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Casa de Campo
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Casa de campo
En 2003 Compre un terreno, solicite licencia de obras y pague el impuesto ICIO en abril de 2004, el ayuntamiento en 2004 me concede asi dice el documento autorizacion para el suministro electrico en casa de campo. No tengo fin de obra ni documentacion de arquitecto.
No obstante este año 2011 se ha llevado a cabo y aprobado el proyecto urbanistico de toda la zona, por lo que las casas se pueden legalizar, he visitado el ayuntamiento para ver que tengo que hacer para legalizar mi casa, y no me han dado ninguna solucion razonable.
Me gustaria saber la opinion de un experto.
No obstante este año 2011 se ha llevado a cabo y aprobado el proyecto urbanistico de toda la zona, por lo que las casas se pueden legalizar, he visitado el ayuntamiento para ver que tengo que hacer para legalizar mi casa, y no me han dado ninguna solucion razonable.
Me gustaria saber la opinion de un experto.
Aquí hay varios aspectos poco razonables:
1.- Te has hecho una casa sin proyecto ni dirección técnica por parte de un técnico competente.
2.- El suministro eléctrico, sólo es legal, si te otorgan la licencia de 1ª ocupación y el pago del ICIO no te faculta para exigir nada en ese sentido.
Para legalizar tu casa, deberás contratar a un técnico competente que legalice tu situación (si es posible), y para tener suministro eléctrico (con todas las de la ley), deberás obtener la licencia de 1ª ocupación.
Saludos.
1.- Te has hecho una casa sin proyecto ni dirección técnica por parte de un técnico competente.
2.- El suministro eléctrico, sólo es legal, si te otorgan la licencia de 1ª ocupación y el pago del ICIO no te faculta para exigir nada en ese sentido.
Para legalizar tu casa, deberás contratar a un técnico competente que legalice tu situación (si es posible), y para tener suministro eléctrico (con todas las de la ley), deberás obtener la licencia de 1ª ocupación.
Saludos.
Aquí hay varios aspectos poco razonables:
1.- Te has hecho una casa sin proyecto ni dirección técnica por parte de un técnico competente.
2.- El suministro eléctrico, sólo es legal, si te otorgan la licencia de 1ª ocupación y el pago del ICIO no te faculta para exigir nada en ese sentido.
Para legalizar tu casa, deberás contratar a un técnico competente que legalice tu situación (si es posible), y para tener suministro eléctrico (con todas las de la ley), deberás obtener la licencia de 1ª ocupación.
Saludos.
1.- Te has hecho una casa sin proyecto ni dirección técnica por parte de un técnico competente.
2.- El suministro eléctrico, sólo es legal, si te otorgan la licencia de 1ª ocupación y el pago del ICIO no te faculta para exigir nada en ese sentido.
Para legalizar tu casa, deberás contratar a un técnico competente que legalice tu situación (si es posible), y para tener suministro eléctrico (con todas las de la ley), deberás obtener la licencia de 1ª ocupación.
Saludos.
En el documento de la autorizacion dice textualmente:
"De conformidad con lo dispuesto en los Art. 169.e de LOUA y del 1.10 de RDU:
Otorgar. autorizacion en vivienda rural (casa de campo), en cuanto a la competencia municipal y sin perjuicio de la que corresponda a otros organismos"
Igual para el suministro de agua.
Comunique al ayuntamiento y pague el inicio de la obras, nadi ese persono jamas y nunca me iniciaron expediente.
"De conformidad con lo dispuesto en los Art. 169.e de LOUA y del 1.10 de RDU:
Otorgar. autorizacion en vivienda rural (casa de campo), en cuanto a la competencia municipal y sin perjuicio de la que corresponda a otros organismos"
Igual para el suministro de agua.
Comunique al ayuntamiento y pague el inicio de la obras, nadi ese persono jamas y nunca me iniciaron expediente.
La autorización que tienes es para "casa de campo".
Los suministros de agua y luz los habrás tramitado para "casa de campo", o en otro caso las empresas suministradoras han actuado mal.
La prescripción inicia su computo con la total finalización de las obras y de eso no tenemos información.
La realidad de lo construido no es "casa de campo" y tú mismo lo indicas cuando dices que quieres legalizar tu casa.
Tu casa se encuentra en un limbo administrativo, la urbanización de la zona no parece ser problema, pero necesitas hacer toda la documentación que te dice el Ayuntamiento si quieres legalizarla. En buena lógica te piden que pagues el ICIO conforme al presupuesto de lo construido.
