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Cambio en Plan de Urbanismo
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Cambio en plan de urbanismo
Compramos una finca de 900 metros que, aunque era rústica (no de especial protección ni nada parecido), estaba pegada a un núcleo rural según el plan de ordenación vigente. En aquel entonces se estaba exponiendo al público la aprobación inicial del "nuevo plan de ordenación municipal" y fuimos a la exposición pública a ver como quedaba nuestra finca en el nuevo y nos informaron que pasaba a formar parte del núcleo rural. La finca tiene acceso rodado, alcantarillado, luz pública, y todos los servicios.
Como nuestra intención era hacernos una casa, al pasar a formar parte del núcleo rural no teníamos ningún problema, como así nos informó el arquitecto del ayuntamiento que estaba en la exposición. Así que no fue necesario alegar nada durante el periodo de alegaciones.
Nuestra sorpresa fué cuando después, en la aprobación provisional, lo que antes era núcleo rural, pasa a ser "urbano no consolidado" y nuestra finca y otras 3 más quedan excluídas y pasan a formar parte de un SUND (SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO) con lo que ello conlleva.
No se volvieron a abrir plazos para alegaciones, con lo cual nos sentimos muy perjudicados. Ya que dejaba de formar parte de un núcleo rural (como en principio se expuso) por lo menos podríamos haber alegado que nuestra finca está en la misma calle y con los mismos accesos y servicios que las que ahora pasarán a ser suelo urbano no consolidado, además de estar tan integrada en la malla urbana como las que si pasan a ser urbanas no consolidadas. Dentro de lo malo, por lo menos, y aunque tuviéramos que esperar un plan parcial, sería mejor, ya que si queda como SUND va a ser imposible.
Ahora, en estas fechas, se espera que salga la aprobación definitiva y me gustaría saber si hay alguna excepción para poder construir en un SUND o si, en todo caso, solo cabrá la posibilidad de interponer un contencioso para que mi finca pueda (dentro de lo malo) pasar a formar parte de ese suelo urbano no consolidado. ¿Puede haber alguna posibilidad de que se modifique puntualmente la calificación de mi finca? ¿Puedo alegar indefensión por falta de exposición pública después de la aprobación provisional?
Me gustaría si alguien puede orientarme o dar su opinión para saber por donde debería empezar a moverme ya que esto está al caer.
Gracias de antemano.
Como nuestra intención era hacernos una casa, al pasar a formar parte del núcleo rural no teníamos ningún problema, como así nos informó el arquitecto del ayuntamiento que estaba en la exposición. Así que no fue necesario alegar nada durante el periodo de alegaciones.
Nuestra sorpresa fué cuando después, en la aprobación provisional, lo que antes era núcleo rural, pasa a ser "urbano no consolidado" y nuestra finca y otras 3 más quedan excluídas y pasan a formar parte de un SUND (SUELO URBANIZABLE NO DELIMITADO) con lo que ello conlleva.
No se volvieron a abrir plazos para alegaciones, con lo cual nos sentimos muy perjudicados. Ya que dejaba de formar parte de un núcleo rural (como en principio se expuso) por lo menos podríamos haber alegado que nuestra finca está en la misma calle y con los mismos accesos y servicios que las que ahora pasarán a ser suelo urbano no consolidado, además de estar tan integrada en la malla urbana como las que si pasan a ser urbanas no consolidadas. Dentro de lo malo, por lo menos, y aunque tuviéramos que esperar un plan parcial, sería mejor, ya que si queda como SUND va a ser imposible.
Ahora, en estas fechas, se espera que salga la aprobación definitiva y me gustaría saber si hay alguna excepción para poder construir en un SUND o si, en todo caso, solo cabrá la posibilidad de interponer un contencioso para que mi finca pueda (dentro de lo malo) pasar a formar parte de ese suelo urbano no consolidado. ¿Puede haber alguna posibilidad de que se modifique puntualmente la calificación de mi finca? ¿Puedo alegar indefensión por falta de exposición pública después de la aprobación provisional?
Me gustaría si alguien puede orientarme o dar su opinión para saber por donde debería empezar a moverme ya que esto está al caer.
