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Muchas gracias Jan.
Te has trabajado la respuesta a conciencia.
No sólo tendré presente tus sabios consejos, llenos de lógica y sentido común, sino que éstos quedarán grabados en el disco duro de mi ordenador en una especie de fichero que bien podría llamarse "Manual del perfecto arrendador"
Te repito, muchas gracias.
Te has trabajado la respuesta a conciencia.
No sólo tendré presente tus sabios consejos, llenos de lógica y sentido común, sino que éstos quedarán grabados en el disco duro de mi ordenador en una especie de fichero que bien podría llamarse "Manual del perfecto arrendador"
Te repito, muchas gracias.
Continuación
3 ) COMO HACER UN AVAL BANCARIO EFECTIVO Y COBRABLE
Duración y Cantidad de un aval bancario: Hemos estado hablando constantemente de la cantidad del aval bancario, pero ¿qué pasa con la duración?. ¿Por cuánto tiempo debemos hacer un aval bancario?
Antes de abordar este tema, os explicaré, la mejor manera de utilizar un aval a mi entender.
Cuando un inquilino no abona la renta, y tienes la sospecha que ya no es cuestión de llamarle, sino que no tiene ninguna intención de abonar la renta, el cobrarnos el aval directamente, no sería otra cosa más que alargar la agonía con un inquilino que no funciona bien. Además cuando ya hayamos consumido el monto del aval, a no ser que tengamos la suerte de que el inquilino se vaya, nos encontraremos en las mismas, es decir tener que desahuciarle.
Por lo tanto si tenemos un inquilino que no paga, en vez de cobrarnos el aval, iremos directamente al desahucio, y cuando éste sea efectivo, entonces nos cobraremos el aval por todo el tiempo que hemos estado sin cobrar durante el procedimiento de desahucio. Puede que el aval no cubra todos los meses que hemos perdido o puede que si, pero en el peor de los casos estaremos menos meses sin cobrar.
El error de muchos propietarios consiste en hacer el aval bancario por duración de un año y por lo tanto, si el inquilino les deja de pagar al año y medio ya no tienen aval. Si deciden desahuciarles primero cuando sale la sentencia de desahucio ya el aval ha expirado. Por lo tanto en arrendamientos de vivienda, lo más efectivo es hacer un aval de duración cinco años. El inquilino con arreglo a la LAU puede quedarse en la vivienda cinco años, por lo tanto el aval más efectivo es de duración cinco años.
No quiere decir que el aval siga efectivo cinco años, ya que cuando se rescinda el contrato, el propietario le devolverá el aval y este podrá recuperarlo (detalle que hay que reflejar en el contrato de arrendamiento).
Por lo tanto, podría ser una aval de X meses de cantidad (los meses que creamos convenientes como máximo doce) y cinco años de duración.
Muchos propietarios se tranquilizan pensando: Bueno, yo he hecho el aval de duración un año, pero con una cláusula que especifique que me lo tiene que ir renovando estoy cubierto. GRAVE ERROR: Ya que si es un buen inquilino lo será en todos los aspectos y le renovará el aval además de pagarle la renta, pero si es un mal inquilino no le pagará la renta y por lo tanto no le renovará el aval.
El aval bancario efectivo es el que se hace "solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión". Muchas veces el banco añade frases que dicen cosas como "el banco ejecutará el aval siempre que el propietario le demuestre las deuda". Cuidado con este tipo de cláusulas, porque la pregunta es ¿cómo le demuestro la deuda yo al banco?, y si se lo puedo demostrar, ¿le servirá mi prueba?.
3 ) COMO HACER UN AVAL BANCARIO EFECTIVO Y COBRABLE
Duración y Cantidad de un aval bancario: Hemos estado hablando constantemente de la cantidad del aval bancario, pero ¿qué pasa con la duración?. ¿Por cuánto tiempo debemos hacer un aval bancario?
Antes de abordar este tema, os explicaré, la mejor manera de utilizar un aval a mi entender.
Cuando un inquilino no abona la renta, y tienes la sospecha que ya no es cuestión de llamarle, sino que no tiene ninguna intención de abonar la renta, el cobrarnos el aval directamente, no sería otra cosa más que alargar la agonía con un inquilino que no funciona bien. Además cuando ya hayamos consumido el monto del aval, a no ser que tengamos la suerte de que el inquilino se vaya, nos encontraremos en las mismas, es decir tener que desahuciarle.