Mi opinión es que, la solución que te ofrece el Ayuntamiento, es la única que existe si quieres legalizarla y si quieres insistir con que tienes suministros o con la autorización inicial que se otorgó, lo único que conseguirás es que adapten los suministros a "casa de campo", y que se derribe a tu costa el exceso de lo construido hasta que lo que quede se pueda considerar "casa de campo", a partir de ahí y puesto que ha pasado a tener categoría de solar con la urbanización al Ayuntamiento se le abre la posibilidad de derribarlo todo y como un solar para edificar, indemnizándote por la parte que tú reconociste en la solicitud del ICIO de 2003. En consecuencia procede como te indican o apechuga con que tu casa esté en el limbo administrativo.
En cualquier caso no quiero dejar pasar la oportunidad que me brindas para explicar una vez más que la prescripción da paso al limbo, al purgatorio, y no da ningún derecho a legalizar frente al Ayuntamiento, por eso es mejor hacer las cosas bien de inicio.
Saludos,
Los suministros de agua y luz los habrás tramitado para "casa de campo", o en otro caso las empresas suministradoras han actuado mal.
La prescripción inicia su computo con la total finalización de las obras y de eso no tenemos información.
La realidad de lo construido no es "casa de campo" y tú mismo lo indicas cuando dices que quieres legalizar tu casa.
Tu casa se encuentra en un limbo administrativo, la urbanización de la zona no parece ser problema, pero necesitas hacer toda la documentación que te dice el Ayuntamiento si quieres legalizarla. En buena lógica te piden que pagues el ICIO conforme al presupuesto de lo construido.
Mi opinión es que, la solución que te ofrece el Ayuntamiento, es la única que existe si quieres legalizarla y si quieres insistir con que tienes suministros o con la autorización inicial que se otorgó, lo único que conseguirás es que adapten los suministros a "casa de campo", y que se derribe a tu costa el exceso de lo construido hasta que lo que quede se pueda considerar "casa de campo", a partir de ahí y puesto que ha pasado a tener categoría de solar con la urbanización al Ayuntamiento se le abre la posibilidad de derribarlo todo y como un solar para edificar, indemnizándote por la parte que tú reconociste en la solicitud del ICIO de 2003. En consecuencia procede como te indican o apechuga con que tu casa esté en el limbo administrativo.
En cualquier caso no quiero dejar pasar la oportunidad que me brindas para explicar una vez más que la prescripción da paso al limbo, al purgatorio, y no da ningún derecho a legalizar frente al Ayuntamiento, por eso es mejor hacer las cosas bien de inicio.
Saludos,
Discrepo de lo que me dices por el siguiente razonamiento, la licendia de obras tiene unplazo de ejecucion, si no se ejecuta en dicho plazo pierde vigencia y la obra no puede hacerse, pues bien, esa fecha es la de finalizacion de obra, ya que de otra forma y como bien dices entraria en el limbo, y no es si no el Ayuntamiento el que por inaccion de los servicios de inspeccion a consolidado y llevado a real y sin sancion alguna una edificacion de la cual tuvo conocimiento desde su origen y que jamas intento controlar o comprobar. Por lo tanto el plazo de prescripcion se inicio a los 6 meses de la peticion de licencia de obra mayor. o sigo una linea equivocada???
Totalmente equivocada.
Ninguna obra que no se termina en el plazo concedida en la licencia puede considerarse finalizada en esa fecha. La fecha es la del certificado de final de obra suscrito por arquitecto y aparejador o, en caso de no haber proyecto, de la comunicación por el interesado al ayuntamiento de que la casa de campo está terminada.
Por otro lado, la expiración del plazo indicado en la licencia no significa su caducidad, ésta, la caducidad de la licencia, debe declararse tras la tramitación de un expediente administrativo dando audiencia al interesado.
El plazo de prescripción empieza a contar :
a) Desde que el ayuntamiento tiene conocimiento de la infraccción.
b) Desde la total terminación de las obras.
c) Demostrar cuando el ayuntamiento tuvo conocimiento de la infracción o la fecha de la total terminación de las obras, corresponde al infractor.
d) En caso de no poder demostrar ni lo uno ni lo otro, se procede según ley.
