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Cesion de contrato
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Cesion de contrato
( contestacion para jan)
tengo un problema que no se como resolver, os rogaria que me ayudeis...Gracias
en el contrato de local que realize con el inquilino, se establecio la posibilidad de tener derecho a ceder el contrato a un tercero asi como su subarriendo,segun el art. 32 lau, "siempre y cuando la parte arrendataria adquiriente lo avalara de forma satisfactoria para la propiedad la seguridad del pago del arrendamiento".
El inquilino cedio el 80% de la superficie del local a una empresa, quedandose el con el 20% restante. El inquilino me comunica el subarriendo,pero en su comunicacion(burofax) , no dice nada respecto al tema del aval antes mencionando.
Yo le incremeto la renta un 8%.
Ahora, lo que pretende el inquilino( particular), es dar por terminado el contrato( puede hacerlo con un preaviso de 2 meses segun el contrato) y que yo pase directamente a cobrar de la empresa. Mi cliente factura al particular 1000euros, y este a la empresa 1.200 euros.
En el caso de que el inquilino particular quiera irse, y comunique que da por terminado el contrato que ocurriria:
1. Si no acepto cobrar de la empresa subarrendataria por que no me fio de su solvencia. ¿ deberia primero expulsar el inquilino -particular a su inquilino-empresa, y entregarme entonces el local vacio?
2. Si deja de pagar el inquilino-particular, debo de demandarle por falta de pago, aunque me haya comunicado que da por terminado el contrato?
3. Que opciones puedo llevar a cabo?
perdonar por las molestias , pero estoy muy muy perdido con este tema....
Muchas gracias
gracias sinceras a todos
autor: jan fecha: 29/01/2009
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hola buhomad. Vayamos por partes:
1)"en el contrato de local que realize con el inquilino, se establecio la posibilidad de tener derecho a ceder el contrato a un tercero asi como su subarriendo,segun el art. 32 lau, "siempre y cuando la parte arrendataria adquiriente lo avalara de forma satisfactoria para la propiedad la seguridad del pago del arrendamiento".
El inquilino cedio el 80% de la superficie del local a una empresa, quedandose el con el 20% restante. El inquilino me comunica el subarriendo,pero en su comunicacion(burofax) , no dice nada respecto al tema del aval antes mencionando.
Yo le incremeto la renta un 8%."
Estamos ante un subarriendo parcial y no ante una cesión. La diferencia es importante por lo que te diré a continuación
si aceptaste el subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo no fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.
2)"Ahora, lo que pretende el inquilino( particular), es dar por terminado el contrato( puede hacerlo con un preaviso de 2 meses segun el contrato) y que yo pase directamente a cobrar de la empresa. Mi cliente factura al particular 1000euros, y este a la empresa 1.200 euros."
A) el precio del subarriendo nunca puede ser superior al precio del arrendamiento.
B) el contrato de subarriendo de extingue en el momento en que se extinga el contrato de arrendamiento del que trae causa.
Por lo tanto tienes 2 opciones:
1) dejar que el arrendatario-subarrendador desista del contrato. Así recuperarás el local.
2) dejar que el arrendatario-subarrendador ceda la totalidad del negocio a la empresa(cesión de contrato). De esta forma ésta pasaria a ser la nueva arrendataria y podrías incrementarle la renta.
Un saludo
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tengo un problema que no se como resolver, os rogaria que me ayudeis...Gracias
en el contrato de local que realize con el inquilino, se establecio la posibilidad de tener derecho a ceder el contrato a un tercero asi como su subarriendo,segun el art. 32 lau, "siempre y cuando la parte arrendataria adquiriente lo avalara de forma satisfactoria para la propiedad la seguridad del pago del arrendamiento".
El inquilino cedio el 80% de la superficie del local a una empresa, quedandose el con el 20% restante. El inquilino me comunica el subarriendo,pero en su comunicacion(burofax) , no dice nada respecto al tema del aval antes mencionando.
Yo le incremeto la renta un 8%.
