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Cambio de actividad
Gracias Mariopez1 por tu completa información. El caso es que he acudido a otro abogado y me dice que no puedo cambiar de actividad. Los pormenores son los siguientes: el arrendador arrienda (no traspaso) su local el 30/3/1985. El plazo es de un año que se entenderá porrogado por plazos sucesivos e indivisibles de duración igual al estipulado. El local será destinado a comercio textil y no podrá ser utilizao para otros menesteres. La renta será actualizada según el IPC anual.
El 2/12/2002 (primer traspaso) a mi nombre. Se firma ante notario e intervienen propietario local, anterior arrendada y una servidora. Y dice: "que se encuentra arrendado a fulanita con derecho de traspaso"; que la arrendadora no ejercició el derecho preferente...quedando yo subrrogada en los derechos de la cedente sin excepción alguna; y que no podré traspasarlo ni dedicarlo a otra actividad durante un año. Y aparte de las condiciones económicas no dice nada más.
El 2/12/2002 (primer traspaso) a mi nombre. Se firma ante notario e intervienen propietario local, anterior arrendada y una servidora. Y dice: "que se encuentra arrendado a fulanita con derecho de traspaso"; que la arrendadora no ejercició el derecho preferente...quedando yo subrrogada en los derechos de la cedente sin excepción alguna; y que no podré traspasarlo ni dedicarlo a otra actividad durante un año. Y aparte de las condiciones económicas no dice nada más.
Saludos a todos.
Las actividades son libres, con la excepción de obligatoriedad de un año en caso de traspaso o cuando el contrato obligue a dedicarse a actividades tasadas por el mismo contrato. De lo que dices, parece desprenderse que el propio contrato obliga a dedicarse a una solo actividad, por lo que esta limitación regiría incluso sin traspaso. Ahora bien, sí en el traspaso posterior se estableció, la claúsula, por otro lado común para los traspasos y determinada en el apart.2º del art. 32 de la LAU 64, de limitar solo en un año la actividad a comercio, entiendo que la inicial limitacíón a actividad determinada quedó desvirtuada por el traspaso de 2002. Probablemente la claúsula de limitación de un sólo año se añadió por transcripción literal de los requisitos del art. 32 de la LAU 64. Sin embargo, el hecho de haberla introducido, entiendo que vincula al arrendador a aceptar el cambio de actividad al transcurrir el año convirtiéndose el cambio de actividad en libre, entre otras razones porque sí acudió a la firma del traspaso lo casi seguro, aunque no lo dices es que cobró un dinero, por lo que queda vinculado. Ojo!, Doy esta opinión sin haberme estudiado con profundidad la jurisprudencia en este sentido.
Por otro lado sigo opiando que un 2 traspaso puede ser peligroso, sí se aplica la Disposición Transitoria Tercera, que parce limitar los traspasos producidos después de 1-1-1995 a uno solo. Habría que mirar también en el contrato de traspaso sí hay alguna remisión en bloque o particular a la normativa de los traspasos regulada en la LAU de 1964, y sí eso es así, se podría aplicar la Doctrina establecida para los contratos "indefinidos" sujetos a prórroga forzosa , establecidos por voluntad de las partes después de la aparición del Decreto Boyer, 9-may-1986, según la cual cuando las partes quieren establecer cosa distinta a la establecida por la Ley , y del contrato se desprende su voluntad, esa voluntad vincula al arrendador, de tal manera que los contratos "indefinidos" firmados despues del Decreto Boyer en los que conste la voluntad de someterse a la prórroga forzosa, ya no obligatoria obligan al arrendador a soportar la prórroga forzosa. Así pues, sí del espiritu y voluntad del contrato de traspaso, se desprende que pueden haber ulteriores traspasos, aunque no estuvieran establecidos en la Ley, aplicando esta Doctrina quedarái obligado el arrendador a soportar el traspaso. A ello hay que añadir que esta posición puede servir para que un Abogado negocie con la propiedad el porcentaje que se lleva la propiedad. Es decir subir su porcentaje para llegar a un acuerdo satisfactorio.
De todas formas para evitar riesgos habría que mirar la posibilidad de montar una coopetariva,y cederlo a la cooperativa, operación no considerada traspaso por la Ley del 64 ( ver art. 31 2º LAU 64). Aunque referente a esto, he de reconocer que no me he estudiado la evolución jurisprudencial de este artículo para las cooperativas.
A ver sí a alguien, se le ocurren otras ideas.
Saludos a todos. Mariopez1
Las actividades son libres, con la excepción de obligatoriedad de un año en caso de traspaso o cuando el contrato obligue a dedicarse a actividades tasadas por el mismo contrato. De lo que dices, parece desprenderse que el propio contrato obliga a dedicarse a una solo actividad, por lo que esta limitación regiría incluso sin traspaso. Ahora bien, sí en el traspaso posterior se estableció, la claúsula, por otro lado común para los traspasos y determinada en el apart.2º del art. 32 de la LAU 64, de limitar solo en un año la actividad a comercio, entiendo que la inicial limitacíón a actividad determinada quedó desvirtuada por el traspaso de 2002. Probablemente la claúsula de limitación de un sólo año se añadió por transcripción literal de los requisitos del art. 32 de la LAU 64. Sin embargo, el hecho de haberla introducido, entiendo que vincula al arrendador a aceptar el cambio de actividad al transcurrir el año convirtiéndose el cambio de actividad en libre, entre otras razones porque sí acudió a la firma del traspaso lo casi seguro, aunque no lo dices es que cobró un dinero, por lo que queda vinculado. Ojo!, Doy esta opinión sin haberme estudiado con profundidad la jurisprudencia en este sentido.
Por otro lado sigo opiando que un 2 traspaso puede ser peligroso, sí se aplica la Disposición Transitoria Tercera, que parce limitar los traspasos producidos después de 1-1-1995 a uno solo. Habría que mirar también en el contrato de traspaso sí hay alguna remisión en bloque o particular a la normativa de los traspasos regulada en la LAU de 1964, y sí eso es así, se podría aplicar la Doctrina establecida para los contratos "indefinidos" sujetos a prórroga forzosa , establecidos por voluntad de las partes después de la aparición del Decreto Boyer, 9-may-1986, según la cual cuando las partes quieren establecer cosa distinta a la establecida por la Ley , y del contrato se desprende su voluntad, esa voluntad vincula al arrendador, de tal manera que los contratos "indefinidos" firmados despues del Decreto Boyer en los que conste la voluntad de someterse a la prórroga forzosa, ya no obligatoria obligan al arrendador a soportar la prórroga forzosa. Así pues, sí del espiritu y voluntad del contrato de traspaso, se desprende que pueden haber ulteriores traspasos, aunque no estuvieran establecidos en la Ley, aplicando esta Doctrina quedarái obligado el arrendador a soportar el traspaso. A ello hay que añadir que esta posición puede servir para que un Abogado negocie con la propiedad el porcentaje que se lleva la propiedad. Es decir subir su porcentaje para llegar a un acuerdo satisfactorio.
De todas formas para evitar riesgos habría que mirar la posibilidad de montar una coopetariva,y cederlo a la cooperativa, operación no considerada traspaso por la Ley del 64 ( ver art. 31 2º LAU 64). Aunque referente a esto, he de reconocer que no me he estudiado la evolución jurisprudencial de este artículo para las cooperativas.
A ver sí a alguien, se le ocurren otras ideas.
Saludos a todos. Mariopez1
