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Balcón privativo en propiedad horizontal
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Balcón privativo en propiedad horizontal
Buenas tardes,
Tenemos un balcón que hace filtraciones al balcón de abajo y la comunidad nos indica que es un elemento privativo ya que en la escritura de propiedad horizontal aunque no lo menciona expresamente, los administradores de la comunidad indican que lo han consultado con abogado y dicen que sí es privativo.
En la descripción de la vivienda indica lo siguiente que transcribo tal cual aparece en la escritura (omito los lindes, etc) :
"......a esta vivienda le pertenece como propia la terraza que forma la cubierta superior y que se le sobrepone, a la cual se accede desde una escalera desde la propia vivienda."
Esta escalera está en el balcón y los administradores que han consultado con abogados les han indicado que al decir que la escalera se accede desde la vivienda , el balcón indirectamente están asumiendo que es vivienda y por tanto privativo.
No sé si estamos en lo cierto o no. He leído la ley y tengo claro que especifica que debe hacer mención expresa si algo es privativo, como sí especifica por ejemplo la terraza mencionada, donde indica que es común pero con uso privativo y con gastos al 50%.
Gracias.
Tenemos un balcón que hace filtraciones al balcón de abajo y la comunidad nos indica que es un elemento privativo ya que en la escritura de propiedad horizontal aunque no lo menciona expresamente, los administradores de la comunidad indican que lo han consultado con abogado y dicen que sí es privativo.
En la descripción de la vivienda indica lo siguiente que transcribo tal cual aparece en la escritura (omito los lindes, etc) :
"......a esta vivienda le pertenece como propia la terraza que forma la cubierta superior y que se le sobrepone, a la cual se accede desde una escalera desde la propia vivienda."
Esta escalera está en el balcón y los administradores que han consultado con abogados les han indicado que al decir que la escalera se accede desde la vivienda , el balcón indirectamente están asumiendo que es vivienda y por tanto privativo.
No sé si estamos en lo cierto o no. He leído la ley y tengo claro que especifica que debe hacer mención expresa si algo es privativo, como sí especifica por ejemplo la terraza mencionada, donde indica que es común pero con uso privativo y con gastos al 50%.
Gracias.
Ni caso al administrador. Constructivamente no tiene sentido y jurídicamente tampoco. Si existen filtraciones en el balcón, será porque falla la impermeabilización. Y se pongan como se pongan, la impermeabilización está considerada jurídicamente como elemento estructural y por tanto elemento común. Lo tiene que reparar la comunidad.
Propiedad Horizontal. Dos viviendas. Piso 1 tiene patio de luces o terraza la cual no consta en la escritura. Piso 2 tiene balcón con tendedero que da al patio de luces o terraza.
Problema: tiendo la ropa i alguna pero miniscula gota cae en el patio de luces o terraza del primer piso. Su propietario me recrimina que no vuelva a tender ropa y que no caiga ninguna gota en su terraza.
Mi pregunta. Que debo hacer ?. La terraza es de la comunidad y la disfruta el del primer piso ?.
La escritura no menciona ningún elemento de la Propiedad Horizontal, ni terraza, ni balcón en la segunda vivienda que es en la que tiendo la ropa.
Agradeceria su aclaración.
Problema: tiendo la ropa i alguna pero miniscula gota cae en el patio de luces o terraza del primer piso. Su propietario me recrimina que no vuelva a tender ropa y que no caiga ninguna gota en su terraza.
Mi pregunta. Que debo hacer ?. La terraza es de la comunidad y la disfruta el del primer piso ?.
La escritura no menciona ningún elemento de la Propiedad Horizontal, ni terraza, ni balcón en la segunda vivienda que es en la que tiendo la ropa.
Agradeceria su aclaración.
¿Y qué tiene que ver el artículo 396 del Código Civil? Ya le han dicho que la terraza es privativa ¿no? Entonces es privativa. Otra cosa es lo que dice Juan S., pero la responsabilidad es por creación jurisprudencial, no por aplicación del Código Civil.
Creo Cameliasafe que usted tampoco está muy afortunada en sus intervenciones.
