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Cambio de modo de pago de cuota de comunidad
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Cambio de modo de pago de cuota de comunidad
Buenos días;
A ver si me podéis ayudar con la siguiente duda.
Recientemente hemos adquirido una vivienda ( a finales de noviembre ) que ya de por si tiene una cuota de comunidad muy alta. Según nos han comentado las cuotas en vez de por coecifíente se pagan por número de habitaciones ( 2,3,4), este sistema se acordó por unanimidad en la elaboración de la comunidad, y parece que esta reflejado en las actas ( entiendo que no en el registro de la propiedad ) .
En este caso aunque mi piso es de 4 habitaciones como es el más grande de toda la comunidad me beneficia.Pero ahora , una de las antiguas vecinas que tiene un piso de 4 habitaciones quiere que se modifique a sistema de coecifíentes, ya que su piso es más pequeño que el mio.(indica que en otra comunidad nuevos vecinos lo han reclamado y han ganado sentencias ) según mis cálculos creo que se ahorraría entre 3-5 euros al mes , y a mi me subiría de 25-30 euros.
Tengo varias dudas.
Para que ella se salga con la suya , ¿la modificación a pago por coecifíentes debe ser de mayoría o por unanimidad? Creo que si esta establecido en acta debe ser por unanimidad
Por otro lado , por ley si ella acepto en esa formación de la comunidad, y aprobación de cuentas posteriores ese sistema , ¿ no esta obligada a acatarlo a no ser que se cambie por unanimidad ?. Me ha parecido entender que los nuevos propietarios si el acta no está registrada en el registro de la propiedad pueden ir a juicio para acogerse a pago por coecifíente, pero estamos hablando de una de las primeras propietarias...
Las plazas de garaje no se calculan en el coecifíente no? ¿ la terraza del ático?
Muchas gracias, saludos.
A ver si me podéis ayudar con la siguiente duda.
Recientemente hemos adquirido una vivienda ( a finales de noviembre ) que ya de por si tiene una cuota de comunidad muy alta. Según nos han comentado las cuotas en vez de por coecifíente se pagan por número de habitaciones ( 2,3,4), este sistema se acordó por unanimidad en la elaboración de la comunidad, y parece que esta reflejado en las actas ( entiendo que no en el registro de la propiedad ) .
En este caso aunque mi piso es de 4 habitaciones como es el más grande de toda la comunidad me beneficia.Pero ahora , una de las antiguas vecinas que tiene un piso de 4 habitaciones quiere que se modifique a sistema de coecifíentes, ya que su piso es más pequeño que el mio.(indica que en otra comunidad nuevos vecinos lo han reclamado y han ganado sentencias ) según mis cálculos creo que se ahorraría entre 3-5 euros al mes , y a mi me subiría de 25-30 euros.
Tengo varias dudas.
Para que ella se salga con la suya , ¿la modificación a pago por coecifíentes debe ser de mayoría o por unanimidad? Creo que si esta establecido en acta debe ser por unanimidad
Por otro lado , por ley si ella acepto en esa formación de la comunidad, y aprobación de cuentas posteriores ese sistema , ¿ no esta obligada a acatarlo a no ser que se cambie por unanimidad ?. Me ha parecido entender que los nuevos propietarios si el acta no está registrada en el registro de la propiedad pueden ir a juicio para acogerse a pago por coecifíente, pero estamos hablando de una de las primeras propietarias...
Las plazas de garaje no se calculan en el coecifíente no? ¿ la terraza del ático?
Muchas gracias, saludos.
para volver a pagar por coeficientes sólo es necesario la mauoria simple
http://garciacollado.blogspot.com/2011/01/volver-al-reparto-de-gastos-establecido.html
las plazas de garaje pueden ser anejas o no, si son anejas ya figuran en el coeficiente, y la terraza del atico, es de propiedad o uso y disfrute?
http://garciacollado.blogspot.com/2011/01/volver-al-reparto-de-gastos-establecido.html
las plazas de garaje pueden ser anejas o no, si son anejas ya figuran en el coeficiente, y la terraza del atico, es de propiedad o uso y disfrute?
