El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Chalet afectado por Costas
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Chalet afectado por costas
- Urbanismo
Nuevo Comentario
17
Comentarios
Chalet afectado por costas
Hola, mi padre compró hace algunos años un chalet en una urbanización que construido en el año 74 (antes de la vigente Ley de Costas), con licencia municipal y todas las bendiciones legales.
El chalet está situado en lo alto de un acantilado (unos 50 metros sobre el nivel del mar). La valla delantera de la parcela está a unos 30 metros del mar en proyección horizontal.
La piscina está situada a unos dos metros de esa valla delantera, es decir, a unos 32 metros del mar en proyección horizontal. Como se trata de una piscina bastante vieja, nos está dando bastantes problemas y nos gustaría tirarla abajo y reconstruirla completamente, cambiandole la forma (actualmente tiene forma de riñon y queremos hacerla rectangular). También nos gustaría hacer unas duchas y una barbacoa en esa zona de la parcela.
Parece ser que todavía no está hecho el deslinde de la zona maritimo-terrestre y que hay algo así como una 'línea provisional' que coincide con el límite de nuestra parcela, donde está la valla delantera. Por lo visto, teoricamente, la piscina se encuentra dentro de una franja de 6 metros que se llama servidumbre de transito o algo así.
Alguien nos dijo que para poder reconstruir la piscina y hacer la barbacoa y las duchas, además de la licencia municipal necesitaremos autorización de Costas y de Medio Ambiente, y que los trámites son muy largos y latosos.
Un amigo de mi padre nos aconsejó que lo mejor sería solicitar el deslinde de la zona maritimo-terrestre y así cancelaríamos la supuesta servidumbre de transito, con lo cual ya no necesitaríamos la autorización de Costas ni la de Medio ambiente, sino tan solo la licencia municipal.
¿cuanto tiempo, aproximadamente, tardaríamos en conseguir el deslinde?
Estando como estamos a más de 20 metros del mar, ¿cabe la posibilidad de que la línea del deslinde esté a 30 metros? ¿que criterios se utilizan para determinar por donde tiene que estar la linea del deslinde?
Gracias por vuestros comentarios.
El chalet está situado en lo alto de un acantilado (unos 50 metros sobre el nivel del mar). La valla delantera de la parcela está a unos 30 metros del mar en proyección horizontal.
La piscina está situada a unos dos metros de esa valla delantera, es decir, a unos 32 metros del mar en proyección horizontal. Como se trata de una piscina bastante vieja, nos está dando bastantes problemas y nos gustaría tirarla abajo y reconstruirla completamente, cambiandole la forma (actualmente tiene forma de riñon y queremos hacerla rectangular). También nos gustaría hacer unas duchas y una barbacoa en esa zona de la parcela.
Parece ser que todavía no está hecho el deslinde de la zona maritimo-terrestre y que hay algo así como una 'línea provisional' que coincide con el límite de nuestra parcela, donde está la valla delantera. Por lo visto, teoricamente, la piscina se encuentra dentro de una franja de 6 metros que se llama servidumbre de transito o algo así.
Alguien nos dijo que para poder reconstruir la piscina y hacer la barbacoa y las duchas, además de la licencia municipal necesitaremos autorización de Costas y de Medio Ambiente, y que los trámites son muy largos y latosos.
Un amigo de mi padre nos aconsejó que lo mejor sería solicitar el deslinde de la zona maritimo-terrestre y así cancelaríamos la supuesta servidumbre de transito, con lo cual ya no necesitaríamos la autorización de Costas ni la de Medio ambiente, sino tan solo la licencia municipal.
¿cuanto tiempo, aproximadamente, tardaríamos en conseguir el deslinde?
Estando como estamos a más de 20 metros del mar, ¿cabe la posibilidad de que la línea del deslinde esté a 30 metros? ¿que criterios se utilizan para determinar por donde tiene que estar la linea del deslinde?
Gracias por vuestros comentarios.
