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Vamos a ver. Por fin me he reunido con el gerente de urbanismo de mi ciudad, y con el ingeniero tecnico en obras publicas del ayuntamiento, y los dos me han dicho que tienen clarisimimo, con los planos y la escritura de propiedad horizontal, que la terraza es mia, que me llamarán para ver si me pueden dar la licencia. Y confirman que no hace falta unanimidad ya que en los estatutos de la comunidad consta que es suficienta mayoria simple para autorizar el cerramiento de terrazas.
De todas formas gracias por vuestro interés.
De todas formas gracias por vuestro interés.
" En el título de prop. horizontal ......................... y después habla de una terraza de la que tenemos uso privativo tres primeros. "
Aunque no parece que la descripción que has editado del título de propiedad horizontal sea literal, creo, no obstante que el titulo constitutivo dice muy claro que es de " uso privativo " y no un anejo a las viviendas como pueden serlo trasteros, plazas de garaje, etc.
Uso privativo no es sinónimo de propiedad y si, por ejemplo.
Mi referencia al CC era desde la consideración de que la terraza era la cubierta del edificio o una parte de él.
Aunque no parece que la descripción que has editado del título de propiedad horizontal sea literal, creo, no obstante que el titulo constitutivo dice muy claro que es de " uso privativo " y no un anejo a las viviendas como pueden serlo trasteros, plazas de garaje, etc.
Uso privativo no es sinónimo de propiedad y si, por ejemplo.
Mi referencia al CC era desde la consideración de que la terraza era la cubierta del edificio o una parte de él.
Recuerdo que también existe el articulo 3 de la LPH:
En el régimen de propiedad establecido en el Artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. (En mi caso la terraza sería un anejo señalado en el título)
La copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Nota: Estoy haciendo copiar y pegar de los artículos.
En el régimen de propiedad establecido en el Artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local:
El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado. (En mi caso la terraza sería un anejo señalado en el título)
La copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
Nota: Estoy haciendo copiar y pegar de los artículos.
Lo que dice este artículo es que si hay un elemento común susceptible de aprovechamiento individual, podrá ser objeto de propiedad separada.....
(Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,)
Y luego describe lo que son los elementos comunes, incluyendo fachadas con revestimientos exteriores de terrazas, no la terraza en si...(... que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
En el título de prop. horizontal habla de una terraza adicional descubierta en primeros y novenos, y después habla de una terraza de la que tenemos uso privativo tres primeros, que está a continuacion de la otra. en los planos de los primeros viene la primera terraza, y no la segunda, que es la que es comunitaria de uso privativo.
(Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio,)
Y luego describe lo que son los elementos comunes, incluyendo fachadas con revestimientos exteriores de terrazas, no la terraza en si...(... que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
En el título de prop. horizontal habla de una terraza adicional descubierta en primeros y novenos, y después habla de una terraza de la que tenemos uso privativo tres primeros, que está a continuacion de la otra. en los planos de los primeros viene la primera terraza, y no la segunda, que es la que es comunitaria de uso privativo.
Pasacero no se extrañe, que la terraza es mia y lo pone en el título.
Si sólo pongo un tejado de aluminio, sin cerrar la terraza, estaria convirtiendo una terraza descubierta en terraza cubierta. Eso no tendría por qué aumentar la superficie útil de mi vivienda , si no excedo el 30 % que pone en el plan urbanístico, no?
Si sólo pongo un tejado de aluminio, sin cerrar la terraza, estaria convirtiendo una terraza descubierta en terraza cubierta. Eso no tendría por qué aumentar la superficie útil de mi vivienda , si no excedo el 30 % que pone en el plan urbanístico, no?
Me extraña que esa terraza sea de su propiedad. Indique que es lo que contempla el título respecto a la terraza en cuestión.
Al cerrar una terraza siempre se aumenta la superficie útil, aumenta el IBI, la edificabilidad, y modifica las cuotas de participación, por tanto precisa unanimidad y licencia municipal.
Al cerrar una terraza siempre se aumenta la superficie útil, aumenta el IBI, la edificabilidad, y modifica las cuotas de participación, por tanto precisa unanimidad y licencia municipal.
Lo normal es que un promotor agote siempre la edificabildad cuando construye, teniendo en cuenta que una modificación del planeamiento podría establecer otra inferior.
También, el ayuntamiento, deberá exigir el cumplimiento de los parámetros urbanísticos establecidos en la normativa del PGOU.
En general la normativa del PGOU suele condicionar la edificabilidad y aprovechamiento de un solar estableciendo directrices para computar la superficie edificada, el coeficiente de edificabilidad, la forma del edificio, la altura máxima, las construcciones permitidas por encima de la altura máxima, etc. etc.
Si el cerramiento de la terraza incumpliera cualquiera de los parámetros indicados en la normativa para ese edificio o área al efecto delimitada, la licencia deberá denegarse.
Esas áreas, ámbitos o sectores están definidos en el PGOU y los parámetros urbanísticos de obligado cumplimiento en la ficha correspondiente.
También, el ayuntamiento, deberá exigir el cumplimiento de los parámetros urbanísticos establecidos en la normativa del PGOU.
En general la normativa del PGOU suele condicionar la edificabilidad y aprovechamiento de un solar estableciendo directrices para computar la superficie edificada, el coeficiente de edificabilidad, la forma del edificio, la altura máxima, las construcciones permitidas por encima de la altura máxima, etc. etc.
