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Cesión de calle ajena
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realmente no es que te exijan hacer las cesiones de lo que no es tuyo, sino que no te dan licencia en tanto no garantices la ejecución de las calles afectadas
el tradicional sistema de licencia directa con cesión de viales tiene esas cosas, que no son del todo justas pero que simplifican la gestión
algunos ayuntamientos, realmente más que algunos, hacen interpretaciones menos exigentes que la ley en cuanto a la obligación de urbanizar ... pero creo que, incluso en esos ayuntamientos, tu caso tendría un tratamiento más o menos similar al que le dan en tu ayuntamiento ... y me explico:
- si, por donde está trazada la calle, existe ya un camino o una calle de menor ancho, muchos ayuntamientos exigirían que hagas la cesión y urbanices tu parte de camino, lo que supone una mejora aunque queda la calle con menor ancho del teórico hasta que el vecino de enfrente haga sus cesiones
- pero en tu caso, que cabría en esta forma de actuar para dos de las calles, se da que existe una tercera calle, de nueva apertura, sobre la parcela de otro propietario ... de otro propietario que no está obligado a hacer cesiones hasta que solicite una licencia de obra mayor sobre esa parcela
efectivamente, en la parcela de tu vecino hay una porción de suelo destinada a ser calle, pero es su parcela y no es calle, le pertenece a él y no al ayuntamiento ... y suyos son todos los derechos inherentes a la propiedad, incluso el derecho de luces y vistas de acuerdo con el Código Civil ... por lo que no es verdad que puedes abrir ventanas sobre su parcela, al menos en tanto él no te conceda ese derecho
lo que también es verdad es que ese suelo de calle es expropiable, por lo que Tú, toda vez que el ayuntamiento no parece dispuesto a hacerlo a su cargo, podrás expropiarlo
ese es el coste de la oportunidad, que, dado que tienes más interés que tu vecino en construir de inmediato, te supone un coste y a él un beneficio
existen otras formas de hacer esto, sin duda más justas, tal como la delimitación de una Unidad de Ejecución, con equitativo reparto de cargas y beneficios, pero eso, además de que conlleva una gestión más compleja, debería estar en el Planeamiento ... y no está
te queda la posibilidad de negociar, tanto con el vecino como con el ayuntamiento
con el vecino cabe intentar convencerlo para la cesión voluntaria a cambio de hacer Tú las obras de urbanización de todo el ancho de calle, cabe la compra a precio pactado, y cabe la expropiación (a precio incierto, pero quizá más bajo que el que podría alcanzarse de modo pactado)
con el ayuntamiento, además de su clara colaboración en el proceso expropiatorio, te indico dos posibilidades:
1.- que el ayuntamiento te permita una urbanización "parcial" de esa tercera calle, con un ancho de 2, 3 ó 5 metros desde el punto más saliente de tu fachada, lo que te permitiría la expropiación de sólo una porción del ancho de calle y te consolidaría tu derecho de luces y vistas.
