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Cambio uso nuevo planeamiento
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Cambio uso nuevo planeamiento
Tengo una parcela con uso residencial segun el PGOU en vigor. Entra un nuevo planeamiento ( aprobación inicial) y me la cambian a equipamiento privado. La diferencia de tasaciones entre ambas es de aprox 2.500.000 €. Mis preguntas son:
¿Tengo derecho a reclamar indemnización ( Fase aprobac. inicial)? ¿ Podría solicitar que me lo expropien en base al actual uso en vigor?
¿ Si entra en vigor el nuevo planeamiento, pueden plantear la expropiación y pagar con el nuevo valor de tasación? ¿ En base a que podria alegar?
¿Tengo derecho a reclamar indemnización ( Fase aprobac. inicial)? ¿ Podría solicitar que me lo expropien en base al actual uso en vigor?
¿ Si entra en vigor el nuevo planeamiento, pueden plantear la expropiación y pagar con el nuevo valor de tasación? ¿ En base a que podria alegar?
En primer lugar es preciso conocer cual era la clasificación del suelo de esa parcela en el antiguo plan y la que se propone en el plan inicialmente aprobado, si se trata de una modificación anticipada del plan y si existen derechos patrimonializados.
Dicho de una manera genérica, la ordenación territorial y urbanística determinan las facultades y deberes del derecho de propiedad, pero esta determinación no confiere derecho a exigir responsabilidad patrimonial por razones de urbanismo, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.
Dicho de una manera genérica, la ordenación territorial y urbanística determinan las facultades y deberes del derecho de propiedad, pero esta determinación no confiere derecho a exigir responsabilidad patrimonial por razones de urbanismo, salvo en los casos expresamente establecidos en las Leyes.
El anterior uso residencial, el nuevo equipamiento privado.En el PGOU en vigor figura como residencial, mientras que se saca un Plan de Reforma Integral en el cual se cambia el uso a equipamiento privado. La depreciacion es considerable. No hay licencia de obra.
Probablemente una vez aprobado el instrumento de planeamiento expropien, entonces reciben el inmueble 3 veces mas barato, eso es legal? ( cambio el uso, como vale la mitad te expropio, pagando el nuevo valor). Cabe alguna posibilidad de expropiacion en base a la anterior tasacion?
Probablemente una vez aprobado el instrumento de planeamiento expropien, entonces reciben el inmueble 3 veces mas barato, eso es legal? ( cambio el uso, como vale la mitad te expropio, pagando el nuevo valor). Cabe alguna posibilidad de expropiacion en base a la anterior tasacion?
me da que no es así
le pregunta Alga cuál es la clasificación actual (que parece ser de suelo urbano), y cuál la que se propone (que parece ser también de suelo urbano afectado por un PERI)
si esa parcela es una parte de un PERI mucho más amplio que la dimensión de esa parcela, el hecho de que sobre esa parcela se asigne un uso de equipamiento privado tiene una importancia menor, aunque sigue teniéndola, y conviene evaluar las condiciones del conjunto del área afectada por el PERI
no, no hay responsabilidad patrimonial que lleve al derecho a una indemnización, ya que mientras era residencial pudo usted haber meterializado su edificabilidad para ese uso
en cualquier caso, en el período de exposición pública que se inicia con la publicación de la aprobación inicial, y previo a la aprobación definitiva, puede usted formular alegaciones
lo de los 2.500.000 € me parece la cuenta de la lechera. Puede que hace más de cinco años tuviese un valor potencial de un montón de dinero pero, en la mayoría de los casos, hoy ese valor solo sirve para pagar impuestos
le pregunta Alga cuál es la clasificación actual (que parece ser de suelo urbano), y cuál la que se propone (que parece ser también de suelo urbano afectado por un PERI)
si esa parcela es una parte de un PERI mucho más amplio que la dimensión de esa parcela, el hecho de que sobre esa parcela se asigne un uso de equipamiento privado tiene una importancia menor, aunque sigue teniéndola, y conviene evaluar las condiciones del conjunto del área afectada por el PERI
no, no hay responsabilidad patrimonial que lleve al derecho a una indemnización, ya que mientras era residencial pudo usted haber meterializado su edificabilidad para ese uso
en cualquier caso, en el período de exposición pública que se inicia con la publicación de la aprobación inicial, y previo a la aprobación definitiva, puede usted formular alegaciones
lo de los 2.500.000 € me parece la cuenta de la lechera. Puede que hace más de cinco años tuviese un valor potencial de un montón de dinero pero, en la mayoría de los casos, hoy ese valor solo sirve para pagar impuestos
Es suelo urbano consolidado igual que ahora incluido en el PRI incluido en una UA por compensacion. El PRI que comento tiene una envergadura muy superior a PERI, si actua sobre urbano consolidado, de hecho en el se incluyen unos 5-10 PERI y 20 UA
Entonces deduzco que cualquier Ayuntamiento que quiera expropiar una parcela, primero la cambia de uso a equipamiento, y una vez entre en vigor el instrumento de planeamiento expropia a la mitad de precio. Eso es asi de crudo?
