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Cedula de habitabilidad
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Te estas confundiendo Westerbeker, esa es la postura del legislador, no la mía.
No obstante te explico quién debe indemnizar en el supuesto de un PAI, en todos los casos, LOS PROPIETARIOS DE SUELO en la unidad de ejecución delimitada.
También te confundes si crees que los ayuntamientos procediendo de ese modo se ahorran ningún gasto, todos los gastos de tramitación de un PAI y los de urbanización, son a cargo de los PROPIETARIOS DE SUELO del sector delimitado con independencia de que gestione el PAI la iniciativa privada o el propio ayuntamiento, que también puede hacerlo.
Los PGOU pueden desclasificar un suelo que durante su vigencia no ha sido desarrollado, claro que pueden, pero cuando agotada su vigencia se procede a su revisión, cuando eso suceda, los propietarios de suelo afectados por la calificación de urbanizable podrán SOLICITAR su descalificación de forma motivada, lo cual el ayuntamiento podrá estimar la solicitud pero también desestimarla por razones de interés general.
Respecto a las viviendas en suelo NO urbanizable no basta con instalar una fosa séptica, debe cumplirse los requisitos que la ley establece de forma definitoria, a saber :
Artículo 21. Vivienda aislada y familiar.
1. Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, en virtud de su respectiva legislación, ordenarán el de vivienda aislada y familiar atendiendo a la aptitud del territorio para albergarlo y a su compatibilidad con los valores propios del suelo que han determinado su clasificación como no urbanizable, y ponderarán su capacidad y, en especial, su vulnerabilidad e impacto sobre el medio físico.
2. A estos efectos se podrá construir una vivienda aislada y familiar cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Las construcciones se situarán en zonas y bajo las condiciones expresas y justificadamente previstas en el planeamiento territorial o urbanístico.
b) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda.
c) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos por ciento de la finca rústica; el resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias. No obstante, el plan podrá permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda a la ocupada por la edificación.
d) Se exigirá previsión suficiente del abastecimiento de agua potable y completa evacuación, recogida y depuración de los residuos y aguas residuales. El coste que pudiera implicar la extensión de las redes de estos u otros servicios correrá a cargo del propietario de la vivienda aislada y familiar.
e) La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se respetarán las masas de arbolado existente y su topografía.
f) La construcción no formará núcleo de población conforme lo establecido en el plan general correspondiente.
Nos guste o no, las cosas son así estimado Westerbeker y aunque yo, tú o cualquier otro pueda tener criterios distintos en materia de urbanismo, seguirán siendo así mientras el legislador quiera y ( dicho en petit comité ) no creo que cambie de opinión.
Un saludo.
No obstante te explico quién debe indemnizar en el supuesto de un PAI, en todos los casos, LOS PROPIETARIOS DE SUELO en la unidad de ejecución delimitada.
También te confundes si crees que los ayuntamientos procediendo de ese modo se ahorran ningún gasto, todos los gastos de tramitación de un PAI y los de urbanización, son a cargo de los PROPIETARIOS DE SUELO del sector delimitado con independencia de que gestione el PAI la iniciativa privada o el propio ayuntamiento, que también puede hacerlo.
Los PGOU pueden desclasificar un suelo que durante su vigencia no ha sido desarrollado, claro que pueden, pero cuando agotada su vigencia se procede a su revisión, cuando eso suceda, los propietarios de suelo afectados por la calificación de urbanizable podrán SOLICITAR su descalificación de forma motivada, lo cual el ayuntamiento podrá estimar la solicitud pero también desestimarla por razones de interés general.
Respecto a las viviendas en suelo NO urbanizable no basta con instalar una fosa séptica, debe cumplirse los requisitos que la ley establece de forma definitoria, a saber :
Artículo 21. Vivienda aislada y familiar.
