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Cerramiento en la terraza
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Luisita2007, puede que pienses que este no es tu caso (la terraza dispone de uso privativo), pero no debes preocuparte porque el propietario sigue siendo la comunidad y dicha obra (cerramiento) modifica el título constitutivo (Escritura de Obra Nueva).
Si a todo esto le echas los condimentos de que el cerramiento te obligaría a realizar un cerramiento de seguridad en tu vivienda por miedo a que te roben, te sale una paella rica rica y con fundamento (que no sería necesario pero ya que una se pone, que salga rica rica y con fundamento).
Cosa diferente sería un cerramiento en el balcón de una vivienda, pues este balcón si es propiedad del propietario y el cerramiento de este balcón solo necesitaría las 3/5 partes en su votación (tal como te ha dicho Jalisco). Ahora bien, la mayoría de veces, lo que hacen los vecinos tras obtener la aprobación de las 3/5 partes, es directamente hacer el cerramiento si obtener la previa licencia de obras (permiso de obras por parte del ayuntamiento correspondiente). Esto es un grave error.
Si a todo esto le echas los condimentos de que el cerramiento te obligaría a realizar un cerramiento de seguridad en tu vivienda por miedo a que te roben, te sale una paella rica rica y con fundamento (que no sería necesario pero ya que una se pone, que salga rica rica y con fundamento).
Cosa diferente sería un cerramiento en el balcón de una vivienda, pues este balcón si es propiedad del propietario y el cerramiento de este balcón solo necesitaría las 3/5 partes en su votación (tal como te ha dicho Jalisco). Ahora bien, la mayoría de veces, lo que hacen los vecinos tras obtener la aprobación de las 3/5 partes, es directamente hacer el cerramiento si obtener la previa licencia de obras (permiso de obras por parte del ayuntamiento correspondiente). Esto es un grave error.
Luisita2007, como sé que aquí muchos me van a poner verde, te expongo una sentencia de ejemplo:
Sentencia AP Baleares (Sección 4ª) de 29.05.2012
El supuesto enjuiciado por esta sentencia, a modo de resumen, era el siguiente:
A) Las propietarias de unos locales comerciales donde tenían instalado un restaurante habian venido ocupando espacios considerados elementos comunes.
B) Además de la ocupación con mesas y sillas, también se ocuparon zonas comunes mediante una estructura acristalada, alterando con el cerramiento el estado de la fachada exterior.
C) Que el cerramiento y la ocupación se habían realizado sin la autorización de la Comunidad de propietarios.
D) El cerramiento llevaba construido más de veinte años.
E) Se solicita por la Comunidad la demolición de lo construido así como la reivindicación de la zona ocupada.
La sentencia dictada por el Juzgado que conoció en primera instancia, le dió la razón a las propietarias del restaurante, considerando la prescripción de la acción para reivindicar un elemento común ejercitada por la Comunidad, pues según la decisión del Juzgado, el plazo de prescripción para tales acciones era de QUINCE AÑOS del artículo 1964 del Código Civil, tiempo que se había superado entre la ocupación del espacio común y la interposición del procedimiento judicial por la Comunidad de propietarios.
Presentado recurso de apelación por la Comunidad de propietarios, la AUDIENCIA PROVINCIAL, dicta nueva sentencia que corrige el criterio del Juzgado y establece lo siguiente:
1º.- El artículo 1964 del Código Civil (esgrimido por la primera sentencia) regula la prescripción de las acciones personales carentes de plazo expresamente establecido, fijándolo en QUINCE AÑOS.
( OBSERVACIÓN: El artículo 1964 Código civil ha sido modificado, por lo que a partir del 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción pasa de quince a CINCO AÑOS).
2º.- Sin embargo, dicha prescripción de 15 años NO ES APLICABLE al supuesto que nos ocupa por cuanto el plazo de prescripción que debe operar es el de los TREINTA AÑOS regulado en el artículo 1.963 del Código Civil para el ejercicio de las acciones reales.
3º.- En el presente caso, la Comunidad ha ejercido dos acciones, una personal contra las demandadas (dueñas del restaurante) para que demuelan la estructura, acción que estaría ciertamente prescrita al llevar la obra mas de 15 años construida (con la actual reforma del Código civil serian 5 años); pero además la Comunidad ha ejercido una acción reivindicatoria, en su calidad de propietaria de la zona común ocupada por la estructura levantada, interesando la restitución de tal posesión frente a la privación posesoria ejercitada por las demandadas, con infracción de los artículos 394 y 397 del Código Civil.