Ninguna obra que no se termina en el plazo concedida en la licencia puede considerarse finalizada en esa fecha. La fecha es la del certificado de final de obra suscrito por arquitecto y aparejador o, en caso de no haber proyecto, de la comunicación por el interesado al ayuntamiento de que la casa de campo está terminada.
Por otro lado, la expiración del plazo indicado en la licencia no significa su caducidad, ésta, la caducidad de la licencia, debe declararse tras la tramitación de un expediente administrativo dando audiencia al interesado.
El plazo de prescripción empieza a contar :
a) Desde que el ayuntamiento tiene conocimiento de la infraccción.
b) Desde la total terminación de las obras.
c) Demostrar cuando el ayuntamiento tuvo conocimiento de la infracción o la fecha de la total terminación de las obras, corresponde al infractor.
d) En caso de no poder demostrar ni lo uno ni lo otro, se procede según ley.
Andalucía, las cosas mal hechas mal hechas están.
El Planeamiento es para planear, no para legalizar preexistencias. Los propietarios que actúan por su cuenta, sin atenerse a normas ni planes lo único que normalmente consiguen es:
a) perder muchas horas de sueño y tranquilidad.
b) pagar multas elevadas y gastar más que haciendo las cosas bien.
c) como bien dice franciscocordón, estar en el purgatorio "alegal", con los servicios ileagales o alegales, etc. otra vez sin dormir.
d) pero lo más importante consiguen que sus terrenos pierdan valor, mucho valor y junto al suyo perjudican a todos sus vecinos pues cuando un futuro plan delimite un sector, polígono, etc. en esas zonas con preexistencias la expansión prevista queda condicionada a las mismas y el valor será mucho menor para todos los propietarios.
e) el urbanismo es un acto conjunto y cooperativo, el pensar solamente (el 99% lo hacen) en "mi" terreno conlleva todos los males y problemas que estás viviendo.
El hacer las cosas de "listillo" "a ver si cuela" o sin informarse teniendo en cuenta las repercusiones lo único que consigue es muchos gastos, horas y días de intranquilidad, sanciones, ilegalidades, no poder legalizar (herencias, etc.) y gran pérdida de valor del propio terreno y de los colindantes.
El Planeamiento es para planear, no para legalizar preexistencias. Los propietarios que actúan por su cuenta, sin atenerse a normas ni planes lo único que normalmente consiguen es:
a) perder muchas horas de sueño y tranquilidad.
b) pagar multas elevadas y gastar más que haciendo las cosas bien.
c) como bien dice franciscocordón, estar en el purgatorio "alegal", con los servicios ileagales o alegales, etc. otra vez sin dormir.
d) pero lo más importante consiguen que sus terrenos pierdan valor, mucho valor y junto al suyo perjudican a todos sus vecinos pues cuando un futuro plan delimite un sector, polígono, etc. en esas zonas con preexistencias la expansión prevista queda condicionada a las mismas y el valor será mucho menor para todos los propietarios.
e) el urbanismo es un acto conjunto y cooperativo, el pensar solamente (el 99% lo hacen) en "mi" terreno conlleva todos los males y problemas que estás viviendo.
El hacer las cosas de "listillo" "a ver si cuela" o sin informarse teniendo en cuenta las repercusiones lo único que consigue es muchos gastos, horas y días de intranquilidad, sanciones, ilegalidades, no poder legalizar (herencias, etc.) y gran pérdida de valor del propio terreno y de los colindantes.
Me parece muy bien, la legalidad y que hay que respetarla y todo eso, pero una vez que las cosas estan, lo que hay que hacer es darles una solucion viable, o decir estas en el limbo es decir algo, pense que al presentar aqui la cuestion hablaria con algun experto que me ofreciera un camino a seguir o al menos una idea, pero solo presentais cliches de la ley, en ningun momento he leido algo que sugiera que poner en conocimiento del ayuntamiento es un paso positivo, y que llegado el caso esa seria la fecha de inicio del computo del plazo, tampoco he leido que una autorizacion para suministro electrico, para una vivienda rural, es un reconocimiento explicito de la existencia de una vivienda, y que si bien hay cosas que no estan bien hechas por mi parte no es menos cierto que hay cosas mal hechas por la administracion. Y qiue llegado el caso de una peticion de legalizacion existen muchos otros temas a tratar aparte de los que he visto enumerar y sobre todos verlos desde el punto de vista del usuario que pretende legalizar y no de la administracion quejsa del incumplimiento.
