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Cierre de finca
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Cierre de finca
Buenas tardes!!! Estamos en proceso de concentración parcelaria y mi pequeña huerta de 182 m2, despues de hacer reclamación y recurso de alzada, nos enteramos del error de m2 tarde,en las bases definitivas( y he parado el proceso cuando tenía que entrar en contencioso administrativo, puesto que un abogado me dijo que no merecía la pena seguir por el coste) se ha convertido en una huerta de 160 m2, todo al lado de mi casa. Mis preguntas son las siguientes:
Están haciendo mediciones para colocar los marcos.¿ Cuando tengo que decer la propiedad? ¿cuando nos entreguen el título de dominio? ¿cuanto tarda normalmente esta proceso? ¿puedo cerrar mi finca teniendo este título? ¿o tendría que esperar al título de propiedad? muchas gracias
Están haciendo mediciones para colocar los marcos.¿ Cuando tengo que decer la propiedad? ¿cuando nos entreguen el título de dominio? ¿cuanto tarda normalmente esta proceso? ¿puedo cerrar mi finca teniendo este título? ¿o tendría que esperar al título de propiedad? muchas gracias
el proceso de concentración parcelaria viene a ser algo así como un acuerdo vecinal con mediación de la Administración. Quiero decir con esto que no es un proceso absolutamente limpio en los aspectos técnico y jurídico, sino un acto de buenas intenciones con el que se pretende mejorar un poco el parcelario y un mucho la claridad documental; que los pequeños errores suelen ser asumidos por los afectados y que los grandes errores suelen repararse en base a la reserva de suelo comunal que siempre queda como resultado de la deducción de aproximadamente un 10% en la superficie de cada propiedad.
no sé qué que ha dicho su abogado, ni conozco las condiciones y circunstancias particulares de esa concentración, pero doy por supuesto que los técnicos a cargo de ese proyecto (realmente el Técnico de la Administración, mejor que los de la oficina que lleva la contrata) le darán las explicaciones pertinentes, y podrán decirle en qué medida puede entender que esos lindes son definitivos ... porque él sabe cuál es el grado de consenso y cuáles son las reclamaciones del conjunto de los vecinos. Vaya a visitarlo con buen talante, y se le despejarán la mayor parte de sus dudas.
aunque, como he indicado, no conozco las condiciones y circunstancias particulares de esa concentración, lo habitual es que le quiten a cada propietario un 10% de la superficie al objeto, teórico, de abrir caminos. Realmente los nuevos caminos suelen ser más amplios, pero no habrá más superficie en caminos si existe una concentración efectiva, si quien tenía diez parcelas pasa a tener una o dos de mayor dimensión unitaria. Al contrario, ese 10% será necesario para caminos si el resultado es más una mejora del viario que una concentración parcelaria.
piense que los documentos de partida, los títulos de propiedad, no suelen ser suficientemente claros, que bastante de ellos son privados y algunos ni siquiera existen, por lo que la mecánica suele ser partir de una comprobación del estado actual (planos catastrales, ortofotos, mediciones in situ) y convocar a los vecinos para que muestren sus documentos o, al menos, se manifiesten sobre sus derechos de propiedad, reconozcan sus fincas en el plano, identifiquen a los lindantes y, lo que casi parece casi cómico aunque tiene su lógica, indiquen cuáles son las parcelas cuya conservación consideran preferente. A partir de ahí se hace el proyecto de concentración, cuya efectividad está condicionada inicialmente por el número de fincas que los propietarios han designado como de conservación preferente (si todos queremos mantener las que tenemos, poco puede modificarse). Se trazan los nuevos caminos (algunos son los viejos, pero ensanchados) y, con lo que sobra de deducir el 10% a cada parcela y tras emplear una parte de esa superficie en los nuevos caminos, se forma una masa de suelo común.
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no sé qué que ha dicho su abogado, ni conozco las condiciones y circunstancias particulares de esa concentración, pero doy por supuesto que los técnicos a cargo de ese proyecto (realmente el Técnico de la Administración, mejor que los de la oficina que lleva la contrata) le darán las explicaciones pertinentes, y podrán decirle en qué medida puede entender que esos lindes son definitivos ... porque él sabe cuál es el grado de consenso y cuáles son las reclamaciones del conjunto de los vecinos. Vaya a visitarlo con buen talante, y se le despejarán la mayor parte de sus dudas.
aunque, como he indicado, no conozco las condiciones y circunstancias particulares de esa concentración, lo habitual es que le quiten a cada propietario un 10% de la superficie al objeto, teórico, de abrir caminos. Realmente los nuevos caminos suelen ser más amplios, pero no habrá más superficie en caminos si existe una concentración efectiva, si quien tenía diez parcelas pasa a tener una o dos de mayor dimensión unitaria. Al contrario, ese 10% será necesario para caminos si el resultado es más una mejora del viario que una concentración parcelaria.
piense que los documentos de partida, los títulos de propiedad, no suelen ser suficientemente claros, que bastante de ellos son privados y algunos ni siquiera existen, por lo que la mecánica suele ser partir de una comprobación del estado actual (planos catastrales, ortofotos, mediciones in situ) y convocar a los vecinos para que muestren sus documentos o, al menos, se manifiesten sobre sus derechos de propiedad, reconozcan sus fincas en el plano, identifiquen a los lindantes y, lo que casi parece casi cómico aunque tiene su lógica, indiquen cuáles son las parcelas cuya conservación consideran preferente. A partir de ahí se hace el proyecto de concentración, cuya efectividad está condicionada inicialmente por el número de fincas que los propietarios han designado como de conservación preferente (si todos queremos mantener las que tenemos, poco puede modificarse). Se trazan los nuevos caminos (algunos son los viejos, pero ensanchados) y, con lo que sobra de deducir el 10% a cada parcela y tras emplear una parte de esa superficie en los nuevos caminos, se forma una masa de suelo común.