4º.- Nos hallamos ante una acción real de restitución a la Comunidad, propietaria del terreno, del derecho de posesión y uso compartido de la zona comunitaria, frente a las demandadas, copropietarias poseedoras que utilizan en exclusiva tal derecho de uso, excluyendo a los demás en beneficio del negocio de aquellas.
5º.- Pese a la tolerancia tácita mostrada por la Comunidad a lo largo del tiempo, sin embargo, no existe prescripción de la acción para reivindicar un elemento común, pues LA ACCIÓN NO ESTÁ PRESCRITA AL NO TRATARSE DE UNA ACCIÓN PERSONAL SINO REAL, y requerir, por lo tanto, del PLAZO DE TREINTA AÑOS para su prescripción (art. 1963 Código Civil).
6º.- Se dicta nueva sentencia por la que se acuerda condenar a las demandadas a que retiren a su costa la estructra construida y además a que cesen en el uso exclusivo de la referida zona y a permitir su uso por los demás propietarios del inmueble.
Sentencia AP Baleares (Sección 4ª) de 29.05.2012
El supuesto enjuiciado por esta sentencia, a modo de resumen, era el siguiente:
A) Las propietarias de unos locales comerciales donde tenían instalado un restaurante habian venido ocupando espacios considerados elementos comunes.
B) Además de la ocupación con mesas y sillas, también se ocuparon zonas comunes mediante una estructura acristalada, alterando con el cerramiento el estado de la fachada exterior.
C) Que el cerramiento y la ocupación se habían realizado sin la autorización de la Comunidad de propietarios.
D) El cerramiento llevaba construido más de veinte años.
E) Se solicita por la Comunidad la demolición de lo construido así como la reivindicación de la zona ocupada.
La sentencia dictada por el Juzgado que conoció en primera instancia, le dió la razón a las propietarias del restaurante, considerando la prescripción de la acción para reivindicar un elemento común ejercitada por la Comunidad, pues según la decisión del Juzgado, el plazo de prescripción para tales acciones era de QUINCE AÑOS del artículo 1964 del Código Civil, tiempo que se había superado entre la ocupación del espacio común y la interposición del procedimiento judicial por la Comunidad de propietarios.
Presentado recurso de apelación por la Comunidad de propietarios, la AUDIENCIA PROVINCIAL, dicta nueva sentencia que corrige el criterio del Juzgado y establece lo siguiente:
1º.- El artículo 1964 del Código Civil (esgrimido por la primera sentencia) regula la prescripción de las acciones personales carentes de plazo expresamente establecido, fijándolo en QUINCE AÑOS.
( OBSERVACIÓN: El artículo 1964 Código civil ha sido modificado, por lo que a partir del 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción pasa de quince a CINCO AÑOS).
2º.- Sin embargo, dicha prescripción de 15 años NO ES APLICABLE al supuesto que nos ocupa por cuanto el plazo de prescripción que debe operar es el de los TREINTA AÑOS regulado en el artículo 1.963 del Código Civil para el ejercicio de las acciones reales.
3º.- En el presente caso, la Comunidad ha ejercido dos acciones, una personal contra las demandadas (dueñas del restaurante) para que demuelan la estructura, acción que estaría ciertamente prescrita al llevar la obra mas de 15 años construida (con la actual reforma del Código civil serian 5 años); pero además la Comunidad ha ejercido una acción reivindicatoria, en su calidad de propietaria de la zona común ocupada por la estructura levantada, interesando la restitución de tal posesión frente a la privación posesoria ejercitada por las demandadas, con infracción de los artículos 394 y 397 del Código Civil.
4º.- Nos hallamos ante una acción real de restitución a la Comunidad, propietaria del terreno, del derecho de posesión y uso compartido de la zona comunitaria, frente a las demandadas, copropietarias poseedoras que utilizan en exclusiva tal derecho de uso, excluyendo a los demás en beneficio del negocio de aquellas.
