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Cambiar escritura vivienda
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Pues por supuesto Edi que hay que cumplir las disposiciones administrativas, pero el deber del notario y del registrador no es velar por el cumplimiento de todos los trámites administrativos, sino sólo de aquellos que el legislador le encomiende.
Y sí soy civilista, añoro el "ius abutendi" de los romanos...
Y sí soy civilista, añoro el "ius abutendi" de los romanos...
Me reconforta leer la experiencia de Oliaigo, y comprobar que lo que he expuesto, con mayor o menor acierto, se corresponde también a su realidad.
Realidad que, como he señalado, es coincidente con los numerosos expedientes de esta clase en los que ha intervenido.
Resulta difícil aconsejar al alguien, sin conocer en profundidad la normativa urbanistica, y luego darse de bruces con ella, al comprobar que las fincas, naves, etc transformadas como vivienda no resultan "viables urbanísticamente" digámoslo así. Y por tanto quedan en un limbo legal que devalúa enormemente su valor.
O a caso es posible ocupar una vivienda de nuevo uso sin la correspondiente licencia de primera ocupaciòn y cédula de habitabilidad? O es posible realizar actos de edificación o transformación cuando las parcelas resultantes no cumplen con el mínimo exigido por la normativa urbanística municipal con respecto a su superficie mínima, al acceso a la misma o volumen de edificación...?
Se me hace cuesta arriba comulgar con las tesis de Agripa, quizá en un plano dogmático-teórico sean factibles o quizá sea por la visión exclusivamente civilista que aplica a este caso. No lo culpo, es cierto que la legislación administrativa es monstruosa y farragosa, pero también es cierto que es de obligado cumplimiento.
Realidad que, como he señalado, es coincidente con los numerosos expedientes de esta clase en los que ha intervenido.
Resulta difícil aconsejar al alguien, sin conocer en profundidad la normativa urbanistica, y luego darse de bruces con ella, al comprobar que las fincas, naves, etc transformadas como vivienda no resultan "viables urbanísticamente" digámoslo así. Y por tanto quedan en un limbo legal que devalúa enormemente su valor.
O a caso es posible ocupar una vivienda de nuevo uso sin la correspondiente licencia de primera ocupaciòn y cédula de habitabilidad? O es posible realizar actos de edificación o transformación cuando las parcelas resultantes no cumplen con el mínimo exigido por la normativa urbanística municipal con respecto a su superficie mínima, al acceso a la misma o volumen de edificación...?
Se me hace cuesta arriba comulgar con las tesis de Agripa, quizá en un plano dogmático-teórico sean factibles o quizá sea por la visión exclusivamente civilista que aplica a este caso. No lo culpo, es cierto que la legislación administrativa es monstruosa y farragosa, pero también es cierto que es de obligado cumplimiento.
Mi propiedad era un local comercial que transforme en vivienda mediante cambio de uso. Forma parte de un edificio que dos plantas, piso primero y mi planta baja, se dividio en horizontal y se vendieron por separado, las escrituras de división horizontal dicen lo siguiente:
“A).- El titular o titulares de cualquiera de las diferentes partes determinadas, podrán por si solos realizar en ellas cualesquiera operaciones de segregación, división o agrupación,… de tal modo que cada una de las propiedades así formadas tengan acceso directo desde la calle o lo tuvieren ya abierto a un elemento común antes de tales modificaciones, sin que en ningún caso se altere la estructura del edificio,…”
Por ello entiendo que para dividir una nave en dos viviendas, debe ser necesaria la segregación de la nave en dos departamentos, para posteriormente proceder mediante proyecto de arquitecto y con oportuna licencia municipal, al cambio de uso, por supuesto respetando siempre la configuración exterior y elementos comunes de edificio.
Un saludo
“A).- El titular o titulares de cualquiera de las diferentes partes determinadas, podrán por si solos realizar en ellas cualesquiera operaciones de segregación, división o agrupación,… de tal modo que cada una de las propiedades así formadas tengan acceso directo desde la calle o lo tuvieren ya abierto a un elemento común antes de tales modificaciones, sin que en ningún caso se altere la estructura del edificio,…”
Por ello entiendo que para dividir una nave en dos viviendas, debe ser necesaria la segregación de la nave en dos departamentos, para posteriormente proceder mediante proyecto de arquitecto y con oportuna licencia municipal, al cambio de uso, por supuesto respetando siempre la configuración exterior y elementos comunes de edificio.
Un saludo
En la resolución del 2012 el notario fundamenta muy bien su recurso, y claramente diferencia lo que es un acto de fraccionamiento de terrenos de la segregación de un local en régimen de propiedad horizontal, o sea, la división de una "edificicación", que no es un acto urbanísitico sujeto a licencia.
La DG resuelve en dos puntos, pues el tema es de perogrullo, y en el dos señala: "la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, no supone alguna alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal".
