El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Ayuda casa en terreno rustico es legal??
- Foros Legales
- Urbanismo
- Tema: Ayuda casa en terreno rustico es legal??
- Urbanismo
Nuevo Comentario
5
Comentarios
Ayuda casa en terreno rustico es legal??
Hola
Voy a adquirir una casa en un terreno rústico, me dicen que es legal que está escriturada e inscrita en el registro de la propiedad.
Eso le otorga legalidad a la misma?
Tengo también un certificado del arquitecto sellado por el colegio autentificando su antigüedad e informe del ayuntamiento de que la vivienda no tiene abierto ningún expediente de disciplina urbanística.
Qué pasos debo seguir antes de comprarla? Con estos documentos es legal ya la casa o puede pasado el tiempo ponerme una multa y peor derrumbarla?
Gracias.
Voy a adquirir una casa en un terreno rústico, me dicen que es legal que está escriturada e inscrita en el registro de la propiedad.
Eso le otorga legalidad a la misma?
Tengo también un certificado del arquitecto sellado por el colegio autentificando su antigüedad e informe del ayuntamiento de que la vivienda no tiene abierto ningún expediente de disciplina urbanística.
Qué pasos debo seguir antes de comprarla? Con estos documentos es legal ya la casa o puede pasado el tiempo ponerme una multa y peor derrumbarla?
Gracias.
Parece que tienes alguna duda sobre el alcance de esos documentos, si yo las tuviera también investigaría sus posibles consecuencias antes de comprar.
En mi opinión, el certificado del arquitecto no significa veracidad ( algún que otro arquitecto ha sido imputado por emitir certificados falsos ), ni el informe del ayuntamiento acredita que no pueda incoarse expediente de infracción urbanística, mientras en dicho informe no declare la prescripción de la infracción, en el supuesto de que se haya cometido.
Quizá de la lectura de la siguiente Resolución y en especial del comentario que se hace sobre ella, puedas extraer tu propia conclusión.
PRESCRIPCIÓN URBANISTICA DE EDIFICACION DEL AÑO 1920. Resolución de 10 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril, a la inmatriculación de una escritura de donación. Vinculante.
Se pretende inmatricular una edificación, aportando certificación catastral de que su año de construcción es 1920.
El registrador suspende la inscripción por el defecto que de “No se presenta certificado emitido por el Ayuntamiento en el que se haga constar que la finca se encuentra incluida en el supuesto del artículo 52.b del RD 1093/97, de 4 de julio, y que han prescrito las medidas urbanísticas previstas por la legislación aplicable, no siendo suficiente como así consta que no existen en la actualidad medidas que impliquen su demolición, ya que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía reconoce en su artículo 185 que la limitación temporal de cuatro años contados desde su completa terminación, no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los actos y usos que dicho artículo recoge”
Recurre el notario. Y la DGRN estima el recurso diciendo que “es evidente que si la certificación catastral señala que la fecha de la construcción es de 1920 y que tal fecha he de tenerse por cierta, según el artículo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el artículo 185. 2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ni, aunque lo estuviera, tal norma sería aplicable a una edificación muy anterior a su entrada en vigor.
COMENTARIO JDR: Con carácter general, al menos en Andalucía, creo acertado el criterio del registrador, de que no basta acreditar el transcurso de 4 años de prescripción de la potestad sancionadora de la infracción, sino comprobar también y sobre todo, que en función del tipo de suelo, sea susceptible de prescripción, (y en su caso haya prescrito), la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística (demolición), pues la ley andaluza de suelo prevé supuestos en que esta segunda potestad de disciplina urbanística no prescribe. Y la DGRN parece implícitamente tener este mismo criterio, pues no lo combate en su resolución.
También es cierto que si una edificación se acredita que se concluyó en el año 1920, no le sería aplicable la ley andaluza de suelo que es de 2002 (único argumento utilizado por la DGRN en su resolución).
Pero quiero llamar la atención sobre el tema de que la fecha que figura en el recuadro de “año de construcción” en las certificaciones catastrales más habituales (las obtenidas por la OVC), en realidad se refiere, como se comprueba cuando se entra en el detalle catastral de tales datos, (que no siempre está disponible) a la fecha de construcción del edificio inicial. Es decir, que si en 1920 había una casa de 1 planta, y en 2004 se elevan dos plantas más, la certificación catastral obtenida en el año 2006 va a seguir expresando el año 1920 en el recuadro “año de construcción”. Y con ello, induciendo a error grave sobre su contenido y efectos. Por tanto, recomiendo a notarios y registradores precaución y comprobación crítica de tal dato de las certificaciones catastrales más habituales.
Y en caso de duda, sugiero a los registradores practicar la notificación al ayuntamiento prevista para otros supuestos análogos, y por idéntica finalidad, en el art 54 del RD 1093/1997.
En mi opinión, el certificado del arquitecto no significa veracidad ( algún que otro arquitecto ha sido imputado por emitir certificados falsos ), ni el informe del ayuntamiento acredita que no pueda incoarse expediente de infracción urbanística, mientras en dicho informe no declare la prescripción de la infracción, en el supuesto de que se haya cometido.
