “ se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población “, está reconociendo el carácter de suelo urbano de los terrenos en función de su integración en la red de servicios de la ciudad.
La jurisprudencia ha sido muy reiterada y uniforme en este sentido. La STS de 4 de julio de 2001, resume esa línea jurisprudencial conforme a la cual se requiere que la acción urbanizadora llegue a la finca misma al establecer que“ no es ni siquiera bastante para que un terreno sea clasificado como urbano que tenga los servicios requeridos legalmente, pues en todo caso es necesario que el terreno se encuentre en la malla urbana, o, lo que es lo mismo, que un terreno que se encuentra aislado de toda urbanización no merece la clasificación de urbano por más que ocasionalmente tenga los servicios urbanísticos a pie de parcela, es decir, los tenga porque pasen por allí casualmente y no porque la acción urbanizadora haya llegado a ella misma.... Aunque el terreno tuviera los servicios urbanísticos ello no es suficiente para merecer la clasificación, porque conforme a lo dicho, no se encuentra en la malla urbana “ ( STS de 4 de febrero de 1999 )
Así pues, la situación básica de suelo urbanizado recoge la situación fáctica del desarrollo y progresión del suelo urbano, incluyendo en tal situación al suelo que por la propia dinámica del proceso urbanizador se integra en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. En ese sentido, la ley estatal une inseparablemente la legislación urbanística de las CCAA y la realidad de hecho de la dotación.
Y prosigue el comentado artículo 12.3, “ se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento”.
De ese modo, se condiciona la inclusión del suelo en esta situación básica de urbanizado a que esté “integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población”.
El cumplimiento de dicha condición debe diferenciarse en dos partes ya relacionadas con la legislación urbanística de la CCAA :
a).- Un suelo está integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, cuando disponga de los servicios requeridos por la legislación urbanística y el planeamiento.
b).- Un suelo está integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, cuando pueda disponer de los servicios requeridos por la legislación urbanística y el planeamiento sin más obras que las de conexión alas redes existentes.
Por lo tanto, en mi opinión, es imprescindible remitirte al planeamiento del municipio para conocer que servicios mínimo son los requeridos, la suficiencia de la “ urbanización “ para satisfacer esos servicios mínimos y, por último si los mismos están integrados en la redes públicas municipales.
Un saludo.
El citado artículo 12.3 al establecer que “ se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población “, está reconociendo el carácter de suelo urbano de los terrenos en función de su integración en la red de servicios de la ciudad.
La jurisprudencia ha sido muy reiterada y uniforme en este sentido. La STS de 4 de julio de 2001, resume esa línea jurisprudencial conforme a la cual se requiere que la acción urbanizadora llegue a la finca misma al establecer que“ no es ni siquiera bastante para que un terreno sea clasificado como urbano que tenga los servicios requeridos legalmente, pues en todo caso es necesario que el terreno se encuentre en la malla urbana, o, lo que es lo mismo, que un terreno que se encuentra aislado de toda urbanización no merece la clasificación de urbano por más que ocasionalmente tenga los servicios urbanísticos a pie de parcela, es decir, los tenga porque pasen por allí casualmente y no porque la acción urbanizadora haya llegado a ella misma.... Aunque el terreno tuviera los servicios urbanísticos ello no es suficiente para merecer la clasificación, porque conforme a lo dicho, no se encuentra en la malla urbana “ ( STS de 4 de febrero de 1999 )
Así pues, la situación básica de suelo urbanizado recoge la situación fáctica del desarrollo y progresión del suelo urbano, incluyendo en tal situación al suelo que por la propia dinámica del proceso urbanizador se integra en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. En ese sentido, la ley estatal une inseparablemente la legislación urbanística de las CCAA y la realidad de hecho de la dotación.
Y prosigue el comentado artículo 12.3, “ se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento”.
De ese modo, se condiciona la inclusión del suelo en esta situación básica de urbanizado a que esté “integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población”.
El cumplimiento de dicha condición debe diferenciarse en dos partes ya relacionadas con la legislación urbanística de la CCAA :
a).- Un suelo está integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, cuando disponga de los servicios requeridos por la legislación urbanística y el planeamiento.
b).- Un suelo está integrado en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, cuando pueda disponer de los servicios requeridos por la legislación urbanística y el planeamiento sin más obras que las de conexión alas redes existentes.
Por lo tanto, en mi opinión, es imprescindible remitirte al planeamiento del municipio para conocer que servicios mínimo son los requeridos, la suficiencia de la “ urbanización “ para satisfacer esos servicios mínimos y, por último si los mismos están integrados en la redes públicas municipales.
Un saludo.
Muchas gracias por su respuesta Alga. Nuestro caso responde a tres tipologias:
1.-casas situadas en el centro del núcleo de población, en ocasiones con terrenos edificables y edificados a ambos lados o enfrente.