Gracias de antemano.
sospecho que alteras el momento de algunos actos aunque lo haces de modo involuntario
en todo caso te digo que creo que no hay nada que hacer, pero trataré de explicarte algunas cosas:
- la exposición pública (que es la fase de alegaciones) es una consecuencia de la aprobación provisional, y pare e que es ese momento es cuando estaba con la previsión de ser clasificado como núcleo rural. Puede hacerse cualquier tipo de exposición pública en cualquier otro momento, pero digamos que la oficial, la que da lugar a la posibilidad de hacer alegaciones, es tras la aprobación provisional. A veces se expone un documento previo denominado "avance", ante el que se pueden hacer "sugerencias" (no las alegaciones fijadas por ley).
- tras la aprobación provisional, el proyecto de planeamiento todavía tiene un largo camino por fomento, medio ambiente y demás, hasta que, subsanadas o negociadas las supuestas deficiencias observadas por esos organismos, y respondidas las alegaciones, obtiene el beneplácito de la comunidad autónoma, beneplácito que lleva a la aprobación definitiva y publicación en el boletines oficial. En esta largo camino ocurren muchas cosas, tales como que unas alegaciones son bien vistas y otras no, que unos organismos (ministerios y consejerías) ponen más problemas que otros, que la consejería con competencias en ordenación de territorio siempre tendrá mucho que decir, e incluso que, como consecuencia de las elecciones municipales, es posible que haya habido importantes cambios entre quienes han hecho la aprobación provisional y quienes harán la aprobación definitiva.
es verdad que en el medio pasan esas cosas, que una parcela puede tener en la aprobación definitiva distinta clasificación, o distinta calificación, de la que tenía en la aprobación provisional, pero es inevitable porque ese es el fundamento ético de la exposición pública. La exposición pública es para dar la opción de hacer alegaciones, lo que irremediablemente abre la posibilidad de hacer cambios, porque no tendría sentido hacer alegaciones si no fuera porque pueden introducirse cambios.
¿estaría bien que tras esos cambios hubiese una nueva exposición pública con un nuevo período de alegaciones?, con la posibilidad de nuevos cambios, que quizá convendría que llevaran a una tercera exposición pública en la que formular alegaciones con capacidad de producir nuevos cambios, que lleven a la cuarta ...
la verdad es que de hecho existe esa posibilidad, que no es otra que la revisión del planeamiento, o incluso la modificación puntual del planeamiento
mientras tanto toca aguantar con el planeamiento aprobado y esperar, porque lo normal es que un planeamiento aprobado recientemente es mucho mejor que un planeamiento antiguo, por lo que esperar no es tan grave, máxime si tenemos en cuenta de que hay ayuntamientos que iniciaron los estudios de revisión del planeamiento hace 15 ó 20 años, y todavía no han logrado aprobarlo
- hasta es muy posible que el cambio de suelo de núcleo rural a suelo urbano no consolidado, sea una exigencia de la consejería, porque un suelo urbano no consolidado es una agrupación de carácter urbano que requiere algunas mejoras en la ordenación, en el equipamiento o en los servicios, mientras que el suelo de núcleo rural es algo que ha de limitarse a los pequeños ámbitos rurales tradicionales que necesitan un cierto grado de protección. El suelo urbano no consolidado requiere de planeamiento de desarrollo (en general estudio de detalle y proyecto de urbanización) pero suele ser ágil.
- también es posible que el cambio a suelo urbanizable no delimitado sea una exigencia de la consejería, y es que, roto el grado de protección del núcleo rural mediante el cambio a urbano no consolidado, el planeamiento ha de pretender facilitar desarrollo secuencial, para lo que ha de delimitar áreas que puedan gestionarse unitariamente sin perjudicar el futuro desarrollo de las demás. Así, a un lado de la calle, el lado en el que hay más construcciones, pasa a ser urbano no consolidado; y la acera de enfrente, y no por ser la acera de enfrente sino por facilitar el futuro desarrollo del área que tiene a su espalda, pasa a ser suelo urbanizable. Lo de que sea delimitado o no delimitado no es una diferencia demasiado grave, más con los tiempos que corren.