Quizá de la lectura de la siguiente Resolución y en especial del comentario que se hace sobre ella, puedas extraer tu propia conclusión.
PRESCRIPCIÓN URBANISTICA DE EDIFICACION DEL AÑO 1920. Resolución de 10 de junio de 2009, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por el notario de Albuñol, don José Eduardo Garrido Mora, contra la negativa del registrador de la propiedad de Motril, a la inmatriculación de una escritura de donación. Vinculante.
Se pretende inmatricular una edificación, aportando certificación catastral de que su año de construcción es 1920.
El registrador suspende la inscripción por el defecto que de “No se presenta certificado emitido por el Ayuntamiento en el que se haga constar que la finca se encuentra incluida en el supuesto del artículo 52.b del RD 1093/97, de 4 de julio, y que han prescrito las medidas urbanísticas previstas por la legislación aplicable, no siendo suficiente como así consta que no existen en la actualidad medidas que impliquen su demolición, ya que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía reconoce en su artículo 185 que la limitación temporal de cuatro años contados desde su completa terminación, no regirá para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado respecto de los actos y usos que dicho artículo recoge”
Recurre el notario. Y la DGRN estima el recurso diciendo que “es evidente que si la certificación catastral señala que la fecha de la construcción es de 1920 y que tal fecha he de tenerse por cierta, según el artículo 3 de la Ley del Catastro, ni la casa puede estar incluida en los supuestos a que se refiere el artículo 185. 2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, ni, aunque lo estuviera, tal norma sería aplicable a una edificación muy anterior a su entrada en vigor.
COMENTARIO JDR: Con carácter general, al menos en Andalucía, creo acertado el criterio del registrador, de que no basta acreditar el transcurso de 4 años de prescripción de la potestad sancionadora de la infracción, sino comprobar también y sobre todo, que en función del tipo de suelo, sea susceptible de prescripción, (y en su caso haya prescrito), la potestad de restablecimiento de la legalidad urbanística (demolición), pues la ley andaluza de suelo prevé supuestos en que esta segunda potestad de disciplina urbanística no prescribe. Y la DGRN parece implícitamente tener este mismo criterio, pues no lo combate en su resolución.
También es cierto que si una edificación se acredita que se concluyó en el año 1920, no le sería aplicable la ley andaluza de suelo que es de 2002 (único argumento utilizado por la DGRN en su resolución).
Pero quiero llamar la atención sobre el tema de que la fecha que figura en el recuadro de “año de construcción” en las certificaciones catastrales más habituales (las obtenidas por la OVC), en realidad se refiere, como se comprueba cuando se entra en el detalle catastral de tales datos, (que no siempre está disponible) a la fecha de construcción del edificio inicial. Es decir, que si en 1920 había una casa de 1 planta, y en 2004 se elevan dos plantas más, la certificación catastral obtenida en el año 2006 va a seguir expresando el año 1920 en el recuadro “año de construcción”. Y con ello, induciendo a error grave sobre su contenido y efectos. Por tanto, recomiendo a notarios y registradores precaución y comprobación crítica de tal dato de las certificaciones catastrales más habituales.
Y en caso de duda, sugiero a los registradores practicar la notificación al ayuntamiento prevista para otros supuestos análogos, y por idéntica finalidad, en el art 54 del RD 1093/1997.
Efectivamente, mientras la infracción no haya prescrito siempre cabrá la posibilidad de adoptar medidas de protección de la legalidad.
A esto hay que añadir, teniendo en cuenta que es suelo no urbanizable, que no esté especialmente preservando de su transformación mediante la urbanización.
En esta clase de suelo suelen incluirse, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de protección medioambiental o de patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquellos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los geológicos, morfológicos, de inundación o de otros accidentes graves y los terrenos que, en razón de sus características, puedan presentar graves y justificados problemas de índole geotécnica, morfológica o hidrológica o cualquier otro riesgo natural que desaconseje su destino a un aprovechamiento urbanístico por los riesgos para la seguridad de las personas y los bienes.
En el suelo no urbanizable especial está prohibida cualquier construcción, actividad o cualesquiera otros usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza, lesionen el valor específico que se quiera proteger o infrinjan el concreto régimen limitativo establecido por los instrumentos de ordenación territorial, los planes de ordenación de los recursos naturales, la legislación sectorial o el planeamiento urbanístico.
En esta clase de suelo, respecto a las construcciones levantadas ilegalmente, no existe ningún plazo de prescripción, en cualquier momento, la administración competente, puede iniciar procedimiento de protección de la legalidad.
El registro de la propiedad acredita la propiedad, no la legalidad. No obstante, la casa podría haberse levantado en suelo sin protección especial alguna, en ese supuesto, si se incoara expediente y consiguieras demostrar la prescripción de la infracción, la casa no la podrían demoler pero ello no significaría su legalización, quedaría en situación de “ fuera de ordenación “ con todas las limitaciones inherentes a esa situación.