2.- Casas situadas en una misma calle, con aproximadamente 10 viviendas unifamiliares cuyas parcelas son contiguas. Todas se situan en el mismo lado de la calle, mientras que el lado opuesto está sin edificar y no es edificable
3.- Casas situadas en el límite de la zona urbana, en la misma calle, en un lado de la misma. En el lado opuesto de la calle hay casas con terrenos edificables
Todos los terrenos edificables forman parte de la trama urbana.
La actuación urbanizadora se dio por finalizada hace ya unos años.
Saludos,
1.-casas situadas en el centro del núcleo de población, en ocasiones con terrenos edificables y edificados a ambos lados o enfrente.
2.- Casas situadas en una misma calle, con aproximadamente 10 viviendas unifamiliares cuyas parcelas son contiguas. Todas se situan en el mismo lado de la calle, mientras que el lado opuesto está sin edificar y no es edificable
3.- Casas situadas en el límite de la zona urbana, en la misma calle, en un lado de la misma. En el lado opuesto de la calle hay casas con terrenos edificables
Todos los terrenos edificables forman parte de la trama urbana.
La actuación urbanizadora se dio por finalizada hace ya unos años.
Saludos,
A veces olvidamos ( como indico en el post anterior ) que el régimen urbanístico del suelo de todos los municipios, así como su clasificación y calificación se determina en los planes generales aprobados conforme a los criterios establecidos en la ley urbanística de las CCAA. En tu caso el Decreto Legislativo 1/ 2010, de 3 de agosto.
Como establece el artículo 1.2 de la norma citada, “ el urbanismo es una función pública que abarca la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo, su urbanización y edificación, y la regulación del uso, de la conservación y de la rehabilitación de las obras, edificios e instalaciones “.
Así pues ordenar y transformar el suelo mediante su urbanización siempre responde a las necesidades que la planificación pública considera adecuadas para el municipio, si esos terrenos están en esa situación, en su día el ayuntamiento tuvo que aprobar su planeamiento de desarrollo y los proyecto de reparcelación y urbanización.
Consecuentemente si el ayuntamiento actuó conforme a lo indicado en esa “ zona “ por el sistema de “ cooperación “ como indicas, sus propietarios tuvieron que ceder gratuitamente y el ayuntamiento recibir, los terrenos para dotaciones y espacios libres de uso público previstos en el planeamiento y sufragar equitativamente todos los costes de urbanización contemplados en el planeamiento. Si se actuó de esa manera en esos terrenos ten por seguro que ninguna casa puedo construirse ilegalmente, excepto que se edificaran sin licencia o incumplieran la normativa urbanística de aplicación.
Nada de todo esto pare haber acontecido con vuestro “ suelo urbanizado “ ya que, en mi opinión, si vuestras casas y la “ urbanización “ las sitúas dentro de la trama urbana, entendiendo con ello que todas sus infraestructuras de servicios y comunicaciones están conectadas a las redes públicas, es imposible que “ en ocasiones “ los terrenos donde habéis construido vuestras casas sean edificables y en otras no. O lo son en “ todas las ocasiones “ o no lo son en ninguna.
Con la poca información que das yo “ veo “ la situación de esta manera a sabiendas que la real será la que determine el POUM del municipio.
Como establece el artículo 1.2 de la norma citada, “ el urbanismo es una función pública que abarca la ordenación, la transformación, la conservación y el control del uso del suelo, del subsuelo y del vuelo, su urbanización y edificación, y la regulación del uso, de la conservación y de la rehabilitación de las obras, edificios e instalaciones “.
Así pues ordenar y transformar el suelo mediante su urbanización siempre responde a las necesidades que la planificación pública considera adecuadas para el municipio, si esos terrenos están en esa situación, en su día el ayuntamiento tuvo que aprobar su planeamiento de desarrollo y los proyecto de reparcelación y urbanización.
Consecuentemente si el ayuntamiento actuó conforme a lo indicado en esa “ zona “ por el sistema de “ cooperación “ como indicas, sus propietarios tuvieron que ceder gratuitamente y el ayuntamiento recibir, los terrenos para dotaciones y espacios libres de uso público previstos en el planeamiento y sufragar equitativamente todos los costes de urbanización contemplados en el planeamiento. Si se actuó de esa manera en esos terrenos ten por seguro que ninguna casa puedo construirse ilegalmente, excepto que se edificaran sin licencia o incumplieran la normativa urbanística de aplicación.
Nada de todo esto pare haber acontecido con vuestro “ suelo urbanizado “ ya que, en mi opinión, si vuestras casas y la “ urbanización “ las sitúas dentro de la trama urbana, entendiendo con ello que todas sus infraestructuras de servicios y comunicaciones están conectadas a las redes públicas, es imposible que “ en ocasiones “ los terrenos donde habéis construido vuestras casas sean edificables y en otras no. O lo son en “ todas las ocasiones “ o no lo son en ninguna.
Con la poca información que das yo “ veo “ la situación de esta manera a sabiendas que la real será la que determine el POUM del municipio.