Ahora, lo que pretende el inquilino( particular), es dar por terminado el contrato( puede hacerlo con un preaviso de 2 meses segun el contrato) y que yo pase directamente a cobrar de la empresa. Mi cliente factura al particular 1000euros, y este a la empresa 1.200 euros.
En el caso de que el inquilino particular quiera irse, y comunique que da por terminado el contrato que ocurriria:
1. Si no acepto cobrar de la empresa subarrendataria por que no me fio de su solvencia. ¿ deberia primero expulsar el inquilino -particular a su inquilino-empresa, y entregarme entonces el local vacio?
2. Si deja de pagar el inquilino-particular, debo de demandarle por falta de pago, aunque me haya comunicado que da por terminado el contrato?
3. Que opciones puedo llevar a cabo?
perdonar por las molestias , pero estoy muy muy perdido con este tema....
Muchas gracias
gracias sinceras a todos
autor: jan fecha: 29/01/2009
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hola buhomad. Vayamos por partes:
1)"en el contrato de local que realize con el inquilino, se establecio la posibilidad de tener derecho a ceder el contrato a un tercero asi como su subarriendo,segun el art. 32 lau, "siempre y cuando la parte arrendataria adquiriente lo avalara de forma satisfactoria para la propiedad la seguridad del pago del arrendamiento".
El inquilino cedio el 80% de la superficie del local a una empresa, quedandose el con el 20% restante. El inquilino me comunica el subarriendo,pero en su comunicacion(burofax) , no dice nada respecto al tema del aval antes mencionando.
Yo le incremeto la renta un 8%."
Estamos ante un subarriendo parcial y no ante una cesión. La diferencia es importante por lo que te diré a continuación
si aceptaste el subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo no fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.
2)"Ahora, lo que pretende el inquilino( particular), es dar por terminado el contrato( puede hacerlo con un preaviso de 2 meses segun el contrato) y que yo pase directamente a cobrar de la empresa. Mi cliente factura al particular 1000euros, y este a la empresa 1.200 euros."
A) el precio del subarriendo nunca puede ser superior al precio del arrendamiento.
B) el contrato de subarriendo de extingue en el momento en que se extinga el contrato de arrendamiento del que trae causa.
Por lo tanto tienes 2 opciones:
1) dejar que el arrendatario-subarrendador desista del contrato. Así recuperarás el local.
2) dejar que el arrendatario-subarrendador ceda la totalidad del negocio a la empresa(cesión de contrato). De esta forma ésta pasaria a ser la nueva arrendataria y podrías incrementarle la renta.
Un saludo
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Jan, lo primero agradecerte tu amabilidad y profesionalidad al contestarme....Gracias sinceras
para aclarar un poco mas este problema denominaremos a cada parte.
-Propietario local: alberto
-inquilino local( particular): juan
-inquilino (empersa)al que se le ha subarrendado el local al 80%. Empresa x
me planteas como solucion 1) que "juan" desista del contrato para asi recuperar el local. El problema que veo en este tema, es que asi recuperaria el 20% del local, pero que pasaria con el 80% restante que esta en manos de la " empresa x"?. me convertiria yo en su arrendador?. Entiendo que lo logico seria que si juan, subarrendo esa parte del local, y ahora quiere irse, deba primero desahuciar a la empresa x , y despues entregarme a mi el local vacio, si acepto su desestimiento y damos por terminado el contrato.
La opcion 2) que me planteas, es que juan ceda el contrato a la empresa x. de esta forma pasaria a ser la mueva arrendataria y yo podria incrementar la renta. esta solucion es buena, pero el problema es que no me fio de la solvencia de la empresa x.
En definitiva, lo que me preocupa es que si juan, me envia un preaviso pactado de 2meses dando por terminado el contrato...A quien debo de reclamar las rentas del local que queden pendientes...Y a quien reclamar las futuras rentas a partir de ese aviso?.
Jan, de verdad, muchas gracias por tu tiempo, ya que se que el tema es complejo y estoy muy muy muy agradecido.
Un saludo sincero para ti y para el resto de foristas.
Gracias
para aclarar un poco mas este problema denominaremos a cada parte.