Como usted bien intica, el acuerdo que no esta registrado en el registro de la propiedad obliga a su cumplimiento a aquellos que lo decidieron y no a los nuevos propietarios que pueden exigir el cambio a porcentajes o cuotas. Asi que esa propietaria no tiene derecho a exigir el cambio aunque puede proponerlo para que se trate en junta y ver si se alcanza la mayoria necesaria. Un nuevo propietario, como usted mismo, podria exigir el cambio y de no hacerse, reclamarlo judicialmente.
Ya se lo he indicado mas arriba, mayoria simple de los votos emitidos por los de los presentes en segunda convocatoria.
Siempre se puede modificar todo, pero no tiene que ver una cosa con otra.
Si se vota lo del coeficiente, pues solo se modifica eso exclusivamente
Chelinka la pregunta de Javier es porque no quiere que se modifique,
Siempre se puede modificar todo, pero no tiene que ver una cosa con otra.
Si se vota lo del coeficiente, pues solo se modifica eso exclusivamente
Chelinka la pregunta de Javier es porque no quiere que se modifique,
Hola de nuevo, gracias por la ayuda.
Se ve que la antigua propietaria que está insistiendo en el reparto de las cuotas por coeficiente se ha puesto en contacto con la administradora de fincas y presidente ( entiendo ) y para la próxima junta general ordinaria se ha añadido este punto :
Estudio de los actuales coeficientes de participación y su real repercusión en cuota.Detección de errores de las cuotas calculadas de cada vivienda en origen.Presentación de los reales coeficientes según informe solicitado al Registro de la Propiedad y de la cuota ordinaria correcta a repercutir a cada propiedad. Correcciones inmediatas y/o con carácter retroactivo, si procede.Aprobaciones que procedan.
En fin que lo estoy flipando...eso se puede hacer. Por un lado como os indique la vecina insistente es antigua propietaria y acepto el sistema actual de cuotas , con lo que para aplicar la modificación de cuotas si no me equivoco habría que hacer una votación y que saliera mayoría ( no sé si sería en esta junta o habría que convocar otra junta ) .Por otro lado , encima dicen con carácter retroactivo, cuando lleva impuesto este sistema 8 años y nadie ha dicho nada. Además yo soy propietario desde hace 1 mes , con lo que entiendo que si eso se pudiera llevar a cabo, y además no sé si una junta ordinaria puede aprobar eso estos gastos los tendría que abonar el antiguo propietario de mi piso...
querría ayuda por favor, ...por otro lado ¿ podría yo exigir en el supuesto que se aprobara el cambio de cuotas a coeficientes , que se incluyeran las plazas de garaje ? No las incluyeron en las cuotas de participación , y esta señora tiene 2 plazas más grandes que las mías.
Gracias, saludos.
Se ve que la antigua propietaria que está insistiendo en el reparto de las cuotas por coeficiente se ha puesto en contacto con la administradora de fincas y presidente ( entiendo ) y para la próxima junta general ordinaria se ha añadido este punto :
Estudio de los actuales coeficientes de participación y su real repercusión en cuota.Detección de errores de las cuotas calculadas de cada vivienda en origen.Presentación de los reales coeficientes según informe solicitado al Registro de la Propiedad y de la cuota ordinaria correcta a repercutir a cada propiedad. Correcciones inmediatas y/o con carácter retroactivo, si procede.Aprobaciones que procedan.
