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Cambio propietarios- subrogacion/contrato nuevo
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Cambio propietarios- subrogacion/contrato nuevo
Hola,
Existe un contrato de alquiler de una vivienda (de 12 meses) que finaliza próximamente.
Dicho piso estaba alquilado por el usufructuario y yo tenía la nuda propiedad. En 2023 hubo un cambio y pasé a ser el propietario. Estoy respetando el contrato existente hasta que finalice.
Cuando finalice el contrato, ¿puedo hacer un contrato nuevo con los mismos inquilinos constando yo como propietario y cambiado las condiciones (precio, duración, nuevas clausulas...)?
Muchas gracias
Existe un contrato de alquiler de una vivienda (de 12 meses) que finaliza próximamente.
Dicho piso estaba alquilado por el usufructuario y yo tenía la nuda propiedad. En 2023 hubo un cambio y pasé a ser el propietario. Estoy respetando el contrato existente hasta que finalice.
Cuando finalice el contrato, ¿puedo hacer un contrato nuevo con los mismos inquilinos constando yo como propietario y cambiado las condiciones (precio, duración, nuevas clausulas...)?
Muchas gracias
Puede hacerlo, y ello le permitirá además revisar la renta si es que se ha quedado desfasada. Pero le conviene más -en general- simplemente subrogarse en la condición de casero, y dejar que el contrato existente perviva.
Ahora bien, en su relato hay algo que me hace dudar de las premisas de las que usted parte: no estoy seguro de cuál sea la verdadera duración del contrato al que alude. Por favor amplie la información: fecha dle contrato y si es de vivienda habitual.
La condición de contrato de vivienda habitual no depende del plazo contractual, sino del destino pactado.
Ahora bien, en su relato hay algo que me hace dudar de las premisas de las que usted parte: no estoy seguro de cuál sea la verdadera duración del contrato al que alude. Por favor amplie la información: fecha dle contrato y si es de vivienda habitual.
La condición de contrato de vivienda habitual no depende del plazo contractual, sino del destino pactado.
El usufructuario contrajo un primer contrato de 6 meses, hasta febrero de 2023, con inquilinos actuales. Luego se hizo un segundo contrato con los mismos, de 12 meses, que finalizará a final de enero de 2024. A mediados de 2023, yo comencé a ser el propietario, pero se ha respetado el contrato existente. Los inquilinos utilizan la vivienda para uso habitual (única vivienda), no es uso turístico, ni temporal (estudiantes..).
A partir de febrero, me gustaría hacer nuevo contrato con mismos inquilinos, para pasar a ser el casero, revisar renta que incluya actualización de renta e importe por agua ( antes no contemplado), nuevas clausulas...
A partir de febrero, me gustaría hacer nuevo contrato con mismos inquilinos, para pasar a ser el casero, revisar renta que incluya actualización de renta e importe por agua ( antes no contemplado), nuevas clausulas...
Puede proponer a los inquilinos firmar un nuevo contrato en el que usted pase a ser el casero, o mejor dicho, pase a figurar como casero, porque serlo, ya lo es.
Pero debe saber que los inquilinos podrían oponerse y exigir que se respete el contrato actual, porque dicho contrato tiene derecho a prórrogas legales hasta que se alcance una duración total de cinco años: art 9, 1 LAU.
"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años..."
¿El usufructuario tal vez falleció y usted era su heredero? en ese caso podría ser de aplicación el art. 13,2 LAU:
"Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador"
En concurrencia con el art. 480 CC:
"Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo,"
Salvo que usted haya realizado actos manifiestos de aceptación de la vigencia del arrendamiento, o simplemente haya dejado pasar quince días desde el fallecimiento sin hacer nada, en cuyo caso
se aplica la tácita reconducción.
Pero debe saber que los inquilinos podrían oponerse y exigir que se respete el contrato actual, porque dicho contrato tiene derecho a prórrogas legales hasta que se alcance una duración total de cinco años: art 9, 1 LAU.
"La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años..."
¿El usufructuario tal vez falleció y usted era su heredero? en ese caso podría ser de aplicación el art. 13,2 LAU:
"Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador"
En concurrencia con el art. 480 CC:
"Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo,"
Salvo que usted haya realizado actos manifiestos de aceptación de la vigencia del arrendamiento, o simplemente haya dejado pasar quince días desde el fallecimiento sin hacer nada, en cuyo caso
se aplica la tácita reconducción.