lo que es verdad es que has comprado según unas expectativas basadas en la convicción que te han transmitido técnicos y políticos, y, aunque lo hayan hecho de buena fe, las expectativas no se han concretado en realidades y entiendo que te sientas perjudicado
te decía al principio que creo que no hay nada que hacer, y lo hacía al principio por si ya no te interesaba leer el resto, porque el resto no cambia ese pensamiento inicial, porque las leyes cambian sin previo aviso y sin garantía de nada, salvo de que todo es pasajero
en todo caso te digo que creo que no hay nada que hacer, pero trataré de explicarte algunas cosas:
- la exposición pública (que es la fase de alegaciones) es una consecuencia de la aprobación provisional, y pare e que es ese momento es cuando estaba con la previsión de ser clasificado como núcleo rural. Puede hacerse cualquier tipo de exposición pública en cualquier otro momento, pero digamos que la oficial, la que da lugar a la posibilidad de hacer alegaciones, es tras la aprobación provisional. A veces se expone un documento previo denominado "avance", ante el que se pueden hacer "sugerencias" (no las alegaciones fijadas por ley).
- tras la aprobación provisional, el proyecto de planeamiento todavía tiene un largo camino por fomento, medio ambiente y demás, hasta que, subsanadas o negociadas las supuestas deficiencias observadas por esos organismos, y respondidas las alegaciones, obtiene el beneplácito de la comunidad autónoma, beneplácito que lleva a la aprobación definitiva y publicación en el boletines oficial. En esta largo camino ocurren muchas cosas, tales como que unas alegaciones son bien vistas y otras no, que unos organismos (ministerios y consejerías) ponen más problemas que otros, que la consejería con competencias en ordenación de territorio siempre tendrá mucho que decir, e incluso que, como consecuencia de las elecciones municipales, es posible que haya habido importantes cambios entre quienes han hecho la aprobación provisional y quienes harán la aprobación definitiva.
es verdad que en el medio pasan esas cosas, que una parcela puede tener en la aprobación definitiva distinta clasificación, o distinta calificación, de la que tenía en la aprobación provisional, pero es inevitable porque ese es el fundamento ético de la exposición pública. La exposición pública es para dar la opción de hacer alegaciones, lo que irremediablemente abre la posibilidad de hacer cambios, porque no tendría sentido hacer alegaciones si no fuera porque pueden introducirse cambios.
¿estaría bien que tras esos cambios hubiese una nueva exposición pública con un nuevo período de alegaciones?, con la posibilidad de nuevos cambios, que quizá convendría que llevaran a una tercera exposición pública en la que formular alegaciones con capacidad de producir nuevos cambios, que lleven a la cuarta ...
la verdad es que de hecho existe esa posibilidad, que no es otra que la revisión del planeamiento, o incluso la modificación puntual del planeamiento
mientras tanto toca aguantar con el planeamiento aprobado y esperar, porque lo normal es que un planeamiento aprobado recientemente es mucho mejor que un planeamiento antiguo, por lo que esperar no es tan grave, máxime si tenemos en cuenta de que hay ayuntamientos que iniciaron los estudios de revisión del planeamiento hace 15 ó 20 años, y todavía no han logrado aprobarlo
- hasta es muy posible que el cambio de suelo de núcleo rural a suelo urbano no consolidado, sea una exigencia de la consejería, porque un suelo urbano no consolidado es una agrupación de carácter urbano que requiere algunas mejoras en la ordenación, en el equipamiento o en los servicios, mientras que el suelo de núcleo rural es algo que ha de limitarse a los pequeños ámbitos rurales tradicionales que necesitan un cierto grado de protección. El suelo urbano no consolidado requiere de planeamiento de desarrollo (en general estudio de detalle y proyecto de urbanización) pero suele ser ágil.
