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Cambio de uso de un edificio de comercial a viviendas
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La administración urbanística, ejerciendo la potestad del ius variandi en la planificación y ordenación del municipio, establece los usos que considera apropiados en sus distintas zonas sin entrar a valorar las determinaciones de los títulos constitutivos de los edificios afectados.
Sin embargo, si dichos usos, en un edificio determinado como puede ser el tuyo, son contrarios a su título constitutivo, corresponde a la comunidad evitarlos.
Dicho de otra manera, el ayuntamiento no ha cambiado el uso de los locales de tu comunidad, que perfectamente podrán continuar con el preexistente el propietario que así lo deseo. Sólo a establecido las condiciones para que quien lo desee pueda hacerlo.
De todas formas, no se si es el caso de ese municipio, hay ayuntamientos que mediante ordenanza establecen la obligación de adjuntar a la solicitud de cambio de uso el consentimiento de la comunidad, o los estatutos de la comunidad, para evitar conflictos entre vecinos.
Sin embargo, si dichos usos, en un edificio determinado como puede ser el tuyo, son contrarios a su título constitutivo, corresponde a la comunidad evitarlos.
Dicho de otra manera, el ayuntamiento no ha cambiado el uso de los locales de tu comunidad, que perfectamente podrán continuar con el preexistente el propietario que así lo deseo. Sólo a establecido las condiciones para que quien lo desee pueda hacerlo.
De todas formas, no se si es el caso de ese municipio, hay ayuntamientos que mediante ordenanza establecen la obligación de adjuntar a la solicitud de cambio de uso el consentimiento de la comunidad, o los estatutos de la comunidad, para evitar conflictos entre vecinos.
Gracias Alga, los estatutos de la comunidad estan basados en los puntos establecidos en el título constitutivo y en aquellos que determina la ley por defecto. En ningún punto se habla de tal prohibición, solo que el solar, el edificio y los locales son de uso comercial y el ayuntamiento ha decidido cambiar el uso de la planta alta desconociendo este título constitutivo y ahora ellos y nosostros tenemos dudas al respecto es decir si se puede porque si cambiar el uso o es un error y se puede volver a su uso anterior. Según el Registro de la Propiedad se necesita la unanimidad de todos los propietarios.
La ley sirve para que se cumpla y hacerla cumplir a quien la incumple.
En este caso a quien ejecute el cambio de uso sin la preceptiva autorización de la comunidad, suponiendo que los estatutos digan que es necesaria.
Pero a veces, hay vecinos que sin dicha autorización comunitaria proceden en la confianza del ejercicio de unos derechos que supuestamente otorga la licencia urbanística, en esos casos, previo acuerdo tomado en legal forma de rechazo del cambio de uso de la comunidad, no cabe otra solución que ir al juzgado.
O sea, lo que te indicaba al principio.
En este caso a quien ejecute el cambio de uso sin la preceptiva autorización de la comunidad, suponiendo que los estatutos digan que es necesaria.
Pero a veces, hay vecinos que sin dicha autorización comunitaria proceden en la confianza del ejercicio de unos derechos que supuestamente otorga la licencia urbanística, en esos casos, previo acuerdo tomado en legal forma de rechazo del cambio de uso de la comunidad, no cabe otra solución que ir al juzgado.
O sea, lo que te indicaba al principio.
Discúlpame Alga, pero en ningún momento he dudado de la validez de vuestras opiniones, solo que creo no haberme explicado bien.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que se requiere la unanimidad para cambiar el contenido del título constitutivo y escrituras de división horizontal y ese contenido dice que todo el edificio es de uso comercial. Yo cuando compro un local en ese edificio lo hago a sabiendas que todos son locales comerciales y el desarrollo de mi actividad comercial la baso en esa condicionante. Circunstancias negativas de un cambio, por ejemplo la insonorización del local que no es igual para un local comercial que para viviendas y las molestias a vecinos tampoco son iguales de local a vivienda. Tu opinión no tiene porqué gustarme, solo busco todo cuanto haya de legal en esa circunstancia. Yo no hablo de licencias de obras. Solo que ¿Para qué sirve la Ley entonces?