Yo no realizaria un desllinde, que si es lento y pesado, si pudiera hacer las obras de una forma mas de tapadillo son una licencia de obra menor, para adecentamiento y conservación de la piscina existente. Existe una ley de costas que marca las distancias entre el dominio maritimo y terrestre asi como las distintas zonas que hay, desarrollado enun reglamento, se encuentran en internet para consultarlos. Te podria pasar que al pedir el desllinde declaranse incluso la casa fuera de ordenación, dependiendo de la distancia y condiciones de la parcela.
si se hace el deslinde a instancia de parte(porque lo pides tu) o de oficio(lo decide costas) es seguro que:
si el acantilado tiene un paramento con 60 o mas grados sexagesimales de inclinacion(o sea que es un acantilado bastante vertical) el dominio publico se extiende hasta su coronacion
ademas es seguro que la ribera del mar(zona maritimo terrestre y playa) termina al pie del acantilado no en su coronacion(arriba)
las limitaciones se cuentan desde el limite interior de la ribera del mar(pie del acantilado) y entre el pie del acantilado y su coronacion hay una distancia que medida en horizontal separa la ribera del mar(desde donde se cuentan las limitaciones) de la coronacion o parte mas alta del acantilado x metros
de la coronacion del acantilado a la piscina , casa , etc. , habra otra distancia y
si la suma de distancias x e y es mayor de 20 metros (servidumbre de salvamento) estarias fuera de la servidumbre de salvamento y de transito (6 metros que es ampliable hasta 20 en lugares de transito dificil o peligroso , aunque no veo la ventaja de tener una servidumbre de transito en lo alto de un acantilado)
desde la ribera del mar la servidumbre de proteccion recae sobre una zona de 100 metros sus limitaciones en la ley de costas de 1988 y reglamento(r.d. 1471/1989 de 1 de diciembre)
lee las disposiciones transitorias de la ley de costas y todo esto suponiendo que el terreno era no urbanizable a la entrada en vigor de la ley de costas
si pides el deslinde lo pagas
un saludo
si el acantilado tiene un paramento con 60 o mas grados sexagesimales de inclinacion(o sea que es un acantilado bastante vertical) el dominio publico se extiende hasta su coronacion
ademas es seguro que la ribera del mar(zona maritimo terrestre y playa) termina al pie del acantilado no en su coronacion(arriba)
las limitaciones se cuentan desde el limite interior de la ribera del mar(pie del acantilado) y entre el pie del acantilado y su coronacion hay una distancia que medida en horizontal separa la ribera del mar(desde donde se cuentan las limitaciones) de la coronacion o parte mas alta del acantilado x metros
de la coronacion del acantilado a la piscina , casa , etc. , habra otra distancia y
si la suma de distancias x e y es mayor de 20 metros (servidumbre de salvamento) estarias fuera de la servidumbre de salvamento y de transito (6 metros que es ampliable hasta 20 en lugares de transito dificil o peligroso , aunque no veo la ventaja de tener una servidumbre de transito en lo alto de un acantilado)
desde la ribera del mar la servidumbre de proteccion recae sobre una zona de 100 metros sus limitaciones en la ley de costas de 1988 y reglamento(r.d. 1471/1989 de 1 de diciembre)
lee las disposiciones transitorias de la ley de costas y todo esto suponiendo que el terreno era no urbanizable a la entrada en vigor de la ley de costas
si pides el deslinde lo pagas
un saludo
Muchisimas gracias a los dos (hispalis y ruper) por vuestro interés, pero sigo sin tener las cosas muy claras.
Hispalis: La piscina está realmente muy vieja y practicamente habría que reconstruirla entera, así como las zonas contiguas. Ya pensamos en la posibilidad de hacer las obras de tapadillo o con una licencia de obra menor, pero el problema es que, según nos dicen, los de Costas tienen fotografiada todas las casas de nuestra zona casi metro a metro, y por lo visto están muy sensibles o pejigueros con todo lo concerniente a la zona comprendida dentro de la servidumbre de transito, de 6 metros, y creo que a la mínima te abren expediente, ordenan la demolición y te meten unos multazos de espanto.
Parece ser que en esa zona de 6 metros solo se pueden hacer pequeñas obras para el ornato o la higiene, peo no obras de mejora o modernización.
Así pues, parece que la unica posibilidad que tenemos para reconstruir la piscina y las zonas contiguas sería conseguir que se declarase que el límite de la zona de dominio público maritimo terrestre está más hacia adelante, con lo cual ya no nos afectaría la servidumbre de transito, la famosa franja de 6 metros.
Para ruper: no entiendo muy bien lo que explicas, disculpa. El acantilado es bastante vertical, pero lo que tu llamas corona debe estar a unos 30 ó 35 metros del punto adonde llega el mar en proyección horizontal. Entonces, en este caso, ¿la zona de dominio público maritimo terrestre llega hasta la coronación o no?