En fin que lo estoy flipando...eso se puede hacer. Por un lado como os indique la vecina insistente es antigua propietaria y acepto el sistema actual de cuotas , con lo que para aplicar la modificación de cuotas si no me equivoco habría que hacer una votación y que saliera mayoría ( no sé si sería en esta junta o habría que convocar otra junta ) .Por otro lado , encima dicen con carácter retroactivo, cuando lleva impuesto este sistema 8 años y nadie ha dicho nada. Además yo soy propietario desde hace 1 mes , con lo que entiendo que si eso se pudiera llevar a cabo, y además no sé si una junta ordinaria puede aprobar eso estos gastos los tendría que abonar el antiguo propietario de mi piso...
querría ayuda por favor, ...por otro lado ¿ podría yo exigir en el supuesto que se aprobara el cambio de cuotas a coeficientes , que se incluyeran las plazas de garaje ? No las incluyeron en las cuotas de participación , y esta señora tiene 2 plazas más grandes que las mías.
Gracias, saludos.
Su vecina puede solicitar la votación para volver al pago por coeficientes. Necesita mayoría simple de votos y coeficientes para aprobarlo.
SI tenían algún error en los coeficientes y lo han detectado, pues lógicamente se utilizarán los que sean correctos, para esto no hace falta votación, sólo sentido común.
El carácter retroactivo no lo puede exigir ni a usted ni a nadie, ya que el sistema de pago de cuotas estaba aprobado y sigue vigente hasta que se modifique.
SI tenían algún error en los coeficientes y lo han detectado, pues lógicamente se utilizarán los que sean correctos, para esto no hace falta votación, sólo sentido común.
El carácter retroactivo no lo puede exigir ni a usted ni a nadie, ya que el sistema de pago de cuotas estaba aprobado y sigue vigente hasta que se modifique.
Cada vez se complica la cosa.
Las cosas se pueden aprobar en esa junta, no tiene que haber otra.
Parte de lo que propone su vecina es legal y no hay que darle mas vueltas, que es legal? solicitar una nueva votacion para contribuir segun el coefeciente de participacion, si sale por mayoria simple, usted no puede hacer nada. Lo que no es legal esel caracter retroactivo, primero porque se aprobopor unanimidad, por lo cual nadie fue obligado a ello, esta votacion deberia de forma individual y se necesita unanimidad, en el caso que sevote, usted salvesu voto diciendo textualmente: QUE ESTA EN CONTRA DE ESA VOTACION Y QUE VOTA NO, Y QUE SE RESERVA EL DERECHO DE IMPUGNARLO
Las plazas de garaje en las escrituras figuran como anejas? Porque habla en pasado cuando dice que no se incluyeron en las cuotas? (usted dice que pagan a partes iguales)
Vaya al registro pida la escritura de obra nueva y ahi viene el coeficiente de las plazas por si acaso usted no sabe cual es
Cuando diga lo de las plazas podremos decir mas, pero las plazas contribuyen a gastos naturalmente
Las cosas se pueden aprobar en esa junta, no tiene que haber otra.
Parte de lo que propone su vecina es legal y no hay que darle mas vueltas, que es legal? solicitar una nueva votacion para contribuir segun el coefeciente de participacion, si sale por mayoria simple, usted no puede hacer nada. Lo que no es legal esel caracter retroactivo, primero porque se aprobopor unanimidad, por lo cual nadie fue obligado a ello, esta votacion deberia de forma individual y se necesita unanimidad, en el caso que sevote, usted salvesu voto diciendo textualmente: QUE ESTA EN CONTRA DE ESA VOTACION Y QUE VOTA NO, Y QUE SE RESERVA EL DERECHO DE IMPUGNARLO
Las plazas de garaje en las escrituras figuran como anejas? Porque habla en pasado cuando dice que no se incluyeron en las cuotas? (usted dice que pagan a partes iguales)
Vaya al registro pida la escritura de obra nueva y ahi viene el coeficiente de las plazas por si acaso usted no sabe cual es
Cuando diga lo de las plazas podremos decir mas, pero las plazas contribuyen a gastos naturalmente
muchas gracias por las respuestas.
Amadeo ,la plaza de garaje ya te diré como figuran en las escrituras que ahora mismo no puedo verlas.