Creo Cameliasafe que usted tampoco está muy afortunada en sus intervenciones.
Es de USO privativo, pero es por naturaleza un elemento común, y su reparación (salvo falta de mantenimiento) corresponde a la propiedad. Da igual lo que diga la escritura o el Papa de Roma. Un elemento común por naturaleza SIEMPRE será común, no se puede hacer privativo. Se puede otorgar el USO privativo de un elemento común, NO la propiedad del mismo si es comunitario por naturaleza, igual que tampoco se puede sobre la fachada, el tejado o la estructura del edificio.
Oblomochia quien no es muy afortunada en su intervencion no hay duda que es usted dado que es totalmente desconocedora que el art. 396 del codigo civil describe de forma palmaria que es privativo.
Como lo desconoce se lo aporto para que sea conocedora del mismo
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Como lo desconoce se lo aporto para que sea conocedora del mismo
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La cuestión que se plantea es a quién incumbe reparar e indemnizar por los daños causados al consultante como consecuencia de las filtraciones de agua producidas a través de una terraza que es cubierta de todo o una parte de un inmueble, y a quién corresponde sufragar los gastos de las obras necesarias para evitar que se sigan produciendo, teniendo en cuenta además, que en la escritura de división horizontal se ha atribuido carácter privativo a dicha terraza. ¿A la Comunidad de Propietarios o al propietario que tiene atribuida la titularidad privativa de la misma?
En primer lugar, debo decir que a efectos registrales es perfectamente posible atribuir la titularidad privativa de una terraza que a su vez cumple la función de cubierta del edificio del que forma parte, a un propietario.
Sin embargo, a pesar de dicha posibilidad, debemos tener en cuenta que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la FUNCIÓN que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se haya configurado como privativa (ambas cosas son perfectamente compatibles).
Eso significa que dicha planta es privativa a los efectos de la titularidad dominical y registral, pero no pierde la naturaleza de elemento común a los efectos funcionales.
Por lo tanto, a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, lo determinante NO ES LA TITULARIDAD PRIVATIVA O COMÚN DE LA TERRAZA, SINO LA NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, que está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los propietarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad.
De lo anterior se deduce que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar y no la aplicación del artículo 396 del Código Civil como sostiene Cameliasafe.
En primer lugar, debo decir que a efectos registrales es perfectamente posible atribuir la titularidad privativa de una terraza que a su vez cumple la función de cubierta del edificio del que forma parte, a un propietario.
Sin embargo, a pesar de dicha posibilidad, debemos tener en cuenta que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la FUNCIÓN que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se haya configurado como privativa (ambas cosas son perfectamente compatibles).
Eso significa que dicha planta es privativa a los efectos de la titularidad dominical y registral, pero no pierde la naturaleza de elemento común a los efectos funcionales.
Por lo tanto, a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, lo determinante NO ES LA TITULARIDAD PRIVATIVA O COMÚN DE LA TERRAZA, SINO LA NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, que está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar, de forma que, si son ordinarios o normales, de conservación o uso, corresponderán a los propietarios de la terraza, y si son extraordinarios y el elemento a reparar cumplía función estructural de elemento de cubrición, actuando en la práctica en beneficio común, todos deben contribuir a costear la reparación y, por tanto, serán de cargo de la comunidad.
De lo anterior se deduce que el matiz diferenciador que importa, por su relevancia, es el concerniente a la naturaleza de los gastos a satisfacer, lo cual, está en relación, a su vez, con la índole de la reparación a efectuar y no la aplicación del artículo 396 del Código Civil como sostiene Cameliasafe.
Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior (Sentencia TS Sala 1ª de 24 abril de 2013).
En la STS que aporta fixin hay que diferenciar dos supuestos:
1º.- Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. De hecho, hay otras STS que permiten atribuir la titularidad dominical de las terrazas que sirven de cubierta al edificio, teniendo las mismas carácter privativo a todos los efectos, si bien mantienen la consideración de elemento común a los efectos funcionales.