Cuando dices "si el acantilado tiene un paramento con 60 o mas grados sexagesimales de inclinacion(o sea que es un acantilado bastante vertical) el dominio publico se extiende hasta su coronacion" entiendo que la corona del acantilado sería zona de dominio público, aunque esté situada a más de 30 metros del mar en proyección horizontal, pero, tus siguientes frases parecen dar a entender lo contrario ("es seguro que la ribera del mar(zona maritimo terrestre y playa) termina al pie del acantilado no en su coronacion(arriba)" .
La zona de servidumbre de proteccion ya no nos preocupa tanto, porque ahí si que se pueden hacer obras de mejora, modernización, etc., aunque ya sabemos que tenemos que pedir autorización a Costas y a Medio Ambiente. Sería un poco latoso, y supongo que nos tendríamos que armar de mucha paciencia, pero creo que al final no tendríamos problemas.
A los dos (y al que pueda aportar alguna luz): POr eso una solución sería pedir el deslinde y que al final entre la ultima ola y el linde de nuestra parcela hubiera más de 20 metros (que los hay, en proyección horizontal) y así nuestro chalet no quedaría afectado por las servidumbres de Costas.
Por eso pregunto: ¿como se cuentan las distancias? (en el peor de los casos, si la línea de deslinde quedara a más de 6 metros de nuestra parcela, tambièn solucionaríamos los peores problemas, aunque aún nos quedaráin los problemas practicos y burocráticos (pedir autorización, perdida de tiempo, aclaraciones, etc.).
También pregunto: ¿cuanto podría tardar, aproximadamente, los trámites para el deslinde?
Gracias a todos por vuestras respuestas.
Hispalis: La piscina está realmente muy vieja y practicamente habría que reconstruirla entera, así como las zonas contiguas. Ya pensamos en la posibilidad de hacer las obras de tapadillo o con una licencia de obra menor, pero el problema es que, según nos dicen, los de Costas tienen fotografiada todas las casas de nuestra zona casi metro a metro, y por lo visto están muy sensibles o pejigueros con todo lo concerniente a la zona comprendida dentro de la servidumbre de transito, de 6 metros, y creo que a la mínima te abren expediente, ordenan la demolición y te meten unos multazos de espanto.
Parece ser que en esa zona de 6 metros solo se pueden hacer pequeñas obras para el ornato o la higiene, peo no obras de mejora o modernización.
Así pues, parece que la unica posibilidad que tenemos para reconstruir la piscina y las zonas contiguas sería conseguir que se declarase que el límite de la zona de dominio público maritimo terrestre está más hacia adelante, con lo cual ya no nos afectaría la servidumbre de transito, la famosa franja de 6 metros.
Para ruper: no entiendo muy bien lo que explicas, disculpa. El acantilado es bastante vertical, pero lo que tu llamas corona debe estar a unos 30 ó 35 metros del punto adonde llega el mar en proyección horizontal. Entonces, en este caso, ¿la zona de dominio público maritimo terrestre llega hasta la coronación o no?
Cuando dices "si el acantilado tiene un paramento con 60 o mas grados sexagesimales de inclinacion(o sea que es un acantilado bastante vertical) el dominio publico se extiende hasta su coronacion" entiendo que la corona del acantilado sería zona de dominio público, aunque esté situada a más de 30 metros del mar en proyección horizontal, pero, tus siguientes frases parecen dar a entender lo contrario ("es seguro que la ribera del mar(zona maritimo terrestre y playa) termina al pie del acantilado no en su coronacion(arriba)" .
La zona de servidumbre de proteccion ya no nos preocupa tanto, porque ahí si que se pueden hacer obras de mejora, modernización, etc., aunque ya sabemos que tenemos que pedir autorización a Costas y a Medio Ambiente. Sería un poco latoso, y supongo que nos tendríamos que armar de mucha paciencia, pero creo que al final no tendríamos problemas.
A los dos (y al que pueda aportar alguna luz): POr eso una solución sería pedir el deslinde y que al final entre la ultima ola y el linde de nuestra parcela hubiera más de 20 metros (que los hay, en proyección horizontal) y así nuestro chalet no quedaría afectado por las servidumbres de Costas.
Por eso pregunto: ¿como se cuentan las distancias? (en el peor de los casos, si la línea de deslinde quedara a más de 6 metros de nuestra parcela, tambièn solucionaríamos los peores problemas, aunque aún nos quedaráin los problemas practicos y burocráticos (pedir autorización, perdida de tiempo, aclaraciones, etc.).