Entonces deduzco que cualquier Ayuntamiento que quiera expropiar una parcela, primero la cambia de uso a equipamiento, y una vez entre en vigor el instrumento de planeamiento expropia a la mitad de precio. Eso es asi de crudo?
Me refería a si la parcela está clasificada suelo urbano o urbanizable en el PRI.
Con la indicación de que no existe licencia de obra, podría entenderse que el PRI clasifica la parcela como suelo urbano.
Considerando que tu parcela esté incluida en un área de reforma interior de suelo urbano a desarrollar mediante un PERI – ignoro en cual de las cinco PERIS delimitados por el ¿ Plan de Reforma Integral de la Playa de Palma ? está ubicada tu parcela – y que en todos ellos se prevé actuar por el sistema de compensación, lo cual comporta la obligación de proceder a un reparto equitativo de las cargas y beneficios de la zona entre todos los propietarios afectados por el PERI, entiendo que una reclamación por responsabilidad patrimonial derivada del cambio de uso establecido en el PRI, no será estimada.
No obstante, en el supuesto que se reconociera ese derecho, debes tener en cuenta que serán los Planes Especiales - PERI – los instrumentos que ordenarán la volumetría de la edificación resultante y propondrán, en su caso, la reubicación de la misma a partir de la edificabilidad atorgada por el PRI. Ello significa, en mi opinión, que en estos casos dicha edificabilidad podría ser transferida o desplazada a una zona distinta. Es lo que se llama en la jerga urbanística como “ transferencia de aprovechamiento “.
PD : He visto la intervención de Veo y tu respuesta cuando ya iba a editar lo anterior. Sirva la mía como complemento a la de Veo y expresar mi coincidencia en que, conforme a reiterada jurisprudencia, dado que sólo se indemnizan derechos consolidados y no meras expectativas, para que sea indemnizable la reducción del aprovechamiento, es necesario que se haya ya adquirido el derecho al mismo, que se hayan patrimonializado los derechos del propietario, para lo que no basta la simple aprobación del planeamiento. En esta línea, la Sentencia de 12 de mayo de 1982 declara que " no es bastante un plan para atribuir un derecho ya que el mismo sólo se adquiere cuando el propietario cumple sus deberes y contribuye a hacer físicamente su ejercicio".
Las leyes urbanísticas establecen la vigencia indefinida de los planes, pero ello no obsta para que sea el propio plan el que determine la suya. En relación a lo anterior, y sólo como mera posibilidad de tener derecho a exigir responsabilidad patrimonial, habría que estudiar el supuesto de que el plan anterior estableciera su propio período de vigencia y si las modificaciones del PRI se producen antes de fenecer el plan. Argumentar que el plazo de vigencia establecido en el mismo no ha caducado al producirse los cambios del PRI y que los mismos afectan negativamente a tu derecho de patrimonializar el aprovechamiento urbanístico establecido en el plan modificado, entiendo que sería una alegación de exigencia de responsabilidad a tener en cuenta.
En referencia a tu comentario de tener que expropiarte la parcela, por lo anteriormente explicado, no veo la necesidad. Por cierto, ¿ tu parcela está en el PERI número 4 ?
Con la indicación de que no existe licencia de obra, podría entenderse que el PRI clasifica la parcela como suelo urbano.