Por lo tanto si tenemos un inquilino que no paga, en vez de cobrarnos el aval, iremos directamente al desahucio, y cuando éste sea efectivo, entonces nos cobraremos el aval por todo el tiempo que hemos estado sin cobrar durante el procedimiento de desahucio. Puede que el aval no cubra todos los meses que hemos perdido o puede que si, pero en el peor de los casos estaremos menos meses sin cobrar.
El error de muchos propietarios consiste en hacer el aval bancario por duración de un año y por lo tanto, si el inquilino les deja de pagar al año y medio ya no tienen aval. Si deciden desahuciarles primero cuando sale la sentencia de desahucio ya el aval ha expirado. Por lo tanto en arrendamientos de vivienda, lo más efectivo es hacer un aval de duración cinco años. El inquilino con arreglo a la LAU puede quedarse en la vivienda cinco años, por lo tanto el aval más efectivo es de duración cinco años.
No quiere decir que el aval siga efectivo cinco años, ya que cuando se rescinda el contrato, el propietario le devolverá el aval y este podrá recuperarlo (detalle que hay que reflejar en el contrato de arrendamiento).
Por lo tanto, podría ser una aval de X meses de cantidad (los meses que creamos convenientes como máximo doce) y cinco años de duración.
Muchos propietarios se tranquilizan pensando: Bueno, yo he hecho el aval de duración un año, pero con una cláusula que especifique que me lo tiene que ir renovando estoy cubierto. GRAVE ERROR: Ya que si es un buen inquilino lo será en todos los aspectos y le renovará el aval además de pagarle la renta, pero si es un mal inquilino no le pagará la renta y por lo tanto no le renovará el aval.
El aval bancario efectivo es el que se hace "solidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión". Muchas veces el banco añade frases que dicen cosas como "el banco ejecutará el aval siempre que el propietario le demuestre las deuda". Cuidado con este tipo de cláusulas, porque la pregunta es ¿cómo le demuestro la deuda yo al banco?, y si se lo puedo demostrar, ¿le servirá mi prueba?.
Continuación:
¿POR QUÉ LOS PROPIETARIOS QUIEREN AVAL BANCARIO?
Porque piensan que es la mejor garantía que hay. El aval bancario es una buena garantía, pero muchos propietarios la sobrevaloran porque tienen muchos errores de concepto.
Ejemplo: Frases típicas que me he encontrado:
Yo quiero un aval bancario porque si el inquilino no me paga yo ejecuto el aval y mientras tanto le desahucio.
GRAVE ERROR, si un inquilino no le paga y usted se cobra el aval, USTED YA HA COBRADO y por lo tanto no puede desahuciar al inquilino. Tendría que esperarse a que se acabara el monto del aval y entonces desahuciar al inquilino.
Por lo tanto al fin y al cabo está usted en las mismas, con un desahucio por delante, y durante el tiempo que este se tramite usted estará sin cobrar.
Yo quiero un aval bancario porque si el banco avala al inquilino significa que es un buen cliente.
GRAVE ERROR, para el 95% de los casos en los que un banco hace un aval es porque le retiene el dinero al inquilino. El otro 5% pueden ser de personas o empresas que muevan tanta cantidad de dinero que no les retengan el dinero o que éstos pidan un crédito para pedir el aval. Por lo tanto que una persona haga un aval solo significa QUE TIENE DINERO PARA HACER EL AVAL, no significa que tenga trabajo estable, ni que sea mejor que otro inquilino.
Me he encontrado con inquilinos que no han hecho un aval bancario y han pagado de maravilla e inquilinos que habiendo hecho avales bancarios han dado muchos problemas.
¿POR QUÉ LOS PROPIETARIOS QUIEREN AVAL BANCARIO?
Porque piensan que es la mejor garantía que hay. El aval bancario es una buena garantía, pero muchos propietarios la sobrevaloran porque tienen muchos errores de concepto.
Ejemplo: Frases típicas que me he encontrado:
Yo quiero un aval bancario porque si el inquilino no me paga yo ejecuto el aval y mientras tanto le desahucio.