Si el cerramiento de la terraza incumpliera cualquiera de los parámetros indicados en la normativa para ese edificio o área al efecto delimitada, la licencia deberá denegarse.
Esas áreas, ámbitos o sectores están definidos en el PGOU y los parámetros urbanísticos de obligado cumplimiento en la ficha correspondiente.
hola, alga. Gracias por contestar.
Esta mañana, cuando el abogado de urbanismo me ha preguntado la direccion del edificio, automaticamente me ha dicho que tenía la edificabilidad agotada, pero no ha consultado ningún documento. Me extraña que lo sepa de memoria, o es que todos los edificios la suelen tener agotada. Existe algún documento que se pueda consultar en donde se indique si está agotada o no?
Esta mañana, cuando el abogado de urbanismo me ha preguntado la direccion del edificio, automaticamente me ha dicho que tenía la edificabilidad agotada, pero no ha consultado ningún documento. Me extraña que lo sepa de memoria, o es que todos los edificios la suelen tener agotada. Existe algún documento que se pueda consultar en donde se indique si está agotada o no?
" no suponga un aumento de superficie útil....." ¿ respecto a la permitida por el PGOU al edificio en cuestión ?
Hay edificios que tienen la edificabilidad agotada, según PGOU, y otros no. En consecuencia, de no tenerla agotada y respetando otros posibles parámetros urbanísticos, también indicados en la normativa del PGOU, se podrá conceder licencia para el cerramiento de la terraza, previa autorización de la comunidad de propietarios.
Hay edificios que tienen la edificabilidad agotada, según PGOU, y otros no. En consecuencia, de no tenerla agotada y respetando otros posibles parámetros urbanísticos, también indicados en la normativa del PGOU, se podrá conceder licencia para el cerramiento de la terraza, previa autorización de la comunidad de propietarios.
Hola,
mblasco siento apropiarme de tu hilo pues lo aprovecho por si alguien responde a tu pregunta, de ser posible, que también responda la mía.
Yo tu pregunta no la sé responder técnicamente pero creo que el abogado está equivocado. Quien sabrá de eso serán los técnicos que aprueben el cierre y los que hagan la obra, y no entiendo como al cerrar una terraza se puede ganar espacio ??
----------------
En mi caso quiero cerrar un balcón que da a la parte de atrás, algo así como un patio de luces o una fachada posterior, de un piso. No da a la parte frontal del edificio.
Me dicen que la autorización los otros propietarios la dan de viva voz, nada de un documento simple que confirme el permiso.
No sé si eso es vinculante, que digan que sí de viva voz ??
En caso contrario o si no me fío de la palabra de los otros propietarios podría utilizar algún tipo de fuerza legal amparándome en ciertos privilegios que tiene la ONCE para obligar a realizar cierto tipo de obras ?
Gracias
mblasco siento apropiarme de tu hilo pues lo aprovecho por si alguien responde a tu pregunta, de ser posible, que también responda la mía.
Yo tu pregunta no la sé responder técnicamente pero creo que el abogado está equivocado. Quien sabrá de eso serán los técnicos que aprueben el cierre y los que hagan la obra, y no entiendo como al cerrar una terraza se puede ganar espacio ??
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En mi caso quiero cerrar un balcón que da a la parte de atrás, algo así como un patio de luces o una fachada posterior, de un piso. No da a la parte frontal del edificio.
Me dicen que la autorización los otros propietarios la dan de viva voz, nada de un documento simple que confirme el permiso.
No sé si eso es vinculante, que digan que sí de viva voz ??
En caso contrario o si no me fío de la palabra de los otros propietarios podría utilizar algún tipo de fuerza legal amparándome en ciertos privilegios que tiene la ONCE para obligar a realizar cierto tipo de obras ?
Gracias
Cerrar terraza
hola, quiero cerrar una terraza descubierta que es de mi propiedad (piso primero)
Esta mañana he estado en la gerencia de Urbanismo para ver si puedo solicitar una licencia.
En el plan general de urbanismo vigente dice: Se podrán autorizar los cerramientos de terrazas y balcones siempre y cuando se tenga la autorizacion de la comunida, no suponga un aumento de superficie útil.....
El abogado con el que he hablado, me ha dicho que siempre se produce aumento de superficie útil, por lo que nunca se puede dar esta autorización.
yo le he respondido que entonces no entiendo este articulo, entonces este articulo en cuestión no sirve para nada, y no me lo ha sabido explicar, me ha dicho que bueno que no está claro, que es que ese articulo está mal, que se va a cambiar en el nuevo plan que se va a aprobar.
No lo entiendo, como me dice que la ley está mal. ALguien me lo puede explicar.
Esta mañana he estado en la gerencia de Urbanismo para ver si puedo solicitar una licencia.
En el plan general de urbanismo vigente dice: Se podrán autorizar los cerramientos de terrazas y balcones siempre y cuando se tenga la autorizacion de la comunida, no suponga un aumento de superficie útil.....
El abogado con el que he hablado, me ha dicho que siempre se produce aumento de superficie útil, por lo que nunca se puede dar esta autorización.
yo le he respondido que entonces no entiendo este articulo, entonces este articulo en cuestión no sirve para nada, y no me lo ha sabido explicar, me ha dicho que bueno que no está claro, que es que ese articulo está mal, que se va a cambiar en el nuevo plan que se va a aprobar.
No lo entiendo, como me dice que la ley está mal. ALguien me lo puede explicar.