Más claro agua, PARA DIVIDIR EDIFICACIONES NO SE PRECISA LICENCIA DE PARCELACION.
Pero si el criterio de la DG no te parece correcto, por supuesto que eres libre de opinar lo que creas oportuno.
Seguro que tienes algún amigo notario o registrador con el que consultar tu posición.
Disculpa que haya utilizado la expresión de "dogmatismo", pero me refiero a la utilización de una norma como dogma jurídico, prescindiendo de la visión aporítica que proporciona la interpretación jurídica y la praxis, y de praxis tengo mucha sobre mi espalda ya cansada.
La DG resuelve en dos puntos, pues el tema es de perogrullo, y en el dos señala: "la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, no supone alguna alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal".
Más claro agua, PARA DIVIDIR EDIFICACIONES NO SE PRECISA LICENCIA DE PARCELACION.
Pero si el criterio de la DG no te parece correcto, por supuesto que eres libre de opinar lo que creas oportuno.
Seguro que tienes algún amigo notario o registrador con el que consultar tu posición.
Disculpa que haya utilizado la expresión de "dogmatismo", pero me refiero a la utilización de una norma como dogma jurídico, prescindiendo de la visión aporítica que proporciona la interpretación jurídica y la praxis, y de praxis tengo mucha sobre mi espalda ya cansada.
Tú lo has escrito muy bien Edi, "uso del suelo", pero estamos ante un edificio. Qué parcelación va a haber, que núcleo de población se está ampliando o creando. Vuelves a confundirte desde el puro dogmatismo. Lee las resoluciones que te indico.
Lo que habrá que otorgar es una escritura de cambio de uso, con o sin licencia según en qué CA estemos, división horizontal, que no precisa licencia, y disolución de condominio, o mejor, transformación de comunidad proinidiviso en propiedad horizontal que fiscalmente es más económico.
Lo que habrá que otorgar es una escritura de cambio de uso, con o sin licencia según en qué CA estemos, división horizontal, que no precisa licencia, y disolución de condominio, o mejor, transformación de comunidad proinidiviso en propiedad horizontal que fiscalmente es más económico.
Por ser considerada parcelación urbanística toda división o segregación simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes, cuando tenga por finalidad permitir o facilitar la realización de actos de edificación o uso del suelo o del subsuelo sometidos a licencia urbanística.
Y asi Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, deberan acreditar el otorgamiento de la licencia.
Y asi Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, deberan acreditar el otorgamiento de la licencia.
Con el debido respeto, y salvo superior criterio, vuelvo a discrepar abiertamente de lo expresado por Agripa.
Este jurista entiende que por muy farragosa y monstruosa que le resulte la legislación administrativa, esta resulta de aplicación y así; es necesaria la licencia urbanistica correspondiente para todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismo, como ocurre en este supuesto, ya que nos encontramos ante un uso fabril que será posteriormente destinado a vivienda.
Siendo también necesaria la anterior segregación de la finca destinada actualmente a nave, en dos, si como es de esperar, se pretende obtener dos viviendas que cumplan con la normativa urbanistica (pgou o nn.ss) municipal y su limite minino de superficie para la edificación de vivienda, así como la obtención de la pertinente cédula de habitabilidad.
Este jurista entiende que por muy farragosa y monstruosa que le resulte la legislación administrativa, esta resulta de aplicación y así; es necesaria la licencia urbanistica correspondiente para todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismo, como ocurre en este supuesto, ya que nos encontramos ante un uso fabril que será posteriormente destinado a vivienda.
Siendo también necesaria la anterior segregación de la finca destinada actualmente a nave, en dos, si como es de esperar, se pretende obtener dos viviendas que cumplan con la normativa urbanistica (pgou o nn.ss) municipal y su limite minino de superficie para la edificación de vivienda, así como la obtención de la pertinente cédula de habitabilidad.
Así pues Edilocal, ni el centro directivo ni este jurista estamos de acuerdo contigo,aunque reconozco la complejidad del tema, pues cada vez son más las limitaciones del dominio y la inmisión del Derecho Público en el Privado, de manera que los notarios han de estar también controlando requisitos que no impone la legilación civil sino la monstruosa y farragosa legislación administrativa.
Para lo que nunca se precisa licencia, al menos de momento, es para agrupar fincas, pues al legislador lo que le preocupa es el fraccionamiento por el tema de las unidades mínimas.
Para lo que nunca se precisa licencia, al menos de momento, es para agrupar fincas, pues al legislador lo que le preocupa es el fraccionamiento por el tema de las unidades mínimas.
En el tema de la exigencia de licencia municipal para el cambio, cito la resolución de la DGRN de 9 de mayo de 2005, que deja claro el criterio de que sólo se precisará la licencia si la legislación administrativa autonómica así lo exigiese, lo que no ocurría entonces en Cataluña, aunque hoy sí es un requisito con la normativa vigente, pero por ejemplo no se precisa en Baleares con las normas urbanísticas en la actualidad aplicables.