También pregunto: ¿cuanto podría tardar, aproximadamente, los trámites para el deslinde?
Gracias a todos por vuestras respuestas.
una cosa es el dominio publico maritimo terrestre que seguramente llega a la parte alta del acantilado hasta donde si tu das un paso mas te caes
otra cosa es que las limitaciones (servidumbre de transito , de salvamento , de proteccion se cuentan no desde ese punto sino desde donde se acaba la playa si la hay y desde donde comienza el acantilado abajo
la ley de costas dice que podra ampliarse la servidumbre de transito hasta 20 m. pero contando desde abajo desde el pie del acantilado no desde arriba y insisto en que utilidad puede tener una servidumbre de transito tan lejos del mar
resumo , puede que el dominio publico maritimo terrestre este cerca de tu parcela pero con los datos que indicas la servidumbre de transito y la de salvamento no
la proteccion puede probablemente si , pero si estabas conforme a la ley de costas del 69 las disposiciones transitorias te ampararan
los vuelos fotogrametricos son caros y no se hacen todos los dias
para meterse contigo tendran que realizar el deslinde , ojo cuando lo hagan para alegar , estar presente , etc.
cualquier elemento para quitar el sol impide ver lo que hay debajo , si la piscina existe es dificil con la resolucion de esos vuelos ver pequeñas modificaciones y ademas en mi opinion actuas legalmente
yo seguiria los consejos de hispalis
un saludo
otra cosa es que las limitaciones (servidumbre de transito , de salvamento , de proteccion se cuentan no desde ese punto sino desde donde se acaba la playa si la hay y desde donde comienza el acantilado abajo
la ley de costas dice que podra ampliarse la servidumbre de transito hasta 20 m. pero contando desde abajo desde el pie del acantilado no desde arriba y insisto en que utilidad puede tener una servidumbre de transito tan lejos del mar
resumo , puede que el dominio publico maritimo terrestre este cerca de tu parcela pero con los datos que indicas la servidumbre de transito y la de salvamento no
la proteccion puede probablemente si , pero si estabas conforme a la ley de costas del 69 las disposiciones transitorias te ampararan
los vuelos fotogrametricos son caros y no se hacen todos los dias
para meterse contigo tendran que realizar el deslinde , ojo cuando lo hagan para alegar , estar presente , etc.
cualquier elemento para quitar el sol impide ver lo que hay debajo , si la piscina existe es dificil con la resolucion de esos vuelos ver pequeñas modificaciones y ademas en mi opinion actuas legalmente
yo seguiria los consejos de hispalis
un saludo
Gracias otra vez ruper por tus aclaraciones. Mi confusión venía de identificar la zona de dominio publico maritimo terrestre con el lugar adonde llega la ultima ola en una playa o con el pie del acantilado. Al parecer, según entiendo lo que dices, esa identidad no existe, son conceptos diferentes.
Después de tus explicaciones leí el texto del Reglamento de la Ley de Costas y, efectivamente, he visto que es totalmente correcto lo que dices, pues el art. 5 dice que pertenecen asimismo al dominio publico maritimo terrestre 'Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio publico marítimo-terrestre, hasta su coronación.', con lo cual, puede ser que en mi caso la zona de dominio publico llegue a la corona del acantilado y no solo al pie del acantilado.
También he comprobado (gracias a tí he sentido curiosidad, y he 'descubierto' el Reglamento de Costas, con gran alegría por mi parte pues he visto que ahí está casi todo) que la franja de 6 metros de la servidumbre de transito no se cuenta desde donde termina la zona de dominio publico maritimo terrestre sino desde el limite interior del mar (es decir, desde el pie del acantilado).
También he llegado a la misma conclusión que tú respecto a la utilidad de esa servidumbrfe de transito en casos como el mío, en donde el acantilado es intransitable, por lo escarpado que está. En mi caso el 'pie' es como una mini-montañita de 4 ó 5 metros de altura, más al interior viene otra montañita, más alta, y después otra, en total unos 60 metros de altura sobre el nivel del mar. Es un acantilado intransitable.
Si los 6 metros (incluso los 20 metros) de la servidumbre de transito se cuenta desde el pie del acantilado es claro que mi piscina no está dentro de esa zona, y como el chalet tiene licencia de obra del año 70 y tantos y está en una urbanización con todas las bendiciones, resulta que no estaría tampoco dentro de la zona de protección, con lo cual no me alcanzarían las limitaciones a la hora de reconstruir la piscina o hacer otras obras de mejora o conservación.