1. Los planes urbanísticos o territoriales con capacidad para ordenar usos en suelo no urbanizable común, en virtud de su respectiva legislación, ordenarán el de vivienda aislada y familiar atendiendo a la aptitud del territorio para albergarlo y a su compatibilidad con los valores propios del suelo que han determinado su clasificación como no urbanizable, y ponderarán su capacidad y, en especial, su vulnerabilidad e impacto sobre el medio físico.
2. A estos efectos se podrá construir una vivienda aislada y familiar cumpliendo los siguientes requisitos:
a) Las construcciones se situarán en zonas y bajo las condiciones expresas y justificadamente previstas en el planeamiento territorial o urbanístico.
b) Se permitirá edificar en fincas legalmente parceladas que, tanto en la forma como en la superficie, abarquen la mínima exigible según el planeamiento que en ningún caso será inferior a una hectárea por vivienda.
c) La superficie ocupada por la edificación no excederá nunca del dos por ciento de la finca rústica; el resto de ella habrá de estar y mantenerse con sus características naturales propias. No obstante, el plan podrá permitir servicios complementarios de la vivienda familiar, sin obra de fábrica sobre rasante natural, cuya superficie no exceda a la ocupada por la edificación.
d) Se exigirá previsión suficiente del abastecimiento de agua potable y completa evacuación, recogida y depuración de los residuos y aguas residuales. El coste que pudiera implicar la extensión de las redes de estos u otros servicios correrá a cargo del propietario de la vivienda aislada y familiar.
e) La edificación estará situada fuera de los cursos naturales de escorrentías y se respetarán las masas de arbolado existente y su topografía.
f) La construcción no formará núcleo de población conforme lo establecido en el plan general correspondiente.
Nos guste o no, las cosas son así estimado Westerbeker y aunque yo, tú o cualquier otro pueda tener criterios distintos en materia de urbanismo, seguirán siendo así mientras el legislador quiera y ( dicho en petit comité ) no creo que cambie de opinión.
Un saludo.
Esta clara la postura de Alga, que describe muy bien la politica de los Ayuntamientos en general, si estas en suelo urbanizable, No te damos licencia de nada. Alga se basa en que si tedamos licencia más obras realizarás y más tendremos que indemnizar, ¿ quien ?. Si los PAIS, lpor regla general los desarrollan las empresas privadas. Esto a las entidades locales les da igual. Sin embargo los ayuntamientos no tedan licencia para que los vecinos se vean obligados a urbanizar y ahorrarles el gasto. Por otro lado que pasa, si hablamos de suelo urbanizable sin programa ni desarrollo previsto, ¿ por qué el ayuntamiento no desclasifica el suelo y lo pasa a No urbanizable ?, muy sencillo por los impuestos. Por otro lado si el ayuntamiento facilita la cédula de habitabilida a las viviendas en suelo NO urbanizable, cuando cumplen unos requisistos como disponer de fosa aséptica. ¿ porque no se traslada esto a las viviendas en suelo urbanizable sin programa ? no se acogen esta viviendas a la Ley de Suelo No urbanizble.
Río, si no entiendo mal, tu vivienda se encuentra en suelo rústico donde cumpliendo los requisitos exigidos por la ley y el planeamiento puede construirse.
Pero la " ventaja " de Westerbeker es que aún estando su casa en suelo rústico, ese suelo el planeamiento lo ha calificado urbanizable para convertirlo en suelo urbano mediante el desarrollo de un PAI. Es de lo mas normal que en esa clase de suelo queden suspendidas todas las licencias para evitar costosas indemnizaciones.
Con independencia de quien promueva el PAI donde se encuentre incluido ese suelo, su desarrollo significa conforme al artículo 124 de la ley :
Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa.
Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al patrimonio público de suelo, a favor de la administración actuante de forma gratuita, sin perjuicio de la obligación legal de soportar las cargas de urbanización correspondientes a la cesión.
Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la actuación entre los afectados.
Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
Como podrás deducir estimado Río, dependiendo de la ordenación que el PAI establezca en su unidad de ejecución esa casa hasta podría desaparecer y, si se construyó sin licencia, su valor sería insignificante a efectos de indemnización, sin embargo ocurriría todo lo contrario si se le concediera la cédula de habitabilidad.