Y ya comenté que en el caso que nos ocupa, la terraza es privativa (así está inscrita en el registro de la Propiedad) a los efectos de la titularidad dominical y registral, pero no pierde la naturaleza de elemento común a los efectos funcionales, lo que es acorde con la sentencia aportada por Fixin.
2º.- Sigue diciendo el TS que lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas (NO SE REFIERE A TERRAZAS) de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior
No obstante lo anterior, reitero que a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, lo determinante NO ES LA TITULARIDAD PRIVATIVA O COMÚN DE LA TERRAZA, SINO LA NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, siendo ésta y no otra la doctrina del TS.
1º.- Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. De hecho, hay otras STS que permiten atribuir la titularidad dominical de las terrazas que sirven de cubierta al edificio, teniendo las mismas carácter privativo a todos los efectos, si bien mantienen la consideración de elemento común a los efectos funcionales.
Y ya comenté que en el caso que nos ocupa, la terraza es privativa (así está inscrita en el registro de la Propiedad) a los efectos de la titularidad dominical y registral, pero no pierde la naturaleza de elemento común a los efectos funcionales, lo que es acorde con la sentencia aportada por Fixin.
2º.- Sigue diciendo el TS que lo que no es posible es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas (NO SE REFIERE A TERRAZAS) de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor y que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior
No obstante lo anterior, reitero que a la hora de resolver quien debe asumir el coste de las reparaciones, lo determinante NO ES LA TITULARIDAD PRIVATIVA O COMÚN DE LA TERRAZA, SINO LA NATURALEZA DE LOS GASTOS A SATISFACER, siendo ésta y no otra la doctrina del TS.
"ya que en la escritura de propiedad horizontal aunque no lo menciona expresamente"
Los abogados del administrador dirán misa. Un balcón es un elemento común de USO privativo (seguramente aquí está el lío con "ser privativo"), y la reparación corresponde entonces y como siempre a la comunidad, y el mantenimiento (o las reparaciones debidas a la falta de mantenimiento) al propietario que tiene ese derecho de uso.
Los abogados del administrador dirán misa. Un balcón es un elemento común de USO privativo (seguramente aquí está el lío con "ser privativo"), y la reparación corresponde entonces y como siempre a la comunidad, y el mantenimiento (o las reparaciones debidas a la falta de mantenimiento) al propietario que tiene ese derecho de uso.
Paquito.
La descripción de la terraza es la siguente:
"A esta vivienda le pertenece como propia la terraza que forma la cubierta superior y que se le sobrepone, a la cual se accede desde una escalera desde la propia vivienda".
Es evidente que la terraza constituye un elemento privativo y así está inscrito en el Registro de la Propiedad ¿Es legal? SI.
Por eso he dicho que la terraza es un elemento privativo a los efectos registrales y un elemento común a los efectos funcionales y ese es el tratamiento que le da la jurisprudencia, de modo que han creado un cuerpo de doctrina del que se desprende que el elemento diferenciador y por tanto la cuestión nuclear no es de se trata de un elemento privativo o común, sino la naturaleza del gasto (ordinario o extraordinario), de modo que si es ordinario de mera conservación, deberá asumirlo el propietario de la terraza y si es extraordinario (de reparación, como es el caso), deberá asumirlo la comunidad.
La descripción de la terraza es la siguente:
"A esta vivienda le pertenece como propia la terraza que forma la cubierta superior y que se le sobrepone, a la cual se accede desde una escalera desde la propia vivienda".
Es evidente que la terraza constituye un elemento privativo y así está inscrito en el Registro de la Propiedad ¿Es legal? SI.
Por eso he dicho que la terraza es un elemento privativo a los efectos registrales y un elemento común a los efectos funcionales y ese es el tratamiento que le da la jurisprudencia, de modo que han creado un cuerpo de doctrina del que se desprende que el elemento diferenciador y por tanto la cuestión nuclear no es de se trata de un elemento privativo o común, sino la naturaleza del gasto (ordinario o extraordinario), de modo que si es ordinario de mera conservación, deberá asumirlo el propietario de la terraza y si es extraordinario (de reparación, como es el caso), deberá asumirlo la comunidad.