Andalucía, puedes mirar la infinidad de veces en el foro que he defendido la postura del administrado frente a la administración, puedes ver también la infinidad de ocasiones en que se ha tratado el tema de la prescripción, puedes por último ver la infinidad de ocasiones en que he dado argumentos a favor del administrado cuando la administración incurre en ilegalidades, pero este no es tu caso porque la redacción dada a la autorización inicial te deja sin argumentos.
Desiste de legalizar, haz lo que el Ayuntamiento te solicita o si crees que en la administración han hecho algo incorrecto, tal vez prefieras acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa para hacer valer allí tus "derechos".
Nuestra comprensión o buenas palabras no ayudarán a tu casa a cumplir con la ley, que es en definitiva lo que viniste a buscar en un foro legal de urbanismo.
Mi opinión profesional ya la he dado, pero por si decides acudir a los juzgados, tal y como hacen las personas que creen estar cargadas de razón, te ruego que nos informes a todos del resultado que obtengas, de esa forma tu experiencia ayudará a otros en el presente foro.
Saludos,
Desiste de legalizar, haz lo que el Ayuntamiento te solicita o si crees que en la administración han hecho algo incorrecto, tal vez prefieras acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa para hacer valer allí tus "derechos".
Nuestra comprensión o buenas palabras no ayudarán a tu casa a cumplir con la ley, que es en definitiva lo que viniste a buscar en un foro legal de urbanismo.
Mi opinión profesional ya la he dado, pero por si decides acudir a los juzgados, tal y como hacen las personas que creen estar cargadas de razón, te ruego que nos informes a todos del resultado que obtengas, de esa forma tu experiencia ayudará a otros en el presente foro.
Saludos,
Los planes y legalidad urbanística son normas para cumplir.
Si ves una dirección prohibida piensas que es para los demás pero no para mí, o acaso tampoco paras en los semáforos.
Las normas urbanísticas son para todos. La Administración se excede en ocasiones y como dice franciscocordón, aquí también lo denunciamos. Lo que no podemos es intentar quitarte la multa o darte la razón si has tomado una dirección prohibida.
Lo hecho, hecho está (mal) y has perdido valor en tu terreno y se lo has hecho perder a tus colindantes.
No hay atajos, ahora se trata de que has cometido un error y eso no te lleve a cometer otros. Rectificar es de sabios.
un saludo
Si ves una dirección prohibida piensas que es para los demás pero no para mí, o acaso tampoco paras en los semáforos.
Las normas urbanísticas son para todos. La Administración se excede en ocasiones y como dice franciscocordón, aquí también lo denunciamos. Lo que no podemos es intentar quitarte la multa o darte la razón si has tomado una dirección prohibida.
Lo hecho, hecho está (mal) y has perdido valor en tu terreno y se lo has hecho perder a tus colindantes.
No hay atajos, ahora se trata de que has cometido un error y eso no te lleve a cometer otros. Rectificar es de sabios.
un saludo
Releyendo todo el post, me he detenido de forma especial en lo que Andalucía explica en su primer mensaje porque creo que es donde mejor se comprende la situación en que se encuentra su casa. Aunque me parece que ella es consciente de ello.
En mi opinión, será complicado darle una salida satisfactoria a sus intereses en tanto que su casa se encuentra enclavada en una unidad de ejecución en pleno desarrollo.
Lo normal en estos casos es que se suspendan toda clase de licencias en los terrenos y construcciones que estén dentro del sector a desarrollar, hasta la aprobación definitiva del planeamiento, proyecto de reparcelación y se haya ejecutado la urbanización del área delimitada.
Serán estos instrumentos de desarrollo aprobados para la zona en cuestión los que establecerán que hacer con su casa.
Si el planeamiento determina que su casa puede conservarse por ser compatible con sus determinaciones, Andalucía deberá presentar un proyecto técnico de la realidad existente redactado por técnico competente y visado por el respectivo colegio profesional para solicitar la correspondiente licencia de obras y la posterior de primera ocupación. Ese sería, en mi opinión, el escenario mas favorable para Andalucía.
Pero.........., si el planeamiento ( por ejemplo ) traza una calle o ubica una zona verde donde tiene la casa y consecuentemente ésta debe derribarse, me temo, y lo recalco, me temo, que únicamente se le indemnizará lo que haya construido conforme a proyecto y licencia concedida. El resto de la construcción, administrativamente, no existe.
