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Cancelación registral de hipoteca de 2º rango
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Cancelación registral de hipoteca de 2º rango
Buenas tardes:
Cuando adquirí mi vivienda habitual, constituí dos hipotecas sobre la misma, que la entidad hipotecaria calificó de 1º y 2º rango, respectivamente, según consta en nota simple.
Hace poco cancelé económicamente la segunda hipoteca y solicité a mi notario que iniciase los trámites para la cancelación registral de la misma, pero cuál no sería mi sorpresa cuando recibo la respuesta de la Notaría de que la entidad hipotecaria se negaba a efectuar la cancelación, porque según ellos no era posible llevarla a cabo puesto que todavía no se había cancelado económicamente la hipoteca de 1º rango.
¿Es esto cierto/legal?
Atentamente
Cuando adquirí mi vivienda habitual, constituí dos hipotecas sobre la misma, que la entidad hipotecaria calificó de 1º y 2º rango, respectivamente, según consta en nota simple.
Hace poco cancelé económicamente la segunda hipoteca y solicité a mi notario que iniciase los trámites para la cancelación registral de la misma, pero cuál no sería mi sorpresa cuando recibo la respuesta de la Notaría de que la entidad hipotecaria se negaba a efectuar la cancelación, porque según ellos no era posible llevarla a cabo puesto que todavía no se había cancelado económicamente la hipoteca de 1º rango.
¿Es esto cierto/legal?
Atentamente
Gracias por su respuesta.
Influye en que registralmente siguen figurando dos hipotecas cuando en realidad solo queda por cancelar una de ellas. Esto podría despertar desconfianzas en hipotéticos compradores en caso de que desease vender mi vivienda antes de liquidar la totalidad de la hipoteca principal, de ahí mi deseo de hacer constar registralmente la cancelación de la segunda hipoteca,
Influye en que registralmente siguen figurando dos hipotecas cuando en realidad solo queda por cancelar una de ellas. Esto podría despertar desconfianzas en hipotéticos compradores en caso de que desease vender mi vivienda antes de liquidar la totalidad de la hipoteca principal, de ahí mi deseo de hacer constar registralmente la cancelación de la segunda hipoteca,
Aunque es totalmente imposible contestarle sin ver las escrituras o la misma inscripción (pues, en definitiva, usted está preguntando sobre la legalidad de un pacto documentado) se le puede decir que el rango hipotecario no expresa otra cosa que la cronología de inscripción; es decir: qué hipoteca se inscribió primero. Lo cual tiene enormes consecuencias, pero no porque los otorgantes del título las hayan pactado en el mismo, sino como resultado de la pura mecánica registral.
Es muy posible que una misma obligación de devolución de un préstamo con garantía hipotecaria haya sido fragmentado en dos hipotecas distintas. Eso se hace, por ejemplo, en los casos en que los intereses hayan sido pactados aparte del principal, y cursen dos periodos consecutivos de inicio del pago. Sea como fuere, si usted pidió una sola vez un dinero y le constituyeron dos hipotecas, se trata de la misma obligación y que por tanto se extingue con el pago de las dos. Y si pidió dos hipotecas autónomas en periodos distintos, con toda seguridad el banco las conectó (y usted así lo aceptó en escritura) para su extinción en un solo acto.
Es muy posible que una misma obligación de devolución de un préstamo con garantía hipotecaria haya sido fragmentado en dos hipotecas distintas. Eso se hace, por ejemplo, en los casos en que los intereses hayan sido pactados aparte del principal, y cursen dos periodos consecutivos de inicio del pago. Sea como fuere, si usted pidió una sola vez un dinero y le constituyeron dos hipotecas, se trata de la misma obligación y que por tanto se extingue con el pago de las dos. Y si pidió dos hipotecas autónomas en periodos distintos, con toda seguridad el banco las conectó (y usted así lo aceptó en escritura) para su extinción en un solo acto.
Gracias por su respuesta.
Se trata de dos hipotecas constituidas en el mismo acto de compraventa (una por valor del 80% del bien adquirido y la otra por el 20%). En cualquier caso, lo que no entiendo es que, constando ambas deudas *por separado* en la misma nota simple y habiendo reconocido la entidad hipotecaria la cancelación de la segunda deuda (con certificado de deuda cero por medio), cómo es posible que puedan negarse a la cancelación registral de dicho préstamo. Es decir, ¿es legal que siga figurando una deuda en nota simple habiendo sido cancelada, existiendo certificación en que así consta y habiendo yo expresado mi voluntad de actualizar la información registral?
Se trata de dos hipotecas constituidas en el mismo acto de compraventa (una por valor del 80% del bien adquirido y la otra por el 20%). En cualquier caso, lo que no entiendo es que, constando ambas deudas *por separado* en la misma nota simple y habiendo reconocido la entidad hipotecaria la cancelación de la segunda deuda (con certificado de deuda cero por medio), cómo es posible que puedan negarse a la cancelación registral de dicho préstamo. Es decir, ¿es legal que siga figurando una deuda en nota simple habiendo sido cancelada, existiendo certificación en que así consta y habiendo yo expresado mi voluntad de actualizar la información registral?
Me uno a este hilo con tu permiso, Juan Carlos, por estar ante una situación similar, con una duda: En el caso de esa actualización de la información registral - con el certificado de deuda cero en la mano, expedida por la entidad bancaria - a quién corresponde el gasto de dicha actualización registral?
Nosotros estábamos pendientes de realizar un traslado de hipoteca de una entidad a otra y ese punto nos ha paralizado por conllevar unos gastos de 2500 € que no estamos seguros de tener que asumir nosotros, sino el promotor que no realizó en su momento la actualización. Estamos hechos un lío.
Gracias y disculpad la intromisión.