Considerando que tu parcela esté incluida en un área de reforma interior de suelo urbano a desarrollar mediante un PERI – ignoro en cual de las cinco PERIS delimitados por el ¿ Plan de Reforma Integral de la Playa de Palma ? está ubicada tu parcela – y que en todos ellos se prevé actuar por el sistema de compensación, lo cual comporta la obligación de proceder a un reparto equitativo de las cargas y beneficios de la zona entre todos los propietarios afectados por el PERI, entiendo que una reclamación por responsabilidad patrimonial derivada del cambio de uso establecido en el PRI, no será estimada.
No obstante, en el supuesto que se reconociera ese derecho, debes tener en cuenta que serán los Planes Especiales - PERI – los instrumentos que ordenarán la volumetría de la edificación resultante y propondrán, en su caso, la reubicación de la misma a partir de la edificabilidad atorgada por el PRI. Ello significa, en mi opinión, que en estos casos dicha edificabilidad podría ser transferida o desplazada a una zona distinta. Es lo que se llama en la jerga urbanística como “ transferencia de aprovechamiento “.
PD : He visto la intervención de Veo y tu respuesta cuando ya iba a editar lo anterior. Sirva la mía como complemento a la de Veo y expresar mi coincidencia en que, conforme a reiterada jurisprudencia, dado que sólo se indemnizan derechos consolidados y no meras expectativas, para que sea indemnizable la reducción del aprovechamiento, es necesario que se haya ya adquirido el derecho al mismo, que se hayan patrimonializado los derechos del propietario, para lo que no basta la simple aprobación del planeamiento. En esta línea, la Sentencia de 12 de mayo de 1982 declara que " no es bastante un plan para atribuir un derecho ya que el mismo sólo se adquiere cuando el propietario cumple sus deberes y contribuye a hacer físicamente su ejercicio".
Las leyes urbanísticas establecen la vigencia indefinida de los planes, pero ello no obsta para que sea el propio plan el que determine la suya. En relación a lo anterior, y sólo como mera posibilidad de tener derecho a exigir responsabilidad patrimonial, habría que estudiar el supuesto de que el plan anterior estableciera su propio período de vigencia y si las modificaciones del PRI se producen antes de fenecer el plan. Argumentar que el plazo de vigencia establecido en el mismo no ha caducado al producirse los cambios del PRI y que los mismos afectan negativamente a tu derecho de patrimonializar el aprovechamiento urbanístico establecido en el plan modificado, entiendo que sería una alegación de exigencia de responsabilidad a tener en cuenta.
En referencia a tu comentario de tener que expropiarte la parcela, por lo anteriormente explicado, no veo la necesidad. Por cierto, ¿ tu parcela está en el PERI número 4 ?
OK. Buena contestación. No es un PERI es una UA. El suelo es urbano consolidado.
Lo único en lo que me gustaría saber es si suele ser practica común el catalogar parcelas residenciales como equipamiento y una vez depreciada su valoración expropiar a mitad de precio.
¿ Para consolidar derechos solo es viable mediante licencia de obra, actividad? Mediante solicitud de licencia de segregación?
¿ La UA se desarrolla mediante PE o Estudio de detalle?
¿ La transferencia a plantear se basaría en la valoración con el actual uso ( residencial) o con el nuevo, el cual no esta en vigor por estar en aprobación inicial?
¿Cual es el periodo máximo para desarrollar una UA sin que te expropien por no hacerlo?
Lo único en lo que me gustaría saber es si suele ser practica común el catalogar parcelas residenciales como equipamiento y una vez depreciada su valoración expropiar a mitad de precio.
¿ Para consolidar derechos solo es viable mediante licencia de obra, actividad? Mediante solicitud de licencia de segregación?
¿ La UA se desarrolla mediante PE o Estudio de detalle?
¿ La transferencia a plantear se basaría en la valoración con el actual uso ( residencial) o con el nuevo, el cual no esta en vigor por estar en aprobación inicial?
¿Cual es el periodo máximo para desarrollar una UA sin que te expropien por no hacerlo?
Como se indica en la memoria, el PRI se concibe como un instrumento de ordenación urbanística, turística y medioambiental de ese ámbito supramunicipal, y que a efectos urbanísticos tiene el contenido de un Plan General de Ordenación Urbana, y como tal modifica y substituye en sus determinaciones la de los planes generales municipales vigentes en su ámbito.