- también es posible que el cambio a suelo urbanizable no delimitado sea una exigencia de la consejería, y es que, roto el grado de protección del núcleo rural mediante el cambio a urbano no consolidado, el planeamiento ha de pretender facilitar desarrollo secuencial, para lo que ha de delimitar áreas que puedan gestionarse unitariamente sin perjudicar el futuro desarrollo de las demás. Así, a un lado de la calle, el lado en el que hay más construcciones, pasa a ser urbano no consolidado; y la acera de enfrente, y no por ser la acera de enfrente sino por facilitar el futuro desarrollo del área que tiene a su espalda, pasa a ser suelo urbanizable. Lo de que sea delimitado o no delimitado no es una diferencia demasiado grave, más con los tiempos que corren.
lo que es verdad es que has comprado según unas expectativas basadas en la convicción que te han transmitido técnicos y políticos, y, aunque lo hayan hecho de buena fe, las expectativas no se han concretado en realidades y entiendo que te sientas perjudicado
te decía al principio que creo que no hay nada que hacer, y lo hacía al principio por si ya no te interesaba leer el resto, porque el resto no cambia ese pensamiento inicial, porque las leyes cambian sin previo aviso y sin garantía de nada, salvo de que todo es pasajero
Gracias Alga y Veo.
Bien, veo que la cosa está cruda y entiendo perfectamente la explicación de Veo, por supuesto que me ha interesado leerlo hasta el final para saber la razón por la cual no tengo nada que hacer. Lo que peor me ha sentado de todo es no tener la oportunidad de alegar en algún momento. Bueno, pues tal vez mis nietos puedan hacer algo algún día...
De todos modos es un poco vergonzoso ver como ponen tantas trabas para edificar en lugares donde parece incluso mentira que no se pueda y ver como van a clasificar suelos para poder edificar en zonas en las que resulta increíble porque no hay nada.
En fin... si esto hubiera sido en otros tiempos (sin la crisis del ladrillo) te aseguro que en la zona donde tengo la finca se aprovecharía algún constructor para comprar a buen precio los metros correspondientes, hacer lo que tiene que hacer y edificar, ahora, tal como está esto ni eso.
Eso es lo que me da pena, que si llega un constructor con pasta, urbaniza y construye... eso vale, la casa ahí está bien, pero si lo hago yo tal como está, con todos los servicios excepto aceras... eso no vale.
Bueno, esto ha sido un desahogo, gracias por haberme contestado.
Bien, veo que la cosa está cruda y entiendo perfectamente la explicación de Veo, por supuesto que me ha interesado leerlo hasta el final para saber la razón por la cual no tengo nada que hacer. Lo que peor me ha sentado de todo es no tener la oportunidad de alegar en algún momento. Bueno, pues tal vez mis nietos puedan hacer algo algún día...
De todos modos es un poco vergonzoso ver como ponen tantas trabas para edificar en lugares donde parece incluso mentira que no se pueda y ver como van a clasificar suelos para poder edificar en zonas en las que resulta increíble porque no hay nada.
En fin... si esto hubiera sido en otros tiempos (sin la crisis del ladrillo) te aseguro que en la zona donde tengo la finca se aprovecharía algún constructor para comprar a buen precio los metros correspondientes, hacer lo que tiene que hacer y edificar, ahora, tal como está esto ni eso.
Eso es lo que me da pena, que si llega un constructor con pasta, urbaniza y construye... eso vale, la casa ahí está bien, pero si lo hago yo tal como está, con todos los servicios excepto aceras... eso no vale.
Bueno, esto ha sido un desahogo, gracias por haberme contestado.
Puede que no, pero nunca se sabe, por lo menos podía haberlo intentado.
Sólo me ha quedado una duda, revisando mis papeles y con respecto a esto que me explicaba veo:
"- la exposición pública (que es la fase de alegaciones) es una consecuencia de la aprobación provisional, y pare e que es ese momento es cuando estaba con la previsión de ser clasificado como núcleo rural. Puede hacerse cualquier tipo de exposición pública en cualquier otro momento, pero digamos que la oficial, la que da lugar a la posibilidad de hacer alegaciones, es tras la aprobación provisional. A veces se expone un documento previo denominado "avance", ante el que se pueden hacer "sugerencias" (no las alegaciones fijadas por ley)."
La exposición pública que se hizo aquí fue de la "aprobación inicial del pleno con fecha X".
Y entonces abrieron fase de alegaciones, de eso estoy segura.
Después se aprobó en pleno "provisionalmente" 3 años después.