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si alguien presenta reclamación, el técnico de la Administración la examina y resuelve de buena fe (actúa como juez, pero más en base a su intuición y experiencia que en base a elementos jurídicos), y ahí suele acabar todo, sin que nadie reclame en el contencioso administrativo. Si, ya muy avanzado el proyecto y habiendo un gran nivel de consenso vecinal, alguien presenta un documento de propiedad impecable y es obvio que se ha cometido un error, se le reconocen sus derechos asignándole una parcela tomada de ese suelo común, de ese excedente del 10% deducido a cada propietario.
para quien se pregunte cómo es posible que ocurra algo así, que aparezca un documento y que aparentemente esa finca no exista, le digo que suele ser el resultado de la acción de los "pillos", que el abandono del campo, y fundamentalmente la emigración, ha dado pie a que algunos hagan trampas, a que ocupen tierras que no les pertenecen y a que sistemáticamente modifiquen sus documentos de propiedad, tales como dejar en herencia fincas que no son suyas, pero de las que se sabe que su propietario ha fallecido sin descendencia, tales como modificar sus escrituras aumentando la superficie (cada vez más difícil, pero muy fácil en caso de lindante desaparecido), etc. El caso es que a veces aparece un propietario cuya finca no existía en el levantamiento del estado actual, ante lo que el técnico de la Administración, tras convocar a los vecinos del área en la que debiera de estar ubicada esa finca, resuelve en base a su intuición y buscando la gestión más económica (buscando la justicia, pero sin llegar a los juzgados), la que genere menos conflictos. Así, si el pillo no pasa de pillín, si no tiene buenos documentos, si no es creíble y es presionable, le quita la parcela (o una parte) de la que no tiene documentos. Y así, si el pillo es pillo con papeles, evita el conflcto enviando al reclamante a la masa de suelo común.
por todo esto le decía inicialmente que viene a ser algo así como un acuerdo vecinal con mediación de la Administración, que pretende un reparto todo lo justo que sea posible a partir de una realidad documental muy pobre, y que la gran ventaja es que todo quedará mucho más claro con los nuevos planos y los nuevos documentos de propiedad, tratando así de cortar el paso a la aparición de nuevos pillos.
insisto en que vaya a visitar al técnico de la Administración, porque es posible que en su zona haya un amplio nivel de acuerdo y el plano pueda considerarse definitivo, porque los documentos de propiedad pueden tardar varios años si hay reclamaciones serias en otra zona de la misma concentración ... porque se detendrá el proceso tratando de enfriar ánimos (alguno desiste, otro se muere, etc) y solo se reanudará cuando crean que ya casi se han terminado los problemas, o cuando los políticos muestren un especial interés en darle carpetazo al asunto, cueste lo que cueste.
si alguien presenta reclamación, el técnico de la Administración la examina y resuelve de buena fe (actúa como juez, pero más en base a su intuición y experiencia que en base a elementos jurídicos), y ahí suele acabar todo, sin que nadie reclame en el contencioso administrativo. Si, ya muy avanzado el proyecto y habiendo un gran nivel de consenso vecinal, alguien presenta un documento de propiedad impecable y es obvio que se ha cometido un error, se le reconocen sus derechos asignándole una parcela tomada de ese suelo común, de ese excedente del 10% deducido a cada propietario.
para quien se pregunte cómo es posible que ocurra algo así, que aparezca un documento y que aparentemente esa finca no exista, le digo que suele ser el resultado de la acción de los "pillos", que el abandono del campo, y fundamentalmente la emigración, ha dado pie a que algunos hagan trampas, a que ocupen tierras que no les pertenecen y a que sistemáticamente modifiquen sus documentos de propiedad, tales como dejar en herencia fincas que no son suyas, pero de las que se sabe que su propietario ha fallecido sin descendencia, tales como modificar sus escrituras aumentando la superficie (cada vez más difícil, pero muy fácil en caso de lindante desaparecido), etc. El caso es que a veces aparece un propietario cuya finca no existía en el levantamiento del estado actual, ante lo que el técnico de la Administración, tras convocar a los vecinos del área en la que debiera de estar ubicada esa finca, resuelve en base a su intuición y buscando la gestión más económica (buscando la justicia, pero sin llegar a los juzgados), la que genere menos conflictos. Así, si el pillo no pasa de pillín, si no tiene buenos documentos, si no es creíble y es presionable, le quita la parcela (o una parte) de la que no tiene documentos. Y así, si el pillo es pillo con papeles, evita el conflcto enviando al reclamante a la masa de suelo común.
por todo esto le decía inicialmente que viene a ser algo así como un acuerdo vecinal con mediación de la Administración, que pretende un reparto todo lo justo que sea posible a partir de una realidad documental muy pobre, y que la gran ventaja es que todo quedará mucho más claro con los nuevos planos y los nuevos documentos de propiedad, tratando así de cortar el paso a la aparición de nuevos pillos.
insisto en que vaya a visitar al técnico de la Administración, porque es posible que en su zona haya un amplio nivel de acuerdo y el plano pueda considerarse definitivo, porque los documentos de propiedad pueden tardar varios años si hay reclamaciones serias en otra zona de la misma concentración ... porque se detendrá el proceso tratando de enfriar ánimos (alguno desiste, otro se muere, etc) y solo se reanudará cuando crean que ya casi se han terminado los problemas, o cuando los políticos muestren un especial interés en darle carpetazo al asunto, cueste lo que cueste.