Por tanto, calificar uso de equipamiento privado el del suelo que el anterior plan calificaba uso residencial es una potestad del planeamiento, en atención a necesidades de interés general.
La consolidación de derechos se produce cuando se materializa el aprovechamiento objetivo durante la vigencia del plan que lo otorga. Quiero decir, debiste consumir la edificabilidad de la parcela y darle el uso previsto en el planeamiento durante la vigencia del mismo.
En el supuesto de tener licencia para edificar otorgada antes de la suspensión de licencias en el ámbito en que está ña parcela y quedara anulada en aras a las necesidades del nuevo planeamiento, tendrías derecho a ser indemnizado de su coste y de los posibles perjuicios derivados de tal anulación, previa justificación, pero si, como ya has afirmado, no tienes licencia de obras concedida no hay derecho indemnizable.
Serían indemnizables, en su caso, las actividades declaradas fuera de ordenación en el planeamiento por incompatibilidad con los nuevos usos y se determinara su cesación. Como es natural, las actividades sin la respectiva licencia de actividad no serían indemnizables.
Como es comprensible, no he podido estudiar al completo la documentación a exposición pública, de lo poco que he leído de la normativa del PRI parece deducirse que las UA están previstas desarrollarse mediante Planes Especiales, no obstante considero que estos podrán establecer la necesidad del Estudio de Detalle para completar o adaptar las determinaciones del plan.
Respecto a la valoración de los aprovechamientos susceptibles de ser transferidos será el Consorcio quien la proponga cuando proceda conforme a sus propios criterios, por supuesto, contra esa valoración podrás presentar la tuya contradictoria avalada por técnico competente. Es importante tener en cuenta que existe la previsión de aplicar un coeficiente de 1.50 sobre la edificabilidad desplazada a nuevos polígonos o sectores urbanizables. Contra ese coeficiente puede alegarse si lo considera injusto y logras justificarlo.
Ignoro cual será el plazo para desarrollar las UA, entiendo que si no se indica un plazo distinto en el Plan Especial que las desarrolle, debería ser el de vigencia del PRI.
En caso de incumplimiento de los plazos y suponiendo que la Administración esté interesada el desarrollar la UA, entiendo que el cambio de sistema sería a cooperación antes que expropiación.
En fin, estimo que en la actual fase de tramitación del PRI deberías alegar o impugnar las determinaciones que puedan afectarte, proponiendo otras que pudieran favocerte, en lugar de preocuparte en exigir que sea el propio PRI te reconozca una determinado importe en concepto de indemnización. Creo que en este momento no procede.
Salvo superior criterio, por supuesto.
Por tanto, calificar uso de equipamiento privado el del suelo que el anterior plan calificaba uso residencial es una potestad del planeamiento, en atención a necesidades de interés general.
La consolidación de derechos se produce cuando se materializa el aprovechamiento objetivo durante la vigencia del plan que lo otorga. Quiero decir, debiste consumir la edificabilidad de la parcela y darle el uso previsto en el planeamiento durante la vigencia del mismo.
En el supuesto de tener licencia para edificar otorgada antes de la suspensión de licencias en el ámbito en que está ña parcela y quedara anulada en aras a las necesidades del nuevo planeamiento, tendrías derecho a ser indemnizado de su coste y de los posibles perjuicios derivados de tal anulación, previa justificación, pero si, como ya has afirmado, no tienes licencia de obras concedida no hay derecho indemnizable.
Serían indemnizables, en su caso, las actividades declaradas fuera de ordenación en el planeamiento por incompatibilidad con los nuevos usos y se determinara su cesación. Como es natural, las actividades sin la respectiva licencia de actividad no serían indemnizables.
Como es comprensible, no he podido estudiar al completo la documentación a exposición pública, de lo poco que he leído de la normativa del PRI parece deducirse que las UA están previstas desarrollarse mediante Planes Especiales, no obstante considero que estos podrán establecer la necesidad del Estudio de Detalle para completar o adaptar las determinaciones del plan.
Respecto a la valoración de los aprovechamientos susceptibles de ser transferidos será el Consorcio quien la proponga cuando proceda conforme a sus propios criterios, por supuesto, contra esa valoración podrás presentar la tuya contradictoria avalada por técnico competente. Es importante tener en cuenta que existe la previsión de aplicar un coeficiente de 1.50 sobre la edificabilidad desplazada a nuevos polígonos o sectores urbanizables. Contra ese coeficiente puede alegarse si lo considera injusto y logras justificarlo.