Ahí fué donde ya no se expuso al público.
Los informes de la Comunidad Autónoma y todo lo demás, por lo que he podido ver, no tienen nada que ver con el cambio, por lo que sospecho fue en esos tres años (entre la exposición de la aprobación inicial y la aprobación provisional) cuando cambiaron la clasificación.
No alteré el momento de los actos, fue así, tengo delante una solicitud del Ayuntamiento en la que vienen las fechas de los plenos y el proceso que se siguió.
Lo que sí me falta es la información de lo que sucedió durante esos tres años y el motivo del cambio.
No sé si me he explicado bien.
Sigo aceptando que no pueda hacer nada al respecto pero me sigue pareciendo que fuimos perjudicados por no haber una segunda exposición cuando se aprobó provisionalmente (que según "veo" debería ser el momento para poder alegar).
Sólo me ha quedado una duda, revisando mis papeles y con respecto a esto que me explicaba veo:
"- la exposición pública (que es la fase de alegaciones) es una consecuencia de la aprobación provisional, y pare e que es ese momento es cuando estaba con la previsión de ser clasificado como núcleo rural. Puede hacerse cualquier tipo de exposición pública en cualquier otro momento, pero digamos que la oficial, la que da lugar a la posibilidad de hacer alegaciones, es tras la aprobación provisional. A veces se expone un documento previo denominado "avance", ante el que se pueden hacer "sugerencias" (no las alegaciones fijadas por ley)."
La exposición pública que se hizo aquí fue de la "aprobación inicial del pleno con fecha X".
Y entonces abrieron fase de alegaciones, de eso estoy segura.
Después se aprobó en pleno "provisionalmente" 3 años después.
Ahí fué donde ya no se expuso al público.
Los informes de la Comunidad Autónoma y todo lo demás, por lo que he podido ver, no tienen nada que ver con el cambio, por lo que sospecho fue en esos tres años (entre la exposición de la aprobación inicial y la aprobación provisional) cuando cambiaron la clasificación.
No alteré el momento de los actos, fue así, tengo delante una solicitud del Ayuntamiento en la que vienen las fechas de los plenos y el proceso que se siguió.
Lo que sí me falta es la información de lo que sucedió durante esos tres años y el motivo del cambio.
No sé si me he explicado bien.
Sigo aceptando que no pueda hacer nada al respecto pero me sigue pareciendo que fuimos perjudicados por no haber una segunda exposición cuando se aprobó provisionalmente (que según "veo" debería ser el momento para poder alegar).
Efectívamente, creo que ha sido un lapsus de "veo", donde dice aprobación provisional debió decir aprobación inicial. Explicado de una forma muy resumida. el procedimiento para la tramitación de los planes generales es como sigue :
1º) Acuerdo del pleno municipal de publicación en el BOP del avance de los trabajos realizados por el equipo redactor del plan, al objeto de que los interesados puedan formular sugerencias o alternativas a las propuestas del avance ( no son alegaciones ).
Estudiadas por los redactores del plan las presentadas, proceden a confirmar o rectificar los criterios y soluciones reflejadas en el avance sometido a exposición pública y a presentarlo al pleno puesto que es el órgano competente para tomarlas en consideración o desestimarlas antes de acordar la aprobación inicial.
2º) Con el acuerdo de aprobación inicial se adopta el de apertura del trámite de información pública de la totalidad del expediente, quedando éste a disposición de quién quiera examinarlo y presentar alegaciones, en su caso ( ahora sí son alegaciones ).
Todas las alegaciones, individualmente o en conjunto cuando resuelven cuestiones similares, son informadas por los redactores del plan antes de presentarlo al pleno para la aprobación provisional.
En caso de que las modificaciones aprobadas significaran un cambio sustancial respecto a la aprobación inicial, el pleno debe ordenar un nuevo trámite de información pública y audiencia, antes de la aprobación provisional ( en esta fase pueden presentarse de nuevo alegaciones como si de una aprobación inicial se tratase ).
3º ) Tras la aprobación provisional, el ayuntamiento remite el plan al órgano de la CCAA competente encargado de aprobarlo definitivamente, que solo aprueba si no encuentra ninguna deficiencia subsanable.