Me refiero que por un lado se paga la cuota de comunidad por número de habitaciones ( que es lo que se quiere modificar a coeficientes ) , y luego las plazas de garaje se pagan todas al mismo coste independientemente de los metros. Entiendo que si no disponemos del coeficiente de las plazas de garaje ( no lo veo en la sede electrónica del castastro por ningún lado ) podré reclamar que la comunidad solicite de alguna manera que se tengan en cuenta los metros de cada plaza de garaje en el coeficiente de participación..
¿ Esto se podría reclamar?
Amadeo ,la plaza de garaje ya te diré como figuran en las escrituras que ahora mismo no puedo verlas.
Me refiero que por un lado se paga la cuota de comunidad por número de habitaciones ( que es lo que se quiere modificar a coeficientes ) , y luego las plazas de garaje se pagan todas al mismo coste independientemente de los metros. Entiendo que si no disponemos del coeficiente de las plazas de garaje ( no lo veo en la sede electrónica del castastro por ningún lado ) podré reclamar que la comunidad solicite de alguna manera que se tengan en cuenta los metros de cada plaza de garaje en el coeficiente de participación..
¿ Esto se podría reclamar?
He revisado las escrituras , y la plaza de aparcamiento no viene como anejo.
Viene aparte , y se indica la cuota de participación en los servicios y elementos comunes del edificio.";y en tal porcentaje participa en los beneficios y cargas por razón de la comunidad"
¿ en caso de que se apruebe el pago de cuotas por coeficiente , los aparcamientos también deberían incluirse? ¿ podría exigir que se incluyeran?
Acabo de ver por la referencia catastral de las escrituras que vienen con la dirección de la calle contigua...
Me explico : La comunidad tiene en las referencias catastrales la Calle Tal nº 8 , y el aparcamiento de la comunidad tiene en las referencias catastrales Calle Cuál nº 6.
No como se aplicarían las cuotas porque entiendo que la cuota de participación del piso corresponde a la de calle Tal , y la del aparcamiento a la calle cuál..No se si habría que sumar ambas cuotas o cómo se procedería....
Ayuda por favor...
Gracias, saludos.
Viene aparte , y se indica la cuota de participación en los servicios y elementos comunes del edificio.";y en tal porcentaje participa en los beneficios y cargas por razón de la comunidad"
¿ en caso de que se apruebe el pago de cuotas por coeficiente , los aparcamientos también deberían incluirse? ¿ podría exigir que se incluyeran?
Acabo de ver por la referencia catastral de las escrituras que vienen con la dirección de la calle contigua...
Me explico : La comunidad tiene en las referencias catastrales la Calle Tal nº 8 , y el aparcamiento de la comunidad tiene en las referencias catastrales Calle Cuál nº 6.
No como se aplicarían las cuotas porque entiendo que la cuota de participación del piso corresponde a la de calle Tal , y la del aparcamiento a la calle cuál..No se si habría que sumar ambas cuotas o cómo se procedería....
Ayuda por favor...
Gracias, saludos.
El que el garaje figura en otro n de calle no tiene nada que ver, porque entiendo que vienen escriturados en la misma escritura que la viviendas, y que forman parte del edificio, porque doy por sentado que estan ubicados en los bajos del edificio.
Si es asi, los garajes tambien tendran que contribuir de igual forma que lohagan las viviendas. Ya le digo si estos forman parte de la comunidad
La suma no seria correcto sumarla a las de las viviendas en el reparto de todos los gastos. Cuando se elabora un presupuesto, este esta dividido en tres partes normalmente.
Gastos entre garaje yviviendas, gastos viviendas y gastos garajes
Si es asi, los garajes tambien tendran que contribuir de igual forma que lohagan las viviendas. Ya le digo si estos forman parte de la comunidad
La suma no seria correcto sumarla a las de las viviendas en el reparto de todos los gastos. Cuando se elabora un presupuesto, este esta dividido en tres partes normalmente.