2.- que, supuesto que tu vecino quiere sacar provecho a tu costa, o no siendo eso sino legítima oposición a un desarrollo urbanístico en el que no está interesado, que en el futuro PGOU se delimite una Unidad de Ejecución tal que excluya tu parcela pero incluya la del vecino y ese tramo objeto de expropiación. Si la aprobación definitiva de ese PGOU se produce mientras estás ejecutando las obras de construcción sobre tu parcela, y si el ayuntamiento accede a que las cesiones, urbanización incluida, se materialicen una vez finalizadas las obras de construcción, estarás en la situación de que eres propietario de unos derechos de edificabilidad sobre esa U.E. y que, aunque el vecino podría reclamar para si esos derechos, de hacerlo habría de devolverte lo cobrado en expropiación afectado por los iintereses legales
un saludo
el tradicional sistema de licencia directa con cesión de viales tiene esas cosas, que no son del todo justas pero que simplifican la gestión
algunos ayuntamientos, realmente más que algunos, hacen interpretaciones menos exigentes que la ley en cuanto a la obligación de urbanizar ... pero creo que, incluso en esos ayuntamientos, tu caso tendría un tratamiento más o menos similar al que le dan en tu ayuntamiento ... y me explico:
- si, por donde está trazada la calle, existe ya un camino o una calle de menor ancho, muchos ayuntamientos exigirían que hagas la cesión y urbanices tu parte de camino, lo que supone una mejora aunque queda la calle con menor ancho del teórico hasta que el vecino de enfrente haga sus cesiones
- pero en tu caso, que cabría en esta forma de actuar para dos de las calles, se da que existe una tercera calle, de nueva apertura, sobre la parcela de otro propietario ... de otro propietario que no está obligado a hacer cesiones hasta que solicite una licencia de obra mayor sobre esa parcela
efectivamente, en la parcela de tu vecino hay una porción de suelo destinada a ser calle, pero es su parcela y no es calle, le pertenece a él y no al ayuntamiento ... y suyos son todos los derechos inherentes a la propiedad, incluso el derecho de luces y vistas de acuerdo con el Código Civil ... por lo que no es verdad que puedes abrir ventanas sobre su parcela, al menos en tanto él no te conceda ese derecho
lo que también es verdad es que ese suelo de calle es expropiable, por lo que Tú, toda vez que el ayuntamiento no parece dispuesto a hacerlo a su cargo, podrás expropiarlo
ese es el coste de la oportunidad, que, dado que tienes más interés que tu vecino en construir de inmediato, te supone un coste y a él un beneficio
existen otras formas de hacer esto, sin duda más justas, tal como la delimitación de una Unidad de Ejecución, con equitativo reparto de cargas y beneficios, pero eso, además de que conlleva una gestión más compleja, debería estar en el Planeamiento ... y no está
te queda la posibilidad de negociar, tanto con el vecino como con el ayuntamiento
con el vecino cabe intentar convencerlo para la cesión voluntaria a cambio de hacer Tú las obras de urbanización de todo el ancho de calle, cabe la compra a precio pactado, y cabe la expropiación (a precio incierto, pero quizá más bajo que el que podría alcanzarse de modo pactado)
con el ayuntamiento, además de su clara colaboración en el proceso expropiatorio, te indico dos posibilidades:
1.- que el ayuntamiento te permita una urbanización "parcial" de esa tercera calle, con un ancho de 2, 3 ó 5 metros desde el punto más saliente de tu fachada, lo que te permitiría la expropiación de sólo una porción del ancho de calle y te consolidaría tu derecho de luces y vistas.
2.- que, supuesto que tu vecino quiere sacar provecho a tu costa, o no siendo eso sino legítima oposición a un desarrollo urbanístico en el que no está interesado, que en el futuro PGOU se delimite una Unidad de Ejecución tal que excluya tu parcela pero incluya la del vecino y ese tramo objeto de expropiación. Si la aprobación definitiva de ese PGOU se produce mientras estás ejecutando las obras de construcción sobre tu parcela, y si el ayuntamiento accede a que las cesiones, urbanización incluida, se materialicen una vez finalizadas las obras de construcción, estarás en la situación de que eres propietario de unos derechos de edificabilidad sobre esa U.E. y que, aunque el vecino podría reclamar para si esos derechos, de hacerlo habría de devolverte lo cobrado en expropiación afectado por los iintereses legales
un saludo
El instrumento adecuado para desarrollar esa zona es un Plan Especial de Reforma Interior. Lo puede promover los propietarios o el ayuntamiento si considera prioritaria su ejecución.
Con posterioridad a la aprobación del Plan, debe procederse a la reparcelación a efectos de distribuir equitatívamente las cargas y beneficios de la actuación, determinar las cesiones gratuitas al ayuntamiento y urbanizar el sector.