Pero... hay algo que no me cuadra, y son los comentarios y los miedos del arquitecto y de algunos amigos de mi padre que le dicen que vamos a tener un millón de problemas 'por Costas'. Según tus explicaciones, parece como si Costas no tuviera nada que ver, pero parece ser que sí.
De tus explicaciones (y de lo que he leído en el Reglamento) veo que el hecho de que mi parcela pueda estar lindando justamente con la zona de dominio publico no significa que esté dentro de la zona de servidumbre de transito, ya que el linde de mi parcela está a más de 30 metros del pie del acantilado y del mar en proyeccion horizontal.
¿El hecho de que el linde de nuestra parcela esté justo en la 'corona' del acantilado puede suponer alguna limitacion a la hora de hacer reformas? Agradecería que me aclararas esta cuestion, pues no he podido leer nada a este respeto en el famoso Reglamento que gracias a tí me leí de cabo a rabo.
Después de tus explicaciones leí el texto del Reglamento de la Ley de Costas y, efectivamente, he visto que es totalmente correcto lo que dices, pues el art. 5 dice que pertenecen asimismo al dominio publico maritimo terrestre 'Los acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio publico marítimo-terrestre, hasta su coronación.', con lo cual, puede ser que en mi caso la zona de dominio publico llegue a la corona del acantilado y no solo al pie del acantilado.
También he comprobado (gracias a tí he sentido curiosidad, y he 'descubierto' el Reglamento de Costas, con gran alegría por mi parte pues he visto que ahí está casi todo) que la franja de 6 metros de la servidumbre de transito no se cuenta desde donde termina la zona de dominio publico maritimo terrestre sino desde el limite interior del mar (es decir, desde el pie del acantilado).
También he llegado a la misma conclusión que tú respecto a la utilidad de esa servidumbrfe de transito en casos como el mío, en donde el acantilado es intransitable, por lo escarpado que está. En mi caso el 'pie' es como una mini-montañita de 4 ó 5 metros de altura, más al interior viene otra montañita, más alta, y después otra, en total unos 60 metros de altura sobre el nivel del mar. Es un acantilado intransitable.
Si los 6 metros (incluso los 20 metros) de la servidumbre de transito se cuenta desde el pie del acantilado es claro que mi piscina no está dentro de esa zona, y como el chalet tiene licencia de obra del año 70 y tantos y está en una urbanización con todas las bendiciones, resulta que no estaría tampoco dentro de la zona de protección, con lo cual no me alcanzarían las limitaciones a la hora de reconstruir la piscina o hacer otras obras de mejora o conservación.
Pero... hay algo que no me cuadra, y son los comentarios y los miedos del arquitecto y de algunos amigos de mi padre que le dicen que vamos a tener un millón de problemas 'por Costas'. Según tus explicaciones, parece como si Costas no tuviera nada que ver, pero parece ser que sí.
De tus explicaciones (y de lo que he leído en el Reglamento) veo que el hecho de que mi parcela pueda estar lindando justamente con la zona de dominio publico no significa que esté dentro de la zona de servidumbre de transito, ya que el linde de mi parcela está a más de 30 metros del pie del acantilado y del mar en proyeccion horizontal.
¿El hecho de que el linde de nuestra parcela esté justo en la 'corona' del acantilado puede suponer alguna limitacion a la hora de hacer reformas? Agradecería que me aclararas esta cuestion, pues no he podido leer nada a este respeto en el famoso Reglamento que gracias a tí me leí de cabo a rabo.
ruper: se me olvidó preguntarte algo más. Dices que para meterse conmigo los de Costas tendrán que hacer el deslinde.
Resulta que mi casa está en la ladera de una montaña con bastante pendiente que acaba en el mar, con una pendiente más pronunciada. ¿Como se sabe donde termkina el acantilado y empieza la montaña?
Después de mi parcela (que tiene varios escalones) la montaña sigue subiendo en pendiente bastante pronunciada. ¿Quiere decir que si la montaña tiene una pendiente de más de 60 grados sexagesimales hasta la cumbre, la cumbre de la montaña será considerada la 'corona' del acantilado? (en ese caso todas las viviendas de mi urbanizacion y de otras colindantes quedarían dentro de la zona maritimo terreste!!!).