Westerbeker cuando esté ejecutado el PAI tendrá una parcela de suelo urbano ( un solar ) con todos los servicios urbanísticos adecuados a la edificabilidad de su parcela y si tiene suerte de no ser derribada, hasta podrá conservar su actual casa y obtener la cédula de habitabilidad presentando proyecto de adaptación a la ordenación vigente en esa unidad de ejecución.
Como podrás observar, si las cosas se hacen como Dios manda, lo tiene bastante complicado. Otra cosa es que alguien le diga lo contrario, se lo crea y tire por el sendero inadecuado, es posible que haciendo eso dentro de algunos meses o años, vuelva por aquí buscando solución a un expediente sancionador y de restauración de la legalidad incoado por el ayuntamiento.
Y es que " clientes " de estas características los ayuntamientos los tienen en abundancia.
Pero la " ventaja " de Westerbeker es que aún estando su casa en suelo rústico, ese suelo el planeamiento lo ha calificado urbanizable para convertirlo en suelo urbano mediante el desarrollo de un PAI. Es de lo mas normal que en esa clase de suelo queden suspendidas todas las licencias para evitar costosas indemnizaciones.
Con independencia de quien promueva el PAI donde se encuentre incluido ese suelo, su desarrollo significa conforme al artículo 124 de la ley :
Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa.
Urbanizar completamente la unidad de ejecución que constituya el objeto del programa y realizar las obras públicas adicionales que se precisen para cumplir lo dispuesto en los apartados siguientes, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa.
Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes.
Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar ni desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente.
Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito de la actuación, o adscritos a la misma, a favor de la administración gratuitamente.
Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponda, con destino al patrimonio público de suelo, a favor de la administración actuante de forma gratuita, sin perjuicio de la obligación legal de soportar las cargas de urbanización correspondientes a la cesión.
Ordenar el reparto equitativo de las cargas y beneficios de la actuación entre los afectados.
Establecer plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora.
Como podrás deducir estimado Río, dependiendo de la ordenación que el PAI establezca en su unidad de ejecución esa casa hasta podría desaparecer y, si se construyó sin licencia, su valor sería insignificante a efectos de indemnización, sin embargo ocurriría todo lo contrario si se le concediera la cédula de habitabilidad.
Westerbeker cuando esté ejecutado el PAI tendrá una parcela de suelo urbano ( un solar ) con todos los servicios urbanísticos adecuados a la edificabilidad de su parcela y si tiene suerte de no ser derribada, hasta podrá conservar su actual casa y obtener la cédula de habitabilidad presentando proyecto de adaptación a la ordenación vigente en esa unidad de ejecución.
Como podrás observar, si las cosas se hacen como Dios manda, lo tiene bastante complicado. Otra cosa es que alguien le diga lo contrario, se lo crea y tire por el sendero inadecuado, es posible que haciendo eso dentro de algunos meses o años, vuelva por aquí buscando solución a un expediente sancionador y de restauración de la legalidad incoado por el ayuntamiento.
Y es que " clientes " de estas características los ayuntamientos los tienen en abundancia.
Bueno,en principio,yo no entiendo de leyes,pero mas o menos de logica veo claro que para poder vivir en esa vivienda,debas tenerla en condiciones tanto de seguridad como alubridad etc.Si hoy haces una fosa aseptica o en el mejor de los casos,compras e instalas una fosa aseptica para vivienda familiar (mas o menos suele ser como una cisterna de almacenar gas),i la instalas en cualuier sitio llamado x de tu parcela.posteriormente,cuando ya esté realizado el plan urbanistico,sí molesta,la cambias de sitio y solucionado el problema.
Alga,¿qe opinas?.
Yo tengo la fosa aseptica de obra ya que la hicimos así,y sí algún día me dice el ayunta que debo cambiarla de ubicación,basta con vaciarla con las cubas camión de limpieza,la tapas y haces otra.