-Propietario local: alberto
-inquilino local( particular): juan
-inquilino (empersa)al que se le ha subarrendado el local al 80%. Empresa x
me planteas como solucion 1) que "juan" desista del contrato para asi recuperar el local. El problema que veo en este tema, es que asi recuperaria el 20% del local, pero que pasaria con el 80% restante que esta en manos de la " empresa x"?. me convertiria yo en su arrendador?. Entiendo que lo logico seria que si juan, subarrendo esa parte del local, y ahora quiere irse, deba primero desahuciar a la empresa x , y despues entregarme a mi el local vacio, si acepto su desestimiento y damos por terminado el contrato.
La opcion 2) que me planteas, es que juan ceda el contrato a la empresa x. de esta forma pasaria a ser la mueva arrendataria y yo podria incrementar la renta. esta solucion es buena, pero el problema es que no me fio de la solvencia de la empresa x.
En definitiva, lo que me preocupa es que si juan, me envia un preaviso pactado de 2meses dando por terminado el contrato...A quien debo de reclamar las rentas del local que queden pendientes...Y a quien reclamar las futuras rentas a partir de ese aviso?.
Jan, de verdad, muchas gracias por tu tiempo, ya que se que el tema es complejo y estoy muy muy muy agradecido.
Un saludo sincero para ti y para el resto de foristas.
Gracias
Hola Buhomad. En primer lugar quiero subsanar un error de mi anterior post:
Donde dije "Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.", QUISE DECIR " Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato."
La razón es que pese a que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato tu aceptaste el Subarrriendo y le subiste la renta.(teoría de los actos propios).
Por otro lado y en relación a las 2 opciones que te planteé:
1) "QUE "JUAN" DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL"
El contrato de SUBARRIENDO se EXTINGUE por las mismas causas por las que se extingue el contrato de ARRENDAMIENTO del que trae causa. Por lo tanto si JUAN hace uso de la facultad pactada en el contrato de DESISTIR/EXTINGUIR del contrato de ARRENDAMIENTO -con el preaviso pactado -, automáticamente se EXTINGUIRÁ también el contrato de SUBARRIENDO de la EMPRESA X.
En mi opinión es la mejor opción.
2)"JUAN CEDA EL CONTRATO A LA EMPRESA X. DE ESTA FORMA PASARIA A SER LA MUEVA ARRENDATARIA Y YO PODRIA INCREMENTAR LA RENTA"
Como bien dices te corresponde a ti valorar si la empresa X tiene solvencia.
Recibe un cordial saludo.
Donde dije "Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.", QUISE DECIR " Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato."
La razón es que pese a que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato tu aceptaste el Subarrriendo y le subiste la renta.(teoría de los actos propios).
Por otro lado y en relación a las 2 opciones que te planteé:
1) "QUE "JUAN" DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL"
El contrato de SUBARRIENDO se EXTINGUE por las mismas causas por las que se extingue el contrato de ARRENDAMIENTO del que trae causa. Por lo tanto si JUAN hace uso de la facultad pactada en el contrato de DESISTIR/EXTINGUIR del contrato de ARRENDAMIENTO -con el preaviso pactado -, automáticamente se EXTINGUIRÁ también el contrato de SUBARRIENDO de la EMPRESA X.
En mi opinión es la mejor opción.
2)"JUAN CEDA EL CONTRATO A LA EMPRESA X. DE ESTA FORMA PASARIA A SER LA MUEVA ARRENDATARIA Y YO PODRIA INCREMENTAR LA RENTA"
Como bien dices te corresponde a ti valorar si la empresa X tiene solvencia.
Recibe un cordial saludo.
Hola Buhomad. En primer lugar quiero subsanar un error de mi anterior post:
Donde dije "Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.", QUISE DECIR " Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato."
La razón es que pese a que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato tu aceptaste el Subarrriendo y le subiste la renta.(teoría de los actos propios).