Reitero:
1.Para el cambio de uso, el notario sólo exigirá la licencia municipal si en su comunidad autónoma existe norma que así lo requiera, de lo contrario, no.
2.Para dividir la nave en dos viviendas para nada se necesita una licencia de segregación, porque además de no tratarse de un terreno, la operación jurídica que procede no es la segregación o división material, sino la DIVISION HORIZONTAL, que no precisa de licencia de parcelación.
1.Para el cambio de uso, el notario sólo exigirá la licencia municipal si en su comunidad autónoma existe norma que así lo requiera, de lo contrario, no.
2.Para dividir la nave en dos viviendas para nada se necesita una licencia de segregación, porque además de no tratarse de un terreno, la operación jurídica que procede no es la segregación o división material, sino la DIVISION HORIZONTAL, que no precisa de licencia de parcelación.
pues yo no veo la segregación, porque al menos no Jarci no ha expresado su voluntad de tener una escritura independiente de su vivienda, pudiendo ser un edificio con dos viviendas en una única finca registral
donde la escritura (si la hay) dice "edificio o construcción de planta baja, destinada a nave para uso (lo que sea)", pasará a decir "edificio o construcción de planta baja ( lo que haya), destinado a dos viviendas"
en cualquier caso necesita licencia municipal, tanto para el cambio de uso como para las obras de remodelación, y para ello ha de ser acorde con el planeamiento
si, aparte de la modificación de la descripción, pretenden otorgarse dos escrituras individuales:
- si la parcela es divisible cumpliendo cada parte las condiciones de parcela mínima y de edificaciones adosadas o pareadas, se hará una parcelación de la que surgen dos parcelas independientes con sendas viviendas pareadas.
- si la parcela no es divisible pero se admite el edificio plurifamiliar (en algunos lugares dicen vivienda colectiva), habrá que hacer la división horizontal, surgiendo dos fincas registrales independientes (cada una de las viviendas), manteniéndose como finca registral de la escritura inicial la parcela y la descripción del conjunto del inmueble, con las dos viviendas y los elementos comunes
donde la escritura (si la hay) dice "edificio o construcción de planta baja, destinada a nave para uso (lo que sea)", pasará a decir "edificio o construcción de planta baja ( lo que haya), destinado a dos viviendas"
en cualquier caso necesita licencia municipal, tanto para el cambio de uso como para las obras de remodelación, y para ello ha de ser acorde con el planeamiento
si, aparte de la modificación de la descripción, pretenden otorgarse dos escrituras individuales:
- si la parcela es divisible cumpliendo cada parte las condiciones de parcela mínima y de edificaciones adosadas o pareadas, se hará una parcelación de la que surgen dos parcelas independientes con sendas viviendas pareadas.
- si la parcela no es divisible pero se admite el edificio plurifamiliar (en algunos lugares dicen vivienda colectiva), habrá que hacer la división horizontal, surgiendo dos fincas registrales independientes (cada una de las viviendas), manteniéndose como finca registral de la escritura inicial la parcela y la descripción del conjunto del inmueble, con las dos viviendas y los elementos comunes
Siento estar en absoluto desacuerdo con la anteior opinión. Salvo superior criterio jurídico, mi experiencia profesional me ha hecho actuar en varios asuntos de esta índole.
Por un lado es necesario una licencia que autorice el cambio de uso, ya que la nave tendrá licencia como nave (obviamente) industrial o agrícola y cualquier alteración sustancial, y esta lo és, de los condicionantes que otorgan una licencia supone la tramitación de una nueva.
Por otro lado es absolutamente necesario la licencia de segragación, ya que juridicamente nos encontramos con una unidad: nave, que se ha de dividir en dos unidades: dos viviendas. Nada tiene que ver que sea un terreno o una nave. De no actuar de esta manera, el notario, no procederá a ratificación de las escrituras, ya que lo primero que pedirá será la licencia de segregación. Por no mencionar los problemas catastrales.
edilocalabogados@gmail.com
Por un lado es necesario una licencia que autorice el cambio de uso, ya que la nave tendrá licencia como nave (obviamente) industrial o agrícola y cualquier alteración sustancial, y esta lo és, de los condicionantes que otorgan una licencia supone la tramitación de una nueva.
Por otro lado es absolutamente necesario la licencia de segragación, ya que juridicamente nos encontramos con una unidad: nave, que se ha de dividir en dos unidades: dos viviendas. Nada tiene que ver que sea un terreno o una nave. De no actuar de esta manera, el notario, no procederá a ratificación de las escrituras, ya que lo primero que pedirá será la licencia de segregación. Por no mencionar los problemas catastrales.
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