Como apunto mas arriba, presumo que Andalucía es conocedora de que su casa podría correr cualquiera de los riesgos apuntados, de ahí las prisas para encontrar una solución que intuyo imposible en estos momentos.
Creo, sinceramente, que soluciones viables al margen de la ley no existen.
En mi opinión, será complicado darle una salida satisfactoria a sus intereses en tanto que su casa se encuentra enclavada en una unidad de ejecución en pleno desarrollo.
Lo normal en estos casos es que se suspendan toda clase de licencias en los terrenos y construcciones que estén dentro del sector a desarrollar, hasta la aprobación definitiva del planeamiento, proyecto de reparcelación y se haya ejecutado la urbanización del área delimitada.
Serán estos instrumentos de desarrollo aprobados para la zona en cuestión los que establecerán que hacer con su casa.
Si el planeamiento determina que su casa puede conservarse por ser compatible con sus determinaciones, Andalucía deberá presentar un proyecto técnico de la realidad existente redactado por técnico competente y visado por el respectivo colegio profesional para solicitar la correspondiente licencia de obras y la posterior de primera ocupación. Ese sería, en mi opinión, el escenario mas favorable para Andalucía.
Pero.........., si el planeamiento ( por ejemplo ) traza una calle o ubica una zona verde donde tiene la casa y consecuentemente ésta debe derribarse, me temo, y lo recalco, me temo, que únicamente se le indemnizará lo que haya construido conforme a proyecto y licencia concedida. El resto de la construcción, administrativamente, no existe.
Como apunto mas arriba, presumo que Andalucía es conocedora de que su casa podría correr cualquiera de los riesgos apuntados, de ahí las prisas para encontrar una solución que intuyo imposible en estos momentos.
Creo, sinceramente, que soluciones viables al margen de la ley no existen.
Creo que no se entendio bien, el proyecto esta finalizado de hecho los arquitectos han puesto la foto de mi casa como ejemplo a seguir de casa rural, ya que el proyecto que ha aprobado el ayuntamiento va en ese sentido, y que no piensan ni hacer calles ni nada solo darle el visto bueno a lo que hay y declarar las casa en el campo como legalizables, de hecho en el POTAD(2004) delimitan la zona y le ordenan al ayuntamiento que regularice las parcelas y legalice las viviendas. Decir que disponemos de vadenes, servicio de basuras, agua, electricidad, y recientemente nos han puesto a peticin de ayuntamiento una antena de telefonia movil.
Eso en relacion a la "urbanizacion".
Eso en relacion a la "urbanizacion".
En relacion a mi vivienda, voy a recapitular un poco:
1 compro la parcela 2003
2 voy al ayuntamiento y digo que quiero hacer una casa.
3 el ayuntamiento me dice el tecnico que esta todo en tramites y que no pueden dar legalizaciones en ese momento pero si en breve. me aconseja: paga la licencia mas alta que te puedo dar, diseña una casita pero de 40 mts, paga el ICIO, pideme agua y luz que te los doy. Como nunca ire a ver tu casa dentro de 5 años todo se podra legalizar.
4 un arquitecto amigo me cede los planos, las memoria y etc... un arquitecto tecnico me lleva la direccion tecnica de la 0obra.
5 2004 septiembre, finalizo la obra pido la luz y el agua y me la conceden.
6 ni una sola noticia hasta que en 2010 el ayuntamiento nos reune a todos y nos dice que se pueden legalizar las casas.
7 Voy y quieren que comience de nuevo y eso es lo que entiendo. Menos el fin de obra lo tengo todo.
como voy a empezar de cero???
1 compro la parcela 2003
2 voy al ayuntamiento y digo que quiero hacer una casa.
3 el ayuntamiento me dice el tecnico que esta todo en tramites y que no pueden dar legalizaciones en ese momento pero si en breve. me aconseja: paga la licencia mas alta que te puedo dar, diseña una casita pero de 40 mts, paga el ICIO, pideme agua y luz que te los doy. Como nunca ire a ver tu casa dentro de 5 años todo se podra legalizar.
4 un arquitecto amigo me cede los planos, las memoria y etc... un arquitecto tecnico me lleva la direccion tecnica de la 0obra.
5 2004 septiembre, finalizo la obra pido la luz y el agua y me la conceden.
6 ni una sola noticia hasta que en 2010 el ayuntamiento nos reune a todos y nos dice que se pueden legalizar las casas.
