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Cambio actividad
Gracias Virginia. Mi contrato es del 2/12/2002 y se trata de un traspaso del anterior arrendatario cuyo contrato era del 30/3/1985. Estipula que quedo subrogada en el lugar del cedente y que deberé no traspasar ni cambiar de actividad en un año. ¿Qué ley le es de aplicación, la del 64 o la del 94?. Muchísimas gracias.
Hola,
Saludos a todos, quisiera intervenir en la cuestión planteada, porque creo que es un tanto peliaguda. Según la Disposición final segunda, in fine, de la LAU del 94: " los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en de la Ley "
La Disposición Transitoria Tercera que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan a la fecha de la entrada en vigor de la LAU del 94 , continuaran rigiéndose por por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
A mi modo de ver la Ley de aplicación al contrato de Etxebe, es tanto la Ley del 64 como la del 94, pero también se puede decir que es la del 94, porque en realidad es la que permite la remisión a la anterior del 64.
Pero lo que realmente me ha llamado la antención de esta cuestión es, la redacción un tanto enigmática, por lo menos par mí, de este Disposición Final Segunda, que he de reconocer que es la primera vez que me la leo, y por esta razón me gustaría que alguine me aclare a que se está refirendo exactamente este párrafo final de la Disposición Final Segunda.
Mariopez1
Saludos a todos, quisiera intervenir en la cuestión planteada, porque creo que es un tanto peliaguda. Según la Disposición final segunda, in fine, de la LAU del 94: " los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en de la Ley "
La Disposición Transitoria Tercera que los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan a la fecha de la entrada en vigor de la LAU del 94 , continuaran rigiéndose por por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.
A mi modo de ver la Ley de aplicación al contrato de Etxebe, es tanto la Ley del 64 como la del 94, pero también se puede decir que es la del 94, porque en realidad es la que permite la remisión a la anterior del 64.
Pero lo que realmente me ha llamado la antención de esta cuestión es, la redacción un tanto enigmática, por lo menos par mí, de este Disposición Final Segunda, que he de reconocer que es la primera vez que me la leo, y por esta razón me gustaría que alguine me aclare a que se está refirendo exactamente este párrafo final de la Disposición Final Segunda.
Mariopez1
Continuo con el post anterior: " la segunda excepción contemplada en la DF2º: " los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en de la Ley " , hace referencia a los traspasos de locales de negocio, estableciéndose la ficción legal de que los traspasos producidos entre la fecha de publicación( 26 de noviembre de 1994) y la de entrada en vigor de la ley( 1 de Enero de 1995) se entenderán producidos desde el 1 de Enero de 1995, con una finalidad clara y concreta, evitar prolongar en contra de los deseos del legislador en 5 años la duración del arrendamiento. Puesto que, la DT3º establece: " cuando en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este artículo se incrementarán en 5 años".( si fuera de aplicación la LAU del 64)
Además, he de reseñar que en el citado manual, cuando se hace un estudio pormenorizado sobre el ambito temporal, objetivo, ect.. de la DT3º, se dice que hay que tener presente lo establecido en el último párrafo de la DF2º, aunque lamentablemente no arroja demasida luz sobre la misma.
Por ello creo, es solo mi opinión, que la finalidad de la mencionada disposición es que se aplique la LAU 1994 en defecto de la vieja Ley
Un saludo en general y un beso, en particular, para etxebe.
Además, he de reseñar que en el citado manual, cuando se hace un estudio pormenorizado sobre el ambito temporal, objetivo, ect.. de la DT3º, se dice que hay que tener presente lo establecido en el último párrafo de la DF2º, aunque lamentablemente no arroja demasida luz sobre la misma.
Por ello creo, es solo mi opinión, que la finalidad de la mencionada disposición es que se aplique la LAU 1994 en defecto de la vieja Ley
Un saludo en general y un beso, en particular, para etxebe.
Hola: Gracias a todos, pero sigo sin aclararme. Jan dice que la DF2ª se refiere sólo a la duración del arrendamiento. En esto no tengo problemas. El tema es si las condiciones del traspaso (permiso del arrendador, etc.) se refieren a la ley del 64 (porque el primitivo contrato es del 30/3/85) o si dado que el traspaso anterior se realizó en 2/12/2002, es de aplicación la ley del 94. ¿No importa en que fechas se realicen los traspasos? ¿Siempre se tendrá en cuenta el primer contrato de arrendamiento?. A ver si podeis aclararmelo porque si el arrendador se niega al cambio de actividad no puedo traspasarlo.
porque está claro los años de arrendamiento
porque está claro los años de arrendamiento
Por la forma de formular la pregunta, me da la impresión de que en lugar de formalizar un traspaso lo que hicieron fue firmar un contrato nuevo finiquitando el anterior. En tal caso es claramente aplicable la LAU del 94. En otro caso se regirán por lo dispuesto en el art. 32 de la LAU del 64 que es donde remite la disposición transitoria tercera de la LAU del 94 que cita mariopez1.
En cuanto al cambio de actividad, considero que sí lo que se hizo fue un traspaso o cesión del antiguo contrato sometido a prórroga forzosa, el cambio de actividad es libre una vez transcurrido el plazo de un año después deñl traspaso o cesion, por mor de lo dispuesto en el apartado B 3º de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, cuyo párrafo 4º remite expresamente al art. 32 de la LAU de 1964, debiendo tenerse el tipo de actividad comercial que se realice a efectos de computar el plazo de extinción del contrato, siendo de general aplicación el plazo máximo de 20 años desde la entrada en vigor de la Ley del año 94 para las actividades comerciales, y surgiéndome la duda de sí el contrato originario es de Extebe es 3/3/1985, sí sería al mismo de aplicación la extensión de 5 años más, hasta 31 de diciembre de 2019, contemplada para los supuestos de traspasos producidos con una anterioridad no superior a 10 años desde el 1-1-1995. Aunque en principio parece que no y que el contrato debe extinguirse el 31 de Diciembre de 2014, podrían estudiarse las razones de la discriminación solo de los traspasos y no de los contratos celebrados con una anteriroridad no superior a 10 años antes del 1-1995. No sé sí esto último es una totntería, pero a mí me gusta mirarme todas las posibilidades y estudiar la razón de la discriminación, porque lo normal es que esté en el cobro de la parte proporcional del precio del traspaso por parte del arrendador, pero también es sabido que muchos contratos de local se celebraban ex-novo pero encubrían traspasos o incluso el propietario arrendador fijaba un precio a pagar en negro, por acceder a dar el contrato.
Saludos a todos. Mariopez1.
Saludos a todos. Mariopez1.
Ah! y respecto al asunto que pareces plantea, Etxebe, en relación al cambio de actividad no habría problema, el problema te puede venir por haber agotado los traspasos permitidos de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera, pues si la cesión o traspaso se hizo a persona físca, tú, podrías haber agotado el único traspaso que parece que la Ley permite. Sí el traspaso o cesión se hizo a nombre de persona jurídica puedes vender las acciones y participaciones. Fijate en el apartado B 3º de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU del 94, que parece limitar los traspasos:
"El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos."
La verdad es que en tu caso sería necesario conocer todos los promenores para acabar de dar un opinión sobre la cuestión.
Saludos. Mariopez1.
"El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos."
La verdad es que en tu caso sería necesario conocer todos los promenores para acabar de dar un opinión sobre la cuestión.
Saludos. Mariopez1.