No veo la diferencia entre 'acantilado' y montaña con pendiente pronunciada (más de 60 grados). En esos casos... ¿hasta donde se considera que llega el acantilado a efectos de la ley de Costas?
uf, que dolor de cabeza...
Resulta que mi casa está en la ladera de una montaña con bastante pendiente que acaba en el mar, con una pendiente más pronunciada. ¿Como se sabe donde termkina el acantilado y empieza la montaña?
Después de mi parcela (que tiene varios escalones) la montaña sigue subiendo en pendiente bastante pronunciada. ¿Quiere decir que si la montaña tiene una pendiente de más de 60 grados sexagesimales hasta la cumbre, la cumbre de la montaña será considerada la 'corona' del acantilado? (en ese caso todas las viviendas de mi urbanizacion y de otras colindantes quedarían dentro de la zona maritimo terreste!!!).
No veo la diferencia entre 'acantilado' y montaña con pendiente pronunciada (más de 60 grados). En esos casos... ¿hasta donde se considera que llega el acantilado a efectos de la ley de Costas?
uf, que dolor de cabeza...
Por lo que veo, tu chalet no está dentro de la zona de servidumbre de transito ni de la de protección, puesto que dista más de 20 metros de la ribera del mar en proyección horizontal, todo ello partiendo de la base de que fue construido en suelo clasificado como suelo urbano a la entrada en vigor de la ley de costas.
Asi que por ahí no hay ningún problema para realizar las obras de reparación o reconstruccion de tu piscina.
Deduzco de tus comentarios que el tramo de costa donde tu padre tiene el chalet no está deslindado. El problema podría venir por ahí si la Administracion iniciara los trámites de deslinde, pues bien podría ocurrir que por lo que cuentas la piscina e incluso la vivienda quedaran dentro de la zona de dominio publico maritimo terrestre. En ese caso ya entraríamos en una casuistica que habría que examinar con mucho cuidado.
Por ejemplo, suponiendo que el chalet y la piscina se encuentren en zona maritimo terrestre pero más allá de la línea de deslinde que debiera haberse fijado con arreglo a la ley de costas del 69, se otorgaría una concesión de 30 años prorrogable por otros 30, pero una vez extinguida la concesión se procederá a la demolición de las obras.
Asi que por ahí no hay ningún problema para realizar las obras de reparación o reconstruccion de tu piscina.
Deduzco de tus comentarios que el tramo de costa donde tu padre tiene el chalet no está deslindado. El problema podría venir por ahí si la Administracion iniciara los trámites de deslinde, pues bien podría ocurrir que por lo que cuentas la piscina e incluso la vivienda quedaran dentro de la zona de dominio publico maritimo terrestre. En ese caso ya entraríamos en una casuistica que habría que examinar con mucho cuidado.
Por ejemplo, suponiendo que el chalet y la piscina se encuentren en zona maritimo terrestre pero más allá de la línea de deslinde que debiera haberse fijado con arreglo a la ley de costas del 69, se otorgaría una concesión de 30 años prorrogable por otros 30, pero una vez extinguida la concesión se procederá a la demolición de las obras.