Me dices que estas en Cheste,pues hoy por hoy,en La Eliana aún hay chalets que vierten sus aguas a pozos ciegos y fosas.
Susan
Alga,¿qe opinas?.
Yo tengo la fosa aseptica de obra ya que la hicimos así,y sí algún día me dice el ayunta que debo cambiarla de ubicación,basta con vaciarla con las cubas camión de limpieza,la tapas y haces otra.
Me dices que estas en Cheste,pues hoy por hoy,en La Eliana aún hay chalets que vierten sus aguas a pozos ciegos y fosas.
Susan
la ntencion del gobierno es variar la ley de expropiación ... y veremos.
valor indemnizatorio ... En el caso actual depende de muchos factores. pero el valor catastral, el valor de la construcción, el suelo ... son cargas de urbanización para el desarrrollo del plan.
Típicamente recurridos llegado el caso. Con distintos resultados económicos pero que no paraliza casi nunca el desarrollo.
Mire ... si es urbanizable... pues todavía no se sabrá por dónde discurren las calles ... por dónde los edificios ... dónde los parques ... por ello no le dan licencia.
Si tiene la "suerte" o su casa puede incorporarse por encajar en el tipo de planeamiento a desarrollar en la zona ... pues podrá, llegado el momento, solicitar licencia o legalizar su casa.
Si también tiene la suerte de que su casa se encuentre en una zona de alta densidad en dónde se edifiquen edificios pues ... tendrá un solar que le compense probablemente económicamente aunque no quizás sentimentalmente
bueno ... no quiero extenderme ...ha edificado usted en una zona "urbanizable" lo cual hasta hace poco (ya no se sabe) era un terreno apto para su desarrollo urbano, pero habrá que aprobar la figura urbanística apropiada para ello ... un plan parcial ... urbanización ...
No obstante si quiere usted saber algo más vuelva al ayuntamiento y pregunte sobre el plan general del municipio ... si se prevee cambiarlo ... y que edificabilidad se piensa en la zona o tiene marcada ... quizás si usted esta rodeado de edificabilidades bajas ... puede pensar en viviendas de 1 planta ... edificabiidades altas un 0,7 o superior ... debe de pensar en edificios ...
... saludos feliz año
valor indemnizatorio ... En el caso actual depende de muchos factores. pero el valor catastral, el valor de la construcción, el suelo ... son cargas de urbanización para el desarrrollo del plan.
Típicamente recurridos llegado el caso. Con distintos resultados económicos pero que no paraliza casi nunca el desarrollo.
Mire ... si es urbanizable... pues todavía no se sabrá por dónde discurren las calles ... por dónde los edificios ... dónde los parques ... por ello no le dan licencia.
Si tiene la "suerte" o su casa puede incorporarse por encajar en el tipo de planeamiento a desarrollar en la zona ... pues podrá, llegado el momento, solicitar licencia o legalizar su casa.
Si también tiene la suerte de que su casa se encuentre en una zona de alta densidad en dónde se edifiquen edificios pues ... tendrá un solar que le compense probablemente económicamente aunque no quizás sentimentalmente
bueno ... no quiero extenderme ...ha edificado usted en una zona "urbanizable" lo cual hasta hace poco (ya no se sabe) era un terreno apto para su desarrollo urbano, pero habrá que aprobar la figura urbanística apropiada para ello ... un plan parcial ... urbanización ...
No obstante si quiere usted saber algo más vuelva al ayuntamiento y pregunte sobre el plan general del municipio ... si se prevee cambiarlo ... y que edificabilidad se piensa en la zona o tiene marcada ... quizás si usted esta rodeado de edificabilidades bajas ... puede pensar en viviendas de 1 planta ... edificabiidades altas un 0,7 o superior ... debe de pensar en edificios ...
... saludos feliz año
Se que me estoy ganando el título de " indeseable ", pero Westerbeker debe conocer que en suelo URBANIZABLE no se puede conceder ninguna clase de licencia mientras el PAI no se desarrolle.