Ignoro cual será el plazo para desarrollar las UA, entiendo que si no se indica un plazo distinto en el Plan Especial que las desarrolle, debería ser el de vigencia del PRI.
En caso de incumplimiento de los plazos y suponiendo que la Administración esté interesada el desarrollar la UA, entiendo que el cambio de sistema sería a cooperación antes que expropiación.
En fin, estimo que en la actual fase de tramitación del PRI deberías alegar o impugnar las determinaciones que puedan afectarte, proponiendo otras que pudieran favocerte, en lugar de preocuparte en exigir que sea el propio PRI te reconozca una determinado importe en concepto de indemnización. Creo que en este momento no procede.
Salvo superior criterio, por supuesto.
Por lo que estoy viendo la solución, por criterio, va enfocada a la permuta o transferencia de aprovechamiento. Tal vez a través de las cesiones a recibir por un PP con uso principal terciario, que va a empezar en breve su construcción, mañana me informare de todo.
Como sabes que es equipamiento privado el PRI lo deja en al aire, privado o publico? Esa indefinicion me preocupa, puede plantear algún problema?
Tengo claro desde el principio que la indemnización es inviable a no ser por los criterios superiores que tu me señalas, se vera.
Respecto a la previsión del coeficiente de 1.50 sobre la edificabilidad desplazada a nuevos polígonos o sectores urbanizables se refiere a la edificabilidad antes de la entrada en vigor de PRI? Esa previsión donde se va a aprobar y cuando?
Lo del fuera de ordenación, se me escapo, esperaba que tuviera licencia, entonces expropiaran el edificio?
Respecto a la alegación estoy en ello, por donde ves que se puede enfocar?Impugnación de que determinaciones, no entiendo muy bien el que se podría impugnar? Estoy de acuerdo en lo que comentas de la indemnización, es batalla perdida, solamente que como tardan tanto en llevarse a cabo quizás pueda favorecer una negociación mas favorable a mis intereses, ya que mientras tanto puede que no se lleve a cabo antes de las próximas elecciones.
Como sabes que es equipamiento privado el PRI lo deja en al aire, privado o publico? Esa indefinicion me preocupa, puede plantear algún problema?
Tengo claro desde el principio que la indemnización es inviable a no ser por los criterios superiores que tu me señalas, se vera.
Respecto a la previsión del coeficiente de 1.50 sobre la edificabilidad desplazada a nuevos polígonos o sectores urbanizables se refiere a la edificabilidad antes de la entrada en vigor de PRI? Esa previsión donde se va a aprobar y cuando?
Lo del fuera de ordenación, se me escapo, esperaba que tuviera licencia, entonces expropiaran el edificio?
Respecto a la alegación estoy en ello, por donde ves que se puede enfocar?Impugnación de que determinaciones, no entiendo muy bien el que se podría impugnar? Estoy de acuerdo en lo que comentas de la indemnización, es batalla perdida, solamente que como tardan tanto en llevarse a cabo quizás pueda favorecer una negociación mas favorable a mis intereses, ya que mientras tanto puede que no se lleve a cabo antes de las próximas elecciones.
Se que es equipamiento privado porque así lo afirmas en el primer post.
Las previsiones de edificabilidad son siempre referidas a las atorgada por el PRI, no a las del planeamiento que modifica y sustituye.
Los artículos 38 y 39 de las normas urbanísticas regulan las licencias y actividades en edificios en situación de fuera de ordenación o de inadecuación.
Lo de las alegaciones entiendo que dependerá de las afecciones a cada situación concreta. Dentro de cada zona podrá haber afecciones que favorecerán a unos propietarios y “ perjudicar “ a otros.
Las previsiones de edificabilidad son siempre referidas a las atorgada por el PRI, no a las del planeamiento que modifica y sustituye.
Los artículos 38 y 39 de las normas urbanísticas regulan las licencias y actividades en edificios en situación de fuera de ordenación o de inadecuación.
Lo de las alegaciones entiendo que dependerá de las afecciones a cada situación concreta. Dentro de cada zona podrá haber afecciones que favorecerán a unos propietarios y “ perjudicar “ a otros.