7 Voy y quieren que comience de nuevo y eso es lo que entiendo. Menos el fin de obra lo tengo todo.
como voy a empezar de cero???
Andalucía, yo no he dudado en ningún momento de que hayas actuado como te decían, ni dudo jamás de la buena fe de los que acuden al foro a preguntar, el problema es hacer valer tus pretensiones frente al Ayuntamiento, en el punto en que estás.
Tengo varias cuestiones que plantear:
1.- ¿Tu casa tiene 40 m2 o 200 m2 y piscina?. Mi opinión es que nadie compra una parcela y se hace una casa de 40 m2.
2.- ¿Los suministros los has tramitado para casa de campo, o para vivienda?. Mi experiencia es que estos suministros se tramitan para casa de campo y te puedo casi asegurar, que te han puesto un pozo para el proyecto eléctrico, y que te han asignado una potencia de 3.300 W.
3.- Cualquier cosa que se plantee en un Ayuntamiento, que conlleve inversiones posteriores, es conveniente que sea reflejada por escrito, porque las conversaciones no tienen mucho valor probatorio.
4.- Lo que un arquitecto o técnico competente realiza tiene que ir firmado y visado. ¿Te ha firmado tu amigo arquitecto, los planos o se ha limitado a poner un membrete sin más?.
5.- La competencia de un arquitecto técnico no alcanza para hacer una dirección de obra, y su labor viene limitada a la dirección de ejecución de obra y a la coordinación de seguridad y salud.
6.- Tu vivienda carece de elementos básicos a nivel administrativo como proyecto visado, dirección de obra, como no hay dirección de obra la dirección de ejecución de obra tampoco ha podido visar documentos y en consecuencia no hay control de los materiales, probablemente no habrás hecho geotécnico y por último tu caso es un ejemplo de que el Ángel de la Guarda existe, porque no ha podido haber seguridad y salud a nivel administrativo en la obra.
7.- Ese es el punto en el que estás, así que cuando el Ayuntamiento te exije que comiences, ¿qué crees que puedes hacer?. Yo creo que nada.
El Ayuntamiento no puede admitir que hayas hecho una casa justo en las fechas en que no se podían hacer casas, porque sería tanto como reconocer su responsabilidad in vigilando. El "certificado de antigüedad" con la fecha de total terminación de las obras, con el que se solucionan otros casos, no puede usarse en tu caso. Poner una fecha anterior a la total terminación de las obras, es imposible, porque el Arquitecto que lo firme se arriesga a una inhabilitación con alto riesgo porque en la zona habrá infinidad de planos detallando unidades de ejecución, planes, todas las construcciones existentes, visados de topográfos o arquitectos que elaboraran esa parte del PGOU, etcétera.
A nivel administrativo tu casa está en cero, si quieres legalizar tendrás que empezar desde cero, si quieres arriesgarte y no legalizar es lo que tienes ahora y con el paso del tiempo no puede ir a peor, si quieres apretar al Ayuntamiento y discutir con ellos es probable que sólo consigas noches sin dormir y malos ratos.
Saludos,
Tengo varias cuestiones que plantear:
1.- ¿Tu casa tiene 40 m2 o 200 m2 y piscina?. Mi opinión es que nadie compra una parcela y se hace una casa de 40 m2.
2.- ¿Los suministros los has tramitado para casa de campo, o para vivienda?. Mi experiencia es que estos suministros se tramitan para casa de campo y te puedo casi asegurar, que te han puesto un pozo para el proyecto eléctrico, y que te han asignado una potencia de 3.300 W.
3.- Cualquier cosa que se plantee en un Ayuntamiento, que conlleve inversiones posteriores, es conveniente que sea reflejada por escrito, porque las conversaciones no tienen mucho valor probatorio.
4.- Lo que un arquitecto o técnico competente realiza tiene que ir firmado y visado. ¿Te ha firmado tu amigo arquitecto, los planos o se ha limitado a poner un membrete sin más?.
5.- La competencia de un arquitecto técnico no alcanza para hacer una dirección de obra, y su labor viene limitada a la dirección de ejecución de obra y a la coordinación de seguridad y salud.
6.- Tu vivienda carece de elementos básicos a nivel administrativo como proyecto visado, dirección de obra, como no hay dirección de obra la dirección de ejecución de obra tampoco ha podido visar documentos y en consecuencia no hay control de los materiales, probablemente no habrás hecho geotécnico y por último tu caso es un ejemplo de que el Ángel de la Guarda existe, porque no ha podido haber seguridad y salud a nivel administrativo en la obra.