Gastos entre garaje yviviendas, gastos viviendas y gastos garajes
Muchas gracias Amadeo.
Ya he encontrado las cuotas de participación de las plazas de garaje, lo que no me cuadra es que sumando todos los pisos y plazas de garaje no se llega al 100%, se queda en unos 94 y pico...
Una última consulta referente al cobro con retroactividad de las cuotas, a parte de expresar que me opongo a la votación, que mi voto es no y que me reservo el derecho a impugnar la votación...¿que pasaría luego, si siguen con la votación, tampoco sabrán si se necesita mayoría simple o unanimidad, por otro lado yo llevo 1 mes en la vivienda, que se lo reclamarían al antiguo propietario???
Si me lo quien cobrar a mi, ¿cómo tendría que actuar?.
Muchas gracias por todo, saludos
Ya he encontrado las cuotas de participación de las plazas de garaje, lo que no me cuadra es que sumando todos los pisos y plazas de garaje no se llega al 100%, se queda en unos 94 y pico...
Una última consulta referente al cobro con retroactividad de las cuotas, a parte de expresar que me opongo a la votación, que mi voto es no y que me reservo el derecho a impugnar la votación...¿que pasaría luego, si siguen con la votación, tampoco sabrán si se necesita mayoría simple o unanimidad, por otro lado yo llevo 1 mes en la vivienda, que se lo reclamarían al antiguo propietario???
Si me lo quien cobrar a mi, ¿cómo tendría que actuar?.
Muchas gracias por todo, saludos
Como ya le han dicho antes lo de la retroactividad no seria legal porque se decidio por unanimidad y por tanto si han estado conformes 8 años eso es lo que hay.
En caso de que se aprobase la retroactividad y con su voto en contra (no olvide solicitar que conste asi en acta y que este identificado con su nombre) solo le quedan dos opciones
1º si al comprar el piso le entregaron un certificado de deuda con la comunidad del anterior propietario y no existia ninguna deuda o estaba cuantificada en x cantidad no le pueden reclamar nada a usted si la deuda no existia ni mas cantidad de la x reconocida.Si no hubo tal certificado le pueden reclamar el año en que usted compro y los 4 anteriores no mas segun ley.
2º acudir a la justicia e iniciar un proceso de impugnacion del acuerdo.
En caso de que se aprobase la retroactividad y con su voto en contra (no olvide solicitar que conste asi en acta y que este identificado con su nombre) solo le quedan dos opciones
1º si al comprar el piso le entregaron un certificado de deuda con la comunidad del anterior propietario y no existia ninguna deuda o estaba cuantificada en x cantidad no le pueden reclamar nada a usted si la deuda no existia ni mas cantidad de la x reconocida.Si no hubo tal certificado le pueden reclamar el año en que usted compro y los 4 anteriores no mas segun ley.
2º acudir a la justicia e iniciar un proceso de impugnacion del acuerdo.
Aqui tiene el articulo en el que se limita la reclamacion de deuda a 4 años incluido el año de la compra y 3 anteriores.....
art 9,e)El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
art 9,e)El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
lamento decirla que es imposible que la suma de todo de 94%
donde ha obtenido usted esa lectura?
Es que chelinka, como ya se le ha explicado a ella, es imposible que se le reclame nada.
es que además estaran aprobadas las cuentas de años anteriores. Y además es necesaria unanimidad
Y la única solucción que existe si aprueban algo raro, es que usted salve el voto y en el plazo de tres meses máximo, impugne ese punto
donde ha obtenido usted esa lectura?
Es que chelinka, como ya se le ha explicado a ella, es imposible que se le reclame nada.
es que además estaran aprobadas las cuentas de años anteriores. Y además es necesaria unanimidad
Y la única solucción que existe si aprueban algo raro, es que usted salve el voto y en el plazo de tres meses máximo, impugne ese punto