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que se requiere la unanimidad para cambiar el contenido del título constitutivo y escrituras de división horizontal y ese contenido dice que todo el edificio es de uso comercial. Yo cuando compro un local en ese edificio lo hago a sabiendas que todos son locales comerciales y el desarrollo de mi actividad comercial la baso en esa condicionante. Circunstancias negativas de un cambio, por ejemplo la insonorización del local que no es igual para un local comercial que para viviendas y las molestias a vecinos tampoco son iguales de local a vivienda. Tu opinión no tiene porqué gustarme, solo busco todo cuanto haya de legal en esa circunstancia. Yo no hablo de licencias de obras. Solo que ¿Para qué sirve la Ley entonces?
Veamos pues. En ningún momento he negado lo que dice el título constitutivo.
Sólo digo que si el planeamiento urbanístico permite el cambio de uso de esos locales de comercial a viviendas y alguno de sus propietarios solicita licencia para dicho cambio y, también es esencial, la ordenanza de tramitación de licencias no obliga al interesedo adjuntar un certificado de unanimidad a la solicitud de la licencia, siendo un acto reglado la concesión de licencias, el ayuntamiento no puede denegarla.
Bien entendido que las licencias de obra se conceden siempre " sin perjuicio de terceros ". Ello significa que cuando un tercero se siente perjudicado por las consecuencias de una licencia legalmente concedida, le queda la vía del juzgado para anularla alegando el perjuicio causado.
Sin embargo, puedo llegar a entiender que te guste recibir opiniones que avalen tu tesis.
Sólo digo que si el planeamiento urbanístico permite el cambio de uso de esos locales de comercial a viviendas y alguno de sus propietarios solicita licencia para dicho cambio y, también es esencial, la ordenanza de tramitación de licencias no obliga al interesedo adjuntar un certificado de unanimidad a la solicitud de la licencia, siendo un acto reglado la concesión de licencias, el ayuntamiento no puede denegarla.
Bien entendido que las licencias de obra se conceden siempre " sin perjuicio de terceros ". Ello significa que cuando un tercero se siente perjudicado por las consecuencias de una licencia legalmente concedida, le queda la vía del juzgado para anularla alegando el perjuicio causado.
Sin embargo, puedo llegar a entiender que te guste recibir opiniones que avalen tu tesis.
Veamos: El título constitutivo y escrituras de división horizontal dice: "Solar de uso comercial para edificar un edificio destinado a locales comerciales" y en la división horizontal, se divide el edificio en locales comerciales. Quienes compramos lo hacemos con ESE condicionante. Ahora el ayuntamiento cambia el uso de la parte alta del edificio. Y mi pregunta es la siguiente: Que dice la ley al respecto, teniendo en cuenta que el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal requiere la unanimidad para cualquier cambio del título constitutivo.
Es la ley de propiedad horizontal quién dice que para cambiar el contenido del título constitutivo es necesaria la unanimiedad, por tanto entiendo que sin esa unanimidad no se puede cambiar el uso que es de locales comerciales. Además dicha unanimidad es imposible que exista por razones de perjuicios a terceros.
Debería conjugarse la normativa municipal y el título constitutivo de propiedad horizontal del edificio.
Digamos que si la normativa permite el cambio de uso y los estatutos dicen que hace falta consentimiento unánime de los propietarios, si el ayuntamiento concediese licencia y la comunidad no prestara su conformidad, teniendo en cuenta que todas las licencias urbanísticas se conceden " sin perjuicio de terceros ", dicha licencia podría ser impugnada.
Asimismo, si la comunidad de propietarios presta su conformidad y la normativa municipal no lo prevé, la licencia de cambio de uso deberá ser denegada.
Digamos que si la normativa permite el cambio de uso y los estatutos dicen que hace falta consentimiento unánime de los propietarios, si el ayuntamiento concediese licencia y la comunidad no prestara su conformidad, teniendo en cuenta que todas las licencias urbanísticas se conceden " sin perjuicio de terceros ", dicha licencia podría ser impugnada.
Asimismo, si la comunidad de propietarios presta su conformidad y la normativa municipal no lo prevé, la licencia de cambio de uso deberá ser denegada.
Cambio de uso de un edificio de comercial a viviendas
¿Qué requisitos son imprescindibles para cambiar el uso de una planta de un edificio de comercial a viviendas, teniendo en cuenta que el título constitutivo y escrituras de dicho edificio especifica explícitamente que se trata de un edificio de uso comercial con locales comerciales.?
¿Puede un ayuntamiento cambiar el uso de parte de ese edificio sin autorización de los propietarios?
¿Puede un ayuntamiento cambiar el uso de parte de ese edificio sin autorización de los propietarios?