GRAVE ERROR, si un inquilino no le paga y usted se cobra el aval, USTED YA HA COBRADO y por lo tanto no puede desahuciar al inquilino. Tendría que esperarse a que se acabara el monto del aval y entonces desahuciar al inquilino.
Por lo tanto al fin y al cabo está usted en las mismas, con un desahucio por delante, y durante el tiempo que este se tramite usted estará sin cobrar.
Yo quiero un aval bancario porque si el banco avala al inquilino significa que es un buen cliente.
GRAVE ERROR, para el 95% de los casos en los que un banco hace un aval es porque le retiene el dinero al inquilino. El otro 5% pueden ser de personas o empresas que muevan tanta cantidad de dinero que no les retengan el dinero o que éstos pidan un crédito para pedir el aval. Por lo tanto que una persona haga un aval solo significa QUE TIENE DINERO PARA HACER EL AVAL, no significa que tenga trabajo estable, ni que sea mejor que otro inquilino.
Me he encontrado con inquilinos que no han hecho un aval bancario y han pagado de maravilla e inquilinos que habiendo hecho avales bancarios han dado muchos problemas.
Continuación:
2) A tener en cuenta:
El aval bancario se debe pedir en algunos casos, siempre para complementar unos buenos informes, pero nunca en sustitución de buenos informes y sólo se debe pedir en casos especiales.
Está claro que el inquilino que nos conviene es aquel que tiene un trabajo estable, que presenta buenos informes en su banco y que incluso puede presentarnos buenas referencias del anterior casero. Si conseguimos un inquilino así, con una buena trayectoria, lo más seguro es que al pedirle un aval bancario, este cliente opte por otro piso, ¿por qué?, porque es un inquilino con buenos informes y no le será difícil encontrar a otro propietario que no le pida esta garantía.
Pedir aval bancario a todos los clientes, a mi entender, es un error, ya que pierdes muchos clientes solventes y buenos pagadores, y a lo mejor el que sí te hace un aval bancario, no es el que más convenía.
¿POR QUÉ LOS INQUILINOS NO QUIEREN HACER AVAL BANCARIO?
Porque el banco te avala, pero normalmente te avala con tu propio dinero, es decir, primero tiene que tener el monto del aval en el banco y luego te hace el aval.
Porque es un dinero que se queda retenido y el inquilino no puede disponer de él: Aunque una persona tenga el dinero ahorrado que le piden, es arriesgado retenerlo en un aval y no poder utilizarlo. A todo el mundo le puede ocurrir una desgracia y necesitar dinero urgentemente.
Porque el aval bancario les cuesta dinero: Es decir, el banco suele cobrar de entre 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...), a un 0.75% y 1º trimestralmente aproximadamente.
2) A tener en cuenta:
El aval bancario se debe pedir en algunos casos, siempre para complementar unos buenos informes, pero nunca en sustitución de buenos informes y sólo se debe pedir en casos especiales.
Está claro que el inquilino que nos conviene es aquel que tiene un trabajo estable, que presenta buenos informes en su banco y que incluso puede presentarnos buenas referencias del anterior casero. Si conseguimos un inquilino así, con una buena trayectoria, lo más seguro es que al pedirle un aval bancario, este cliente opte por otro piso, ¿por qué?, porque es un inquilino con buenos informes y no le será difícil encontrar a otro propietario que no le pida esta garantía.
Pedir aval bancario a todos los clientes, a mi entender, es un error, ya que pierdes muchos clientes solventes y buenos pagadores, y a lo mejor el que sí te hace un aval bancario, no es el que más convenía.
¿POR QUÉ LOS INQUILINOS NO QUIEREN HACER AVAL BANCARIO?
Porque el banco te avala, pero normalmente te avala con tu propio dinero, es decir, primero tiene que tener el monto del aval en el banco y luego te hace el aval.
Porque es un dinero que se queda retenido y el inquilino no puede disponer de él: Aunque una persona tenga el dinero ahorrado que le piden, es arriesgado retenerlo en un aval y no poder utilizarlo. A todo el mundo le puede ocurrir una desgracia y necesitar dinero urgentemente.