Por otro lado y en relación a las 2 opciones que te planteé:
1) "QUE "JUAN" DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL"
El contrato de SUBARRIENDO se EXTINGUE por las mismas causas por las que se extingue el contrato de ARRENDAMIENTO del que trae causa. Por lo tanto si JUAN hace uso de la facultad pactada en el contrato de DESISTIR/EXTINGUIR del contrato de ARRENDAMIENTO -con el preaviso pactado -, automáticamente se EXTINGUIRÁ también el contrato de SUBARRIENDO de la EMPRESA X.
En mi opinión es la mejor opción.
2)"JUAN CEDA EL CONTRATO A LA EMPRESA X. DE ESTA FORMA PASARIA A SER LA MUEVA ARRENDATARIA Y YO PODRIA INCREMENTAR LA RENTA"
Como bien dices te corresponde a ti valorar si la empresa X tiene solvencia.
Recibe un cordial saludo.
Donde dije "Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario cumplió lo pactado en el contrato.", QUISE DECIR " Si aceptaste el Subarriendo poco vas a poder hacer si quieres alegar que el mismo NO fue válido ya que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato."
La razón es que pese a que el arrendatario NO cumplió lo pactado en el contrato tu aceptaste el Subarrriendo y le subiste la renta.(teoría de los actos propios).
Por otro lado y en relación a las 2 opciones que te planteé:
1) "QUE "JUAN" DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL"
El contrato de SUBARRIENDO se EXTINGUE por las mismas causas por las que se extingue el contrato de ARRENDAMIENTO del que trae causa. Por lo tanto si JUAN hace uso de la facultad pactada en el contrato de DESISTIR/EXTINGUIR del contrato de ARRENDAMIENTO -con el preaviso pactado -, automáticamente se EXTINGUIRÁ también el contrato de SUBARRIENDO de la EMPRESA X.
En mi opinión es la mejor opción.
2)"JUAN CEDA EL CONTRATO A LA EMPRESA X. DE ESTA FORMA PASARIA A SER LA MUEVA ARRENDATARIA Y YO PODRIA INCREMENTAR LA RENTA"
Como bien dices te corresponde a ti valorar si la empresa X tiene solvencia.
Recibe un cordial saludo.
LO PRIMERO DE TODO ES AGRADECERTE TU AMABILIDAD DE CONTESTAR A MIS PREGUNTAS....GRACIAS JAN.
DE LAS 2 OPCIONES QUE ME PLANTEAS, LA PRIMERA" QUE JUAN DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL", me comentas que si Juan desiste o extingue el contrato de acuerdo a lo pactado en el contrato, AUTOMATICAMENTE se EXTINGUIRA tambien el contrato de SUBARRIENDO DE LA EMPRESA X.
La duda que tengo es que en caso de que la Empresa X, no quiera abandonar el local y deje de pagar la renta, seria JUAN el responsable de proceder a su desahucio y reclamacion de rentas, ya que el contrato de subarriendo se llevo a cabo entra esta Empresa X y JUAN. ???
Debe proceder Juan primero a desahuciar a la empresa X para entregarme el local vacio antes de desistir/extinguir del contrato? En caso de no hacerlo, que ocurriria?
JAN, MUCHAS GRACIAS POR TU AMABILIDAD
UN SALUDO SINCERO
DE LAS 2 OPCIONES QUE ME PLANTEAS, LA PRIMERA" QUE JUAN DESISTA DEL CONTRATO PARA ASI RECUPERAR EL LOCAL", me comentas que si Juan desiste o extingue el contrato de acuerdo a lo pactado en el contrato, AUTOMATICAMENTE se EXTINGUIRA tambien el contrato de SUBARRIENDO DE LA EMPRESA X.
La duda que tengo es que en caso de que la Empresa X, no quiera abandonar el local y deje de pagar la renta, seria JUAN el responsable de proceder a su desahucio y reclamacion de rentas, ya que el contrato de subarriendo se llevo a cabo entra esta Empresa X y JUAN. ???
Debe proceder Juan primero a desahuciar a la empresa X para entregarme el local vacio antes de desistir/extinguir del contrato? En caso de no hacerlo, que ocurriria?
JAN, MUCHAS GRACIAS POR TU AMABILIDAD
UN SALUDO SINCERO