Si dispones de más de la mitad del suelo de ese ámbito, puedes tener la iniciativa de su desarrollo y conformar la J. C. a la que el o los propietarios minoritarios deberá adherirse, si no lo hiciesen el ayuntamiento debería expropiarles en beneficio de la J. C.
Creo que las cosas son así. Un saludo.
Con posterioridad a la aprobación del Plan, debe procederse a la reparcelación a efectos de distribuir equitatívamente las cargas y beneficios de la actuación, determinar las cesiones gratuitas al ayuntamiento y urbanizar el sector.
Si dispones de más de la mitad del suelo de ese ámbito, puedes tener la iniciativa de su desarrollo y conformar la J. C. a la que el o los propietarios minoritarios deberá adherirse, si no lo hiciesen el ayuntamiento debería expropiarles en beneficio de la J. C.
Creo que las cosas son así. Un saludo.
Hola Piqué,
Creo que te confundes cuando dices que tu terreno es un solar, incluso puede que no sea urbano consolidado. Por las exigencias del ayuntamiento, mas bién parece que sea urbano no consolidado en el que los propietarios debeis proceder a distribuir, equitatívamente, las cargas y beneficios.
En el PGOU vendrá determinada la calificación de tu terreno y el ayuntamiento debe informarte de ello y de la forma o instrumentos previstos para su desarrollo.
Un saludo.
Creo que te confundes cuando dices que tu terreno es un solar, incluso puede que no sea urbano consolidado. Por las exigencias del ayuntamiento, mas bién parece que sea urbano no consolidado en el que los propietarios debeis proceder a distribuir, equitatívamente, las cargas y beneficios.
En el PGOU vendrá determinada la calificación de tu terreno y el ayuntamiento debe informarte de ello y de la forma o instrumentos previstos para su desarrollo.
Un saludo.
Cesión de calle ajena
Hola:
Tengo un terreno en Andalucía, está en terreno urbano consolidado, tiene todos los servicios para adquirir la condición de solar, tiene fachada a 4 calles de las que en 3 hay que hacer las correspondientes cesiones y urbanizar, la otra está urbanizada, yo me comprometo a hacer las cesiones que están dentro de mi propiedad y urbanizar, esto solo es posible en dos de las calles puesto que la tercera no está dentro de mi propiedad y su dueño no quiere urbanizar ahora y por tanto no quiere abrirla. El Ayuntamiento me exige que para darme licencia de obra hay que hacer las cesiones de todas las calles incluida la que no es mia. ¿Es posible que me puedan exigir a mi hacer cesiones de terrenos que no sean mios? El edificio que pretendo construir no tendrá acceso por esta calle problemática pero si ventanas puesto que en un futuro será calle. ¿Puede el propietario del terreno colindante impedirme abrir ventanas? Actualmente tengo un edificio que derribaré cuando pueda construir que ya tiene ventanas.
Muchas gracias
Tengo un terreno en Andalucía, está en terreno urbano consolidado, tiene todos los servicios para adquirir la condición de solar, tiene fachada a 4 calles de las que en 3 hay que hacer las correspondientes cesiones y urbanizar, la otra está urbanizada, yo me comprometo a hacer las cesiones que están dentro de mi propiedad y urbanizar, esto solo es posible en dos de las calles puesto que la tercera no está dentro de mi propiedad y su dueño no quiere urbanizar ahora y por tanto no quiere abrirla. El Ayuntamiento me exige que para darme licencia de obra hay que hacer las cesiones de todas las calles incluida la que no es mia. ¿Es posible que me puedan exigir a mi hacer cesiones de terrenos que no sean mios? El edificio que pretendo construir no tendrá acceso por esta calle problemática pero si ventanas puesto que en un futuro será calle. ¿Puede el propietario del terreno colindante impedirme abrir ventanas? Actualmente tengo un edificio que derribaré cuando pueda construir que ya tiene ventanas.
Muchas gracias