Conceder licencia de habitabilidad para esa casa, dependiendo de como se planifique el sector, significaría aumentar su valor a efectos de indemnización en el supuesto de que hubiera que derribarla por exigencias del planeamiento.
Se podría, si el ayuntamiento accede, conceder dicha licencia con caracter provisional siempre que renuncie a toda indemnización que pueda derivarse de dicha licencia.
Conceder licencia de habitabilidad para esa casa, dependiendo de como se planifique el sector, significaría aumentar su valor a efectos de indemnización en el supuesto de que hubiera que derribarla por exigencias del planeamiento.
Se podría, si el ayuntamiento accede, conceder dicha licencia con caracter provisional siempre que renuncie a toda indemnización que pueda derivarse de dicha licencia.
Rio, me refiero a Cheste, Eloy he preguntado y efectivamnete me han confirmado que en suelo rustico, con la fosa aseptica, si te dan la cédula de habitabilidad, sin embargo en aquellos lugares donde el suelo se califica como urbanizable, NO. Es curiso pero así es. ¿ Que te parece ?. Pagamos más impuestos que los " Rusticos " y sin embargo tenemos menos derechos. Y sin donde yo tengo la casa nunca se desarrolla un PAI ¿ que pasa ?. Nos quedamos sin cédula de habitabilidad ?. De verdad que caos cuando hablamos de legislación urbanistica....,
El catastro grava la propiedad y podría usted alegar la situación urbanística para bajar el valor pero no para adquirir un derecho de construcción sujeto a un planeamiento. Podría usted en su caso, a efectos expropiatorios con la documentación que tiene el pedir un determinado valor. Pero no una habitabilidad en dónde no existe la figura de planeamiento adecuada para ello. ¿Pero usted tiene licencia o no del año 1984? saludos
Se ha dicho en multitud de ocasiones en el foro que son el PGOU, las NN.SS. y la Cédula Urbanísitca los documentos apropiados para cualquier licencia urbanística y la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación, licencia de obras, licencia de cambio de uso, etcétera lo son.
Mi opinión personal es que catastro, registro y cédula urbanística debería coincidir en sus determinaciones con respecto a cualquier bien inmueble, realizando una clasificación homogénea y cargando sobre ellos unos impuestos y unos beneficios igualmente homogéneos. Eso no ocurre a día de hoy y no es por falta de medios porque bases de datos, información vectorial, planos, etcétera, etcétera se podrían cruzar para hacer las cosas bien.
Se puede alegar todo lo que comentas pero que sea considerado o no es a criterio de los Sres. a cargo del Expediente.
Saludos,
Mi opinión personal es que catastro, registro y cédula urbanística debería coincidir en sus determinaciones con respecto a cualquier bien inmueble, realizando una clasificación homogénea y cargando sobre ellos unos impuestos y unos beneficios igualmente homogéneos. Eso no ocurre a día de hoy y no es por falta de medios porque bases de datos, información vectorial, planos, etcétera, etcétera se podrían cruzar para hacer las cosas bien.
Se puede alegar todo lo que comentas pero que sea considerado o no es a criterio de los Sres. a cargo del Expediente.
Saludos,
Yo creo que no puede concederla, porque para conceder licencias el suelo no sólo tiene que ser urbanizable, tiene que tener categoría de solar. Desconozco si se puede otorgar una licencia condicionada a que la vivienda participe en la futura urbanización en el porcentaje que le corresponda, que es la única forma de casar el interés general y particular, que se me ocurre.
Cedula de habitabilidad
Con arreglo a la normativa vigente, sobre urbanismo en la Comunidad Valenciana, respecto a una casa de campo construida en los años 1984, con forme a la legislación de la epoca, y que actualmente se encuentra en suelo urbanizable y sin la correspondiente cédula de habitabilidad, pero en condiciones de perfecta habitabilida. Se pude solictar al ayuntamiento correspondiente cédula. Puede este concederla.
Gracias.
Gracias.