Nosotros estábamos pendientes de realizar un traslado de hipoteca de una entidad a otra y ese punto nos ha paralizado por conllevar unos gastos de 2500 € que no estamos seguros de tener que asumir nosotros, sino el promotor que no realizó en su momento la actualización. Estamos hechos un lío.
Gracias y disculpad la intromisión.
Buenos días, tal como comenta Juan Carlos sin ver los documentos es muy complicado. Pero por intuición profesional. Comenta Vd. que le dieron dos hipotecas para comprar la vivienda y esto fue el mismo día. Me supongo que la entidad no ha querido subir por tanto del 80% del valor en la hipoteca para no excederse de de normas del B.E. ¿Las dos hipotecas tienen el mismo tipo de interés? Lea detenidamente las escrituras de hipoteca, sobre todo la segunda hipoteca ¿No hay una clausula de igualdad de rango? Siga con la lectura detenida, la primera hipoteca debe de decir que el destino del dinero es la adquisición de vivienda ¿La segunda dice en la escritura que el destino es la adquisición de la vivienda? En la mayoría de las entidades hemos diferenciado lo que es una hipoteca para adquisición de primera vivienda de lo que es para otra cosa. Las primeras las hemos mejorado en tipo pero por una serie de motivos (principalmente el poder tiitularizar en un momento) se han adaptado a una serie de requisitos, el mas importante, el no exceder del 80% del valor ya que en caso contrario el B.E. no permitía su titularizacion para cédulas hipotecarias o bien podría incluso instar su provisión. Si en la negociación Vd. a planteado el 100 por cien es una forma de poderle proporcionar el mejor precio. El poner una clausula de igualdad de rango asegura a la entidad que Vd. no se lleve la primera hipoteca a otra entidad y le de "un disgusto" con la segunda ya que para ejercitar esta, sin la clausula de igualdad de rango debería contar con la otra entidad que ahora tendría la primera. Como le digo hasta no leer detenidamente la escritura esto son intuiciones.
Para Estupefacto: el banco le ha certificado la deuda a cero, y no está obligado a más. Hay un instituto que se llama "imputación de pagos", que es lo que le cabe al deudor cuando se pone el dinero encima de la mesa, y es lo que ha hecho usted. Cosa muy distinta es el grado de colaboración documental que ponga de manifiesto el banco. Pero eso a usted le da igual, porque no tiene más que liquidar el documento de deuda cero e incorporarlo a un acta, otorgada por usted mismo. En el Registro le cancelan la hipoteca sin ningún problema.
Para Cabeza de Mantequilla: tengo una idea clara de lo que es la actualización de la información registral, pero me deja boquiabierto que eso tenga un coste de 2500 euros, ni que lo tenga que hacer la promotora ni nadie. Posiblemente con 2491 euros pueda hacerlo usted, sin necesidad de concurrencia del banco. Le están tomando el pelo, (aunque la mantequilla no lo tiene) para hostigarle por el hecho de cambiar de hipoteca.
Para Cabeza de Mantequilla: tengo una idea clara de lo que es la actualización de la información registral, pero me deja boquiabierto que eso tenga un coste de 2500 euros, ni que lo tenga que hacer la promotora ni nadie. Posiblemente con 2491 euros pueda hacerlo usted, sin necesidad de concurrencia del banco. Le están tomando el pelo, (aunque la mantequilla no lo tiene) para hostigarle por el hecho de cambiar de hipoteca.
De la escritura de hipotecas:
"LA ENTIDAD ha entregado al prestatario, en concepto de préstamo con garantía hipotecaria, un importe de IMPORTE-1 por el primer préstamo y un importe de IMPORTE-2 por el segundo préstamo..."
"En caso de que el prestatario, simultáneamente o con posterioridad a la realización del reembolso total del préstamo hipotecario DE QUE SE TRATE solicite el otorgamiento de la escritura de cancelación..."
(es decir, entiendo que aquí se reconoce que se puede solicitar escritura de cancelación sobre cualquiera de los dos préstamos)
"CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Primera hipoteca. En garantía del primero de los préstamos, la finca hipotecada responde de IMPORTE-1, en concepto de principal ..."
"Segunda hipoteca. En garantía del segundo de los préstamos, la finca hipotecada responde de IMPORTE-2, en concepto de principal ..."
Los tipos de interés son los mismos para ambas hipotecas.
NOTA SIMPLE: aparecen las mismas "Observaciones" en ambas hipotecas:
"Constituida con el rango de primera la que garantiza el primero de los préstamos y con el rango de segunda la que garantiza el segundo de los préstamos".
Atentemente.
"LA ENTIDAD ha entregado al prestatario, en concepto de préstamo con garantía hipotecaria, un importe de IMPORTE-1 por el primer préstamo y un importe de IMPORTE-2 por el segundo préstamo..."
"En caso de que el prestatario, simultáneamente o con posterioridad a la realización del reembolso total del préstamo hipotecario DE QUE SE TRATE solicite el otorgamiento de la escritura de cancelación..."
(es decir, entiendo que aquí se reconoce que se puede solicitar escritura de cancelación sobre cualquiera de los dos préstamos)
"CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA. Primera hipoteca. En garantía del primero de los préstamos, la finca hipotecada responde de IMPORTE-1, en concepto de principal ..."
"Segunda hipoteca. En garantía del segundo de los préstamos, la finca hipotecada responde de IMPORTE-2, en concepto de principal ..."
Los tipos de interés son los mismos para ambas hipotecas.
NOTA SIMPLE: aparecen las mismas "Observaciones" en ambas hipotecas:
"Constituida con el rango de primera la que garantiza el primero de los préstamos y con el rango de segunda la que garantiza el segundo de los préstamos".
Atentemente.