La STS de 6 de octubre de 1.992, creo que es lo suficientemente explícita.
"..que la caducidad de aquellas facultades de reacción únicamente supone la imposibilidad de poderse ejercitar, mas no que una obra ilegal quede legalizada, su colocación en una situación analógicamente parecida a la de fuera de ordenación prevista en el art. 60 del mismo texto refundido antes citado, es decir, la tolerancia de su persistencia con las limitaciones establecidas al respecto, a salvo, naturalmente de que una posterior ordenación posibilite su legalización y el interesado la promueva, tal y como esta Sala ha declarado..."
Si ha prescrito la infracción la casa no la tirarán, pero al mismo tiempo debes saber que solo podrás hacer pequeñas reparaciones que exigiere la higiene, ornato y conservación del inmueble, no obras de consolidación, aumento de volumen o modernización que supongan incremento del valor de expropiación.
Mi consejo ante situaciones parecidas ya es conocido, ir con la referencia catastral de la finca y la casa al ayuntamiento y solicitar su cédula urbanística y, en su caso, certificado de prescripción de la presunta infracción.
A esto hay que añadir, teniendo en cuenta que es suelo no urbanizable, que no esté especialmente preservando de su transformación mediante la urbanización.
En esta clase de suelo suelen incluirse, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de protección medioambiental o de patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquellos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los geológicos, morfológicos, de inundación o de otros accidentes graves y los terrenos que, en razón de sus características, puedan presentar graves y justificados problemas de índole geotécnica, morfológica o hidrológica o cualquier otro riesgo natural que desaconseje su destino a un aprovechamiento urbanístico por los riesgos para la seguridad de las personas y los bienes.
En el suelo no urbanizable especial está prohibida cualquier construcción, actividad o cualesquiera otros usos que impliquen transformación de su destino o naturaleza, lesionen el valor específico que se quiera proteger o infrinjan el concreto régimen limitativo establecido por los instrumentos de ordenación territorial, los planes de ordenación de los recursos naturales, la legislación sectorial o el planeamiento urbanístico.
En esta clase de suelo, respecto a las construcciones levantadas ilegalmente, no existe ningún plazo de prescripción, en cualquier momento, la administración competente, puede iniciar procedimiento de protección de la legalidad.
El registro de la propiedad acredita la propiedad, no la legalidad. No obstante, la casa podría haberse levantado en suelo sin protección especial alguna, en ese supuesto, si se incoara expediente y consiguieras demostrar la prescripción de la infracción, la casa no la podrían demoler pero ello no significaría su legalización, quedaría en situación de “ fuera de ordenación “ con todas las limitaciones inherentes a esa situación.
La STS de 6 de octubre de 1.992, creo que es lo suficientemente explícita.
"..que la caducidad de aquellas facultades de reacción únicamente supone la imposibilidad de poderse ejercitar, mas no que una obra ilegal quede legalizada, su colocación en una situación analógicamente parecida a la de fuera de ordenación prevista en el art. 60 del mismo texto refundido antes citado, es decir, la tolerancia de su persistencia con las limitaciones establecidas al respecto, a salvo, naturalmente de que una posterior ordenación posibilite su legalización y el interesado la promueva, tal y como esta Sala ha declarado..."
Si ha prescrito la infracción la casa no la tirarán, pero al mismo tiempo debes saber que solo podrás hacer pequeñas reparaciones que exigiere la higiene, ornato y conservación del inmueble, no obras de consolidación, aumento de volumen o modernización que supongan incremento del valor de expropiación.
Mi consejo ante situaciones parecidas ya es conocido, ir con la referencia catastral de la finca y la casa al ayuntamiento y solicitar su cédula urbanística y, en su caso, certificado de prescripción de la presunta infracción.
Muchísimas gracias alga.
Entonces solicitaré la cédula urbanística y ya te contaré lo que me digan. En principio en el registro está el asiento de presentación con lo que todavía no tengo la referencia catastral, estoy esperando que se la den, ya que si no tampoco puedo solicitar la hipoteca.
Los vendedores creo que han solicitado el cerificado de prescripción porque han solicitado la ayuntamiento un certifcado y cito: "solicito certificado de no haberse incoado expediente alguno de disciplina urbanistica de la finca que se adjunta a la copia que acompaña". Supongo que te refieres a esto no?
Muchísimas gracias de nuevo.
Entonces solicitaré la cédula urbanística y ya te contaré lo que me digan. En principio en el registro está el asiento de presentación con lo que todavía no tengo la referencia catastral, estoy esperando que se la den, ya que si no tampoco puedo solicitar la hipoteca.
Los vendedores creo que han solicitado el cerificado de prescripción porque han solicitado la ayuntamiento un certifcado y cito: "solicito certificado de no haberse incoado expediente alguno de disciplina urbanistica de la finca que se adjunta a la copia que acompaña". Supongo que te refieres a esto no?
Muchísimas gracias de nuevo.