Porque el aval bancario les cuesta dinero: Es decir, el banco suele cobrar de entre 1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario, etc...), a un 0.75% y 1º trimestralmente aproximadamente.
Hola Abogado principiante. Yo no soy partidario de los avales personales, pues en numerosas ocasiones hay que acudir a la vía judicial para hacerlos efectívos.
Quizás sean mejores los avales bancarios. Para que éstos sean efectívos ahí van unas recomendaciones:
1) MODELO
1) MODELO
Nombre de la Entidad) situado (Dirección de la entidad)............., Y EN SU NOMBRE Y REPRESENTACIÓN D./Dª........................ CON PODERES SUFICIENTES PARA ESTE ACTO AVALASolidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión a ....................., con domicilio en Madrid, ......................, provisto de N.I.E. núm.:................., ante ............., con ......................, hasta un importe máximo de ....................., para garantizar el pago de los alquileres mensuales correspondientes al arrendamiento de la vivienda sita en la calle .................., propiedad de ................, establecidos en el contrato de arrendamiento.
Este Aval tiene un plazo de vigencia que finaliza el día ..........................
Llegado el día de vencimiento de este aval, el día ......................, si (Nombre entidad), no ha sido requerida de modo fehaciente de pago de cantidad alguna, caducará y quedará extinguido el presente compromiso, y el banco liberado de todas las responsabilidades contraídas en virtud de este aval.
El presente Aval ha sido inscrito en la misma fecha en la Registro Especial de Avales con el número .................... de esta sucursal.
Las partes acuerdan de forma expresa e irrevocable someterse al fuero de los Juzgados y Tribunales de España.
En Madrid a ... de ......... de ............
.....................................
POR PODER
Quizás sean mejores los avales bancarios. Para que éstos sean efectívos ahí van unas recomendaciones:
1) MODELO
1) MODELO
Nombre de la Entidad) situado (Dirección de la entidad)............., Y EN SU NOMBRE Y REPRESENTACIÓN D./Dª........................ CON PODERES SUFICIENTES PARA ESTE ACTO AVALASolidariamente, a primer requerimiento y con renuncia a los beneficios de previa excusión a ....................., con domicilio en Madrid, ......................, provisto de N.I.E. núm.:................., ante ............., con ......................, hasta un importe máximo de ....................., para garantizar el pago de los alquileres mensuales correspondientes al arrendamiento de la vivienda sita en la calle .................., propiedad de ................, establecidos en el contrato de arrendamiento.
Este Aval tiene un plazo de vigencia que finaliza el día ..........................
Llegado el día de vencimiento de este aval, el día ......................, si (Nombre entidad), no ha sido requerida de modo fehaciente de pago de cantidad alguna, caducará y quedará extinguido el presente compromiso, y el banco liberado de todas las responsabilidades contraídas en virtud de este aval.
El presente Aval ha sido inscrito en la misma fecha en la Registro Especial de Avales con el número .................... de esta sucursal.
Las partes acuerdan de forma expresa e irrevocable someterse al fuero de los Juzgados y Tribunales de España.
En Madrid a ... de ......... de ............
.....................................
POR PODER
Aval
A otros colegas más expertos:
Para que un aval tenga la máxima eficacia, además de que el avalista tenga propiedades con que responder, sea solidario y renuncie a los beneficios de división, orden y excusión; ¿debe ser inscrito en algún registro público o privado especial?
Realmente, en la práctica y ante un caso de impago de alquiler, ¿ésto vale para algo? ¿no se saldrá S.S. por la tangente diciendo que como los avalistas son viejecitos, no sabían lo que firmaban, y además nadie se lo explicó, el aval deviene en ineficaz? ¿hay otros modos más seguros?
Muchas gracias.
Para que un aval tenga la máxima eficacia, además de que el avalista tenga propiedades con que responder, sea solidario y renuncie a los beneficios de división, orden y excusión; ¿debe ser inscrito en algún registro público o privado especial?
Realmente, en la práctica y ante un caso de impago de alquiler, ¿ésto vale para algo? ¿no se saldrá S.S. por la tangente diciendo que como los avalistas son viejecitos, no sabían lo que firmaban, y además nadie se lo explicó, el aval deviene en ineficaz? ¿hay otros modos más seguros?
Muchas gracias.