7.- Ese es el punto en el que estás, así que cuando el Ayuntamiento te exije que comiences, ¿qué crees que puedes hacer?. Yo creo que nada.
El Ayuntamiento no puede admitir que hayas hecho una casa justo en las fechas en que no se podían hacer casas, porque sería tanto como reconocer su responsabilidad in vigilando. El "certificado de antigüedad" con la fecha de total terminación de las obras, con el que se solucionan otros casos, no puede usarse en tu caso. Poner una fecha anterior a la total terminación de las obras, es imposible, porque el Arquitecto que lo firme se arriesga a una inhabilitación con alto riesgo porque en la zona habrá infinidad de planos detallando unidades de ejecución, planes, todas las construcciones existentes, visados de topográfos o arquitectos que elaboraran esa parte del PGOU, etcétera.
A nivel administrativo tu casa está en cero, si quieres legalizar tendrás que empezar desde cero, si quieres arriesgarte y no legalizar es lo que tienes ahora y con el paso del tiempo no puede ir a peor, si quieres apretar al Ayuntamiento y discutir con ellos es probable que sólo consigas noches sin dormir y malos ratos.
Saludos,
Por mi parte tengo que decir que creo haberte entendido perfectamente. Mi duda es que tú hayas comprendido la situación urbanística de tu casa y, entiendo, también el terreno.
Es imposible aprobar y llevar a cavo un proyecto urbanístico ( según dices iniciado en 2011 ), sin un planeamiento, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización.
Eso que dices de que “ no piensan “, en urbanismo no existe, lo que se piensa o no hacer se plasma en los documentos indicados en el párrafo anterior tramitados y aprobados conforme al procedimiento establecido en la ley. Como tu dices, eso en relación a la urbanización.
En relación a la vivienda es mas sencillo, cuando se ha adquerido el derecho a usar un terreno u construir sobre él :
Presentas en el ayuntamiento un proyecto redactado por técnico competente visado por su colegio profesional que cumpla con el planeamiento aprobado, solicitas licencia para ese concreto proyecto y, una vez concedida esta y construida la casa según proyecto y licencia concedida, los técnicos de la obra te expiden un certificado de final de obra visado. Después de todo lo anterior ya tendrás la casa queda legalizada y lista para solicitar y serte concedida la licencia de primera ocupación.
De todo lo demás que dices me reservo la opinión, de momento.
Es imposible aprobar y llevar a cavo un proyecto urbanístico ( según dices iniciado en 2011 ), sin un planeamiento, proyecto de reparcelación y proyecto de urbanización.
Eso que dices de que “ no piensan “, en urbanismo no existe, lo que se piensa o no hacer se plasma en los documentos indicados en el párrafo anterior tramitados y aprobados conforme al procedimiento establecido en la ley. Como tu dices, eso en relación a la urbanización.
En relación a la vivienda es mas sencillo, cuando se ha adquerido el derecho a usar un terreno u construir sobre él :
Presentas en el ayuntamiento un proyecto redactado por técnico competente visado por su colegio profesional que cumpla con el planeamiento aprobado, solicitas licencia para ese concreto proyecto y, una vez concedida esta y construida la casa según proyecto y licencia concedida, los técnicos de la obra te expiden un certificado de final de obra visado. Después de todo lo anterior ya tendrás la casa queda legalizada y lista para solicitar y serte concedida la licencia de primera ocupación.
De todo lo demás que dices me reservo la opinión, de momento.
si tiene más de 4 años y lo puedes demostrar, haz la prescripción de acciones según el artículo 185 de la LOUA o 46 del Reglamento de Disciplina urbanística y así no te la pueden tocar, no te preocupes por la legalidad ya que con la prescripción está salvado. Si tienes escrituras del campo y la prescripción también puedes vender ya que no se puede separa la casa prescrita del terreno vendido. El ICIO, así como fotos aéreas puedes servir de prueba, así lo ha recoconocido en numerosas sentecias el tribunal supremo. En tu caso la prescripción empieza a contar en el momento que la administración tiene conocimiento de las obras, y si te ha cobrado un impuesto es por que tiene conocimiento de la existencia de la misma. Creó que con la prescripción puedes ecriturar la vivienda y registrarla en el registro de la propiedad y quedaría en situación de fuera de ordenación.