5º.- Pese a la tolerancia tácita mostrada por la Comunidad a lo largo del tiempo, sin embargo, no existe prescripción de la acción para reivindicar un elemento común, pues LA ACCIÓN NO ESTÁ PRESCRITA AL NO TRATARSE DE UNA ACCIÓN PERSONAL SINO REAL, y requerir, por lo tanto, del PLAZO DE TREINTA AÑOS para su prescripción (art. 1963 Código Civil).
6º.- Se dicta nueva sentencia por la que se acuerda condenar a las demandadas a que retiren a su costa la estructra construida y además a que cesen en el uso exclusivo de la referida zona y a permitir su uso por los demás propietarios del inmueble.
Sencillo, unanimidad.
Si aún así lo cierra, demanda y la ganará. Ni tan siquiera necesita que lo haga la comunidad por usted (algo que dudo que haga porque no todos se opondrán a ese cerramiento y no todos querrán gastar el dinero en un abogado que defienda a la comunidad).
Tenga usted en cuenta que una cosa es que 3 o 4 digan que no al cerramiento, y otra es que esos 3 o 4 quieran gastar el dinero de la comunidad en un abogado. Esto siempre y cuando la comunidad tenga dinero, porque si no lo tiene tocará una derrama y ahí la cosa se complica aún más.
Aún así, usted puede denunciar en nombre de la comunidad para defender a la comunidad pero el gasto corre de su bolsillo y no del de la comunidad.
Lo bueno es que el caso se gana de calle si se reclama que se devuelvan los elementos comunes a su estado original. Por esta razón, aunque invierta en un abogado, esa inversión se la devolverá la otra parte porque le tocará pagar las costas.
Si aún así lo cierra, demanda y la ganará. Ni tan siquiera necesita que lo haga la comunidad por usted (algo que dudo que haga porque no todos se opondrán a ese cerramiento y no todos querrán gastar el dinero en un abogado que defienda a la comunidad).
Tenga usted en cuenta que una cosa es que 3 o 4 digan que no al cerramiento, y otra es que esos 3 o 4 quieran gastar el dinero de la comunidad en un abogado. Esto siempre y cuando la comunidad tenga dinero, porque si no lo tiene tocará una derrama y ahí la cosa se complica aún más.
Aún así, usted puede denunciar en nombre de la comunidad para defender a la comunidad pero el gasto corre de su bolsillo y no del de la comunidad.
Lo bueno es que el caso se gana de calle si se reclama que se devuelvan los elementos comunes a su estado original. Por esta razón, aunque invierta en un abogado, esa inversión se la devolverá la otra parte porque le tocará pagar las costas.
En este blog ya se ha dicho por activa y por pasiva, que la unanimidad solo es necesaria cuando afecte al título constitutivo.
El art. 10.3.b. lo deja palmarmente claro
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética,
Pero tiene que tener una cosa muy importante en cuenta, no se computará el presunto voto del ausente, según lo expuesto en el art. 17.8
Esto quiere decir que en el dia de la junta tiene que conseguir la aprobación de los 3/5 de todos los propietarios cosa muy dificil, porque tambien tiene que tener en cuenta lo indicado en dicho art. Mas adelante:
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.
El art. 10.3.b. lo deja palmarmente claro
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética,
Pero tiene que tener una cosa muy importante en cuenta, no se computará el presunto voto del ausente, según lo expuesto en el art. 17.8
Esto quiere decir que en el dia de la junta tiene que conseguir la aprobación de los 3/5 de todos los propietarios cosa muy dificil, porque tambien tiene que tener en cuenta lo indicado en dicho art. Mas adelante:
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda.
Cerramiento en la terraza
Les cuento el asunto y espero que me puedan aclarar dudas. Vivo en un primer piso en primera línea de playa. En su momento pagué las vistas a precio de oro. El local bajo mi casa ha sido vendido y el propietario quiere instalar un negocio de hostelería. Para usar la terraza quiere hacer un cerramiento. Para mi es un gran problema ya que en primer lugar su estructura me impediría las vistas parcialmente. Por otro lado esa estructura podría facilitar que cuando estuviese cerrado llegasen a mi balcón y entrarán en mi casa a robar. Yo por esos motivos no voy a permitirlo pero claro es un tema que va a salir en la junta de propietarios y a los demás vecinos no les va a importar porque no les afecta. Mi duda es entonces si eso se vota por mayoría o por unanimidad..
Gracias por su tiempo.
Gracias por su tiempo.