antes de que el deslinde sea definitivo se hace un plano de delimitacion provisional que indica hasta donde llega el dominio publico y la zona de servidumbre de proteccion (por tanto desde donde se cuenta) que podria afectarte se supone que te la enseñaran para oir tu parecer
acercate a la demarcacion de costas o servicio periferico de costas para que te lo enseñen , pues segun indicas esta hecho y en las normas del deslinde indican que te lo mostraran sobre el terreno
no digas nada de las posibles obras hasta que lo veas claro y lo preguntas otro dia si te parece oportuno
lee en la ley y reglamento las limitaciones en la zona de servidumbre de proteccion asi como las disposiciones transitorias
lo del acantilado lo decidira la administracion , pero si dibujas en un plastico transparente un angulo de 60 grados sexagesimales podras comprobar a ojo si el acantilado pegado al mar (el grande) tiene mas de esa inclinacion o no para poder alegarlo en la visita , pregunta por el acantilado en tu visita a la demarcacion
supongo que esas pequeñas elevaciones junto al mar las consideraran pertenecientes a la ribera del mar si el mar las baña de vez en cuando , preguntalo en costas
el resto son montes cerca del mar que no consideraran de dominio publico
resumiendo lee y ve a costas
puedes buscar sentencias del tribunal supremo sobre el tema , seguro que aclaran muchas cosas
un saludo
acercate a la demarcacion de costas o servicio periferico de costas para que te lo enseñen , pues segun indicas esta hecho y en las normas del deslinde indican que te lo mostraran sobre el terreno
no digas nada de las posibles obras hasta que lo veas claro y lo preguntas otro dia si te parece oportuno
lee en la ley y reglamento las limitaciones en la zona de servidumbre de proteccion asi como las disposiciones transitorias
lo del acantilado lo decidira la administracion , pero si dibujas en un plastico transparente un angulo de 60 grados sexagesimales podras comprobar a ojo si el acantilado pegado al mar (el grande) tiene mas de esa inclinacion o no para poder alegarlo en la visita , pregunta por el acantilado en tu visita a la demarcacion
supongo que esas pequeñas elevaciones junto al mar las consideraran pertenecientes a la ribera del mar si el mar las baña de vez en cuando , preguntalo en costas
el resto son montes cerca del mar que no consideraran de dominio publico
resumiendo lee y ve a costas
puedes buscar sentencias del tribunal supremo sobre el tema , seguro que aclaran muchas cosas
un saludo
que calificacion tenia el suelo de la urbanizacion , urbano , urbanizable programado con plan parcial , urbanizable no programado , no urbanizable
segun la calificacion urbanistica en 1988 cuando entra en vigor la ley de costas de 1988 ,porque en los dos primeros casos la servidumbre de proteccion se reduce a 20m. como la de salvamento , en los dos ultimos casos si es de 100m.
un saludo
segun la calificacion urbanistica en 1988 cuando entra en vigor la ley de costas de 1988 ,porque en los dos primeros casos la servidumbre de proteccion se reduce a 20m. como la de salvamento , en los dos ultimos casos si es de 100m.
un saludo
gracias ruper por tus comentarios.
El suelo era urbano, y por tanto, la zona de servidumbre solo alcanza los 20 metros. Esas elevaciones o escalones del acantilado con son pequeñas, skino bastante grandes y las olas no alcanzan ahí ni mucho menos.
El grado de inclinación del acantilado es superior a los 60 grados, se trata de un acantilado bastante vertical. Como ya dije, tiene una altura de unos 60 metros o algo más y una 'base' de unos 30 metros, lo cual quiere decir que el angulo es superior a los 60 grados, por lo cual la zona de dominio publico maritimo terrestre debe estar en la corona del acantilado. Pero..., según tú indicaste, y también según lo que dice la Ley y el Reglamento de Çostas, la zona de servidumbres no se cuenta desde la línea del deslinde, sino desde la línea interior de la ribera del mar, es decir, desde el pie del acantilado, lo cual quiere decir que en mi caso, ni la piscina ni el chalet estarían dentro de la zona de servidumbres, ni de la de transito ni de la de prote4cción, puesto que en proyeccion horizontal la distancia al mar es superior a 20 metros.
Hasta ahí lo tengo bastante claro (salvo que hubiera alguna otra norma o decisión de los tribunales o autoridades que venga a decir que en el caso de los acantilados la zona de servidumbre debe empezarse a contar desde la corona del acantildado y no desde el pie del acantilado. ¿Existe esa posibilidad?
Sin embargo, según 'todo el mundo', no podré realizar las obras sin autorizacion de Costas y de Medio Ambiente tan facilmente, y casi seguro que tendré problemas si empeizo las obras solo con la licencia municipalo, sin pedir autorizacion a Costas. Pero la verdad que algo se me escapa y no sé de que se trata, salvo que la zona de servidumbre no se empiece a contar desde el pie del acantilado sino desde la corona, o la posibilidad de que Costas hiciera un deslinde cuya línea pasara por encima de mi casa, en cuyo caso mi casa quedaria en zona de dominio público. No sé si eso podría ocurrir, pero la realidad es que veo fantasmas por todos lados, y no sé muy bien que debo hacer ni a quien debo dirigirme, pues me temo que si pregunto algo en Costas no me van a dar una respuesta objetiva sino la que más les interese a ellos...
ruper, tú que parece que tienes experiencia, ¿que opinas respecto a todo esto? ?tú que harías?
Besitos por adelantado...
El suelo era urbano, y por tanto, la zona de servidumbre solo alcanza los 20 metros. Esas elevaciones o escalones del acantilado con son pequeñas, skino bastante grandes y las olas no alcanzan ahí ni mucho menos.
