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Casa con permiso de construcción pero sin fin de obra
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Casa con permiso de construcción pero sin fin de obra
Escribo con el ánimo de que alguien me aconseje o me oriente. Hace cinco años construí una vivienda unifamiliar en Galicia CON TODOS LOS PERMISOS EN REGLA. Finalizada la vivienda detecté numerosos fallos especialmente humedades y filtraciones además de utilización de materiales (ventanas y carpintería) que no se ajustaban a lo contratado. La Dirección Facultativa se negó a reconocerlo y el constructor a subsanarlo, como medida de presión el arquitecto no firmó el fin de obra . Acabamos en el juzgado, afortunadamente gané el juicio y ambos fueron condenados a indemnizar de forma subsidiaria, lo presupuestado por mi perito para realizar las reparaciones.
A día de hoy no tengo fin de obra, otros arquitectos quieren cobrar un PASTÓN (que no tengo) 1-¿què puedo hacer para obtener la licencia de primera ocupación?leo por distintos sitios que transcurridos seis años se puede legalizar una obra sin licencia, pero y CON LICENCIA?
2-¿Cómo puedo recuperar el aval bancario que el Ayuntamiento me obligó a tener para conceder la licencia? han transcurrido 5 desde que se finalizó.
Anticipo mi gratitud por contestar
A día de hoy no tengo fin de obra, otros arquitectos quieren cobrar un PASTÓN (que no tengo) 1-¿què puedo hacer para obtener la licencia de primera ocupación?leo por distintos sitios que transcurridos seis años se puede legalizar una obra sin licencia, pero y CON LICENCIA?
2-¿Cómo puedo recuperar el aval bancario que el Ayuntamiento me obligó a tener para conceder la licencia? han transcurrido 5 desde que se finalizó.
Anticipo mi gratitud por contestar
Es de suponer que una vez cobrada la indemnización se procedería a subsanar las deficiencias observadas, de manera que la vivienda resultara ejecutada conforme al proyecto que obtuvo licencia de obras, ¿no?
Si así lo hiciste no necesitas el certificado de final de obra para solicitar la licencia de primera ocupación, y obtenerla, previa comprobación municipal de que lo construido se acomoda o ajusta al proyecto previamente presentado para obtener la licencia de obras y constatación que la edificación reúne las condiciones de seguridad y salubridad para destinarse a vivienda y que el uso residencial está permitido por el planeamiento.
Si así lo hiciste no necesitas el certificado de final de obra para solicitar la licencia de primera ocupación, y obtenerla, previa comprobación municipal de que lo construido se acomoda o ajusta al proyecto previamente presentado para obtener la licencia de obras y constatación que la edificación reúne las condiciones de seguridad y salubridad para destinarse a vivienda y que el uso residencial está permitido por el planeamiento.
Supongo que el ayuntamiento no le tramitará la licencia de primera ocupación sin el certificado final de obra
El arquitecto que había nombrado puede firmar el final de obra en el precio acordado, o puede renunciar declarando, asumiento y cobrando, la parte proporcional de las obras ejecutadas
También puede el promotor desvincularse del director de obra, liquidamdo la parte ejecutada, y nombrar a otro arquitecto director de obra
Habiendo habido un pleito, los porcentajes y el ámbito de responsabilidad parecen claros en lo que afecta al arquitecto inicial
En general, los arquitectos son (somos) recelosos para firmar el fin de obra de algo que no han (hemos) llevado, en una pequeña parte también por corporativismo
En la gestión colegial del final de obra, el mayor peso recae en el aparejador (justificación de los controles realizados), pero la participación del arquitecto es bastante simple. Por eso es importante saber cómo están las cosas respecto al aparejador.
No sé cómo es la casa, ni su complejidad, pero la tramitación de la parte del arquitecto del final de obra de una casa normal, estando documentada judicialmente una parte importante de la obra, no debiera superar los 2.000 euros, y quizá sensiblemente menos
A mí no me mires, porque ya me he echado a un lado, al de los pensionistas, pero buscando casi siempre se encuentra
El arquitecto que había nombrado puede firmar el final de obra en el precio acordado, o puede renunciar declarando, asumiento y cobrando, la parte proporcional de las obras ejecutadas
También puede el promotor desvincularse del director de obra, liquidamdo la parte ejecutada, y nombrar a otro arquitecto director de obra
Habiendo habido un pleito, los porcentajes y el ámbito de responsabilidad parecen claros en lo que afecta al arquitecto inicial
En general, los arquitectos son (somos) recelosos para firmar el fin de obra de algo que no han (hemos) llevado, en una pequeña parte también por corporativismo
En la gestión colegial del final de obra, el mayor peso recae en el aparejador (justificación de los controles realizados), pero la participación del arquitecto es bastante simple. Por eso es importante saber cómo están las cosas respecto al aparejador.
No sé cómo es la casa, ni su complejidad, pero la tramitación de la parte del arquitecto del final de obra de una casa normal, estando documentada judicialmente una parte importante de la obra, no debiera superar los 2.000 euros, y quizá sensiblemente menos
A mí no me mires, porque ya me he echado a un lado, al de los pensionistas, pero buscando casi siempre se encuentra
Si el motivo de la denegación de la licencia es la no aportación del certificado final de obra exigida por el procedimiento, esa denegación es recurrible si la justificación de la dirección facultativa para negarse a la expedición del certificado está basada en cuestiones ajenas a la correcta ejecución de la obra.
En relación a las licencias de primera ocupación, la doctrina establecida por el TS es que dado su carácter reglado, la licencia de primera ocupación sólo puede denegarse por las razones que constituyen su objeto de fiscalización.
Estas razones son, porque el edificio no reúne las oportunas condiciones de utilización, porque no se ajuste al proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, o porque no se cumplen las condiciones establecidas en la licencia, entre otras.
Por el contrario, la licencia de primera ocupación NO PUEDE SER DENEGADA POR CUESTIONES AJENAS A LO QUE CONSTITUYE SU OBJETO DE FISCALIZACIÓN.
Así, la falta de certificado final de obra suscrito por la dirección de obra, por los motivos aquí aducidos, no puede ser motivo de denegación de la licencia de primera ocupación. Con una mera visita de inspección de los Servicios Técnicos Municipales y consiguiente suscripción del Acta de declaración de conformidad, debe bastar para el otorgamiento por el Ayuntamiento de la licencia de primera ocupación
En relación a las licencias de primera ocupación, la doctrina establecida por el TS es que dado su carácter reglado, la licencia de primera ocupación sólo puede denegarse por las razones que constituyen su objeto de fiscalización.
Estas razones son, porque el edificio no reúne las oportunas condiciones de utilización, porque no se ajuste al proyecto para el que se concedió la licencia de edificación, o porque no se cumplen las condiciones establecidas en la licencia, entre otras.
Por el contrario, la licencia de primera ocupación NO PUEDE SER DENEGADA POR CUESTIONES AJENAS A LO QUE CONSTITUYE SU OBJETO DE FISCALIZACIÓN.
Así, la falta de certificado final de obra suscrito por la dirección de obra, por los motivos aquí aducidos, no puede ser motivo de denegación de la licencia de primera ocupación. Con una mera visita de inspección de los Servicios Técnicos Municipales y consiguiente suscripción del Acta de declaración de conformidad, debe bastar para el otorgamiento por el Ayuntamiento de la licencia de primera ocupación