Finalmente, el texto completo del acuerdo de aprobación definitiva emitido por el órgano competente de la CCAA, debe publicarse en los respectivos Boletines Oficiales para adquirir fuerza ejecutiva.
1º) Acuerdo del pleno municipal de publicación en el BOP del avance de los trabajos realizados por el equipo redactor del plan, al objeto de que los interesados puedan formular sugerencias o alternativas a las propuestas del avance ( no son alegaciones ).
Estudiadas por los redactores del plan las presentadas, proceden a confirmar o rectificar los criterios y soluciones reflejadas en el avance sometido a exposición pública y a presentarlo al pleno puesto que es el órgano competente para tomarlas en consideración o desestimarlas antes de acordar la aprobación inicial.
2º) Con el acuerdo de aprobación inicial se adopta el de apertura del trámite de información pública de la totalidad del expediente, quedando éste a disposición de quién quiera examinarlo y presentar alegaciones, en su caso ( ahora sí son alegaciones ).
Todas las alegaciones, individualmente o en conjunto cuando resuelven cuestiones similares, son informadas por los redactores del plan antes de presentarlo al pleno para la aprobación provisional.
En caso de que las modificaciones aprobadas significaran un cambio sustancial respecto a la aprobación inicial, el pleno debe ordenar un nuevo trámite de información pública y audiencia, antes de la aprobación provisional ( en esta fase pueden presentarse de nuevo alegaciones como si de una aprobación inicial se tratase ).
3º ) Tras la aprobación provisional, el ayuntamiento remite el plan al órgano de la CCAA competente encargado de aprobarlo definitivamente, que solo aprueba si no encuentra ninguna deficiencia subsanable.
Finalmente, el texto completo del acuerdo de aprobación definitiva emitido por el órgano competente de la CCAA, debe publicarse en los respectivos Boletines Oficiales para adquirir fuerza ejecutiva.
Así ha sido el proceso Alga
Supongo que no advirtieron cambios sustanciales y por ello no expusieron después de la aprobación provisional.
En la "aprobación inicial", cuando expusieron, mi finca junto a otras 3 o 4 más pasaron a formar parte de un núcleo rural que ya estaba en el antiguo plan. Se supone que es porque la calle se amplio y la fincas del final de la calle teníamos las mismas "condiciones" que el resto (me refiero a servicios), por lo que deduzco que por ello las integraron en el núcleo.
Es después, al cambiar la zona de "núcleo rural" a "urbano no consolidado" cuando vuelven a excluirlas. Por lo que parece, en un principio sí eran igual que las otras y después no.
En esto es en lo que podía haber sustentado mi alegación si hubiera tenido oportunidad. Después que me hicieran caso o no ya es otra cosa.
Ya sé que formar parte de un "urbano no consolidado" no es gran cosa (por lo que tengo entendido pasarán más de 6 años para que se desarrolle un plan parcial) pero, por lo menos, no tendría que esperar por una sectorización de iniciativa privada que no va a llegar NUNCA.
Gracias por tu aclaración
Supongo que no advirtieron cambios sustanciales y por ello no expusieron después de la aprobación provisional.
En la "aprobación inicial", cuando expusieron, mi finca junto a otras 3 o 4 más pasaron a formar parte de un núcleo rural que ya estaba en el antiguo plan. Se supone que es porque la calle se amplio y la fincas del final de la calle teníamos las mismas "condiciones" que el resto (me refiero a servicios), por lo que deduzco que por ello las integraron en el núcleo.
Es después, al cambiar la zona de "núcleo rural" a "urbano no consolidado" cuando vuelven a excluirlas. Por lo que parece, en un principio sí eran igual que las otras y después no.
En esto es en lo que podía haber sustentado mi alegación si hubiera tenido oportunidad. Después que me hicieran caso o no ya es otra cosa.
Ya sé que formar parte de un "urbano no consolidado" no es gran cosa (por lo que tengo entendido pasarán más de 6 años para que se desarrolle un plan parcial) pero, por lo menos, no tendría que esperar por una sectorización de iniciativa privada que no va a llegar NUNCA.
Gracias por tu aclaración