El grado de inclinación del acantilado es superior a los 60 grados, se trata de un acantilado bastante vertical. Como ya dije, tiene una altura de unos 60 metros o algo más y una 'base' de unos 30 metros, lo cual quiere decir que el angulo es superior a los 60 grados, por lo cual la zona de dominio publico maritimo terrestre debe estar en la corona del acantilado. Pero..., según tú indicaste, y también según lo que dice la Ley y el Reglamento de Çostas, la zona de servidumbres no se cuenta desde la línea del deslinde, sino desde la línea interior de la ribera del mar, es decir, desde el pie del acantilado, lo cual quiere decir que en mi caso, ni la piscina ni el chalet estarían dentro de la zona de servidumbres, ni de la de transito ni de la de prote4cción, puesto que en proyeccion horizontal la distancia al mar es superior a 20 metros.
Hasta ahí lo tengo bastante claro (salvo que hubiera alguna otra norma o decisión de los tribunales o autoridades que venga a decir que en el caso de los acantilados la zona de servidumbre debe empezarse a contar desde la corona del acantildado y no desde el pie del acantilado. ¿Existe esa posibilidad?
Sin embargo, según 'todo el mundo', no podré realizar las obras sin autorizacion de Costas y de Medio Ambiente tan facilmente, y casi seguro que tendré problemas si empeizo las obras solo con la licencia municipalo, sin pedir autorizacion a Costas. Pero la verdad que algo se me escapa y no sé de que se trata, salvo que la zona de servidumbre no se empiece a contar desde el pie del acantilado sino desde la corona, o la posibilidad de que Costas hiciera un deslinde cuya línea pasara por encima de mi casa, en cuyo caso mi casa quedaria en zona de dominio público. No sé si eso podría ocurrir, pero la realidad es que veo fantasmas por todos lados, y no sé muy bien que debo hacer ni a quien debo dirigirme, pues me temo que si pregunto algo en Costas no me van a dar una respuesta objetiva sino la que más les interese a ellos...
ruper, tú que parece que tienes experiencia, ¿que opinas respecto a todo esto? ?tú que harías?
Besitos por adelantado...
si esas elevaciones proximas al mar no se mojan nunca quizas no pertenezcan al dominio publico y el acantilado no linde con la ribera del mar y no sea de dominio publico y la servidumbre de transito este abajo cerca del mar , dependera de la interpretacion en el deslinde y de tus alegaciones como parte interesada
un saludo
un saludo
ruper, por desgracia nadie me ha dado ninguna solución, al contrario.
Hay un par de sentencias del Tribunal Supremo que vienen a decir que en los casos de acantilados más o menos verticales, cuando la zona de dominicio público llega hasta la corona del acantilado, la zona de servidumbres empieza a contarse justo desde ese punto, y no desde la línea interior de la riberda del mar, es decir, desde el pie del acantilado. O sea: que el chalet de mi padre está afectado por la servidumbre de tránsito en la primera franja de 6 metros, donde está la piscina, y por la servidumbre de protección en una franja de 14 metros adicionales, lo cual quiere decir, que solo podremos realizar obras de adecentamiento de la piscina y, respecto al chalet podremos hacer obras siempre y cuando no supongan un aumento de volumen, y renunciemos al valor 'extra', y... Costas lo autorice.
Esa es la situación, y parece que no tiene vuelta de hoja. Ya veremos lo que hacemos. Gracias a todos, de todas maneras por vuestro interés.
Hay un par de sentencias del Tribunal Supremo que vienen a decir que en los casos de acantilados más o menos verticales, cuando la zona de dominicio público llega hasta la corona del acantilado, la zona de servidumbres empieza a contarse justo desde ese punto, y no desde la línea interior de la riberda del mar, es decir, desde el pie del acantilado. O sea: que el chalet de mi padre está afectado por la servidumbre de tránsito en la primera franja de 6 metros, donde está la piscina, y por la servidumbre de protección en una franja de 14 metros adicionales, lo cual quiere decir, que solo podremos realizar obras de adecentamiento de la piscina y, respecto al chalet podremos hacer obras siempre y cuando no supongan un aumento de volumen, y renunciemos al valor 'extra', y... Costas lo autorice.
Esa es la situación, y parece que no tiene vuelta de hoja. Ya veremos lo que hacemos. Gracias a todos, de todas maneras por vuestro interés.
